Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить сделку купли-продажи квартиры самостоятельно с ипотекой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.
Список необходимых документов для продажи квартиры по ипотеке от продавца
Перечень документов, необходимый именно вам, дадут в банке-кредиторе.
Но обязательными являются:
- паспорт;
- правоустанавливающий документ на квартиру;
- выписка из ЕГРН (действительна месяц);
- техпаспорт квартиры;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (действительна 10 дней);
- справка № 9 о зарегистрированных в квартире (действительна 10 дней);
- согласие супруга(и) на продажу квартиры или заявление продавца о том, что на момент приобретения квартиры он не состоял в браке – оба этих документа должны быть заверены нотариусом;
- согласие на продажу органов опеки, если в семье есть дети.
В Москве, Подмосковье и некоторых других регионах вместо нескольких документов продавец может предоставить покупателю единый жилищный документ (ЕЖД). Он оформляется через МФЦ и включает в себя практически всю необходимую информацию о недвижимости.
Перечень рисков для продавца, при продаже квартиры в ипотеку
Поскольку банк тщательно просчитывает риски связанные с платежеспособностью покупателя, а юристы проверяют документы, то риск для продавца в такой сделке минимален.
Часто это риск потери времени: либо покупатель отказывается от покупки на стадии переговоров, либо банк не одобрил квартиру для сделки.
Причины для отказа банком:
-
неузаконенные перепланировки в квартире;
-
дом признан аварийным или сама квартира имеет значительный износ;
-
обременение;
-
квартира находится в деревянном доме.
Все те причины, по которым банку будет трудно реализовать недвижимость в случае невыплаты ипотеки.
Служба безопасности банка может выявить «пятно» на репутации заемщика даже перед самой сделкой, как результат – банк откажет ему в кредите. Вот, пожалуй, и все.
Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:
-
покупки недвижимости,
-
продажи недвижимости,
-
аренды недвижимости по всей России.
Через сколько можно продать квартиру в ипотеке
Возможность продажи ипотечной квартиры не ограничена по времени. То есть провести ее можно в течение первых месяцев после оформления кредитного договора. Главное условие — предварительное оповещение кредитора о намерении продать жилплощадь и получение его согласия на проведение перепродажи объекта. Банковские организации считают подобные сделки рискованными, поэтому требуют досрочного погашения кредита или переоформления обязательств на другого заемщика. Кроме того, объект не должен иметь неузаконенных перепланировок. Допускается проведение неотделимых улучшений помещений в виде ремонта. В противном случае свободное несогласованное изменение жилплощади, например, с переносом стен и объединением комнаты с лоджией, грозит не только отказом кредитора, но и применением административного наказания.
Главная сложность для продавца заключается в возможности найти человека, готового приобрести недвижимость с обременением. Продажа квартиры в ипотеке с переоформлением закладной может занимать по времени до нескольких недель, что дольше, чем стандартное получение кредита. Этот факт зачастую отпугивает потенциальных покупателей.
Участвуя в покупке готовой или строящейся квартиры, находящейся в ипотеке, покупатель рискует не меньше продавца. В первую очередь опасность связана, как отмечалось, с возможным длительным оформлением сделки. Сначала банк закрывает задолженность и выдает закладную, далее заемщик снимает в Росреестре обременение с объекта. С момента внесения авансового платежа до процедуры регистрации может пройти до трех недель.
Внося аванс, покупатель не может быть уверенным в том, что сделка состоится. Ведь продавец всегда может легко передумать продавать недвижимость. Кроме того, как показывает практика, стоимость квартиры у моря в курортном городе может значительно увеличиться. обойтись дорого. При этом ДКП лучше не составлять самостоятельно, а отдать в руки специалистов, в противном случае ошибки в нем могут дорого обойтись. Это значит, внося крупную сумму, покупатель должен быть готов к риску, что возвращать средства придется в судебном порядке.
Чтобы обезопасить себя и задаток, избежать скрытой продажи или завышения цены объекта, эксперты с большим опытом работы с жилой и нежилой недвижимостью рекомендуют заранее посмотреть варианты предложений, учесть риски, составить доверенность и предварительный договор, где будет указана ответственность сторон. Также профессионалы советуют заключить соглашение, ограничивающее продавца в действиях в отношении продаваемой жилплощади.
Основные условия договора
Выше уже упоминалось, что покупка квартиры в ипотеку предусматривает оформление специального соглашения. Этот договор должен содержать в себе необходимые условия и пункты, иначе его признают недействительным. В договоре обязательно присутствуют:
- шапка документа;
- информация обо всех сторонах соглашения;
- предмет договора;
- паспортные сведения участников, их адреса и ИНН.
Кроме того, в договоре указываются исчерпывающие сведения об актах, подтверждающих, что продавец выступает собственником квартиры. Договор также должен содержать подробную характеристику предмета сделки:
- суммарную квадратуру;
- точное местонахождение;
- наличие коммунальных долгов или кредитов;
- цену недвижимости.
Существуют дополнительные пункты договора, например, список людей, планирующих проживать в квартире. Ещё в договоре стоит указать данные о состоянии квартиры, главные особенности планировки, информацию о сделанном ремонте и о наличии мебели. Можно приложить к договору справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
Как провести защищенную сделку через Сбербанк
Услугу юридически оказывает не сам Сбербанк, а Центр недвижимости от Сбербанка, который чаще именуют просто Дом Клик — по названию сайта организации. Дом Клик входит в состав группы Сбербанка, они работают рука об руку.
Как провести безопасную сделку через Сбербанк:
- Посетите любой удобный Центр ипотечного кредитования Сбербанка. Они тоже есть не во всех отделениях Сбера, но все же их больше, чем офисов с ячейками. В той же Перми их 17 против 8-ми отделений с ячейками. Приходят оба участника сделки: и продавец, и покупатель.
- Оформляется безопасная сделка с недвижимостью, все документируется, составляется договор. Покупатель переводит деньги на специально открытый для этого счет в ЦН Сбербанка.
- Стороны совершают стандартную сделку купли-продажи, которая регистрируется в Росреестре.
- ЦН Сбербанка самостоятельно делает запросы в Росреестр, ожидая завершение оформления смены собственника.
- Как только появится информация о регистрации, о том, что сделка успешно проведена до конца, ЦН Сбербанка переводит деньги со специального счета на счет продавца.
Плюсы и минусы электронной регистрации сделки
Одно из основных преимуществ – скорость регистрации. Сделка оформляется около 5 дней. Еще одним существенным плюсом электронной регистрации сделки является удобство, поскольку МФЦ для подачи и получения документов посещать нет необходимости. Если регистрация перехода прав происходит через посредника, то за один визит можно подписать договор, разобраться с оплатой и отправить заявление в Росреестр. Регистрацию сделок купли-продажи в электронном виде выбирают, как правило, для покупки недвижимости в другом городе. В этом случае продавец и покупатель находятся во время сделки там, где это удобно им.
Из минусов стоит выделить дополнительные расходы. Так, при подаче заявления на электронную регистрацию сделки с недвижимостью на сайте Росреестра или МФЦ стоимость госпошлины составит 2 тыс. руб. Услуги посредника обойдутся в пределах 4-10 тыс. руб. Если приобретается несколько объектов, для каждого из них нужна отдельная заявка, за которую придется платить.
Чтобы избавить себя от всевозможных нюансов при покупке квартиры в новостройке, стоит обратиться в компанию «Новосел» города Ижевска. На нашем сайте представлено жилье во всех районах города, где даже самый требовательный клиент сможет подобрать для себя квартиру.
Схема 1. Погашение ипотечного кредита и снятие обременения
Это самый простой способ. Вам нужно продать квартиру, но, если она в ипотеке, вам придется сначала погасить долг перед банком. Если долг небольшой, это сделать несложно: можно взять потребительский кредит, погасить остаток долга, снять обременение и продать квартиру. Продажа квартиры позволит закрыть потребительский кредит.
В этой схеме банк задействован минимально. Достаточно узнать в банке точную сумму остатка долга на дату, в которую вы планируете погасить долг, и написать заявление на полное досрочное погашение.
После того как кредит будет полностью погашен, банк снимет ипотеку сам либо выдаст вам на руки закладную с отметкой о погашении и справку об отсутствии к вам претензий. С этими документами вы через МФЦ сможете подать заявление на снятие залога.
