Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС разъяснил, как рассчитать компенсацию за жилье в аварийном доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Техническое состояние строительного объекта означает способность выполнять его конструкциями заданных функций. С целью исследования, конструктивные элементы делятся на группы. Задача эксперта — установить отклонение состояния конструктива или группы элементов от заданной нормы.
Определили условия финансовой поддержки переселения из аварийных домов
На решение проблемы аварийного жилья теперь можно тратить субсидии из бюджетов всех уровней. Закон разрешает выделять их:
— жильцам аварийных домов — на покупку нового жилья;
— компаниям, которые реализуют проекты по развитию застроенных территорий или комплексному развитию территорий;
— гражданам, которые вправе получить возмещение за изымаемое помещение.
В первую очередь предусмотрено предоставление субсидий девелоперам, которые заключили с органами МСУ договоры о комплексном развитии застроенных территорий. Субсидия компенсирует расходы на выполнение обязательств по созданию и передаче в муниципальную собственность жилых помещений для граждан, переселяемых из аварийных домов. Такая субсидия не должна превышать 25 процентов нормативной стоимости переселения. Ее рассчитывают исходя из общей площади жилых помещений, из которых переселили людей, и нормативной стоимости квадратного метра.
Средства на расселение из аварийного жилья будет предоставлять и Фонд содействия реформированию ЖКХ. Если регион хочет получить финансовую поддержку фонда, он не должен предоставлять или использовать земельные участки, на которых располагались МКД аварийного жилищного фонда. Исключение — случаи, когда участок предоставляют под определенные объекты: например, коммунального и социального обслуживания, здравоохранения, образования. Земельные участки, которые освобождаются от аварийных домов за счет средств федерального бюджета, можно использовать только под строительство социальных объектов или для создания общественных пространств.
Полученные из фонда средства регион распределяет между муниципальными образованиями, на территории которых есть аварийные дома. Об объеме долевого финансирования переселения из аварийного жилья из средств местного бюджета муниципалитеты, как обычно, могут узнать из программы своего региона. Но раньше этот объем устанавливали на весь период действия программы. Теперь — лишь на текущий и два последующих года.
Обследование конструкций: как мы проводим
К несущим конструкциям отнесены: фундаменты, стены, перекрытия, элементы усиления (колонны, балки, ригели), лестничные марши. Исследование специалиста отвечает на вопросы: есть ли дефекты и повреждения, способны ли конструкции выполнять основную функцию, какие мероприятия необходимы для повышения несущих способностей.
Ограждающие элементы зданий — навесные панели и крыша; их назначение — защита помещений и пребывающих в них людей от неблагоприятных внешних воздействий. Эксперт исследует дефекты и повреждения, выполнение конструктивами отведенной им роли.
Отделочные покрытия и прочие конструктивы (окна, двери, полы) становятся предметом исследования, если необходимо установить наличие заводского брака, нарушений технологии укладки или монтажа, определить стоимость работ по ремонту или замене.
По результатам экспертных обследований, объекту/конструкции присваивается один из признаков, характеризующих техсостояние: исправный, работоспособный, с ограниченной работоспособностью, находящийся в недопустимом состоянии, аварийный.
Экспертиза аварийности здания — серьезный исследовательский процесс, для выполнения которого необходимы квалификация, строительный и инженерный опыт исполнителей. В компании «Межрегиональный Центр Независимой Оценки» трудятся именно такие специалисты, поэтому объективный и профессиональный результат заказчикам гарантирован.
По мнению Елены ЗЫРЯНОВОЙ, председателя комитета по бюджету Заксобрания Пермского края, нужно доносить до жильцов любую информацию. Кропотливо формировать менталитет собственника: общаться, отвечать на вопросы. Ведь многие люди просто не знают, почему и за что они платят.
А что делать сейчас, когда и собственники не особо ориентируются в своих правах и обязанностях, и управляющие организации порой просто саботируют работу?
— Городские власти должны выступать в роли оператора всех происходящих процессов по взаимодействию собственников жилых помещений и управляющих компаний с точки зрения выявления реальной картины технического состояния того или иного объекта, — уверен Игорь САПКО, глава Перми.
