Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Свой бизнес: как заработать на краткосрочной сдаче квартир в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Советы о том, как правильно сдавать квартиру посуточно, обязательно содержат рекомендации по организации финансовой дисциплины. Арендодатель обязан платить налоги: неважно, будет он сдавать дом посуточно, квартиру или другую недвижимость на длительный срок.
Как сдать квартиру посуточно: практические советы
Подготовка квартиры к посуточной аренде включает в себя устранение мелких и, конечно, крупных поломок, возможно, косметический ремонт и генеральную уборку.
Интерьерные детали ценятся продуманные, но не навязчивые. Не всем понравится гора диванных подушек, а вот возможность убрать чемодан или дорожную сумку будет кстати. Если подумать о том, чтобы штора в ванной гармонировала по цвету с полотенцами и ковриком, получится огромный плюс к уюту.
Важно хорошо стирать и высушивать постельное белье и домашний текстиль, ни в коем случае не допуская, чтобы вещи лежали влажными в шкафу. Для этого нужно продумать, где их стирать и сушить. В идеале купить несколько комплектов, чтобы у всех гостей были свежие простыни.
Чистота — главный друг арендодателя. Если в квартире приятно пахнет и она чистая, гости могут закрыть глаза на минусы, которые владелец не успел исправить.
Начал бизнес с субаренды
С первыми объектами я работал по стандартной схеме субаренды — платил собственнику за месяц и пересдавал посуточно. Первые 12 квартир нашёл вхолодную — звонил по объявлениям и договаривался. Выбирал объекты в двух близких районах: в центре и на улице Ленинградская. На это было две причины:
- Чтобы горничным и администраторам, которые заселяли гостей, не приходилось ездить туда и обратно через весь город.
- Чтобы я мог предложить клиенту несколько вариантов квартир недалеко друг от друга, если нужная уже была занята или не подошла ему.
Уже обладая информацией о величине спроса в разных районах, вы находите необходимую квартиру в нужном районе. Проводя поиск нужной квартиры, обязательно необходимо руководствоваться следующими критериями:
-
Состояние квартиры. Отлично выглядящая квартира будет с большей вероятностью востребована потенциальными клиентами, а, значит, и приносить вам максимальный доход.
-
Район расположения и транспортная доступность. Близость к центру города – серьезное преимущество жилья. Если квартира находится в шаговой доступности от остановки транспорта, это повышает ее стоимость.
-
Инфраструктура. Наличие поблизости магазинов шаговой доступности и супермаркетов, детских садов, школ – всё это важно при поиске жилья. Также хороший доход приносят квартиры, расположенные вблизи крупных офисных центров и вузов.
-
Этажность. Вид из окна. Потенциальные жильцы предпочитают квартиры, которые расположены не на первом или последнем этажах. Достаточно важен хороший вид из окна.
Масштабирование бизнеса. Партнерство
При появлении опыта ведения бизнеса, а самое важное – наработанной клиентской базой, появится необходимость принятия решения об увеличении бизнеса, то есть в нашем случае увеличении количества арендованных квартир. Также, при определенных объемах понадобится использование наемного труда. Как правило, уже при работе с пятью объектами недвижимости появится финансовая возможность, а также и необходимость задействовать таких работников как уборщица, прачка, диспетчер. Стоит заметить, что масштабирование (увеличение объемов) бизнеса сдачи жилья в аренду, в нашем случае скорее облегчает его ведение, нежели наоборот. Происходит это из-за разделения обязанностей – каждый профессионально выполняет работу на своем участке. С увеличением объемов и появлением разнообразия в предложении квартир, всё меньше потенциальных клиентов остается необслуженными (незаселенными) вами.
Как сдавать квартиру с помощью агентства?
Если вы решили сдать квартиру посуточно с помощью агентства, важно выбрать проверенное агентство. Сделать это можно по рекомендации людей, которым доверяете, либо почитав отзывы и пообщавшись с представителями компании (а в идеале — и с теми, кто уже сдает через это агентство квартиру).
После того, как выбор сделан, необходимо подписать договор, в котором должны быть учтены все нюансы ведения бизнеса: тарифы, условия сдачи квартиры в аренду, размер вознаграждения агентства, условия и сроки перечисления прибыли собственнику квартиры, ответственность перед владельцем за сохранение внешнего вида и состояния жилого помещения.
Доверительное управление квартирой предполагает, что вы не участвуете в процессе, но при этом получаете прибыль, часть которой уплачиваете агентству за услуги. Этот вариант отлично подойдет тем, кто живет за рубежом.
Для собственного спокойствия и ради безопасности вашей недвижимости вы можете застраховать имущество. Небольшая регулярная плата позволит, в случае необходимости, получить компенсацию от страховой компании.
Доукомплектуйте квартиру
Первым делом купите бытовую технику. Минимальный список будет такой: плита, холодильник, телевизор, стиральная машинка, микроволновая печь, электрочайник, утюг, фен и подключенный к интернету роутер. Некоторые арендодатели дополнительно докупают посудомойку, мультиварку и кофеварку.
Также не забудьте купить на кухню по набору посуды и столовых приборов, кастрюлю, сковородку и минимальный набор кухонных аксессуаров (половник, лопатку и т. д.). Хорошим тоном считается позаботиться о мелочах, на которые гостю нет смысла тратиться самому: салфетках, губках, средстве для мытья посуды, подсолнечном масле, сахаре, соли, чае и кофе. Все это мало влияет на выбор конкретной квартиры, но от подобных тонкостей зависят отзывы о квартире и хозяине в дальнейшем.
Артем Кромочкин, руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости»:
— Положительный опыт арендаторов и их отзывы о вашей недвижимости на соответствующих ресурсах поднимут ваш рейтинг и сделают объект более привлекательным для потенциальных гостей.
Затем уделите внимание текстилю. В квартире должны быть постельное белье на каждое спальное место, подушки и одеяла, большое и маленькое полотенца для каждого гостя.
Последним пунктом будет оснащение ванной комнаты. Люди, которые снимают квартиру на несколько дней, обычно приезжают в город в мини-отпуск или командировку. В такие поездки редко берут с собой что-то для жизни — считается, что все это уже есть на месте. Поэтому разложите на полочках в ванной одноразовые гели и шампуни, поставьте диспенсер с жидким мылом, положите туалетную бумагу. Не забудьте о ватных дисках и палочках — гости скажут спасибо.
Михаил Калманович, представитель компании ROOM TOUR:
— Одноразовые гели для душа и шампуни стоят порядка 1,5 рублей за штуку. Тапочки — около 15 рублей. Набор с одноразовой зубной щеткой и пастой — 15 рублей. То есть суммарно на одного человека вы потратите около 50 рублей. Но это окупится вам хорошими отзывами и дальнейшими бронированиями от этого гостя и тех, кому он вас порекомендует.
Использовать для продвижения соцсети и сайты с объявлениями
Для привлечения гостей нужно использовать и социальные сети, и сайты с объявлениями с возможностью онлайн-бронирования (например, «Авито Недвижимость», Agoda, Airbnb, Booking) и метапоисковики (TripAdvisor).
Также важно давать подробное и понятное описание своих объектов, условий бронирования: пользователь должен легко найти нужную ему информацию. Например, на «Авито» есть определенные правила, которых необходимо придерживаться арендодателям. Нужно указывать четкий и соответствующий действительности адрес объекта, размещать качественные и информативные фотографии интерьера, чтобы пользователь ясно понимал, что ему предлагают.
На подобных сервисах также можно использовать функции рекламного продвижения, которые поднимут объявление в поиске и, соответственно, увеличат шансы на быстрое заселение, и квартира не будет простаивать.
Какая аренда выгоднее – краткосрочная или долгосрочная
Пустая недвижимость не приносит прибыли. Но такое положение дел легко исправить с помощью сдачи жилья в аренду на длительный или короткий срок.
С долгосрочной сдачей все понятно: необходимо найти клиентов, заключить договорные обязательства, и получать прописанную в договоре сумму ежемесячно. Жилье можно проверять 1 раз в месяц, чтобы удостовериться, что все в порядке, а можно и довериться жильцам, особенно, если это знакомые.
Сдача квартиры посуточно подразумевает поиск новых квартирантов практические ежедневно. Как правило, для этого используют сайты по аренде жилья.
Однако это имеет 2 неоспоримых плюса:
- ежедневная проверка состояния жилья;
- высокий доход, который выше до 5 раз, чем от долгосрочной аренды.
Например, сдача однокомнатной квартиры в Москве на длительный срок составляет 40 тысяч рублей в месяц. Аренда ее же на сутки в среднем приравнена к 3,5 тысячам рублей, то есть, если сдавать в месяц всего 20 дней, то доход будет выше. Поэтому заработать на краткосрочной аренде можно гораздо больше.
Сколько можно зарабатывать
Основной целью при сдаче квартиры посуточно является максимальная прибыль. Если брать в расчет доход за вычетом всех выплат, включая налоги от легальной аренды, то краткосрочный найм выигрывает в финансовом плане сильно больше, чем долгосрочная аренда.
Пример: Выручка за сутки с однокомнатной квартиры =3000, без простоев за месяц =25 дней, после вычета всех расходов из таблицы, чистый доход =35000.
| Статья расходов | Сумма в рублях |
| Аренда | 30000 |
| Реклама | 3000 |
| Уборка | 5000 |
| Прочие расходы | 2000 |
| Итого | 40000 |
Законно ли сдавать квартиру посуточно
На законодательном уровне легально сдавать квартиру можно на любой срок, включая одни сутки. Главное сдавать дом, комнату или апартаменты согласно установленных законов:
- включая уплату налоговых сборов;
- заполнения отчетных документов;
- правильно составленного договора;
- без нарушения прав соседей.
Сам факт сдачи квартиры в посуточную аренду не противоречит закону. Но, если вы будете сдавать жилье для проведения шумных вечеринок, то возможно наложение штрафа по судебному решению.
Что касается налогов, то оплачивать их можно одним из трех способов:
- в виде НДФЛ – 13%;
- покупка патента – 6%;
- налог на самозанятость – 4%.
Законная посуточная и долгосрочная сдача квартиры обязательно облагается налогом.
Как выгоднее сдавать – посуточно или на длительный срок
Однозначно ответить на этот вопрос сложно. В курортном городе или в городе, привлекательном для туристов, выгоднее сдавать квартиру посуточно, особенно в центре. А как же дела обстоят в провинциях?
Средняя цена за квартиру в центре Челябинска 2000-3000 руб./сутки. Средняя цена за месяц 20 000 рублей. В случае с посуточной арендой, если хотя бы 10 дней в месяц квартира будет сдаваться, это уже больше, чем при сдачи жилья на длительный срок. За 15 дней собственник получит 30000 рублей, за 20 – 40000 рублей. Кажется – выгода очевидна. Однако, нет гарантии постоянного спроса, но зато есть возможная порча имущества из-за частой смены жильцов, дополнительные расходы на рекламу, налоги. При долгосрочной аренде доход более стабильный.
Но если повезло купить свободную квартиру в туристическо-привлекательном месте, на посуточной аренде можно хорошо заработать.
Виды доходной квартиры
Квартира для посуточной сдачи в аренду бывает нескольких типов:
- Личная собственность. Такая недвижимость достается по наследству, по договору дарения или приобретается при оформлении купли-продажи.
- Объект субаренды. Человек снимает квартиру и одновременно сдает ее за более высокую цену. Конечно, в данном случае владелец жилплощади не останется в восторге от такой идеи, но иногда соглашается. Тем более, он может проживать в другом городе или даже стране и не узнать об осуществляемой операции. Способ заработка на разнице между съемом и сдачей квартиры предполагает серьезные риски. Арендатор в ответе за недвижимость перед ее владельцем, но при этом не может гарантировать бережное отношение со стороны других съемщиков.
- Ипотечное жилье. Специально брать квартиру в ипотеку с целью сдачи ее в аренду не имеет смысла. Но если недвижимость оформлена под ипотечное кредитование для последующего проживания, то можно, как вариант, сдавать ее, чтобы покрывать задолженность перед банком в период выплат. Это при условии, что у заемщика есть еще квартира или дом для постоянного проживания. Но стоит учитывать, что далеко не все банки дадут согласие. Поэтому, если планируется сдавать ипотечную квартиру, нужно сначала обговорить этот вопрос с кредитором.
Справиться самому или попросить помощи у агентства?
Выбор способа сдачи жилья зависит от личных предпочтений собственника. Если нет времени самостоятельно заниматься поиском квартирантов и показами жилья, то лучше доверить эту работу риэлтору. За его услуги придется заплатить. Комиссия взимается с квартирантов и зависит от стоимости арендной платы.
Стоит учесть, что наличие комиссии может отпугнуть потенциальных жильцов. Не каждый готов оплачивать услуги посредника. Поэтому в некоторых случаях поиски клиентов могут затянуться.
Самостоятельная сдача жилья в аренду требует от владельца достаточно много свободного времени, особенно, если речь идет о посуточной аренде. Хозяину придется:
- убираться в квартире;
- каждую неделю искать новых жильцов;
- ездить на показы;
- заключать договора.
Если собственник рассматривает аренду как бизнес, то придется обойтись без посредников. Если же он желает получать пассивный доход, то лучше обратиться в агентство и делегировать часть обязанностей специалистам.
Более детально о том, как сдать квартиру в аренду правильно — самостоятельно или через агентство риэлторов, можно узнать в этом материале.
Итак, о будущих жильцах
Однозначно не стоит работать со всеми категориями клиентов сразу, ведь требования у всех разные, а квартира чаще всего одна. Стоит сразу определиться с людьми, которые не доставят Вам проблем и будут регулярно приносить стабильный доход.
Условно разделим потенциальных клиентов на следующие категории:
- люди обеспеченные и не очень. В зависимости от их запросов Вы можете планировать затраты на ремонт и обустройство жилья. В результате клиенты получают или элитное жилье солидной отделки со множеством техники, или обычную квартиру на короткий период с минимальным набором услуг;
- местные квартиросъемщики или приезжие. Люди, посетившие столицу по делам, скорее всего будут ожидать сервиса, как минимум не уступающего гостиничному. Им в любое время может понадобиться бытовая техника, справочная информация, услуги по приготовлению пищи и т.д. А вот местные клиенты чаще всего к такому набору услуг равнодушны и пользуются ими достаточно редко.
- большие компании или один проживающий. Здесь важным будет количество комнат в квартире и число спальных мест. Согласитесь, не совсем разумно сдавать большую квартиру одному человеку. Но из любого правила есть исключения, поэтому запомните общую закономерность: большая квартира пользуется меньшим спросом, а вот получаемая прибыль от сдачи ее в аренду на сутки – намного больше, чем от маленькой;
- постояльцы в возрасте или молодежь. Как правило, молодым людям трудно снять квартиру на сутки, поскольку многие хозяева опасаются последствий непредсказуемого поведения молодежи. Но статистика доказывает, что люди в возрасте до 25 лет чаще всего ищут съемную квартиру на короткий период, а это значит, что Вы можете запросто потерять немалую часть прибыли.
Подумав, Вы можете расставить для себя приоритеты и решить, что важнее: редкие, но более выгодные заказы или относительно небольшой, но регулярный доход.
Важно! Только от Вашего решения зависит дальнейшая репутация – будете Вы серьезным арендодателем или человеком, для которого стабильный заработок достигается непростой работой с самыми разными клиентами.
Самый простой способ – играть на ценах или предложить квартиру на сутки в районе, где такая услуга пока не нашла массового распространения. Но существуют и более действенные методы. Вам наверняка есть, что предложить клиентам, чего они не увидят у конкурентов. Среди множества однотипных квартир постарайтесь сделать свою недвижимость по-настоящему уникальной, в том числе и в оформлении интерьера.
Сейчас можно запросто найти множество интересных дизайнерских решений, которые помогут сделать Вашу квартиру действительно уютной и необычной. Годятся абсолютно любые варианты – от красивой мебели до невероятных цветовых композиций или удачного освещения.
Большим плюсом в Вашем предложении будет оказание дополнительных услуг, которые совсем необязательно должны быть дорогими. Кроме доставки в аэропорт или на вокзал, предложите своим гостям:
- приготовление (доставку) обедов;
- стирку;
- помощь в совершении покупок;
- услуги гида;
- многое другое, что наверняка понравится клиенту и заставит его обращаться к Вам снова и снова.
Как правильно сдавать? Советы для тех, кто не хочет прогореть
- Отключаем междугороднюю связь. Как правило, посуточное жилье ищут люди из других городов или регионов. Чтобы связываться с ними, придется оплачивать роуминг. На начальных стадиях это можно стать причиной убытков, которые вы не закладывали в бизнес-план.
- Заключаем официальный договор. Важно прочитать документ (и постараться привлечь грамотных юристов). В договоре должны содержаться нормы об ответственности за порчу имущества (штрафы). Когда бизнес «встанет на ноги», можно будет заключить договор страхования.
- Берем предоплату. Удивительно, но до сих пор есть люди, которые принимают оплату после выселения. Как результат – большое количество обмана и «ключей под ковриком / в почтовом ящике». Как правило, после первого «развода» бизнесмены быстро учатся брать и предоплату, и залог, и задаток.
- Проверяем личность арендаторов. Смотрим ФИО, фотографии и номер телефона. Не лишни будет запомнить адрес прописки (постоянного места жительства).
- Осматриваем квартиру до отъезда нанимателей. Это нужно, чтобы проверить состояние мебели, бытовой техники, коммуникаций. Известны случаи, когда арендаторы «забирают с собой» даже старые полотенца и пластмассовые тарелки.
Надеемся, что вопросов о том, как заработать на аренде, больше не будет.