Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли-продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно юридическому словарю, под предварительным контрактом принято понимать соглашение, по которому участники обязуются заключить в будущем основной контракт (о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Это также зафиксировано в статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Расторжение предварительного договора
Основаниями для прекращения преддоговора служат случаи, когда:
- через год или после указанного в преддоговоре срока контрагенты не заключили основной договор;
- был заключен ОДКП;
- контрагенты расторгли предварительный договор по обоюдному согласию;
- суд признал соглашение недействительным.
Расторгнуть ПДКП в одностороннем порядке нельзя, это противоречит его сути. Стороны при заключении соглашения могут прописать условия, при которых расторгается преддоговор, с санкциями и без. Часто указываются веские причины без негативных последствий: банк не одобрил выбранную недвижимость для ипотеки или потребовал документы, получение которых займет много времени.
Общие риски предварительного договора
У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.
Важно помнить, что предварительный договор купли-продажи не влечет за собой возникновение права собственности у покупателя. Он только обязывает заключить договор купли-продажи. Это оставляет пространство для споров, говорит руководитель практики недвижимости и строительства «Прецедент консалтинг» Евгения Завацкая. По словам эксперта, предварительный ДКП заключается в форме, которая предусмотрена для основного договора купли-продажи. Например, если стороны фиксируют намерение о купле-продаже доли в праве на недвижимость, то предмет должен быть верно описан, а предварительный договор удостоверен нотариусом. Несоблюдение формы договора поставит под угрозу защиту интересов сторон в суде.
ПДКП могут признать недействительным, соглашается Наталия Тартаковская. По ее словам, это означает возможность потери аванса или задатка в случае незаключения основного договора по различным причинам, в том числе из-за проблем с документами на недвижимость. Любая из сторон может инициировать расторжение ПДКП в суде, уточняет эксперт.
Что желательно указать в предварительном договоре?
Выше мы рассмотрели обязательные разделы, которые нужно указать в соглашении. Но есть и дополнительные пункты, которые прописывают в договоре, чтобы избежать проблем.
Продавец дает гарантию. В этом пункте продавец дает гарантию покупателю, что на квартиру не наложен арест и нет долгов по коммуналке и обременений. Если продавец приобретал недвижимость по сертификату материнского капитала, он гарантирует, что выделит долю несовершеннолетним детям в новой квартире и получит разрешение органов опеки на сделку.
Срок действия. В этом пункте укажите, сколько дней или до какого числа будет действовать предварительный договор. Например, если покупателю нужно собрать документы для покупки квартиры по ипотеке, достаточного месяца. Если в предварительном договоре не указан срок, по закону он действует в течение 12 месяцев.
Стоимость недвижимости. Попросите продавца заранее указать стоимость недвижимости. Например, если срок действия соглашения один месяц и цена не указана, продавец может попросить больше, чем вы договаривались.
Форма предоплаты. Укажите, в какой форме передаете предоплату за недвижимость. Это может быть задаток или аванс. Лучше вносить задаток, т. к. если сделка сорвется по вине продавца, он вернет деньги в двойном размере. Если сделка сорвется из-за покупателя, продавец оставит задаток себе. Если за квартиру внесли аванс, а сделка сорвалась по вине покупателя, продавец оставит их себе. Когда не удалось заключить сделку по инициативе продавца, он вернет аванс покупателю.
Состояние квартиры и наличие мебели. Если покупаете квартиру со встроенной мебелью и ремонтом, попросите продавца указать все детали в договоре. Напишите, что продавец квартиры оставит, а какие предметы заберет.
Правила расторжения договора. Пропишите в соглашении, при каких обстоятельствам разрешается разорвать договор без штрафов. Например, покупатель не успел собрать документы в срок, значит, сделку можно разорвать и покупатель возвращает аванс или задаток.
Суть предварительных договоров и минимальные условия едины, но в зависимости от условий сделки могут содержать дополнительные пункты. Нюансы возникают, когда покупка жилья проходит на первичном рынке, при взятии ипотеки или с участием агентств недвижимости. Теперь немного подробнее о каждом.
Если квартиру покупают у застройщика, то между покупателем и подрядчиком заключается предварительный договор долевого участия, который регулируется федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. ПДКП может оформляться в случае, когда строительная организация уже сдала объект и оформила право собственности на недвижимость.
Покупка квартиры в ипотеку означает участие банка в сделке, так как жилье переходит в залог к кредитной организации. Стороны подписывают ПДКП в трех экземплярах, один их которых передают в банк. На случай, если покупатель получает отказ в кредитовании, в предварительном договоре стоит прописать условия расторжения ПДКП, в том числе кому и в каком размере остается задаток.
