ДДУ – на что обратить внимание

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ДДУ – на что обратить внимание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно 214-ФЗ одним из возможных способов привлечения денежных средств граждан, связанных с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, является заключение договора участия в долевом строительстве (далее — ДДУ).

В чем преимущества ДДУ?

• Безопасность сделки. ДДУ защищает от двойной продажи квартиры, в нем прописана ответственность застройщика, а также он дает дольщику гарантию восстановления его прав через Фонд защиты прав дольщиков даже в случае проблем со стройкой.
• Неустойки за срыв сроков. Дольщики имеют право требовать от девелопера компенсацию за несоблюдение сроков сдачи объекта по ДДУ. Размер неустойки зависит от ключевой ставки ЦБ и в среднем составляет 300−350 тыс. руб.
• Возможность вернуть деньги. Согласно ст. 9 214-ФЗ дольщик вправе в любой момент расторгнуть договор долевого участия в одностороннем или судебном порядке и получить деньги обратно.
• Гарантийный срок. В п. 5 ст. 7 214-ФЗ указаны сроки гарантии на новостройку: не менее 5 лет на сам объект, и не менее 3 лет — на инженерное и технологическое оборудование. Застройщик обязан за свой счет устранить дефекты, если их обнаружили в течении гарантийного срока.

На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?

Договор долевого участия — типовой договор, и его шаблоны обычно есть на сайте застройщика. Но прежде чем его подписывать, нужно:

1. Внимательно сверить информацию о дольщике и объекте на предмет ошибок и опечаток.
2. Проверить цену договора и порядок оплаты. Стоит закрепить в договоре, как будут производиться расчеты, если фактическая площадь квартиры оказалась больше или меньше проектной.
3. Посмотреть, чтобы были указаны конкретные сроки передачи объекта (их могут указывать как период после ввода в эксплуатацию — это незаконно).
4. Уточнить информацию по отделке, если она включена в стоимость жилья. Как правило, для квартир с ремонтом составляется приложение к ДДУ с описанием материалов и перечня работ.

Преимущества и недостатки решения о покупке квартиры по ДДУ в ипотеку

Застройщиком при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку обязательно должно быть юридическое лицо. Но приобретать жилье у него может как юридическое лицо, так и физическое. В данном случае покупатель является инвестором: он вкладывает средства в строительство, чтобы после сдачи объекта претендовать на получение своей доли.

Со стороны инвестора такое вложение вполне выгодно:

• По цене приобретение квартиры в строящемся доме равноценно покупке «убитой» хрущевки, при этом новостройки, как правило, обладают более крупными габаритами и значительно комфортнее вариантов, представленных на рынке вторичного жилья.
• У квартиры в новостройке нет бывших владельцев, которые могли оставить многотысячные долги по коммунальным платежам или вообще заложить квартиру.
• Если недвижимость приобретена для того, чтобы в будущем перепродать ее, инвестор гарантированно останется в плюсе, поскольку после сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем станет гораздо выше.
• Нет необходимости в покупке первой попавшейся квартиры в неблагополучном районе, можно приобрести жилье повышенной комфортности с приятными соседями и развитой инфраструктурой.

Однако при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски также стоит учитывать:

• После заключения ДДУ переезда можно прождать года два, поэтому такой вариант не подойдет людям, желающим сразу же заселиться в новую квартиру.
• Помимо затрат на покупку жилья, нужно учесть также расходы на обустройство квартиры (ремонт, мебель, техника).

Поэтому, решив приобрести квартиру по ДДУ в ипотеку, необходимо заранее взвесить все за и против, чтобы не оказаться в безвыходном положении.

Помимо преимуществ и недостатков приобретения жилплощади в строящемся доме, нужно также оценить возможные риски, связанные с оформлением ипотеки. Несмотря на множество положительных моментов, процедура имеет и существенные минусы.

Плюсы покупки квартиры по ДДУ в ипотеку:

• Оформлять ипотечный заем будет проще, поскольку документами, как правило, занимается застройщик.
• Вероятность отказа в выдаче ипотеки практически равна нулю.
• Процентная ставка при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже, чем при покупке готового жилья.

Как обезопасить себя от проблем при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку

Необходимо учесть множество нюансов приобретения жилья по ДДУ в ипотеку. Основной момент – квартира является обеспечением погашения кредита, то есть остается в залоге у банка до полной выплаты ипотеки. На жилье накладывается обременение, предполагающее невозможность совершения каких-либо регистрационных действий.

Обязательным является оформление страхования ответственности. Долевое строительство объекта недвижимости всегда предполагает наличие рисков. Самые разные обстоятельства могут повлиять на завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, нельзя исключать вероятность банкротства застройщика.

Компания, которая выкупит пассив, может быть не заинтересована в скорой сдаче объекта. Если на этапе подготовки не была проведена точная геологическая экспертиза, дом может попросту рухнуть вследствие нестабильности грунта и неверной закладки фундамента.

Каждый из этих рисков страхуется в пользу кредитной организации. Без страховки дольщик оказывается в весьма шатком положении, рискуя потерять квартиру, но сохранить обязательства погашать ипотеку. Нелишним будет также оформить страхование жизни и дееспособности, а также документ, подтверждающий право собственности. Кроме того, банки охотно снижают процентную ставку для граждан, которые приобрели полный пакет страхования.

Договор долевого участия (ДДУ): суть, особенности

Комментирует Наталья Масленкова, руководитель юридической службы группы компаний «Меридиан»

Покупка квартиры в новостройке на этапе строительства, по нашим наблюдениям, наиболее популярный способ приобретения жилья. И это неудивительно, ведь долевое строительство позволяет существенно сэкономить. Однако многие люди переживают, что такие вложения несут много рисков, потому что наслышаны об историях обманутых дольщиков. Сегодня эти страхи уже не актуальны благодаря введению эскроу-счетов. Но обо всем по порядку.

В этой статье мы разберем:

• Что такое ДДУ при покупке квартиры от застройщика;

• Преимущества и недостатки ДДУ;

• Насколько безопасна жилья покупка по ДДУ;

• Что должно быть прописано в ДДУ;

• На что обратить внимание в ДДУ в 2022;

• Как зарегистрировать ДДУ.

Как купить квартиру в ипотеку по ДДУ

При покупке строящейся квартиры в ипотеку понадобится два договора: о долевом строительстве и кредитовании. Причем в ДДУ обязательно указывается, что квартира покупается с помощью заемных средств.

Порядок действий:

1. Подписать договор кредитования (ипотеки).
2. Внести первоначальный взнос (ПВ) на специальный открытый счет. Затем ПВ и предоставленная банком остальная сумма будут перечислены застройщику.
3. Получить подписанное платежное поручение.
4. Подписать договор долевого строительства.
5. Зарегистрировать ДДУ в Росреестре (должен быть штамп о наличии ипотеки).
6. После регистрации договора деньги будут списаны с ипотечного счета.

Гарантии, дающиеся законом

В Федеральном законе № 214 прописаны гарантии защиты прав, законных интересов и имущества дольщиков, вступивших в сделку ДДУ:

1. Защита от мошенничества. Чтобы избежать сбора денег с граждан на возведение объектов «на бумаге», законом запрещено оформление ДДУ до получения разрешения на застройку, либо до госрегистрации застройщиком права собственности на земельный участок под строительство (договора аренды, субаренды).

2. Защита от «двойной» сделки. Договор долевого участия заключается исключительно в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Без регистрации договор не считается заключенным.

3. Гарантия сохранности финансов дольщиков. Если застройщик – банкрот (в том числе намеренно), то соинвесторы не должны остаться ни с чем. С момента госрегистрации договора дольщики обеспечиваются залогом в виде земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности (аренды), и возводимого на этом участке объекта недвижимости.

Если вы прочли нашу статью до конца, вы узнали:

— правовой механизм сделки по ДДУ регулируется основным законом ФЗ-214;

— какие важные пункты должны обязательно присутствовать в договоре;

— какие документы входят в перечень обязательных для государственной регистрации договора в РосРеестре;

— на какие гарантии защиты прав, интересов и имущества могут рассчитывать дольщики при заключении сделки по ДДУ;

— предварительный договор долевого участия – это уловка строительной компании! Он не гарантирует дольщику получения квартиры и не является основанием для внесением оплаты;

— поправки к ФЗ-214, принятые в 2018 году, ужесточили требования к застройщикам;

— с 1 июля 2019 года начинает действовать система счетов эскроу, взамен долевого участия в строительстве;

— ДДУ может быть расторгнут любой из сторон, важно обращать внимание на размер неустойки, зафиксированный в документе.

В договоре указывается, что он прекращает свое действие только после исполнения по нему обязательств. Никаких сроков окончания действия в нем не прописывается – Росреестр подобный ДДУ просто не зарегистрирует. Сроки сдачи указываются в кварталах (к примеру, «IV квартал 2021 года»), реже – в точных датах («до 1 сентября 2021-го года»). До этого момента застройщик обязуется ввести объект в эксплуатацию, а именно – пройти государственную комиссию и обзавестись разрешением на ввод. Ещё полгода дается девелоперу на то, чтобы передать квартиру дольщику. Если в течение двух месяцев после установленной даты застройщик не сдал объект, дольщик получает право разорвать договор (если обратное не прописано в ДДУ). Предварительно, однако, он должен уведомить строительную компанию.

Иногда застройщики включают в ДДУ пункт о том, что компания несет ответственность за срыв сроков только при наличии прямой вины, однако, что очевидно, это является нарушением Федерального закона о долевом участии. Такой пункт можно трактовать по-разному, и девелоперы пользуются этим, чтобы уйти от необходимости выплачивать неустойку в случае задержки ввода объекта. Если компания добросовестная, такого пункта в договоре не окажется.

Основные правила при покупке

Даже идеальное знание 214-го Федерального закона не избавит вас от рисков пополнить ряды обманутых дольщиков, но значительно снизит такую вероятность. Выбирайте надежных застройщиков и помните о следующем:

· Буклет – это просто реклама, все реальные сведения прописываются в документах – ДДУ и ПД;

· У застройщика должно быть разрешение на строительство (всегда проверяйте его наличие);

· Предварительный договор – это не ДДУ (он не защитит вас, в том числе, и от двойных продаж);

· Даже если вам присылали макет договора, ещё раз внимательно прочитайте итоговый вариант перед подписанием – особое внимание обратите на определение объекта недвижимости, сроки его передачи, цену, порядок оплаты и гарантийные обязательства.

Когда оформляется ДДУ

Договоры долевого участия оформляются до возведения здания или в готовом доме, но до ввода объекта в эксплуатацию. При этом застройщик обязуется предоставить квартиру с оговоренными и прописанными параметрами. Кроме заключения договора ДДУ непосредственно с застройщиком, возможно оформление переуступки. Эта процедура немного сложнее, чем оформление ДДУ – дольщик переуступает свое право собственности на квартиру, оформленное в договоре, третьему лицу. При этом, стоимость переуступки может быть как аналогичной изначальной, так и выше, если стоимость жилья выросла. Кроме того, новый дольщик не сможет ничего изменить в текущем ДДУ – ему переходит договор в неизменном виде. Подробности – в разделе «Вопросы и ответы».

Существуют другие виды договоров на покупку недвижимости: ДКП и ЖСК.

ДКП – договор купли продажи. Он применим, когда объект сдан в эксплуатацию. После вступления договора в силу, вы становитесь владельцем недвижимости сразу, без ожидания и прочего. Все максимально просто – вы выбираете объект, осматриваете и покупаете.

ЖСК – жилищно-строительные кооперативы. Сложная и не всегда прозрачная схема покупки квартиры, точно не регламентируемая законом. В теории, жильцы должны быть готовы без услуг посредника (как в случае ДДУ – банка) самостоятельно скооперироваться денежными средствами для строительства дома. При этом пайщики должны каким-то образом сами договориться обо всех условиях и правилах с компанией застройщиком – сколько будет стоить пай, какие будут сроки сдачи, как будут решаться вопросы неустоек и исправления дефектов постройки и прочее. Как показывает практика, ЖСК – благодатная почва для мошенников. Кроме того, отсутствие жесткого регулятора чревато срывами сроков застройщиком и неприятными разбирательствами по разным вопросам: право собственности, ценовые вопросы и прочее. В настоящее время в России разрешено только достраивать дома по ЖСК, новые кооперативы для строительства запрещены.

Приемка квартиры – ответственное мероприятие, которое может, как помочь вам сэкономить много нервов и денег, так и наоборот. Во время приемки квартиры застройщик демонстрирует покупателю то, что собственно и было построено. Если последнего все устраивает, то он подписывает акт приема-передачи и квартира переходит в его право собственности. Но! Во время стройки что-то могло пойти не по плану и квартира может оказаться с дефектами, которые сразу не видны – это могут быть трещины и полости в стенах, неправильные углы, щели, сквозняки, плохая теплоизоляция и многое другое. Правильный акт приема-передачи с составлением ведомости нарушений обяжет застройщика исправить все недочеты за свой счет и к определенному гарантийному сроку. Подробнее о приемке новостройки читайте здесь.

Как правильно составить договор долевого участия?

Составляется на основании ст. 4 закона № 214-ФЗ. В договоре в обязательном порядке должны содержаться условия, при отсутствии которых он будет считаться незаключенным:

1. Информация об объекте строительства с участием дольщика.

Договор является обязательством застройщика в оговоренный срок возвести многоквартирное жилок строение и после завершения процедуры получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать долевому участнику конкретный объект. Соответственно, объект уже на момент подписания документа должен обладать характеристиками, предусмотренными проектом. В ДДУ отражаются:

• наименование объекта (квартира, нежилое помещение);
• сведения о многоквартирном доме, где будет расположен объект: адрес, этажность, общая площадь, материал стен и иные характеристики;
• указание жилой объект или нежилой, его общая площадь, площади комнат, лоджий, балконов и иных помещений в нем, на каком этаже;
• план с графическим расположением помещения с нанесением внутренних перегородок, обозначением частей;
• условный номер, присвоенный объекту по проектной декларации;
• наличие или отсутствие внутренней отделки при сдаче.

1. Указание срока передачи жилого помещения.

Обязательным условием договора долевого участия в строительстве является закрепление конечного срока, до наступления которого объект должен быть передан второй стороне. До этого момента дом должен быть возведен и получено разрешение на ввод его в эксплуатацию. Допускается также указание каждого этапа последовательно:

• завершения строительства,
• получения разрешения;
• передачи объекта дольщику.

1. Стоимость объекта долевого строительства, порядок и сроки внесения платежей.

Существенным условием является установление цены договора, т.е. суммы денежных средств, которые должен внести застройщику гражданин. Она может быть указана в виде произведения цены одного квадратного метра на фактическую площадь помещения или единой суммой.

Устанавливается также порядок расчетов: по графику или единовременно. В случае просрочки платежа застройщик вправе отказаться от исполнения обязательств в одностороннем порядке.

1. Гарантии застройщика в отношении сданного объекта.

На вновь введенный в эксплуатацию и сданный многоквартирный дом распространяются гарантийные обязательства в соответствии со ст. 4, 5 и 7 Закона 214-ФЗ. Срок гарантии составляет не менее трех лет на коммуникации, инженерные сети, не менее пяти лет на весь многоквартирный дом, включая все помещения в нем.

1. Размещение средств, внесенных участниками в качестве взносов на долевое строительство.

В большинстве случаев средства дольщиков размещаются на счетах эскроу, доступ к которым будет заморожен для застройщика до момента завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.

1. Залоговые обязательства участника.

На приобретение жилья по ДДУ могут быть привлечены заемные средства банка. Тогда права требования участника будут находиться в залоге у кредитного учреждения. В этом случае в договор вписывается информация о возникновении залога.

Переуступка прав по ДДУ. Как правильно оформить

Когда речь идет о договоре долевого участия слово «продажа» не применима. Ведь квартира еще не находится в собственности продавца. Гражданское законодательство содержит специальный вариант договора – цессия. А именно, переуступка права требования готового объекта недвижимости. Этот вариант подходит тем, кто по каким-либо причинам перестал нуждаться в итоговой покупке квартиры.

Федеральный закон №214 устанавливает основные особенности договора цессии по отношению к договору долевого участия в строительстве. Этот договор вступит в силу только после его регистрации в органах Росреестра. Следовательно, должна сохранятся последовательность регистрации. Сначала основной договор ДДУ для регистрации первоначального права, затем уже цессия.

Как правило, получать согласие застройщика на цессию не требуется. Отдельно может быть прописано это требование в договоре ДДУ. Но, законодательно такого требования не установлено. Установлена обязанность вновь приобретшего право требования известить застройщика простым письменным уведомлением о том, что теперь он обладает правом требования к застройщику. В этом документе стоит указать на предыдущего владельца права, а также приложить зарегистрированный договор. Исключением из этого правила будет не погашенная задолженность дольщика перед девелопером. В этом случае согласие застройщика будет обязательным. Требуется предварительно оформить перевод долга на нового участника и лишь затем переоформлять право требования.

Рекомендуется установить обязанность оплаты по договору цессии после государственной регистрации договора. В этом случае, обе стороны будут стремится к урегулированию всех возложенных законом обязанностей.

На какие условия обращать внимание?

Для минимизации рисков участника долевого строительства как одной из сторон ДДУ, расшифровка его условий очень важна.

Цена договора — существенное и очень важное условие. До подписания ДДУ необходимо еще раз проанализировать все условия, касающиеся стоимости недвижимости и порядка расчетов, в частности:

1. указана полная стоимость объекта;
2. описан порядок ее выплаты (единовременный платеж, рассрочка);
3. если оплата будет произведена одним платежом, то в документе указывается срок внесения денежных средств после государственной регистрации договора в Росреестре;
4. прописан способ оплаты. В настоящее время используются счета эскроу, т.е. деньги участника замораживаются на специальном банковском счете. Если застройщик указывает в реквизитах платежа свой счет — это прямое нарушение закона, за которым последует уголовная или административная ответственность.

Будущему собственнику, прежде чем подписывать ДДУ, надо обратить внимание и на то, с какого момента покупатель несет обязанность по оплате коммунальных платежей. В соответствии с действующим законодательством, такие платежи производятся только с момента подписания передаточного акта, а включение в договор условий, предусматривающих оплату дольщиком коммунальных платежей ранее передачи объекта, влечет за собой ничтожность этих условий.

Поскольку в законе не предусмотрено единой формы документа, у застройщиков есть великолепная возможность изобретать свои пункты, которые в большинстве своем оказываются невыгодными для дольщиков, а в некоторых случаях напрямую ущемляют права граждан, заключивших невыгодное для себя соглашение. Подобные условия имеются практически в каждом ДДУ, но вот обнаружить их в тексте потребителю, имеющему лишь поверхностные юридические знания, очень сложно. Нередко граждане понимают, что подписывали невыгодное для себя соглашение только тогда, когда уже ничего изменить нельзя. Поэтому необходим тщательный и подробный анализ договора, проведенный специалистом.

Что должно быть в ДДУ?

Обязательные пункты:

1. Определение объекта строительства.
2. Характеристики квартиры или иной недвижимости в соответствии с проектной документацией – адрес дома, номер квартиры, ее площадь, планировка и т.д.
3. Срок передачи помещения.
4. Стоимость договора, сроки и порядок ее уплаты.
5. Гарантийный срок объекта строительства.
6. Способ, которым застройщик будет обеспечивать свои обязательства по ДДУ – залог на строящийся объект и земельный участок, а также либо поручительство банка, либо страхование ответственности застройщика.

Похожие записи:

• Налог на недвижимость при продаже квартиры в 2024 году
• Сотрудникам ГИБДД запретили снимать номера с автомобилей
• На сколько может вырасти размер маткапитала в 2023-2025 годах?