Нам, собственникам, остаётся лишь внимательно следить за работой своих УК, ТСЖ и ЖСК, запрашивать документы, проверять, проводят ли они обследование нашего дома. Если компания ничего не делает — жаловаться во все инстанции. Спасение утопающих — дело рук самих утопающих.
Инициатором исследования дома на наличие дефектов и соответствие нормам безопасности может выступать:
- Орган правосудия.
- Частные лица (жильцы квартир).
Межведомственная комиссия может быть создана по одобрению:
- Органа местного самоуправления.
- Органа исполнительной власти субъекта России.
- Федерального органа исполнительной власти.
Кто обязан одобрить работу межведомственно комиссии, зависит от типа собственности помещения.
Возможна экспертиза:
- Строящегося дома.
- Новостройки.
- Жилого многоквартирного дома.
- Частной постройки.
По выделенному времени на проведение исследования экспертиза может быть:
- Срочной.
- Обычной.
В зависимости от цели экспертиза может быть проведена для:
- Сохранения дома. Например, жилое помещение хотят снести, а его жильцов в принудительном порядке переселить в другое здание. Владельцы квартир против этого.
- Сноса дома и получения новой жилплощади. Например, здание сильно разрушено, является аварийным. Но власти отказываются его сносить и предоставлять жильцам новые квартиры.
Заказать экспертизу можно:
- В государственной компании.
- В частной фирме, имеющей необходимую лицензию.
Ориентировочная стоимость
Техническая экспертиза дома может обойтись в немалую сумму денег. Поэтому нужно заранее подготовиться к финансовым тратам. Цена обследования многоквартирного жилого дома на аварийность начинается от 5 000 рублей. В зависимости от объема и сложности работы стоимость экспертизы может доходить до 200 000 рублей. Частные дома обследуют за сумму денег до 5 000 рублей. Примерные цены на проведение исследования многоквартирного помещения приведены в таблице.
| Наименование услуги | Минимальная стоимость протокола испытаний (исследований) в рублях | Минимальная цена заключения (отчета) в рублях (в досудебном разбирательстве) | Минимальная стоимость экспертного заключения в рублях (в судебном разбирательстве) |
| Выезд специалиста в пределах города в праздничные, выходные дни | 5000 | 5000 | 5000 |
| Выезд эксперта поздно вечером, ночью | +25% к стоимости работ | +25% к стоимости работ | +25% к стоимости работ |
| Выезд специалиста за пределы города | +1000 к стоимости работ | +1000 к стоимости работ | +1000 к стоимости работ |
| Подготовка дополнительной копии экспертного заключения, протокола | 1000 | 1000 | 1000 |
Точную цену обследования эксперт назовет после выезда на объект и оценки объема работы. Если дом является муниципальным, то заказывает и оплачивает его исследование администрация соответствующего района или же сами жильцы.
Сколько стоит услуга для признания дома аварийным
Постановление Правительства РФ от 28.01.2022 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»
прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих документов;
определение перечня дополнительных документов (заключения (акты) соответствующих органов государственного надзора (контроля),заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения), необходимых для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в настоящем Положении требованиям;
Как производится признание дома аварийным
Жильцу следует обращаться к ответственному лицу в администрации, где предлагаются варианты переселения. Можно отказаться от одного из вариантов в пользу более приемлемого. Но лучшие варианты предлагаются в первый раз. У жильцов аварийных домов есть право на скорейшее переселение, если дом находится в опасном для жизни и проживания состоянии.
- износ превышает 70%;
- санитарные нормативы не соблюдаются и не могут быть соблюдены без переселения жильцов и серьезного переустройства;
- постройка находится в районе катастрофы или погодных катаклизмов;
- дом разрушен частично в результате воздействия стихии или пожара;
- неподалеку оживленная магистраль, создающая повышенные шумы.
Порядок признания жилья аварийным, непригодным для проживания и подлежащим сносу Заявление могут написать как непосредственные владельцы жилья, которое расположены в этом доме, так и те лица, которые проживают в помещениях по договору социального найма. Например, в тех объектах, которые еще не приватизированы. Жильцы аварийных домов имеют право обращаться в суд с требованием признать дом аварийным фактически или, хотя бы, назначить проверку. Чаще всего встречаются именно эти два требования, так как проблемы зачастую связаны именно с бездействием администрации после получения заявления или же признанием аварийного дома ветхим, что не предполагает предоставление нового жилья, но может нести угрозу жизни и здоровью собственников помещений. Рассмотрим пару примеров подобных дел из судебной практики.
Можно ли что-то подобное выбирать сейчас – зависит от региона проживания. В каждом из них будет действовать своя программа с учетом местных особенностей и возможности администрации.
Это могут сделать любые специализированные организации, которые имеют лицензию на осуществление такой деятельности.
Немного об аварийном жилье
Под аварийной понимается жилая недвижимость, в которой более половины помещений и основных несущих конструкций признаны непригодными для проживания и представляющими опасность для людей.
На заметку! Некоторые отождествляют понятия ветхого и аварийного жилья. Они обозначают разные категории. К недвижимости с ветхим состоянием относятся жилые дома с конкретной степенью физического износа. Так, для каменных и кирпичных домов этот показатель равен 70%, а для деревянных – 65%.
Согласно ЖК РФ, государство взамен аварийного жилья должно предоставить аналогичное жильё, а недвижимость, непригодную для жизни, и участок под ним изъять для муниципальных или государственных нужд. Если нет возможности расселения, то собственники аварийного жилья имеют право на компенсацию, равную рыночной стоимости недвижимости, непригодной для проживания. Все злоключения собственников, как правило, начиняются на этом этапе: государство занижает стоимость жилья. Если Вы не согласны с ценой недвижимости, то можно провести собственную оценку аварийного жилья, заказав её у независимой оценочной компании.
Все особенности оценки ветхого и аварийного жилья
Определение рыночной стоимости аварийного жилья для получения компенсации – сложная процедура. Она имеет ряд нюансов:
- Недвижимость не должна оцениваться с учётом текущего (аварийного) состояния. В этой ситуации стоимость объекта была сильно и необъективно занижена. За объект оценки принимается аналогичное жильё, которое находится в нормальном состоянии и пригодно для проживания.
- Размер компенсации (выкупная цена) и рыночная стоимость чаше всего не равны. К выкупной стоимости ещё суммируются расходы, с которыми столкнулся собственник аварийного жилья, при:
- Переезде на другую квартиру.
- Аренде транспортных средств.
- Заказе услуг риэлторов.
- Переоформлении правоустанавливающих документов.
- Аренде временной квартиры или дома и др.
Стоимость земельного участка: учитывать ли его при расчёте размера компенсации?
Занижение размера компенсации за аварийное жильё – не единственное, что становится причиной конфликтов между собственниками и местными властями. Владельцы аварийной квартиры хотят получить средства не только за неё, но и за часть земельного участка придомовой территории, которая принадлежит им на правах долевой собственности. Учитывая, что дом не висит в воздухе и неразрывно связан с землёй, на которой построен, требования собственников обоснованы. Этому «противятся» местные органы, так как он заинтересованы в выплате как можно меньшего размера компенсации.
При заказе услуги оценки, необходимо выбирать независимого оценщика, который имеет опыт в расчёте рыночной стоимости аварийного жилья. Опытные специалисты уверены, что земельный участок – это тоже материальная ценность и товар, и было бы нелогичным не учитывать его в финансовых документах и не включать в сумму компенсации. Так, при оценке обычных квартир (не аварийных) стоимость земли, на которой построен многоквартирный дом, включается в рыночную стоимость. Цена на недвижимость в центре города выше, чем точно на такой же объект на окраине. Это связано с тем, что стоимость земли в центральных районах больше, чем на окраине.
Если Вы – собственник аварийного жилья и понимаете, что размер компенсации за него сильно занижен, необходимо заручиться поддержкой профессионалов – независимых оценщиков. Они помогут определить точную рыночную стоимость объекта, с которой и должна совпадать сумма компенсации.
Обращение за оценкой стоимости аварийного жилья в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!
