Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры на вторичном рынке: что нужно знать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Обсудите заранее все условия передачи денег, а также выбор банка. Передать деньги за квартиру можно несколькими способами:
- Банковская ячейка. Этот вариант более удобный: вам не нужно отчитываться перед банком и единственные дополнительные расходы — это 0,1–0,3% от общей суммы, которые спишет банк за проверку и пересчет денег. Нужно арендовать две ячейки: в одной будут лежать деньги, в другой — документы и расписка о том, что сумма получена полностью. Когда сумма соберется полностью, продавец получит ключ от ячейки с деньгами, а покупатель — от ячейки с распиской. Важно, чтобы это происходило одновременно.
- Аккредитив. Это специальный счёт, к которому у продавца будет доступ. В этом случае банк может спросить, откуда у вас деньги, и даже приостановить операцию по счёту, если ответ его не устроит. Кроме того, придется заплатить комиссию за открытие счета: в среднем около 3000 рублей.
Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли
Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.
Шаг 4 – проверка продавца
С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.
Шаг 1. Подбираем банк
Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.
Необходимо выбрать один (или несколько банков), предлагающих ипотечное кредитование на вторичное жилье и сравнить условия. На сегодняшний день в списке наиболее привлекательных вариантов первыми строчками стоят:
- Альфа-Банк с займами на жилье по 8,4% годовых;
- Росбанк с ипотечной ставкой в 8,7%;
- ВТБ с переплатой в 10,4% годовых;
- Открытие со ставкой по кредиту на вторичку в 10,79%.
Регистрация перехода права собственности
В соответствии с п.6 ст.1 ФЗ №218 от 13″.07.2015, все сделки по недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации.
Регистрация права собственности — это акт признания и подтверждения права конкретного лица на квартиру или иной объект недвижимого имущества.
Переход права собственности фиксируется в Едином Государственном реестра прав на недвижимое имущество (далее ЕГРН). В эту электронную базу вносится информация относительно всех существующих и прекращенных правах на конкретный объект.
Регистрация права собственности происходит исключительно после подписания договора и финансового расчета между сторонами сделки.
Для регистрации необходимо предоставить заявление и квитанцию об уплате госпошлины. Документы можно подать двумя способами: через Росреестр (срок рассмотрения до 7 дней) или в МФЦ (срок рассмотрения до 9 дней). Следует учесть, что сотрудники МФЦ не регистрируют переход права собственника. Данное государственное подразделение по сути выполняет роль промежуточной инстанции, которая только принимает документы от заявителя и передает их далее по межведомственному каналу связи.
Если сделка оформляется через нотариуса, то юрист может самостоятельно направить документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Покупатель также может передать документы на регистрацию в режиме онлайн. Однако в этом случае сторонам сделки нужно будет заверить договор купли-продажи электронными подписями.
Процесс регистрации прав завершается выдачей расписки о получении документов, которую выдает сотрудник Росреестра или МФЦ. В данном документе указывается конечная дата окончания процедуры.
Возможные проблемы и способы исключения рисков
Рынок вторичного жилья – активная площадка для преступной деятельности мошенников. Иногда недобросовестность проявляют и простые граждане, вступающие в сделку. Мошенники могут полностью отнять деньги, уплаченные по сделке и скрыться от ответственности.
Наиболее распространённые действия мошенников:
- поддельные документы;
- двукратная (многократная) продажа одной квартиры;
- подмена квартиры;
- продажа чужой недвижимости.
Поэтому при покупке вторички нужно проверять правоспособность документов очень тщательно.
Обычные граждане могут совершать следующие недобросовестные действия:
- не уплатить деньги, не передать ключи от квартиры;
- не выписаться, не выписать несовершеннолетних жильцов;
- скрыть недееспособность собственника;
- скрыть права третьих лиц на жильё;
- скрыть иные проблемы, существующие в квартире.
