Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдавать квартиру и не волноваться: доверительное управление». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.
Риски доверительного управления
При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.
Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.
Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.
Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.
Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.
Существенные условия Договора доверительного управления недвижимым имуществом (типовая форма):
(условия, без которых в силу требований закона, Договор доверительного управления недвижимым имуществом считается не заключенным):
- соблюдение установленной формы договора, т.е. его заключение в письменной форме, его подписание сторонами или их представителями и, как правило, если сделка совершается юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями, скрепление печатями, если данное лицо в соответствии с законодательством Республики Казахстан должно иметь печать. При этом Договор доверительного управления недвижимым имуществом считается заключенным с момента его государственной регистрации;
- условие о предмете договора, т.е. данные, позволяющие установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче в доверительное управление с указанием его идентификационных характеристик (сведения о нежилом помещении, включая адрес, регистрационный код адреса (при его наличии), вид недвижимости, кадастровый номер, форму собственности, количество составляющих, категорию земель, делимость, целевое назначение, этажность, площадь (общая, нежилая, полезная);
- срок доверительного управления, а также порядок государственной регистрации права доверительного управления;
- состав имущества, передаваемого в доверительное управление, т.е. характеристики и описание как недвижимого имущества, так и движимого имущества, если передается недвижимое имущество, оснащенное движимым имуществом (например, с мебелью, техникой и т.п.);
- указание о выгодоприобретателе;
- срок и форма отчетности Управляющего;
- указание на лицо, получающее доверенное имущество в случае прекращения Договора доверительного управления недвижимым имуществом (типовая форма);
- информация о наличии или отсутствии прав третьих лиц на недвижимое имущество (обременения и (или) ограничения) и при наличии прав третьих лиц оформление необходимых согласий согласно представленным формам.
Хочу сдать квартиру в доверительное управление
Возник вопрос, ответ на который найти достаточно сложно, так как услуга, видимо, не очень популярна у нас в России.
Что вы можете рассказать про доверительное управление при аренде квартиры? Если коротко, то с вас снимается вся рутина по поиску жильцов, заключению договоров, квартиру сдает агентство, забирает себе комиссию каждый месяц, а вы ежемесячно получаете доход. Какие риски, плюсы и минусы в этой схеме? Действительно ли это удобно и можно ли не опасаться за квартиру?
Михаил
Доверительное управление — услуга, которую агентства недвижимости и риелторы оказывают наймодателям.
Они берут на себя часть обязанностей хозяина квартиры — например, каждый месяц приходят в квартиру, проверяют состояние имущества и забирают арендную плату.
За это берут деньги, поэтому собственнику перечисляют не всю сумму аренды за месяц, а только часть. Благодаря доверительному управлению хозяин получает меньше забот, а риелторы и агентства — дополнительный доход. Вот как все организовано.
Собственник недвижимости заключает договор доверительного управления с агентством или риелтором. По договору он учредитель доверительного управления, а агентство или риелтор — доверительный управляющий. То есть между собственником и нанимателем появляется посредник, который за процент от арендной платы выполняет обязанности собственника. Обычно просят 10—25% от арендной платы за месяц.
Несмотря на то, что деньги собирает посредник, НДФЛ или налог на профессиональный доход платит собственник. Это нельзя переложить на посредника. При этом доходом собственника будет вся сумма арендной платы, без уменьшения на комиссию посредника. Потому что такой вычет не предусмотрен ни Налоговым кодексом, ни Законом № 422-ФЗ об НПД.
Чаще всего доверительным управлением пользуется несколько категорий собственников. Во-первых, это люди, которые живут за границей или в другом городе. Они заказывают управляющему полный пакет услуг — от поиска нанимателя до передачи денег, — а потом только получают деньги от сдачи на карту.
Во-вторых, это собственники, которые согласны сами готовить квартиру к сдаче и искать жильцов. Таких больше. Они сами выбирают нанимателя, сдают ему квартиру и первое время следят, чтобы все было в порядке.
А когда понимают, что жилец надежный, заказывают услугу доверительного управления: теперь им просто нужен человек, который будет каждый месяц приходить в квартиру, проверять имущество и забирать деньги.