Процедура оценки помещения
Чтобы оценить помещение на пригодность для проживания, компетентному органу необходимо:
- принять и рассмотреть заявление и прилагаемые к нему обосновывающие документы;
- определить перечень дополнительных документов (заключения соответствующих органов государственного надзора, заключение специализированной организации о результатах обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения), которые необходимы, чтобы принять решение о признании жилого помещения не соответствующим требованиям, установленным в Положении № 47;
- определить состав привлекаемых экспертов, которые аттестованы, чтобы подготовить заключение по проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий;
- организовать работу комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений для постоянного проживания;
- получить заключение комиссии;
- составить акт обследования помещения и на его основании подготовить заключение.
Помимо заключения о состоянии жилого здания, межведомственная жилищная комиссия должна еще составить документ, в котором дается рыночная оценка аварийного жилья. Сколько стоит квартира в аварийном доме, зависит не только от цены жилых метров.
При оценке учитывается целый список расходов, которые несет владелец недвижимости при переселении его на новую квартиру. Нужно включить в оценку расходы на аренду до получения нового жилья, на оформление недвижимости, другое.
ВНИМАНИЕ! Комиссия, учитывая разные показатели аварийности дома, может признать его и пригодным для проживания.
Жильцам остается только или согласиться с таким решением, или опротестовать его в суде. Иск будет рассматриваться в районом суде общей юрисдикции.
Функции межведомственной комиссии по признанию жилья аварийным
Главная задача, которая стоит перед комиссией: выяснить, пригоден ли для проживания людей дом или помещение в нем. Решение комиссии принимается после детального изучения всех сопутствующих моментов. Ее члены анализируют результаты замеров, определяя степень ветхости здания.
При обнаружении в ходе обследовании дома критических изменений (вероятность обрушения, повреждение несущих конструкций), межведомственная комиссия в течение одного дня принимает решение о срочном расселении граждан.
Процедура признания здания аварийным
Ветхим признается дом, имеющий высокую степень износа. Конкретная цифра зависит от использованных в строительстве материалов. Для признания здания ветхим, значение данного параметра не должно быть меньше 65%.
Однако жителей не расселят на основании только данного решения комиссии. Требуется еще, как минимум, решение о сносе опасного строения.
Последнее происходит, чаще всего, лишь тогда, когда на данном участке должно начаться новое строительство.
На основании собранных материалов и проведенных экспертиз, комиссия в результате обсуждения выносит решение:
- Выполнить капремонт или реконструкцию с целью приведения показателей в соответствие с нормой;
- Дом пригоден для проживания без каких-либо ограничений;
- Признать аварийное состояние дома с невозможностью его восстановления и дальнейшим сносом;
- Признать дом ветхим и непригодным для проживания по иным причинам (нарушение санитарных норм, превышение ПДК по опасным элементам и пр.).
О принятом решении комиссия уведомляет жителей в письменном виде. Им направляется отказ с указанием причин или постановление о необходимости расселения.
Деятельность межведомственной комиссии должна соответствовать нормам Жилищного Кодекса, Конституции РФ, Постановлению Правительства под номером 47, другим важным документам.
Признание квартиры аварийной многоквартирном доме выполняется специально созданным органом – межведомственной комиссией.
В ней может быть разное количество людей, в зависимости от региона состав может немного отличаться. Но существует определенный порядок создания МВК, согласно которого среди кленов комиссии должны быть депутаты, представители местной администрации населенного пункта.
Выбирается и кто-то из отдела архитектуры. Среди других организаций, работники которых должны присутствовать в списке комиссии – БТИ, МЧС. Обязательно включается и кто-то из Роспотребнадзора. При желании можно дополнить состав и другими людьми.
ВНИМАНИЕ! Создается жилищная комиссия и утверждается ее состав органами местного самоуправления.
Создание комиссии подразумевает и выборы ее председателя. Данное ответственное лицо, как правило, выбирается из представителей исполнительной власти. Председатель имеет много важных и ответственных функций, которые должен выполнять на высоком уровне:
- Он ведет заседание, ставит важные вопросы на нем.
- Также это лицо выполняет представительскую функцию, ведь комиссии обязательно нужно будет взаимодействовать и решать многие вопросы с различными организациями и ведомствами.
- Подписывает протокол дома обследования, другие важные документы по оценке жилых помещений.
- Председатель должен постоянно общаться с другими членами комиссии, давать им задания по работе, инициировать собрания.