Наконец, последний вариант, когда в качестве посредника при сделке выступает риэлторское агентство. В таком случае обязательно должен быть заключен договор оказания услуг, без которого сотрудничество со специалистами по недвижимости становится нелегитимным. При этом ПДКП принимает трехсторонний формат и включает обязанности посредника, в роли которого выступает агентство. Обеспечительный платеж по сделке (задаток) подобного формата проходит через риэлтора: он получает его от покупателя и выдает расписку или чек.
Законодательство определяет единственное существенное условие предварительного договора, без которого он не будет иметь силы, — это предмет соглашения. Все остальные сведения вносятся по желанию сторон. Раньше обязательным пунктом была стоимость недвижимости, но с 2015 года цену сделки можно не прописывать.
В предмете договора указывают полное описание недвижимости, по которой проходит сделка, — оно должно позволять точно установить объект. Для этого уточняют адрес, этаж, метраж, количество помещений и собственников. Также вписывают кадастровый номер и на каком основании возникло право собственности у продавца.
Несмотря на то, что обязательный пункт всего один, предварительный договор позволяет зафиксировать разные условия и защитить интересы продавца и покупателя. Теперь подробнее о том, что нужно учитывать при оформлении ПДКП.
Форма предварительного договора. Она должна совпадать с формой самого договора — обычный письменный вариант или с удостоверением от нотариуса. Заверить документ нотариально обязательно только в некоторых случаях, например, при продаже доли в недвижимости.
Сумма сделки. Чтобы избежать споров по поводу стоимости жилплощади при заключении основного договора, в ПДКП стоит включить цену квартиры и обозначить сумму, которая передается в качестве задатка или аванса.
Сроки. Четко прописанная дата заключения основного договора поможет не затягивать сделку; если факт купли-продажи зависит от личных факторов одной из сторон, вместо срока можно указать эти обстоятельства.
Штрафы. В случае отказа одной из сторон от исполнения обязательств по преддоговору, будет полезно прописать в нем штрафные санкции и расписать, у кого и в каком размере остается аванс или задаток. Обычно аванс просто возвращается покупателю, с задатком ситуация другая: при отказе продавца он возвращается покупателю в двойном размере; при отказе покупателя — остается у продавца.
Интересы третьих лиц. Иногда при сделке с недвижимостью затрагиваются интересы третьих лиц, которые могут иметь право на собственность или на пользование квартирой. Покупателю бывает непросто выяснить достоверную информацию такого характера, поэтому в преддоговоре лучше указать, что продавец обязан предоставить жилье, которое свободно от подобных притязаний. Этот момент актуален на вторичном рынке.
Срок освобождения жилья. Помимо времени заключения основного договора в ПДКП полезно обозначить даты фактической передачи помещения и снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц. Переезд, как и выписка и из жилья, занимает не один день, поэтому важно продумать эти условия.
Порядок расчетов. Заключение ПДКП не предусматривает передачи полной суммы за недвижимость и даже большей ее части — с юридической точки зрения это нарушение и предварительный договор могут признать основным. Тем не менее, порядок расчета между продавцом и покупателем нужно зафиксировать.
Жизненные ситуации бывают разные, поэтому стоит отразить форс-мажорные обстоятельства, которые приведут к расторжению договора по инициативе одной из сторон без штрафных санкций и судебных разбирательств.
Преимущества предварительного договора
Заключение предварительного договора помогает при осуществлении сложных сделок.
Предварительный договор позволяет установить права и обязательства сторон в случае, когда заключение основного договора невозможно по ряду объективных причин.
Предварительное соглашение помогает в следующих ситуациях, а именно когда:
-
документы для заключения сделки не готовы или готовы частично и на их подготовку требуется дополнительное время.
-
перед подписанием основного договора необходимо выполнить некоторые дополнительные действия (например, получить разрешение государственных органов).
-
осуществляется процесс наследования. При этом одна из сторон сделки дожидается вступления своих законных прав в силу.
-
операции по передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг по основному договору не могут быть реализованы в полной мере в данный момент. Например, одной из сторон необходимо собрать необходимую сумму денежных средств.
-
один участник отношений не имеет достаточного количества времени для заключения окончательной сделки в данный момент (например, участник сделки находится в командировке).
Предварительный договор и срок заключения основного договора
Как правило, в предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор.
Если же такой срок не прописан в предварительном договоре, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. По общему правилу, которое можно вывести из п. 5, 6 ст. 429 ГК РФ, любая из сторон предварительного договора может до окончания срока его действия направить другой стороне предложение заключить основной договор.
Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях.