Продать квартиру, не уведомив банк
Ст. 37 №102-ФЗ «Об ипотеке» регламентирует отчуждение имущества, пребывающего в залоге, залогодателем третьему лицу через продажу или с помощью иного способа только с согласия залогодержателя. Исключение – другие случаи, прописанные в договоре, которые большинство банков изначально не предусматривают.
В случае попытки обойти эту норму покупатель и продавец столкнутся с непреодолимым препятствием в виде невозможности зарегистрировать смену прав собственности в Росреестре, так как в документах указаны права кредитора на залоговое имущество.
Единственный приемлемый вариант в этом случае – погашение остатков задолженности покупателем вместо продавца. Однако найти покупателя, согласного на такие условия будет не просто.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
К чему нужно быть готовым при продаже квартиры в ипотеке
Несколько лет назад избавиться от квартиры в залоге было бы сложнее, потому что такие сделки считались более экзотическими. Хоть в 2022-м рынок ипотеки и показал оглушительный спад, до этого он активно рос благодаря низким ставкам. Так что и продажа квартир из-под залога стала более-менее рядовым событием. Такое возникает очень просто: чем больше квартир покупают в ипотеку, тем больше из-под неё продают.
Тем более что сейчас желание сбыть жильё часто вызвано не только личными мотивами, но и геополитическими. То есть на рынке появляются отличные квартиры, которые в других обстоятельствах никто бы не продавал. Что на руку покупателям.
И всё же, продавая квартиру из-под залога, стоит быть готовым к тому, что поиск покупателя может занять больше времени. Не исключено также, что вам придётся несколько снизить цену относительно рыночной. В остальном это совсем не безнадёжная сделка, которую под силу осуществить.
Что происходит на стадии оценки?
С оценочной компанией все довольно просто — мы приглашаем специалиста-оценщика, согласовав дату его приезда с хозяином квартиры.
Оценщик приезжает, фотографирует квартиру и дом в разных ракурсах, подписывает с нами договор об оказании услуг и в результате выдает квитанцию, которую можно оплатить в ближайшей сберкассе или через интернет-банк. Для всего этого можно даже не являться в офис оценочной компании, а сделать заказ по телефону. В некоторых особо продвинутых компаниях — даже по электронной почте.
Именно с этого момента начинается наш первый финансовый риск по сделке — теоретически продавец может передумать или повысить цену, а за оценку мы уже заплатили, и эти деньги нам уже никто не вернет.
Возможно 3-5 тысяч рублей не такая уж великая сумма по сравнению с ценой жилья, но если придется оценивать за свой счет не одну, а несколько квартир, тоже неприятно. Если все идет по плану, еще через день мы получаем отчет об оценке в двух экземплярах. Тут уже надо будет ехать в офис к оценщику за оригиналом отчета и предъявлять квитанцию об оплате услуг.
Отчет читаем внимательно: как правило, он стандартный и делается по шаблону, поэтому в нем возможны опечатки.
Например, квартира однокомнатная, а в отчете написано «трешка», или адрес указан неправильно, или метраж. С одной стороны, мелочь, с другой — если это обнаружится в банке при подписании договора, придется ехать за исправленным документом и терять время, да и продавцу не понравится, что надо ездить на сделку не один раз…
И, разумеется, самое главное — стоимость объекта недвижимости. Если в отчете написана та цена, за которую мы договорились, то нет проблем. Если же мы договорились за 6 миллионов, а в отчете написано 5, то в лучшем случае придется вносить в банк разницу, в худшем — сделку вообще не пропустят. Если наоборот, тоже плохо (вспомним о налоговой инспекции…), и такую сделку банк не одобрит. Хотя если разница в цене договора и цене оценки не превышает 2—3%, все должно получиться. Можно еще попробовать уговорить продавца заключить договор именно на ту сумму, которая указана в оценочном отчете.
После получения отчета один экземпляр несем в банк (если туда его не направляет сам оценщик), со вторым идем в страховую компанию. На самом деле слово «идем» здесь весьма условно. Все условия договора страхования можно обсудить с менеджером, например, «Ингосстраха» по электронной почте, а отчет об оценке туда придет в электронном виде из банка без нашего участия. Однако приехать в страховую компанию хотя бы минут на 30 все же необходимо — подписать договор и внести деньги в кассу.
Похожие записи: