Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Размен неприватизированной квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно ли разменять неприватизированную квартиру через суд – самый распространенный вопрос среди граждан. Через суд возможно осуществить не только размен неприватизированной квартиры, но принудительную приватизацию. Оснований для подачи подобного иска в суд может быть несколько – несогласие жильцов на сделку, попечительского совета, муниципалитета.
Закон не запрещает нанимателям проводить процедуру размена неприватизированной квартиры. Но на самом деле вопрос решается не так просто. Поэтому таких сделок не так много. Ст. 72 ЖК РФ содержит информацию о правилах обмена муниципального жилья. Это основной закон, на который опираются в данном случае. Он гласит:
- Наниматель с письменного согласия собственника муниципальной квартиры и всех проживающих лиц имеет право заниматься обменом жилого помещения на другое жилье.
- Проживающие с нанимателем жильцы вправе требовать обмена занимаемой площади на другое жилье, находящееся в разных домах.
- Если между нанимателем и жильцами возникли разногласия по поводу размена квартиры, каждый из них может требовать принудительный размен занимаемой жилплощади через суд.
- При наличии недееспособных и несовершеннолетних членов семьи размен квартиры без согласия органов опеки не допускается.
В ст. 73 ЖК РФ обозначен ряд обстоятельств, запрещающих размен неприватизированного жилья:
- Жилплощадь относится к категории служебных или выделена специализированным фондом;
- Имеется задолженность по оплате ЖКУ, которая может привести к судебным тяжбам вокруг квартиры;
- Жилье имеет статус аварийного;
- Должен последовать снос или капитальный ремонт дома, либо его полное переоборудование для иных целей;
- В жилье коммунального типа может заселиться гражданин, проходящий лечение от опасного инфекционного заболевания;
- Органы опеки и попечительства способны «заблокировать» размен, если на несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц, проживающих с какой-либо из сторон, будет приходиться меньшая, чем оговорено законодательными актами, жилплощадь.
Что необходимо для обмена
Первое и самое важное: жильцы квартиры должны иметь на руках свой экземпляр договора социального найма. Если вы вселялись в квартиру по ордеру и до сих пор не удосужились такой договор подписать — не поленитесь и сходите в жилищный отдел местной администрации. Впрочем, туда идти вам придётся в любом случае — за разрешением на размен.
Дело в том, что замена стороны в договоре найма жилья допускается только с согласия организации-собственника. Обычно муниципалитет не противится этому, но потратить время нужно.
Кроме договора, из документов вам обязательно потребуется заявление о размене, которое подписывают все совершеннолетние жильцы квартиры — оно тоже подаётся в администрацию. Еще вам будет необходимо получить 2 справки:
- о зарегистрированных в квартире жильцах (обычно ее выдают в домоуправлении);
- о том, что нет задолженности по коммунальным платежам (без неё обмен могут не разрешить).
Что такое принудительный обмен муниципального жилья через суд?
Скрывается за этим разрешение суда обменять или заменить муниципальное жилье, заменяемое членами домохозяйства, раз уж кто-то из ответственных квартиросъемщиков (или наймодатель) выступает против данной процедуры (ст. 74 ЖК РФ).
Для обмена жилплощади необходимо документированное согласие всех членов семьи нанимателя (это касается и временно отсутствующих), а также — муниципалитета. Последний принимает решение об обмене квадратных метров и люди разъезжаются.
Как происходит размен муниципальной квартиры через суд? Проживающие по соседству на основании ст. 72 Жилищного кодекса РФ имеют право потребовать судебным порядком заменить имеющееся жилище на другое, равнозначное.
Но требования требованиями, а согласие наймодателя, то есть муниципалитета, имеет первостепенное значение.
Которое орган правосудия вовсе не всегда аннулирует — например, если речь идет о хотя бы даже вероятном ухудшении условий проживания несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.
Сделка с участием таковых происходит только при участии попечительского совета. А он, в свою очередь, тоже далеко не всегда дает согласие на размен (которое также придется опротестовывать в суде).
Узнайте на нашем сайте о том, как обменять комнату, двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, какие документы потребуются для обмена, как заключить договор мены с доплатой, а также о том, можно ли обменять жилплощадь в ипотеке.
С чего начать размен квартиры? С подготовительной работы – сбора и подготовки пакета документов. В случае добровольной процедуры сторонам необходимо составить, подписать и зарегистрировать соответствующий гражданско-правовой договор. Чтобы он прошел процедуру государственной регистрации, необходимо приложить следующий пакет документов:
- правоустанавливающие бумаги на жилплощадь;
- удостоверения личности сторон;
- техническую документацию – технический паспорт и документ, подтверждающий оценочную стоимость квартиры;
- заявление собственников, выражающее их согласие на сделку;
- справки из управляющей компании или товарищества собственников жилья об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- справка из территориального подразделения Федеральной налоговой службы об отсутствии задолженности по обязательным платежам;
- квитанция об уплате государственной пошлины;
- иные документы.
Процедура перехода прав завершается только после прохождения процедуры государственной регистрации сделки в органах Росреестра РФ.
Когда обмен невозможен?
Случаи запрещающие сделки по обмену муниципального жилья перечислены в 73 статье Жилищного Кодекса.
Администрация точно не разрешит обмен, если:
- у одного из нанимателей отсутствует договор социального найма и на данном этапе ведется судебное разбирательство о принудительном выселении нанимателя;
- квартира не пригодна для проживания;
- дом, в котором расположено жилье подлежит сносу или изъят для государственных (муниципальных) нужд;
- планируется капитальный ремонт здания с перепланировкой жилых помещений;
- после обмена гражданин, который страдает тяжелой формой хронического заболевания, станет проживать в коммунальной квартире.
Квартира приватизирована и люди не хотят разъезжаться
Поскольку в соответствии с действующим Гражданским кодексом собственнику имущества принадлежит право им распоряжаться по своему усмотрению и никто не вправе требовать от собственника расстаться со своим имуществом иначе, как по собственному желанию, ситуация, при которой один или несколько собственников квартиры отказываются от размена принадлежащей им квартиры, полностью блокирует разъезд. Ни о каких обращениях в суд с требованием принудительном размене в данном случае не может быть и речи. Вероятнее всего, даже иск по такому поводу подать не удастся, поскольку судебные органы не примут его к рассмотрению. Ну, а если примут – судебные перспективы у подобного дела отсутствуют.
Повторюсь еще раз: никто не может быть произвольно лишен принадлежащего ему права собственности, поэтому заставить собственника, в том числе через суд, расстаться с принадлежащим ему имуществом без его согласия по закону невозможно. В данном случае выход только один – договариваться или искать иные пути решения жилищного вопроса, не привлекая к процессу квартиру, собственник которой отказался от размена.
Единственное, что можно сделать собственнику, желающему отделиться –попытаться продать свою долю. Весьма вероятно, что она найдет покупателя, правда, вырученных в результате денег едва ли хватит для приобретения иного жилья.
Что в этом случае делать? Обращаться к адвокату. Искать правды в таком непростом вопросе, как принудительный обмен жилыми помещениями по договору социального найма, самостоятельно лучше даже не начинать.
Обывателю не видны или вовсе неизвестны множественные нюансы, которые могут роковым образом повлиять на ход дела, зато для квалифицированного специалиста по жилищному праву они по плечу.
Защитник не только поможет с составлением заявления и подбором доказательной базы, но и представит ваши интересы во время разбирательства, также подскажет, как на практике реализовать полученное решение судьи.
Исковое заявление оформляется в количестве экземпляров исходя из числа участников процесса. Подается в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения отвечающей стороны. Иск пишется в произвольной форме, но обязательно включает в себя следующие данные:
- полное наименование судебного подразделения, куда жалуетесь;
- паспортная информация заявителя/ответчика;
- статус квартиры;
- данные о несовершеннолетних или недееспособных участниках;
- почему нельзя больше жить совместно?
- как вы хотели урегулировать вопрос до суда (какие варианты обмена предлагались и почему были отвергнуты ответчиком?);
- реквизиты разрешающего документа от попечительского совета;
- требование;
- дата, подпись;
- список прилагаемых документов.
Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?
Обмен неприватизированной квартиры, жилья Больше всего времени при обмене жилья уходит на поиск подходящего варианта. Эта процедура может затянуться на несколько месяцев, а то и вовсе завершиться провалом. Рассмотрение обращений граждан осуществляется местной администрацией в течение месяца. В случае положительного вердикта можно приступать к подготовке соглашения на обмен и совершению сделки. Сколько на это уйдет времени будет зависеть от вас.
- у одного из нанимателей отсутствует договор социального найма и на данном этапе ведется судебное разбирательство о принудительном выселении нанимателя;
- квартира не пригодна для проживания;
- дом, в котором расположено жилье подлежит сносу или изъят для государственных (муниципальных) нужд;
- планируется капитальный ремонт здания с перепланировкой жилых помещений;
- после обмена гражданин, который страдает тяжелой формой хронического заболевания, станет проживать в коммунальной квартире.
Операции по обмену жилья, находящегося в муниципальной собственности, регламентируются нормами Жилищного кодекса РФ и Федеральным Законом № 1541-1 «О приватизации…».
Иногда возникают ситуации, когда необходимо разменять квартиру, но она неприватизированая. Процесс размена такой квартиры имеет некоторые особенности, о которых нужно знать.
Необходимая документация
Размен неприватизированной квартиры; возможно ли это по закону Согласно действующему закону Правительства Российской Федерации только хозяин квартиры имеет полное право распоряжаться своим имущественным хозяйством. Как можно разменять квартиру, если она не приватизирована? Сделать это очень просто, если предоставить согласие наймодателя и всех жильцов жилого помещения.
Некоторые владельцы могут столкнуться со следующей проблемой, когда в договоре указано, что жилплощадь квартиросъемщика не может участвовать в обмене. Такое заключение усложняет процедуру. В этом случае придется переоформлять договор соцнайма.
Есть еще один очень важный момент – муниципальную жилплощадь при разводе невозможно обменять. Супруги не смогут поделить между собой имущество, так как оно принадлежит муниципалитету.
§ Как осуществляется добровольный обмен?
Способы поиска квартиры
Как правило, существует два способа найти квартиру для обмена: своими силами или с помощью специалиста по недвижимости. Вариант с риелтором менее проблематичен: специалист быстрее поможет найти необходимую квартиру, объяснит, какие документы необходимы для данной сделки, посодействует в правильном оформлении бумаг. Однако услуги человека данной профессии являются платными, поэтому стоит обдумать данный вариант еще раз.
В случае самостоятельного поиска жилого помещения придется хорошо потрудиться: узнавать возможные варианты у своих друзей, подавать объявления в газеты, искать через интернет. В любом случае каждый человек должен определиться, какой из вариантов ему больше подходит.
Статьей 74 ЖК РФ закреплено, что совершить обмен одного неприватизированного объекта недвижимости на другой можно только с согласия собственника жилплощади. Если владельцы обмениваемых квартир разные, то понадобится согласие обоих.
Обменять неприватизированную квартиру крайне сложно. При совершении процедуры следует учитывать, что выбор вариантов крайне скуден, на сегодняшний день таких помещений немного, всего 15-20%. Прежде чем обращаться к собственнику следует заручиться согласием жильцов, проживающих в квартире, что тоже довольно тяжелая задача. Из всего этого самым простым этапом считается получение согласия муниципалитета.
Собственник неприватизированной квартиры может отказать только в тех случаях, что перечислены в статье 73 ЖК РФ. Если обмениваемая жилплощадь не подпадает ни под один прописанный пункт, то отказать в удовлетворении требований владелец не сможет. Отказ, данный в противовес нормам закона, может быть обжалован в суде.
Для оформления обмена квартиры потребуется собрать пакет документов
Вопрос, можно ли обменять неприватизированную квартиру, на не приватизированный дом, разрешается так же, как и с другой, не находящейся в собственности жилой недвижимостью.
Перечень документов, которые предоставляются в процессе обмена:
- заявления о предстоящем обмене ото всех проживающих в квартирах
- выписки из домовой книги, документы об отсутствии долгов за коммуналку
- документы, удостоверяющие личность всех участников сделки
- вся документация на обе квартиры.
Какие существуют способы обмена квартиры?
В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:
-
обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную;
-
обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади;
-
обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир;
-
обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты);
-
обмен
trade-in — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.
Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?
Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:
- заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
- договор обмена;
- договоры социального найма для обеих квартир;
- ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
- копии паспортов квартиросъемщиков;
- справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
- справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
- нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
- справки о
санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры; - разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).
Что представляет собой схема trade-in?
Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом,