🏠 📐 Как узаконить перепланировку в 2023: порядок действий

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «🏠 📐 Как узаконить перепланировку в 2023: порядок действий». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

• Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
• Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
• Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Возможные и недопустимые варианты перепланировки

Законом выделено два варианта перепланировки: простая и сложная.

В число поверхностной входит:

1. Перенос сантехники и кухонной плиты;
2. Демонтаж и установка новых перегородок не несущего типа;
3. Переделка дверных проёмов.

Если при выполнении подобных работ собственники придерживались правил техники безопасности и использовали качественные материалы, угрозы конструкции дома нет. Но даже для таких работ необходимо предварительное разрешение. Если не провести согласование сделанной перепланировки, это чревато штрафами за незаконную деятельность. Необходимо, чтобы новая планировка отвечала указанным в техническом паспорте данными, за чем ревностно следит БТИ.

В перечень «сложных» работ входит:

• Демонтаж стен с целью объединения комнат и расширения полезной жилой площади;
• Перенос кухни;
• Работы по разбору кладовок;
• Обустройство ещё одной ванной комнаты или перенос имеющейся;
• Перемещение коммуникаций;
• Перенос оконных проёмов.

Все эти манипуляции носят серьёзный характер, поэтому для их узаконивания потребуется полноценный проект перепланировки, который готовит компания, имеющая лицензию на выполнение подобных работ.

Если не выполнить согласование вовремя и начать работать без проекта, придётся платить штраф. В итоге согласование перепланировки после работ обойдётся дороже, нежели получение разрешения заранее. Кроме того, трогать несущие стены без разрешения архитекторов не рекомендуется не только по причине возможного штрафа. Подобные работы чреваты разрушением стены и нарушением прочности здания, что приведёт к плачевным последствиям.

Строго запрещено проводить такие действия:

1. Пытаться увеличить площадь кухни за счёт уменьшения комнаты. Допустимые расширения не могут быть больше 25% от общей площади квартиры;
2. Если в квартире проведено газовое снабжение, не допускается совмещать кухню с комнатой при помощи арок;
3. Строго запрещено сносить несущие стены;
4. Демонтировать радиаторы, трубы для подачи холодной или горячей воды (в том числе канализации), менять расположение вентиляционного канала или перекрывать его полностью;
5. Туалет или ванну нельзя переносить в то место, где у соседей снизу находится жилая комната;
6. Пытаться сделать отвод от общего отопления для проведения тепла на лоджию или балкон;
7. Увеличивать размер балкона за счёт использования пространства жилой комнаты.

Не нужно получать никаких разрешений, если планируется клеить обои, выполнять покрасочные работы, устанавливать новую мебель, менять сантехнику. Также не нужно получать «добро» на установку кондиционера. БТИ не интересно, какого цвета унитаз установлен в квартире и как часто меняются двери, подтверждение надо только на масштабные работы с проектом.

Строить и ломать: как грамотно сделать ремонт с перепланировкой

Для начала необходимо убедиться, что запланированный объем работ действительно подпадает под категорию «перепланировки». В противном случае простой косметический ремонт с переклеиванием обоев можно проводить и без разрешений. Внутри дома можно менять виды дверей, если не трогать при этом ширину дверного проёма.

Проект готовят, привлекая для этого лицензированную компанию. Они делают всё в графическом редакторе. Если же глобальных работ не будет, достаточно обычного эскиза. Затем необходимо выяснить, одобрят ли все запланированные изменения. Для этого потребуется собирать документы: свидетельство о праве собственности на жилое или нежилое помещение, выписку из домовой книги, техпаспорт, а также обязательно написать заявление на перепланировку. Бумаги для согласования передаются в Жилищную инспекцию. После перепланировки специалисты из БТИ приходят на объект, где осматривают все изменения, оформляя акт.

Обратите внимание! После получения согласия на выполнение работ, окончить ремонт необходимо на протяжении года.

Раньше допускалось обращение за продлением на месяц, но неограниченное число раз. Таким образом бесконечные ремонты могли затягиваться на года, мешая соседям жить.