Тратить свое время на это они не хотят.
Услугу доверительного управления оказывают как для длительной, так и для посуточной аренды. Каждый собственник выбирает сам, как ему удобнее сдавать квартиру. Обычно играют роль два фактора: деньги и нервы. При длительной аренде мебель и техника прослужат дольше, а простои будут реже — главное, правильно назначить цену. Но денег собственник получит меньше.
Собственник квартиры может заключить договор с агентством недвижимости, его представителем или с частным риелтором.
По сути, они предлагают одинаковые услуги, но я советую заключать договор с проверенным агентством или с его представителем. Среди частных незнакомых агентов часто встречаются мошенники.
Статья 884. Субъекты доверительного управления имуществом
1. Учредителем может быть собственник, а также субъект иного вещного права или компетентный орган, уполномоченные на передачу имущества в доверительное управление.
2. Доверительным управляющим может быть любое лицо, если иное не предусмотрено законодательными актами.
Назначение доверительным управляющим может быть произведено только с его согласия.
3. Выгодоприобретателем (лицом, в интересах которого осуществляется управление имуществом) может быть любое лицо, не являющееся доверительным управляющим, а также государство или административно-территориальная единица.
4. Если иное не предусмотрено законодательными актами или договором доверительного управления имуществом, выгодоприобретателем является учредитель доверительного управления имуществом.
Статья 886. Договор доверительного управления имуществом
1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель доверительного управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах указанного учредителем лица (выгодоприобретателя).
В период действия договора доверительного управления имуществом учредитель доверительного управления не вправе осуществлять какие-либо действия в отношении имущества, находящегося в доверительном управлении, если иное не установлено законодательными актами Республики Казахстан или указанным договором.
2. Договор доверительного управления имуществом должен предусматривать:
1) предмет и срок договора доверительного управления имуществом;
2) состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
3) указание о выгодоприобретателе;
4) сроки и форму отчетности доверительного управляющего;
5) указание на лицо, получающее доверенное имущество в случае прекращения договора доверительного управления имуществом.
Для отдельных видов договоров законодательными актами могут быть предусмотрены и иные существенные условия.
Договор может предусматривать и другие условия, в том числе размер и формы вознаграждения управляющего.
В договоре должны быть указаны права третьих лиц на передаваемое в доверительное управление имущество.
3. Нормы о договоре доверительного управления имуществом распространяются на отношения, возникающие по иным основаниям установления доверительного управления имуществом, если иное не вытекает из законодательных актов или существа возникших отношений.
Кто сдает недвижимость с помощью доверительного управления
Это могут быть собственники квартир, которые:
— живут в другом городе или другой стране;
— владеют несколькими объектами недвижимости;
— не хотят заниматься всеми или некоторыми вопросами, связанными со сдачей недвижимости в аренду.
Тех собственников недвижимости, которые решили обратиться к доверительному управляющему, можно отнести к одной из двух категорий:
— люди, заключающие договор с максимально возможным набором услуг, которые будет оказывать управляющий. Чаще всего это те собственники квартир, домов или комнат, которые проживают в другом городе или другой стране. Как правило, у них нет возможности или им финансово невыгодно самостоятельно решать вопросы по сдаче квартиры в аренду, забирать арендную плату, проверять квартиру. Но по договоренности может быть определен ряд вопросов, для решения которых управляющий должен будет связаться с собственником объекта.
— владельцы квартир, которые хотят сами подготовить недвижимость к сдаче и найти арендатора. После того, как арендатор найден, собственник заключает договор и потом доверяет управляющему взаимодействовать с арендатором, следить за имуществом, забирать деньги за аренду, передавать или переводить средства за вычетом расходов и комиссии. Чаще всего квартиру при использовании такого варианта передают в доверительное управление не сразу после того, как найдется арендатор. Первый месяц или два собственник сам проверяет квартиру и забирает арендную плату. После того, как он решит, что наниматель надежный, он уже доверяет другому лицу или организации управление недвижимостью. Например, это могут быть люди, у которых несколько квартир, или которые могут заняться вопросом непосредственной сдачи, но потом не хотят тратить свое время.