Чтобы собрать или проверить документы для покупки квартиры, не требуется специальных юридических знаний. Воспользуйтесь доступными способами проверки, чтобы ваша сделка была максимально прозрачной.
Приобретение жилья состоит из двух основных этапов: первый — это тщательное изучение документов продавца или застройщика, отражение договоренностей между сторонами в договоре купли-продажи или долевого участия, второй — регистрация сделки в Росреестре и передача денег.
Нюансов и подводных камней в сфере операций с недвижимостью может оказаться очень много: у кого-то — коммунальные долги, у кого-то — неузаконенная перепланировка или продажа квартиры, которая находится в залоге у банка. Это не означает, что покупатель должен отказываться от подходящей ему квартиры просто потому, что условия продажи — не идеальны. При соответствующем подходе можно обыграть любую нестандартную ситуацию путем договоренностей с продавцом, подкрепления обязательств нотариусом, оценки рисков, указания в договоре реальной цены сделки.
Квартиру продают по доверенности — соглашаться или нет?
— Обязательно уточняйте, кто именно будет подписывать договор купли-продажи. Иногда недвижимость продают по доверенности, то есть свою подпись на документе будет ставить не собственник. Скажу честно: это довольно опасная ситуация. Во-первых, хозяина вы даже не увидите и не узнаете, в каком состоянии он находится. Во-вторых, доверенность (даже с еще не истекшим «сроком годности») может оказаться недействительной. Согласно нашему законодательству, лицо, которое выдало доверенность, имеет право отозвать ее в любой момент: то есть вчера человек мог выдать доверенность сроком на три года, а сегодня прийти к тому же нотариусу и отозвать ее.
К сожалению, просто на основании нашего обращения нотариус информацию о действительности доверенности не выдаст, поскольку факты как выдачи доверенности, так и ее отзыва являются нотариальной тайной. Однако проблема все-таки решаема: сделку купли-продажи в таком случае надо совершать у нотариуса. У нотариусов есть реестр доверенностей (в том числе выданных другими нотариусами), и они смогут проверить полномочия представителя непосредственно перед сделкой.
Что такое вторичное жилье
Условно объекты жилой недвижимости в России можно разделить на две основные группы:
- Жилье первичное, от застройщика.
- Жилье вторичное, от вторичного собственника.
Вторичка – это не обязательно квартира или дом, в котором уже проживали. Это может быть и новостройка, недавно сданная в эксплуатацию. Вторичным признается жилье, у которого первый владелец – непосредственно застройщик, а второй – юридическое или физическое лицо, которое обязательно уже зарегистрировало свое право собственности в Росреестре.
Государство не чинит препятствий на рынке вторичного жилья. Такие квартиры можно отчуждать на общих основаниях. До начала процедуры потенциальному покупателю следует проверить чистоту сделки. В противном случае новые собственники могут столкнуться со следующими проблемами после покупки:
- квартиру продали с обременением;
- на приобретенной жилплощади имеет постоянную регистрацию иное лицо;
- жилье находится в залоге у банка;
- на недвижимость наложен арест.
Чтобы не столкнуться с этими и прочими неприятностями, важно проверить следующие документы:
- Удостоверение личности продавца. При наличии возможности через правоохранительные органы выяснить, не числится ли за этим лицом правонарушений, ей стоит воспользоваться. Также рекомендуется проверить его по базе ФССП на предмет наличия у него больших долгов, пусть они никак и не касаются продаваемой квартиры, но о личности могут свидетельствовать.
- Выписка из Росреестра. Этот документ укажет всех собственников отчуждаемого объекта. Можно посмотреть, не сделана ли в квартире незаконная перепланировка, если представленная в выписке информация не будет соответствовать визуальному осмотру.
- Справка о составе семьи. Следует запросить у продавца справку о составе семьи, которую можно оформить в паспортном столе или через МФЦ. Также нужно потребовать выписку из домовой книги, где отображены все лица, которые когда-либо были зарегистрированы на жилплощади.
- Справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ.
- Разрешение от органов опеки и попечительства, если один из собственников продаваемого жилья – несовершеннолетний ребенок. Оно потребуется даже при условии, что он просто в нем зарегистрирован.
- Согласие на сделку несовершеннолетних детей собственников, если они уже достигли 14-летнего возраста.
- Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор купли-продажи, дарения и пр.).
- Согласие супруга продавца на сделку.
- Договор о долевом участии. Если квартира была оформлена в долях, документ отобразит всю информацию о владельцах объекта.
Прочие необходимые документы при покупке квартиры на вторичном рынке будут зависеть от типа сделки и ряда сопутствующих факторов.
ЧТО ТАКОЕ ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ
Условно объекты жилой недвижимости в России можно разделить на две основные группы:
- Жилье первичное, от застройщика.
- Жилье вторичное, от вторичного собственника.
Вторичка – это не обязательно квартира или дом, в котором уже проживали. Это может быть и новостройка, недавно сданная в эксплуатацию. Вторичным признается жилье, у которого первый владелец – непосредственно застройщик, а второй – юридическое или физическое лицо, которое обязательно уже зарегистрировало свое право собственности в Росреестре.
Государство не чинит препятствий на рынке вторичного жилья. Такие квартиры можно отчуждать на общих основаниях. До начала процедуры потенциальному покупателю следует проверить чистоту сделки. В противном случае новые собственники могут столкнуться со следующими проблемами после покупки:
- квартиру продали с обременением;
- на приобретенной жилплощади имеет постоянную регистрацию иное лицо;
- жилье находится в залоге у банка;
- на недвижимость наложен арест.
Чтобы не столкнуться с этими и прочими неприятностями, важно проверить следующие документы:
- Удостоверение личности продавца. При наличии возможности через правоохранительные органы выяснить, не числится ли за этим лицом правонарушений, ей стоит воспользоваться. Также рекомендуется проверить его по базе ФССП на предмет наличия у него больших долгов, пусть они никак и не касаются продаваемой квартиры, но о личности могут свидетельствовать.
- Выписка из Росреестра. Этот документ укажет всех собственников отчуждаемого объекта. Можно посмотреть, не сделана ли в квартире незаконная перепланировка, если представленная в выписке информация не будет соответствовать визуальному осмотру.
- Справка о составе семьи. Следует запросить у продавца справку о составе семьи, которую можно оформить в паспортном столе или через МФЦ. Также нужно потребовать выписку из домовой книги, где отображены все лица, которые когда-либо были зарегистрированы на жилплощади.
- Справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ.
- Разрешение от органов опеки и попечительства, если один из собственников продаваемого жилья – несовершеннолетний ребенок. Оно потребуется даже при условии, что он просто в нем зарегистрирован.
- Согласие на сделку несовершеннолетних детей собственников, если они уже достигли 14-летнего возраста.
- Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор купли-продажи, дарения и пр.).
- Согласие супруга продавца на сделку.
- Договор о долевом участии. Если квартира была оформлена в долях, документ отобразит всю информацию о владельцах объекта.
Что должен предоставить продавец
Собственник квартиры также обязан предоставить ряд документов, но гораздо больше, чем покупатель. Из-за того, что вторичный рынок – это «мешок» с сюрпризами, проверке подлежат даже регистрационные данные детей собственника от первых браков. Какие документы должны быть при покупке квартиры на вторичном рынке и на что нужно внимательно смотреть перед сделкой?
- Оригинал и копии паспорта собственника, заверенные нотариально. Если собственников несколько, все они представляют документы, присутствуя на сделке.
- Идентификационные номера всех прописанных людей в квартире, собственников и их супругов.
- Если собственник жилья не является гражданином страны, паспортные данные требуется перевести и заверить перевод у нотариуса. При этом нужно подтвердить, что на родине продавца нет наследников, которые могли бы претендовать на имущество в данный период времени (после развода, по завещанию, и т.д.).