В процессе выполнения перепланировки желательно вести журнал работ, куда вписывать всё, что было сделано. С его помощью будет намного проще организовать приёмку. После утверждения акта приёмки комиссией в Жилищной инспекции собственник забирает новые документы, а в БТИ в обновлённый техпаспорт внесут все изменения.

Иногда случается, что в перепланировочных работах могут отказать. Чаще всего всё банально: документы не представлены в нужном объёме, проект противоречит нормам закона или же владелец попросту обратился не в ту инстанцию. Поэтому не лишним будет получить консультацию специалиста в проектно-строительной фирме. Её сотрудники точно знают, как и что делать, а при необходимости готовы изменить проект так, чтобы и собственник был доволен и идею одобрили.

Документы для узаконивания перепланировки в Москве

Если выполненная перепланировка не относится к простейшим, для ее узаконивания потребуется выполнить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения, обратившись к специалистам.

Техническое заключение о том, что выполненная перепланировка является допустимой и безопасной – важнейший документ, отражающий все выполненные изменения.

Данное техническое заключение разрабатывается на основе документов БТИ на квартиру, где отображено изначальное планировочное решение помещения.

Если на имеющемся плане БТИ в виде красных линий зафиксирована неузаконенная перепланировка – потребуется запросить архивную копию с начальной планировкой квартиры.

Зачем нужно узаконивать перепланировку квартиры

Перепланировка, выполненная самовольно часто становится источником аварийных ситуаций и жалоб соседей в надзорные органы. Не мене часто информацию о незаконно выполненных работах передают в жилищную инспекцию управляющие компании.

Кроме того, многие юридические действия с недвижимостью (приватизация, наследование, ипотека, залог, и т. д.) требуют предоставления «свежего» технического паспорта квартиры из БТИ. Итогом визита специалиста БТИ в квартиру с неузаконенной перепланировкой становится техпаспорт, где нарушения обозначаются красными линиями, и делается соответствующая пометка.

В случае фиксации нарушений Мосжилинспекцией, на каждого из собственников помещения с незаконной перепланировкой налагается штраф. Кроме того, выдается предписание с требованием согласовать выполненные работы или вернуть помещение в первоначальное состояние.

Общие правила узаконивания

В ЖК РФ зафиксировано определение перепланировочных работ — они связаны с изменением конфигурации жилого помещения и должны быть отражены в технической документации на объект недвижимости. На практике, изменения в конфигурации выражаются в следующем:

• увеличение или изменение площади жилых и вспомогательных помещений путем переноса стен или ограждений;
• разборка или установка встроенных шкафов;
• монтаж или разборка перегородок или стен, не относящихся к несущим конструкциям здания;
• перенос дверных блоков без воздействия на несущие элементы дома, и т.д.

По общему правилу, приступать к перепланировке можно только после подготовки проекта строительных работ и его согласования в местном органе власти. Это связано с требованиями безопасности, которые можно учесть только при доскональном следовании проекту строительных работ.

Самостоятельно узаконить перепланировку квартиры можно и после завершения работ. В этом случае также нужно подтвердить, что выполненные работы соответствовали требованиям безопасности и не повлекут разрушение жилого помещения или здания. Если будет выявлен факт перепланировки без согласования или узаконивания, собственник будет привлечен к ответственности в виде штрафа. Также надзорные органы могут обязать восстановить первоначальное состояние квартиры.

Алгоритм действий для узаконивания будет выглядеть следующим образом:

1. нужно обратиться в специализированную экспертную организацию и оформить проект перепланировочных работ (фактически, в этот документ будут включены все работы, выполненные в квартире);
2. если согласование проходит в Москве, данный проект должен включать технической экспертное заключение о безопасности работ (для других регионов и населенных пунктов техзаключение получать не нужно);
3. нужно обратиться к кадастровому инженеру и получить технический план, на котором будут отражены все изменения в конфигурацию помещений;
4. проектная документация и техплан направляются в местный орган власти или уполномоченное учреждение, где комиссия будет оформлять акт о приеме перепланировочных работ;
5. если указанный акт подписан, его нужно представить с техпланом в службу Росреестра или МФЦ, где изменения будут внесены в ЕГРН;
6. при отказе в согласовании и выдаче акта приемочной комиссии, нужно обратиться с иском в районный суд, а судебный акт будет являться основанием для внесения изменений в ЕГРН.

Необходимый пакет документов. Срок согласования

Узнав о местоположении жилищной инспекции и получив при необходимости техническую документацию на объект недвижимости, следует приступить к формированию пакета бумаг, необходимых для узаконивания планируемой перепланировки. Обязательным считается предоставление следующих документов:

• заявление, оформленное в простой письменной форме;
• подтверждающий право собственности документ;
• составленный проект планировки, который необходимо подписать в жилищной инспекции, придав бумаге статус юридически значимой;
• техпаспорт или выписка из ЕГРН;
• письменное согласие соседей с процедурой перепланировки.

На рассмотрение документации уходит около полутора месяцев.

Кaкиe нyжны дoкyмeнты, чтoбы coглacoвaть пepeплaниpoвкy квapтиpы

• Opигинaл и кoпия пacпopтa зaявитeля — coбcтвeнникa жилья или дoвepeннoгo пpeдcтaвитeля;
• ecли дoкyмeнты пoдaeт нe coбcтвeнник, нyжнo пoдтвepждeниe пpaвa дeйcтвoвaть oт лицa coбcтвeнникa — зaвepeннaя нoтapиycoм дoвepeннocть;
• opигинaлы или зaвepeнныe нoтapиycoм кoпии дoкyмeнтoв пpaвa coбcтвeннocти — cвидeтeльcтвo o пpaвe влaдeния квapтиpoй, o пpивaтизaции, o нacлeдoвaнии, дoгoвop кyпли-пpoдaжи c юpидичecким ocвидeтeльcтвoвaниeм, дapcтвeннaя, cyдeбнoe peшeниe o пpизнaнии пpaв влaдeния, миpoвoe coглaшeниe и тaк дaлee;
• для cтpoящиxcя здaний — дoкyмeнты зaмeщaющиe пpaвo coбcтвeннocти, нaпpимep дoгoвop дoлeвoгo yчacтия;
• тexничecкий пacпopт квapтиpы — eгo мoжнo пoлyчить в БTИ;
• зaявлeниe нa coглacoвaниe пepeплaниpoвoк жилыx пoмeщeний или пepeycтpoйcтвo;
• пpoeктнaя дoкyмeнтaция;
• пиcьмeннoe coглacиe нa измeнeния c пoдпиcью вcex coбcтвeнникoв жилья или иx пpeдcтaвитeлeй и зapeгиcтpиpoвaнныx пo aдpecy;
• paзpeшeниe нa измeнeния oт opгaнa, пepeдaвшeгo жильe в пoльзoвaниe пo дoгoвopy coциaльнoгo нaймa;
• paзpeшeниe бaнкa, ecли квapтиpa пpиoбpeтeнa пo ипoтeкe;
• пpoтoкoл coбpaния жильцoв дoмa c пoдпиcями coглacия, ecли пepeплaниpoвкa зaтpaгивaeм oбщeдoмoмвyю coбcтвeннocть;
• paзpeшeниe oт coтpyдникoв oxpaны пaмятникoв иcтopии, кyльтypы и apxитeктypы, ecли квapтиpa нaxoдитcя в здaнии c кyльтypнoй и иcтopичecкoй цeннocтью.

Coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe

3aчacтyю, oбycтpoить пoмeщeния в нoвocтpoйкe и пoлyчить paзpeшeния лeгчe, чeм в cтapoм дoмe. Нeкoтopыe зacтpoйщики пpeдлaгaют вapиaнты квapтиp co cвoбoднoй плaниpoвкoй — тo ecть вы cпoкoйнoй мoжeтe вoплoщaть cвoи apxитeктypнo-дизaйнepcкиe идeи и пoдaть дoкyмeнты нa coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe co cвoбoднoй плaниpoвкoй.

Ecть двa вapиaнтa:

• cдeлaть peмoнт и зaтeм yзaкoнить — yвeдoмитeльнoe coглacoвaниe;
• coглacoвaть пpeдвapитeльный плaн и cдeлaть peмoнт пocлe paзpeшeния — paзpeшитeльнoe coглacoвaниe.

Paзpeшитeльнoe:

• пepeмeщeниe caнyзлa;
• пpoeм в нecyщeй ocнoвнyю нaгpyзкy cтeнe;
• дoпoлнитeльныe пepeгopoдки, coздaющиe нaгpyзки cвepx нopмы.

Увeдoмитeльнoe:

• зaмeнa пoлa;
• мoнтaж aнтeнны нa фacaдe;
• зaмeнa paкoвины, yнитaзa;
• измeнeниe нe нecyщиx пepeгopoдoк, кpoмe мeжквapтиpныx cтeн;
• дoпoлнитeльныe пepeгopoдки бeз cвepxнaгpyзки нa кoнcтpyкцию здaния.

B мoнoлитныx и киpпичныx дoмax coглacoвaть пepeплaниpoвкy лeгчe — в ocнoвнoм нecyщиe cтeны тaм pacпoлoжeны внe квapтиp. B пaнeльныx и блoчныx — нaoбopoт cлoжнee.

Как изменяются сроки согласования документации

Для того, чтобы узаконить ремонт в квартире или офисе, нужно соблюсти следующие требования:

• нужно согласовать перепланировки и переустройства квартиры при оформлении документов до начала работ — 20 рабочих дней;

• то же для помещений на чердаках и в мансардах, а также расположенных в домах со статусом объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия — 30 рабочих дней;

• требуется оформление акта о завершенных работах, на которые было выдано согласование, — в течение 10 рабочих дней;

• оформление акта на ранее выполненные работы без разрешения о согласовании — 30 рабочих дней. Если после проверки выяснится, что ремонт сделан с нарушениями, заявителю откажут в госуслуге.

Уже сделанная перепланировка: причины отказа регистрации

Иногда стараниями владельцев квартиры узаконивание перепланировки становится невозможным. Так происходит, если нарушаются нормы безопасного использования внутриквартирного пространства. Невозможно узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно после внесения следующих изменений:

1. Расширение кухни или санузла с уменьшением жилого пространства более, чем на ¼ от площади комнаты.
2. Монтаж арки вместо двери при наличии в доме газового оборудования (если плита электрическая, арки разрешены).
3. Демонтаж несущей стены, перегородки.
4. Внесение изменений в конструкцию инженерных коммуникаций дома (водопровод, отопление, вентиляция и т.д.)
5. Вынос площади санузла в места, где на нижних этажах расположены комнаты для проживания.
6. Проведение отопления за пределы несущих стен (на лоджию или балкон).
7. Расширение балкона за счет жилого пространства, кроме случаев, когда балкон соединяется аркой шириной не более 1 метра в проеме).

Надзорные органы, принимающие решение о допустимости внесения изменений, руководствуются принципом безопасности новой планировки для проживающих и соседей, а также отсутствием угроз разрушения или нарушения целостности конструкции дома. Изменения должны привести к улучшению, а не ухудшению условия проживания.

Особенности судебной процедуры

В судебный орган обращаются чаще, если жилинспекция не согласовала изменения и есть серьезные сомнения в правильности вынесенного решения. Тогда основанием для подачи иска станет вынесенный официальный отказ.

К заявлению прилагают стандартный пакет, который собирали для жилищной инспекции плюс платежный документ об уплате пошлины в размере 300 рублей. Дополнительно истец заявляет документацию, подтверждающую правоту его позиции, свидетельствующую о нарушении со стороны администрации.

При установлении факта соблюдения строительных, санитарных, пожаробезопасных норм, суд склоняется на сторону истца и выносит решение о разрешенной перепланировке. Далее это постановление станет основным документом для согласования изменений в Росреестре и переоформления технической документации.

Если нет возможности подачи оригинала документа, суд рассмотрит их копии, заверенные у нотариуса. Если решение в пользу собственника, судья распорядится оставить квартиру в искомом состоянии, т.е. после перепланировки.

Похожие записи:

• Расчет и начисление налога на имущество в 1С 8.3 пошагово
• Как будем платить земельный налог в 2023 году
• Расторгнуть брак в Беларуси. Как?