Преимущества и недостатки сдачи квартиры в аренду с помощью доверительного управления
Положительные моменты такие:
— не нужно тратить свое время на действия, связанные с поиском арендатора и заключение с ним договора;
— можно не заниматься вопросами клининга, замены изношенной техники, возмещения ущерба – управляющий может принимать решение по всем подобным вопросам;
— как правило, квартиры, которые находятся в доверительном управлении, сдаются быстрее. Многие арендаторы думают, что управляющий будет менее дотошным в вопросах износа имущества, его порчи, поэтому охотнее соглашаются снять квартиру, состояние которой будет проверять не сам владелец, а другой человек.
К недостаткам доверительного управления можно отнести такие моменты:
— за управление недвижимостью придется отдавать часть арендной платы. Чем больше услуг будет оказывать доверительный управляющий, тем большим будет вознаграждение;
— если собственник доверяет другому лицу искать арендатора и заключать с ним договор, он не будет знать человека, который живет в его квартире;
— если передать квартиру в управление недобросовестному лицу для сдачи в долгосрочную аренду, есть риск передачи квартиры в посуточную аренду;
— более высока вероятность быстрого износа мебели, техники, если управляющий недостаточно ответственно подходит к вопросу контроля за тем, как арендатор соблюдает условия договора.
Плюсы доверительного управления
Предпринимателей, рискнувших передать бразды правления своими активами профессиональным управляющим, становится все больше. Перспектива повышения доходов при сравнительно небольшой плате и отсутствии сложных действий заманчива.
К основным преимуществам ведения бизнеса через услуги посредника относятся:
- Повышение уровня дохода. Если наемный управляющий обладает высоким профессиональным уровнем, то за определенный срок он сможет в разы повысить прибыль компании. Гонорар за такие услуги приличный, но, относительно прироста дохода, вполне приемлемый. Как уже было сказано, ни одна фирма, предоставляющая услуги управления, не назовет точных цифр увеличения прибыли нанимателя. Однако информация о прошлых достижениях работника поможет прикинуть, на что владельцу активов можно рассчитывать.
- Увеличение скорости получения прибыли. При желании изъять все средства из оборота, компания готова идти навстречу. Однако это приведет не только к оттоку прибыли, но и к ухудшению отношений с управляющей фирмой. Если же у собственника появляется необходимость вывести часть вложений, то это, как правило, происходит крайне быстро и без осложнений.
- Отработанная схема деятельности. Собственник активов зачастую плохо ориентируется в тенденциях делового рынка и своими неверными действиями может ухудшить состояние активов. Правильно выбранный управляющий подходит к процессу распоряжения доверенным ему имуществом профессионально, применяя различные приемы и методики. Опираясь на свои знания и опыт, он сумеет вывести бизнес собственника на другой уровень.
- Персональный подход к нанимателю. При работе с управляющей компанией бизнесмену предоставляется личный менеджер-консультант, который по сути будет вести дела собственника и регулировать все финансовые вопросы. Он практически всегда готов к диалогу, прояснит любые неясные для нанимателя моменты, поможет подкорректировать договоренности.
Варианты доверительного управления
В зависимости от того, какими активами должен распоряжаться управляющий, различают следующие объекты управления:
- Финансовые средства. Наиболее востребованным вариантом управления является распоряжение капиталом нанимателя. При этом управляющий вправе вкладывать денежные средства клиента в различные сферы с целью их приумножения. Это может быть покупка недвижимости, валюты, ценных бумаг. Главное, чтобы цели не противоречили прописанным в договоре.
- Документы, подтверждающие имущественные права. Акции, векселя, паи, облигации, сертификаты, чеки по-другому называются ценными бумагами. Ими тоже может распоряжаться управляющий. Срок такого договора имеет длительность не больше года. Управляющий должен хорошо ориентироваться на рынке ценных бумаг. По договоренности с владельцем можно выбрать определенную тактику поведения. Если владелец не желает рисковать своими средствами, то управляющий вкладывается их только в проверенные компании, чаще всего государственные. Если наниматель хочет получить максимально высокую прибыль, он разрешает своему представителю действовать более рискованно и напористо, например, закупать акции недавно появившихся фирм. Однако и риск финансовых потерь в этом случае возрастает.
- Недвижимое имущество. Здесь роль управляющих компаний выполняют агентства недвижимости. Они представляют интересы собственника при купле-продаже, сдаче в аренду и съеме недвижимости. Обладают навыками правильного оформления документов. Еще одной из услуг риелторов является защита жилья в отсутствии хозяина.
- Операции с валютой. Они могут быть выгодными только при условии их правильного проведения. Неопытный в этой области брокер способен потерять все активы. Данный вариант управления активами можно доверить только профессионалу, имеющему многолетний опыт работы на валютном рынке, знающему все его нюансы, ориентирующемуся в экономической, а порой и политической ситуации.
- Коммерческий проект. Не каждый бизнесмен имеет достаточный опыт и талант для управления свои коммерческим предприятием. В таком случае целесообразно пригласить специалиста, который поможет наладить работу компании и вывести ее на стабильный доход. Другой причиной, по которой бразды правления фирмой доверяются наемному сотруднику, является временная невозможность владельца управлять ею, например, в связи с его длительным отсутствием в стране.
Кто может быть управляющим активами
Поиск управляющего зависит от того, какие активы станут объектом будущего соглашения. Фирмы и менеджеры, предлагающие услуги управления, чаще всего занимаются узкопрофильной деятельностью. Специфика знаний потенциального управляющего должна соответствовать виду активов и задачам, которые ставит перед ним заказчик:
- Банки. Если активами являются денежные средства, которые необходимо преумножить, в качестве управляющего можно выбрать один из успешных банков. С выбранным финансовой организацией заключается договор, открывается вклад под определенные проценты на оптимальный для владельца срок. Период сотрудничества с банком, как правило, длится от 3 месяцев до 3-х лет.Возможно его последующее продление. Известные банки предлагают различные варианты сотрудничества, в зависимости от потребностей собственника.
- Посредники по работе с валютой и ценными бумагами. Брокер, отличающийся высоким профессионализмом, может не только правильно использовать доверенные ему активы, но и распоряжаться сразу несколькими видами активов. В качестве подобного посредника опять же может выступать банк.
- Трейдеры. Так называют торговцев активами, работающих на биржах и фондовых рынках. Прибыль трейдера строится на перепродаже валюты, ценных бумаг и других ресурсов и основана на разнице курсов покупки и продажи. Профессиональный трейдер имеет образование в финансовой области и большой опыт работы с активами. Прежде, чем принимать решение по торговой сделке, он проводит тщательный анализ, учитывая как ближайшие, так и отдаленные перспективы. Не стоит связываться с дилетантами, из-за отсутствия у них знаний и опыта можно потерять все активы.
- Агентства недвижимости. Несмотря на то, что сделки с недвижимостью происходят регулярно, на риелторском рынке не так уж легко найти профессионала. Часть агентов не владеют необходимыми знаниями по распоряжению недвижимостью, другая имеет небольшой опыт работы с ней. Риелторство сейчас стало настолько доступным, что любой, кто, хотя бы раз провел сделку по аренде, может считать себя агентом недвижимости. Часть таких агентов вообще имеют постоянную работу совсем в другой сфере, а недвижимостью занимаются от случая к случаю. Предпочтение стоит отдавать опытным агентствам недвижимости, занимающимся риелторской деятельностью много лет.
- Паевые инвестиционные фонды. Если владелец денежных средств затрудняется выбрать куда их вложить, то он может приобрести пай в инвестиционной компании и получать свою долю прибыли этой компании. Паевые инвестиционные фонды (ПИФ) распоряжаются средствами на свое усмотрение, без согласия пайщиков. Могут вкладывать их в валюту, ценные бумаги или недвижимость. Пайщик дает свое согласие на применение инвестиционным фондом определенных стратегий. Паевые инвестиционные фонды не гарантируют получение определенного дохода. При большинстве крупных банков имеются свои инвестиционные фонды.
- Частные управляющие. Работают с собственником не через фирму, а напрямую. Зачастую их услуги имеют стоимость ниже, чем помощь управляющих компаний, а работа может ограничиваться рамками одного клиента. За счет этого заказчик получает сотрудника, уделяющего управлению его собственностью максимум внимания за меньшую плату. Но и риск нарваться на недобросовестного посредника из-за отсутствия, контролирующей его деятельность, управляющей компании возрастает.
Договор оказания услуг по управлению недвижимым имуществом
Данный договор является разновидностью гражданско-правового договора, который порождает обязательства по оказанию услуг. Соглашение заключается в простой письменной форме. В нем отображаются данные, позволяющие идентифицировать объект недвижимости. Для этого указываются не только характеристики недвижимости, но и земельного участка, на котором она расположена. Соглашение включает также сведения о расположении недвижимости обособленно или в составе другого имущества.
Передача недвижимости осуществляется по акту. Именно акт приема-передачи подлежит государственной регистрации в Росреестре, после чего договор считается заключенным. Само соглашение обязательной регистрации не подлежит. Для госрегистрации необходимо обратиться с соответствующим заявлением в территориальный отдел Росреестра. К заявлению прикладывается правоустанавливающий документ. Таким документом будет договор доверительного управления.
Регистрация является платной, сумма госпошлины для юридических лиц составляет 22 000 руб., для физических – 2 000 руб. Стороны уплачивают госпошлину в равном размере. Доверительное управление недвижимостью будет зарегистрировано как ограничение прав на него.
Виды доверительного управления
Не многие знают, но передача на управление активами, как форма доверительного управления существует на законных основаниях уже больше 10 лет. За это время в плоскость таких деловых взаимоотношений были вовлечены самые различные сферы человеческой деятельности — как и полагается наш народ на выдумки силен и зарабатывает средства порой самыми эксцентричными способами. Но про какие-то уж диковинные формы ДУ мы говорить не станем — они существуют на грани закона и морали, а разложим по полочкам более традиционные варианты.
Передача личных средств в руки профессионалов, способных использовать различные инвестиционные инструменты и приумножать капитал, в наше время стала еще и очень доступной, ведь сегодня осуществлять данные действия можно посредством ПК и подключения к интернету. Конечно же, большой спрос вызывает и повышение предложения, поэтому совершенно неудивительно, что существует целая классификация видов ДУ, которую мы и рассмотрим ниже.
Классификация доверительного управления
Услуга доверительного управления набирает популярность: всё больше людей передают собственные средства на выгодных условиях посредникам.
В зависимости от объекта соглашения бывает доверительное управление:
- Денежными средствами. Вы передаёте собственные средства в управляющую компанию, которая за определённый срок осуществляет наращивание капитала;
- Ценными бумагами. Если у вас есть пакет из акций или облигаций, управляющий поможет выгодно провести купли-продажу на фондовом рынке;
- Недвижимостью. Зданиями, сооружениями, земельными участками или целыми комплексами;
- Активами. Это различные материальные запасы, транспортные средства и прочая собственность предприятий;
- Имуществом. К примеру, организация может передать посреднику собственное оборудование или авторские права.
По каждому виду собственности будет своя управляющая компания. Универсальные посредники, занимающиеся, к примеру, управлением и деньгами, и недвижимостью сегодня встречается крайне редко.
Если вам необходимо передать в распоряжение ценные бумаги и оборудование, то придётся обращаться в разные компании. Такое разделение связано с узкой специализацией большинства компаний. В них работают профессионалы какой-то одной сферы, познания которых находятся на высоком уровне.
Однако, управлением денежными средствами и ценными бумагами может заниматься одна компания.
Доверительное управление по характеру взаимодействия управляющего и клиента может быть:
- Полным. В этом случае заключается договор, в котором собственник полностью передаёт инициативу посреднику. За все действия с активами несёт ответственность управляющий. Однако, он не гарантирует получение прибыли, а понесённые убытки по его вине нельзя будет оспорить в суде. Это возможно только в том случае, если вы докажете намеренность его действий, что на практике практически невозможно, особенно если вы не знаете основ этой деятельности;
- По согласованию. Управляющий информирует клиента о благоприятных моментах рынка для совершения сделок с переданным имуществом. Собственник на своё усмотрение может дать положительный или отрицательный ответ. При этом ответственность за операции ложится на плечи клиента. Если сделка окажется убыточной, то посредник не будет виноват;
- По приказу. Владелец активов, переданных на доверительное управление, на собственное усмотрение передаёт план действий посреднику. В этом случае право управления посредника ограничено, он не может самостоятельно принимать решения по сделкам с объектом управления.
Функции доверительного управляющего
В число распорядительных и организационных действий лица в отношении переданного объекта входят:
- наблюдение за порядком на территории объекта;
- ответственность за сохранность;
- передача в аренду;
- извлечение пользы для владельца объекта.
При распоряжении недвижимым имуществом, исполняет функции:
- Самостоятельно ищет арендаторов, оформляет договора аренды, регистрирует их, сдает квартиры.
- Взимает арендную плату, уплачивает налоги на сдаваемое имущество, проводит взаиморасчёты.
- Оплачивает коммунальные услуги, ремонтирует и устраняет неполадки.
- Контролирует сохранение изначального состояния объекта и имущества, находящегося на ввереной территории.
- Решает спорные вопросы с арендаторами, коммунальными организациями, с муниципалитетом и т.п. При необходимости выступает в суде.
- Ведёт документацию, составляет отчёты и предоставляет владельцу по требованию.
Ключевая задача — освободить клиента от изматывающей работы с арендаторами, взаимодействия с контролирующими органами, улаживания бытовых проблем. Вся схема сотрудничества построена таким образом, чтобы участие собственника в управлении объектом было минимальным. В то же время наши сотрудники всегда будут на связи, чтобы предоставить отчет или обсудить предложения.
Сотрудничество в рамках доверительного управления объектом коммерческой недвижимости включает следующие шаги:
- Консультацию, анализ документов на объект.
- Согласование условий сотрудничества и показателей по проекту.
- Заключение договора.
- Страхование недвижимости.
- Разработку концепции объекта.
- Анализ рынка, определение оптимальной арендной платы.
- Подготовку предложений арендаторам.
- Заключение договоров аренды.
- Оперативное управление объектом недвижимости.
- Контроль за исполнением условий договора арендаторами и перечисление арендной платы на счет собственника.
Субъекты договора доверительного управления имуществом
Учредитель доверительного управления. По общему правилу учредителем доверительного управления выступает собственник имущества, передаваемого в управление. В качестве доверительного управляющего может выступить любой собственник, обладающий имуществом на праве собственности, — государство, субъект Федерации, муниципальное образование, юридическое или физическое лицо.
Лишены возможности выступать в качестве доверительного управляющего те юридические лица, которые обладают имуществом на праве хозяйственного ведения. Это ограничение диктуется тем обстоятельством, что передача имущества в доверительное управление осуществляется с целью реализации правомочий собственника, исключительным усмотрением которого и определяется фигура доверительного управляющего. Помимо того, с экономической точки зрения было бы неразумным и нецелесообразным допускать возможность передачи унитарными предприятиями третьим лицам в доверительное управление того имущества, которым они наделены в целях выполнения задач, определенных собственником.
В целом такими же соображениями продиктованы и запреты, установленные для передачи в доверительное управление того имущества, которое передано собственником в оперативное управление учреждениям. Вместе с тем из этого правила есть исключение, которое касается автономных учреждений. В соответствии с п. 1 ст. 298 ГК (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 3 ноября 2006 г. «Об автономных учреждениях») автономное учреждение вправе распоряжаться: 1) имуществом, не относящимся к недвижимому или особо ценному движимому; 2) закрепленным за ним собственником или приобретенным за счет выделенных собственником средств недвижимым имуществом и имуществом, отнесенным к особо ценному движимому, но с согласия собственника; 3) недвижимым и особо ценным движимым имуществом, приобретенным за счет собственной деятельности. Таким образом, автономное учреждение вправе передавать указанное имущество в доверительное управление при соблюдении установленных законодательством условий.
Закон предусматривает ряд случаев, когда учредителем доверительного управления могут быть и иные лица, не являющиеся собственниками соответствующего имущества. Так, в соответствии со ст. 1073 ГК в том случае, если в составе наследственной массы имеется имущество, требующее охраны и управления (например, предприятие как имущественный комплекс), то на нотариуса возлагается обязанность выступить учредителем доверительного управления и заключить соответствующий договор с доверительным управляющим. Другой случай учреждения доверительного управления лицом, не являющимся собственником, предусмотрен в ст. 38 ГК. Согласно п. 1 этой статьи при необходимости постоянного управления недвижимым и ценным движимым имуществом подопечного орган опеки и попечительства заключает с управляющим, определенным этим органом, договор доверительного управления таким имуществом.
Для отдельных субъектов — лиц, занимающих государственные должности, установлены обязательные требования о передаче того или иного имущества в доверительное управление. Так, в соответствии с Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 г. «О Правительстве Российской Федерации» члены Правительства РФ обязаны передавать в доверительное управление под гарантию государства на время своего пребывания в составе Правительства находящиеся в их собственности доли (пакеты акций) в уставном капитале коммерческих организаций, независимо от того, приводит это к конфликту интересов или нет.
В законодательстве имеются и ограничения возможности некоторых субъектов передавать имущество в доверительное управление. Такие ограничения установлены, например, для тех должников, которым оказывается финансовая помощь. Так, в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 9 июля 2002 г. «О финансовом оздоровлении сельскохозяйственных производителей» должник, который включен в состав участников программы финансового оздоровления сельскохозяйственных товаропроизводителей, не вправе учреждать доверительное управление имуществом.
Выгодоприобретатель (бенефициар). Выгодоприобретателем (бенефициаром) по договору доверительного управления имуществом является лицо, в пользу которого заключен этот договор.
Особенности правового положения выгодоприобретателя определяются тем обстоятельством, что бенефициар не является стороной договора. Специфичность фигуры выгодоприобретателя в отношениях по доверительному управлению является основанием для квалификации договора доверительного управления в качестве разновидности договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК). Это означает, что на отношения с участием бенефициара распространяются общие положения о договоре в пользу третьего лица. В частности, выгодоприобретатель имеет право требовать от доверительного управляющего исполнения обязательства в свою пользу. Кроме того, недопустимо досрочное расторжение или изменение договора без согласия бенефициара, если тот выразил намерение воспользоваться своим правом, вытекающим из договора.
Выгодоприобретателем по договору доверительного управления может быть любое лицо: как физическое, так и юридическое, как субъект частного права, так и публично-правовой субъект. Выгодоприобретатель, будучи субъектом права, может и не обладать дееспособностью. Субъектами доверительного управления могут выступать одновременно и несколько лиц. Учредитель доверительного управления может установить управление и в собственную пользу. В этом случае он сам становится выгодоприобретателем.
Исключен из круга выгодоприобретателей только доверительный управляющий (п. 3 ст. 1015 ГК). Это объясняется тем, что доверительный управляющий должен действовать только в интересах учредителя управления или бенефициаров, в противном случае утрачивается сам смысл доверительного управления чужим имуществом.
Доверительный управляющий. Особенности правового положения доверительного управляющего предопределяются повышенным со стороны законодателя вниманием к его фигуре.
Общее правило заключается в том, что обязанности доверительного управляющего вправе осуществлять только индивидуальный предприниматель либо коммерческая организация (п. 1 ст. 1015 ГК). Это объясняется тем, что деятельность доверительного управляющего рассматривается прежде всего как предпринимательская деятельность, имеющая своей целью извлечение прибыли.
Из общего правила (п. 1 ст. 1015 ГК) установлен ряд исключений. Так, не могут выступать в качестве доверительных управляющих такие коммерческие организации, как государственные и муниципальные унитарные предприятия. В то же время некоммерческие организации (за исключением учреждений), хотя и не имеют целью своей деятельности извлечение прибыли, могут быть назначены доверительными управляющими.