Комментарии к ст. 429 ГК РФ
1. Статья предусматривает для заключения предварительного договора ряд требований, призванных создавать ясность во взаимоотношениях сторон. Такой договор должен быть заключен, как правило, в письменной форме, определять существенные условия будущего основного договора и содержать указания о сроке его заключения.
2. Предварительный договор может быть совершен посредством обмена офертой и акцепта, а также путем подписания единого документа, который на практике чаще всего носит форму соглашения (протокола) о намерениях (см. ст. 434 ГК и коммент. к ней).
3. На практике имеют место случаи принятия сторонами обязательств в отношении отдельных условий будущего договора (о предоставлении скидок, рассрочки платежа, последующем обслуживании и т.д.).
Такие обязательства могут носить двусторонний и односторонний характер и должны признаваться имеющими правовую силу на основании положений ст. 8 ГК, согласно которой обязательства субъектов гражданского права возникают также из действий, прямо не предусмотренных законом, но порождающих обязанности (см. коммент. к этой статье).
4. При последующем отказе от совершения основного договора заинтересованная сторона вправе требовать по суду его заключения на предварительно согласованных условиях и возмещения понесенных убытков (п. 4 ст. 445 ГК). Такие убытки включают потери вследствие незаключения договора и неполучения предусматривавшегося по нему исполнения.
5. В отношении условия о цене в Обзоре практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров, сообщается, что если в предварительном договоре условие о цене не было указано, это не означает, что стороны по нему не определились. В соответствии со ст. 424 ГК при отсутствии в возмездном договоре условия о цене и невозможности ее определения исходя из условий договора его исполнение должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (Вестник ВАС РФ. 1997. N 7. С. 103).
Требования к данному виду договора
- он заключается в письменной форме;
- нотариальное удостоверение не является обязательным, но стороны могут договориться о заверении документа в нотариальной конторе;
- в будущем стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи на условиях, прописанных в предварительном соглашении;
- существенные условия, которые необходимо отразить в документе и которые впоследствии будут включены и в основной договор тоже: предмет сделки (адрес объекта недвижимости, его назначение, площадь общая/жилая, этажность, количество комнат и прочие характеристики), стоимость квартиры/дома/участка, сведения о покупателе и продавце (паспортные данные, адрес фактического места проживания), если сделка выполняется через представителя: реквизиты доверенности и сведения о доверенном лице;
- предварительный договор купли продажи дома/квартиры/земельного участка предполагает указание сроков, в соответствии с которыми будет заключена основная сделка купли-продажи. Если конкретные сроки не указываются, тогда по умолчанию считается, что основное соглашение должно быть подписано сторонами не позднее года с момента заключения предварительного договора.
Что такое предварительный договор
Предварительный договор купли-продажи квартиры — это юридический инструмент, который поможет заставить стороны заключить и зарегистрировать в Росреестре главный договор. Причем с условиями, прописанными в предварительном.
Такой договор используют, когда стороны не могут заключить сделку сразу же. Например, покупатель квартиры оформляет ипотеку, ему нужно время на сбор документов. За это время стороны заключают предварительный договор, и, возможно, на этом этапе покупатель передает продавцу задаток за квартиру.
Предварительный договор кажется несложным инструментом и нужен, по большому счету, для подстраховки интересов обеих сторон. Проблемы начинаются, когда покупатель или продавец решает отказаться от сделки — тогда вторая может попробовать через суд заключить сделку или потребовать компенсацию. Поэтому в договоре нужно прописывать не только нюансы будущей сделки, но и алгоритм расторжения, в подробностях.
Официальный договор на базе предварительного документа
Предварительный договор называют предпосылкой к тому, что будет в скором времени составлен основной договор, а на данном этапе стороны пока не могут его заключить. Предварительный договор обязан иметь предпосылки для его составления, он отличаться условиями от основного договора с юридической силой. Предварительный договор теряет силу с момента, когда в силу вступает основной договор.
Принудить одного из участников подписания важного документа не может даже суд, но в таком случае сторона, которая отказалась выполнять свои условия должна будет возместить убытки, если такие случились именно в результате уклонения от заключения договора.
Предварительный договор ─ это еще не реальная сделка, и к нему не могут применять те же требования, что и к основному. Предварительный договор должен составляться лицом, которое уполномочено на проведение данных процедур. Специальные требования к основному документу не распространяются на предварительный договор. Если предварительный договор направлен на распоряжение имуществом, то сторона не может им распоряжаться до момента, когда будет заключен основной договор.
Имеет ли предварительный договор купли продажи юридическую силу
Важно
Его заключают для выражения совместной воли сторон, закрепления партнерских отношений. Предметом его, например, может быть совместное участие сторон в инвестировании строительства.
При этом стороны не обязуются в будущем заключить договор о совместной деятельности по строительству, как было бы в случае предварительного договора. Их соглашение носит декларативный характер. Но, несмотря на то, что протокол о намерениях не имеет силы договора, он не так уж бесполезен. Ведь в случае возникновения спора суд будет принимать во внимание любые документы, позволяющие установить общую волю сторон: переписку, переговоры и, конечно, протокол о намерениях. Во многих случаях это может оказаться очень полезным. Как видно, различия между предварительным договором и соглашением о намерениях существенные.
Последствия нарушения условий предварительного договора
Правовые последствия нарушения сторонами условий Предварительного договора четко прописаны в пункте 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ и пункте 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ — если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Что это означает на практике?
Допустим, вы заключили с Застройщиком Предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Застройщик обязался передать вам в собственность квартиру по окончании строительства этого дома. Так вот, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств по такому договору (если Застройщик нарушит сроки подписания с вами Основного договора купли-продажи квартиры или вообще будет поставлен вопрос о банкротстве Застройщика), то у вас будет возможность подать один из двух исков:
- О расторжении Предварительного договора и возврате оплаченных вами денежных средств;
- Об обязании Застройщика заключить с вами Основной договор купли-продажи квартиры на условиях Предварительного договора.
Но вы никак не сможете, в указанной ситуации, подать против Застройщика иск о признании за вами права собственности на квартиру, поскольку Предварительный договор не порождает у вас иных прав, кроме права на заключение Основного договора на ранее оговоренных условиях, или права требования возврата денежных средств, если из сложившейся обстановки станет очевидным, что Основной договор заключить будет невозможно (например, если предметом Предварительного договора была квартира на двенадцатом этаже, а Застройщиком был построен десятиэтажный жилой дом).
Срок предварительного договора
Со сроками в гражданском праве нередко возникают проблемы. Часто возникают вопросы: с какого момента и как исчислять тот или иной срок?
Предварительный договор в этом плане не исключение. Стороны могут определить срок его действия. Если они этого не сделали, то предварительный договор действует один год с момента заключения, о чем сказано в п. 4 ст. 429 ГК.
В течение этого периода управомоченная сторона может потребовать заключения основного договора. Если он прошел, а требование так и не поступило, то отношения сторон прекращаются, на что указывает также п. 28 Постановления Пленума ВС РФ № 49.
Ошибкой будет воспринимать срок действия предварительного договора в качестве срока исполнения обязательства. Например, если при сроке в один год управомоченная сторона предъявила требование о заключении основного договора, другая не может от этого уклоняться под предлогом того, что у нее есть на это еще полгода.
Если в течение согласованного или годичного срока ни одна сторона не предъявит требование о заключении основного договора, то в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК предварительный договор прекращает свое действие.
Дальше нужно знать срок, в течение которого сторона, получившая требование о заключении основного договора, должна исполнить это обязательство. Вот только в ст. 429 ГК он не установлен.
Тонкости составления соглашения
По российским законам предварительная договоренность заканчивается, когда стороны ставят подписи под основным договором.
Совет. Подробно пропишите штрафные санкции. Заставьте вашего контрагента задуматься, стоит ли нарушать обязательства. Условие соответствует ГК РФ.
5 советов о составлении предварительной договоренности:
- Прописать пени за отказ от договора по закону Российской Федерации.
- Указать технические характеристики квартиры.
- Сделать ссылку на документы, подтверждающие законность оснований владения жильем.
- Обязать продавца отказаться от рекламы помещения и поиска новых покупателей.
- Указать, какой суд будет рассматривать споры.
Нужно ли регистрировать документ? Нет, в законе отсутствуют указания о необходимости регистрации договоренности.
Что включает в себя предварительный договор
В соответствии с действующим законодательством, соглашение о намерениях должно содержать несколько обязательных пунктов. Другие важные сторонам пункты можно добавлять в соглашение по взаимной договорённости.
Обязательные пункты:
- фамилии, имена, отчества, паспортные данные, сведения о регистрации и другие реквизиты сторон;
- описание объекта договора, по которому его можно четко установить. В случае с недвижимостью это адрес, площадь, и другие технические характеристики;
- цена объекта договора. Это стоимость, за которую продавец обязуется передать объект покупателю. Иногда в договоре сторонами предусматривается вариант снижения/повышения установленной цены при наступлении каких-либо обстоятельств;
- дата подписания договора и подписи всех сторон по нему;
- в соответствии с ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, которая установлена для основного договора. В случае, если эта форма не оговорена, то в простой письменной форме. В противном случае, договор о намерениях считается ничтожным.