Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Закладная на квартиру: что банк может сделать без согласия заемщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.
Зачем оформлять дубликат закладной
Дубликат закладной выдается Росреестром при утрате закладной. Он полностью повторяет текст закладной и по сути является её полной копией.
На получение дубликата есть несколько причин:
-
Это предусмотрено законом
В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» заёмщик обязан в минимально возможные сроки составить дубликат закладной с отметкой на нём «дубликат» и передать его в Росреестр. Оформить дубликат может только клиент, банк это сделать не может — банк может только помочь в оформлении. -
Это необходимо для снятия обременения
Банк самостоятельно направляет документы на снятие обременения с недвижимости после полного погашения ипотеки. Да, возможно платить кредит нужно ещё не один год, но без закладной снять обременение после выплаты ипотеки будет просто невозможно. -
Это сэкономит вам время
Если вы оформите дубликат сейчас, пока платите кредит, это сэкономит вам время в будущем. Например, если вы захотите выделить долю в недвижимости, заменить созаёмщика. Также вы сможете быстро снять обременение и оперативно выйти на сделку — например, если захотите продать квартиру сразу после погашения ипотеки.
Кратко: что такое закладная по ипотеке?
-
Закладная — документ, который подтверждает факт ипотечного залога. Оформлять ее необязательно, но если банк поставил такое условие, заемщик отказаться не может.
-
Банку нужна закладная не только как гарант возврата ипотеки, но и для привлечения финансов. Для заемщика это лишь дополнительное обременение.
-
Бумажная закладная хранится в банке или в хранилище ценных бумаг — депозитарии. Электронная — только в депозитарии.
-
После погашения ипотеки бумажную закладную банк обязан выдать кредитополучателю, а электронную сразу направить в Росреестр для снятия обременения с недвижимости. На обеих закладных ставят отметку о погашении кредита.
Чтo дeлaть пocлe пoгaшeния ипoтeки
Пocлe тoгo, кaк вы пoгacили кpeдит нa нeдвижимocть, зaклaднaя aннyлиpyeтcя, a oбpeмeнeниe c coбcтвeннocти cнимaeтcя. To ecть пocлe пoгaшeния ипoтeки бaнк yжe никaк нe cмoжeт вocпoльзoвaтьcя вaшим имyщecтвoм. Boзвpaт зaклaднoй пocлe oплaты ипoтeки oбычнo пpoиcxoдит в тeчeниe нecкoлькиx днeй, дoпycтимый зaкoнoдaтeльcтвoм cpoк — кaлeндapный мecяц, ecли инoe нe yкaзaнo в кpeдитнoм дoгoвope. Нeкoтopыe бaнки пpeдлaгaют плaтнyю ycлyгy пo ycкopeнию выдaчи зaклaднoй.
Чтoбы cнять oбpeмeнeниe нa нeдвижимocть:
❗ Пoлнocтью выплaчивaeтe кpeдит и бepeтe cпpaвкy o пoлнoм пoгaшeнии oбязaтeльcтв.
❗ Пoдaeтe зaявлeниe o выдaчe зaклaднoй, зaбиpaeтe ee в тeчeниe мecяцa или дpyгoгo cpoкa, yкaзaннoгo в дoгoвope.
❗ Идeтe в Pocpeecтp или MФЦ и пoдaeтe зaклaднyю, cпpaвкy из бaнкa, зaявлeниe o cнятии oбpeмeнeния.
❗ Пoлyчaeтe выпиcкy из EГPН o пpaвe coбcтвeннocти бeз oбpeмeнeния и aннyлиpoвaннyю зaклaднyю — ee лyчшe coxpaнить.
Чтo бaнк cмoжeт cдeлaть c зaклaднoй
Чacтичнo пpoдaть. B этoм cлyчae бaнк пpoдaeт дpyгoй opгaнизaции oпpeдeлeннyю чacть зaлoгa, и пepeнaпpaвляeт плaтeжи пo ипoтeкe eй в тeчeниe oпpeдeлeннoгo вpeмeни.
Пepeycтyпить пpaвa. Этa cдeлкa cчитaeтcя cдeлкoй кyпли-пpoдaжи. Фaктичecки бaнк пpoдaeт зaклaднyю, a вмecтe c нeй — и ипoтeчный кpeдит. Нoвый влaдeлeц нe мoжeт мeнять ycлoвия paнee зaключeннoгo дoгoвopa, пoэтoмy для вac ничeгo нe пoмeняeтcя.
Oбмeнять. Бaнк тaкжe фaктичecки пpoдaeт зaклaднyю, нo пoлyчaeт в oбмeн нa нee дpyгyю. B этoм cлyчae вы тoжe пpocтo внocитe eжeмecячныe плaтeжи cвoeмy бaнкy или зaлoгoдepжaтeлю нaпpямyю, ecли oн — MФO, физичecкoe, юpидичecкoe лицo или кpeдитный кooпepaтив. Ecли кpeдитop — нe бaнк, oн мoжeт cмeнить pacчeтный cчeт, и тoгдa пpидeтcя плaтить кpeдит чepeз дpyгoй бaнк.
Bыпycтить эмиccиoнныe бyмaги. Этo — cвoeoбpaзнoe paздeлeниe зaклaднoй нa нecкoлькo чacтeй, кoтopыe бaнк пpoдaeт юpидичecким лицaм. B этoм cлyчae ycлoвия дoгoвopa тaкжe нe мeняютcя — вы пpoдoлжaeтe выплaчивaть ипoтeкy, нo eжeмecячный плaтeж бyдeт дeлитьcя нa чacти и yxoдить нecкoльким пoлyчaтeлям.
Любaя cдeлкa c зaклaднoй и измeнeния, внeceнныe в нee впocлeдcтвии cдeлки, дoлжны быть зapeгиcтpиpoвaны в Pocpeecтpe. Нoвыe влaдeльцы зaклaдныx или иx чacтeй нe мoгyт мeнять ycлoвия кpeдитнoгo дoгoвopa — любыe дoпoлнeния внocятcя тoлькo двycтopoнним coглaшeниeм, c coглacия плaтeльщикa. A вoт пocлe пoгaшeния зaклaднoй мoгyт вoзникнyть cлoжнocти c ee пoиcкoм. Нo вы вceгдa мoжeтe пoлyчить дyбликaт, чтoбы cнять oбpeмeнeниe.
Требования к закладной
Закладная является официальным документом, поэтому она оформляется по строгим правилам. Стоит помнить, что некоторые банки предъявляют свои требования к закладной, уточнять их нужно у кредитного менеджера.
Не все знают, как выглядит закладная по ипотеке. Это официальный бумажный документ. Он может оформляться от руки или распечатываться на принтере. Подписи должны быть оригинальными. После оформления документу присваивается регистрационный номер, который вносится в базу данных.
При подписании закладной нужно внимательно читать все пункты. В случае возникновения спорной ситуации будут учитываться только данные закладной, а не кредитного договора. Перед подписанием нужно внимательно проверять все адреса и имена.
После оформления документ остается у финансовой организации. Она является его владельцем и возвращает бумагу заемщику только после истечения срока закладной.
Получить образец можно в отделении банка. Также его можно скачать на сайте выбранной кредитной организации.
Закладная оформляется по следующим правилам:
- В начале документа по центру указывается его название «Закладная».
- Указывается полное имя заемщика. Для физического лица этих данных достаточно. Если же заемщиком является юридическое лицо, необходимо указать его реквизиты.
- Вписываются данные залогодержателя, то есть банка, который выдает ипотеку. Его название, реквизиты и прочие данные, позволяющие его идентифицировать.
- В закладной должны указываться основные пункты кредитного договора. Именно кредитный договор является основанием для оформления залогового документа. Вписываются условия кредитования, ставка, сумма долга, способ погашения ипотеки и прочие данные.
- Детально описывается имущество, которое является залогом. Указывается его полная стоимость и сумма, выданная банком.
- После оформления документы ему присваиваются реквизиты. Перед тем, как узнать номер закладной по ипотеке, заемщик должен обратиться в банк с паспортом.
Многие заемщики интересуются, что делать после получения закладной по ипотеке. Закладная остается у банка и хранится там до момента погашения долга. Никаких особых действий относительно этого документа больше предпринимать не нужно. Заемщик платит ежемесячные взносы и страховку.
Доступные способы регистрации недвижимости в ЕГРН
Что делать после приемки квартиры в новостройке? Зарегистрировать право собственности на недвижимость. Доступные способы:
- непосредственно через регистрационную палату;
- В МФЦ. Если в конкретном городе предусмотрена электронная запись, можно забронировать определенное время. Сотрудники МФЦ не проверяют правильность заполнения документов, наличие/отсутствие обременений и прочих возможных причин отказа в регистрации. Их задача — принять документы и передать в Палату. Соответственно, общий срок рассмотрения увеличивается на 4 рабочих дня;
- Через почту России с описью вложения. Сотрудник почтового отделения сверяет документы и запечатывает письмо. С учетом сроков пересылки по стране процесс получения ответа может затянуться на несколько месяцев;
- Через посредничество банков. В частности, Сбербанк предусмотрел специальный сервис отправки документов на регистрацию в электронном формате. Подробнее в статье — Плюсы и минусы электронной регистрации сделки в Сбербанке
Нужно ли забирать закладную после погашения ипотеки
Закладная действует до тех пор, пока заемщик полностью не погасит ипотеку. Как только ипотека закрыта, заемщик обычно просит банк выдать ему закладную, написав заявление. Банк не имеет права отказать ему, поскольку после погашения кредита закладная перестает быть его собственностью. Заказать закладную можно по телефону горячей линии или непосредственно в офисе банка, который финансировал сделку.
В законе №102-ФЗ «Об ипотеке» не указаны сроки предоставления закладной банком. Поэтому банки устанавливают их самостоятельно. Так, например получение закладной в ВТБ или Сбербанке займет до 30 дней, а в менее крупных банках этот срок сокращен до нескольких дней.
Что делать после того, как получил закладную? Необходимо снять обременение с имущества. Для этого закладную, справку из банка о погашении кредита нужно подать в МФЦ. В течение нескольких дней обременение снимается, а результат заявитель увидит в выписке из ЕГРН.
Стоит учесть, многие банки самостоятельно отправляют информацию о закрытии ипотеки в Росреестр. Поэтому заемщику не требуется самостоятельно снимать обременение. Он просто получает на руки закладную и справку о закрытии кредита. А сведения в выписке ЕГРН обновляются в течение 3-х дней. Например, так поступает Газпромбанк.
Сбербанк предоставляет своим клиентам возможность снять обременение с имущества с помощью мобильного приложения, не выходя из дома, и при этом клиент может отслеживать статус обращения. Если же заявка на снятие обременения не выполнена, можно обратиться в отделение банка.
Алгоритм действий для получения закладной в Сбербанке
Если физическое лицо при оформлении ипотечной программы передало финансовому учреждению закладную на купленный объект недвижимости, то после внесения последнего платежа ему кредитор должен вернуть ценную бумагу. В оригинале документа Сбербанк проставляет отметку, свидетельствующую о полном выполнении клиентом взятых на себя обязательств. Соответствующая надпись делается на оборотной стороне закладной. Также кредитор должен написать, что у него отсутствуют любые претензии к заемщику, указывается точная сумма и дата последнего платежа.
Процедура получения закладной в Сбербанке предусматривает определенную последовательность действий:
- Физическое лицо должно обратиться в отделение финансового учреждения для уточнения остатка задолженности по ипотеке. После идентификации его личности сотрудник Сбербанка озвучит сумму последнего платежа. Получить информацию можно и через личный кабинет, зарегистрированный на официальном сайте кредитора, и на «горячей линии».
- Заемщик делает оплату в счет полного погашения долга.
- Клиент через несколько суток опять обращается в офис Сбербанка с просьбой выдать справку, свидетельствующую об отсутствии задолженности по ипотеке. Ему следует проконтролировать, чтобы документ содержал запись об отсутствии претензий к физическому лицу со стороны кредитора.
- Заемщику выдается оригинал закладной по специальному акту приема-передачи. В нем стороны ставят подписи, свидетельствуя, таким образом, о передаче и приемке ценной бумаги. На обороте закладной должны стоять ФИО с расшифровкой и подпись выдавшего ее должностного лица.
Что делать при рефинансировании
Закладная на квартиру по ипотеке при рефинансировании ипотечного займа переоформляется на новую кредитную организацию. Поскольку заемщик меняет один кредит на другой со сменой кредитора, то и предмет залога передается новому залогодержателю. Первый банк добровольно принимает на себя риск остаться без залога на тот короткий срок, в течение которого происходит рефинансирование кредита.
Таблица 1. Ставки рефинансирования ипотеки (декабрь 2017 г.)
| Наименование банка | Процентная ставка, % |
| ВТБ 24 | 10,7 |
| Сбербанк | 10,9 |
| Открытие | 11,99 |
| Раффайзенбанк | 9,99 |
После того, как все регистрационные мероприятия будут завершены, клиент получит ипотечный кредит в новом банке, передав ему в залог ту же самую квартиру. Старый банк получит необходимую сумму для погашения первоначального займа. Поскольку старая закладная аннулируется, оформляется новая, а значит и все расходы с этим связанные заемщик будет вынужден оплатить повторно.
Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке: образец Сбербанка
Перечень данных, которые должны быть отражены в закладной, а также общий порядок ее оформления указаны в главе 3 закона об ипотеке. Однако каждая банковская организация вправе устанавливать собственную форму данного документа с различным цветом бланка и порядком пунктов. Уточнить информацию можно в отделении или на официальном сайте банковской организации.
[offerIp]
Обязательные пункты залогового документа, установленные законодательно, следующие:
- Наименование и идентификационный номер. В качестве наименования указывается «Закладная»; номер, как правило, отражается в шапке документа.
- Сведения о залогодержателе (банковской организации). Должны быть указаны: название, адрес, по которому зарегистрировано юридическое лицо, номер лицензии, ИНН, КПП.
- Сведения о залогодателе (заемщике). Для физических лиц необходимо указание фамилии, имени и отчества, данных паспорта гражданина РФ, адреса регистрации, СНИЛС. Юридические лица указывают наименование полностью, адрес регистрации юридического лица, КПП, ИНН. Если залогодателем является не заемщик, а другое лицо, необходимо указать его данные. Однако такие ситуации встречаются достаточно редко.
- Информация о договоре ипотеки. Необходимо отразить дату заключения и номер договора, сумму займа, процентную ставку, величину ежемесячного взноса, график внесения платежей, Для займов в зарубежной валюте также потребуется указать обменный курс, что обеспечит установление правильной суммы долга и процентной ставки. Этот пункт один из самых важных, поскольку при нарушении условий ипотечного соглашения банковская организация вправе изъять залоговое имущество. Поэтому проверяйте правильность его заполнения максимально внимательно.
- Информация о залоговом имуществе: адрес расположения, кадастровый номер, площадь, количество комнат.
- Цена по итогам оценки, а также цена, установленная независимым экспертом.
- Сведения о других обременениях на недвижимость: аренда, арест и так далее. Также указывается и факт отсутствия обременений.
- Подписи и печати. Ставится печать банковской организации, подписи сторон и дата подписания документа. Заемщик, являющийся юридическим лицом, также должен поставить печать.
Поскольку залоговый документ может быть передан другим финансовым организациям, на бланке, как правило, отводится место для информации о его передаче.
Какие документы нужно предоставить?
Если для покупки недвижимости собственных средств недостаточно, то для решения вопроса о получении ипотечного кредита необходимо обратиться в банк к ипотечному менеджеру. После одобрения суммы кредита банк дает клиенту 90 дней для подбора подходящего варианта недвижимости.
Когда выбор сделан и окончательно согласован с банком, встаёт вопрос: как оформить ипотечный договор и закладную? Оформление закладной выполняется одновременно с подписанием ипотечного договора и происходит в один день с оформлением договора купли-продажи на выбранный объект недвижимости.
Какие документы необходимы для банка? В пакет документов для ипотеки входит:
- паспорт залогодателя;
- акт приема-передачи недвижимости;
- выписка из ЕГРН;
- кредитный договор;
- оценка рыночной стоимости объекта недвижимости;
- договор о страховании жизни и здоровья кредитора и недвижимости;
- разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома (для новостроек);
- согласие супруга (супруги) о покупке или брачный договор.
С 1 января 2020 года взамен свидетельства о собственности и кадастрового паспорта введена выписка из ЕГРН, в которой отражены сведения об объекте недвижимости и зарегистрированных на него прав, а также имеющихся обременениях. Получить ее можно в МФЦ или через сайт Росреестра.
Срок действия законодательно не установлен. Но рекомендуется ее получать накануне или в день проведения сделки. Для оформления закладной и ипотечного договора необходимо провести оценку кредитуемого объекта. Для этого необходимо узнать в банке перечень аккредитованных организаций, выполняющих оценочные работы. В течение недели заказчику выдается оценочный отчет в двух экземплярах (один – для банка, второй – для Росреестра).
Как вернуть или продать закладную?
Залогодатель получит обратно закладную только в случае, когда исполнит все обязательства по кредитному договору.
Причем не имеет значение, в срок это произошло или досрочно.
С этого момента права полностью возвращаются к залогодателю, а после отметки банка о погашении всех долгов рассчитавшийся заемщик может аннулировать ипотечное обременение на квартиру на основании вернувшегося документа.
Образец заявления о снятии обременения на квартиру в связи с полной выплатой ипотеки.
Продать закладную вправе банк любому лицу, при этом для залогодателя остаются в силе и кредитный договор, и право пользования имуществом.
Иными словами ничего не меняется, кроме платежных реквизитов.
Такая ценная бумага может служить средством для реализации своих прав банком такими путями:
- продажа документа;
- продажа доли залога;
- обмен залоговыми объектами;
- оформление переуступки прав.
Подобные действия банка, как залогодержателя, законны.
Как закладная может использоваться банком
Если банку понадобятся деньги до окончания срока ипотеки, он может:
- Продать закладную полностью. Для этого ему не нужно разрешение заемщика. После продажи получать платежи по ипотеке будет новый владелец закладной, однако он не сможет менять условия кредитования.
- Продать закладную частично. Такую сделку также проводят без участия заемщика. Обычно после продажи получатель платежей не изменяется: банк самостоятельно переводит часть вашего платежа другому лицу.
- Обменяться закладными. Если суммы кредитования отличаются, банк получит доплату или сам должен будет возместить эту разницу.
- Оформить эмиссионные бумаги. Банк может разделить сумму ипотеки на части и выпустить на них свои ценные бумаги. Такие бумаги можно продавать или обменивать, а купить их может даже физическое лицо.
Что нужно делать после выплаты ипотеки по шагам
Кредитное учреждение должно отдать оригинал документа, на котором делается пометка, что заемщик выполнил все обязательства перед банком и претензии к нему отсутствуют. Запись делается на оборотней стороне закладной. Ставиться дата последнего платежа и подпись представителя банка. Рекомендуется сделать и оставить у себя копию документа.
- Обратиться в Росреестр. Прийти с подготовленным пакетом документов должны все собственники.
- Обременение снимут в течение 2 – 5 рабочих дней. Почему так важно оформить квартиру в собственность после выплаты ипотеки? Пока обременение не снято, квартира продолжает находиться в залоге у банка и собственник не сможет полноценно распоряжаться недвижимостью даже, несмотря на то, что свои долги он погасил. Только после завершения этой процедуры человек сможет продавать, обменивать или сдавать в аренду свою недвижимость.