- Свидетельства и паспорта о рождении детей – все, кто вписан и не вписан в паспорт, должны быть документально отображены в документах при продаже квартиры.
- Органы опеки могут предоставить разрешение детям, которые являются собственниками жилья, на продажу, а также выдать справки о поведении (о не привлечении к ответственности).
- Разрешение от органов опеки для попечителя на продажу квартиры, если дети являются инвалидами, недееспособными.
- Документ, свидетельствующий о том, что продавец является собственником жилья, или же доверенность, которая разрешает проводить сделки купли-продажи имущества.
- Отметки БТИ о регистрации прав на объект продажи.
- Техпаспорт недвижимости с указанием планировки, законности перепланировки (если имеется).
- Свидетельство о браке, разводе, смерти супруга.
- Заявление супруга на разрешение продать квартиру, если она находится в совместной собственности; нотариально заверена, не имеет документов дарственного типа от родителей.
- Если квартира досталась по наследству, завещанию, разрешение супруга не требуется.
- Если квартира была приватизирована в браке в период с 2011 по 2012 год, то считается совместно-нажитым имуществом.
- Если жилплощадь продается в долевой части, необходимо согласие участников об отказе своих прав на доли объекта.
- Оценка эксперта для установления среднерыночной цены. Эта справка является действительной полгода.
- Форма №3 из ЖЭКа, действительная 10 суток с момента получения. Там указываются все лица, которые прописаны в квартире.
- Справка из ЖЭКа об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Наличие счета в банке при проведении сделки через ячейку или счет.
- Справка о поступлении средств на счет после или до оформления сделки (это указывается в договоре).
Также сделка купли-продажи может зависеть и от других факторов, количества пакетов документов для банка и для регистрации. Участились случаи покупки квартир на вторичном рынке посредством ипотечного кредита.
Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя несколько важных этапов. Первым из них является осмотр жилой недвижимости.
Вне зависимости от того нашли ли вы жилплощадь сами или ее вам подобрали риэлтора, важно знать, на что обращать внимание:
- ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, полы, потолки);
- наличие и работоспособность дверей, окон;
- наличие коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация);
- состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
- в холодное время года нужно проверить, как работает система отопления;
- отсутствие сырости и/или плесени в помещения с повышенной влажностью;
- проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
- соответствие планировки квартиры имеющейся технической документации.
Одним из самых распространенных видов сделок в стране является покупка квартиры на вторичном рынке.
Пошаговая инструкция включает в себя и правила оформления задатка на понравившееся жилье:
- аванс оформляется соглашением о задатке, в котором прописываются данные получателя платежа и плательщика (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и т.д.);
- сумма задатка составляет от 1 до 10 % от общей стоимости недвижимости;
- в договоре обязательно указывается срок, в течение которого продавец подготовит все документы для сделки.
Риэлторы рекомендуют оформлять задаток сразу тремя документами:
- предварительный договор купли-продажи;
- соглашение о задатке;
- расписка о получении денег.
Жильё в готовом доме (вторичный рынок)
Понадобятся такие же документы на покупку квартиры вторичного жилья, что и в новостройке. Покупателю обязательно следует ознакомиться с выпиской из лицевого счёта. В ней отмечены как зарегистрированные жильцы, так и долги по оплате услуг. Справка действительна в течение 30 дней.
Выписка из домовой книги (о составе семьи) позволит узнать о зарегистрированных в помещении, кто имеет право им пользоваться. Покупка недвижимости в ряде случаев даёт возможность владельцу выселить проживающих, но это лишние хлопоты. Можно потребовать от продавца прекратить регистрацию иных лиц.
Документы для покупки квартиры на вторичном рынке включают в себя акт приёма-передачи. Это особенно важно, если недвижимость продаётся с мебелью, дополнительным оснащением. Отразите текущее состояние счётчиков, дабы снять ответственность за долги предыдущего пользователя. Акт в первую очередь необходим продавцу, но может служить основанием для предъявления претензий при обнаружении скрытых дефектов.