Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги при продаже недвижимости подаренной в 2024 году для физических лиц». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Налог на подаренную недвижимость
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.
Как считается сумма налога при продаже переданной в дар квартиры
Граждане, получившие квартиру по договору дарственной, часто не знают, каким образом провести сделку купли-продажи, чтобы уплатить минимум налогов и не нарушить законодательство РФ. Не имеет значения подаренная квартира или купленная, при её продаже у продавца появляются обязательства перед бюджетом – необходимость уплаты налога в строго установленные сроки. Это указано в статье 214 Налогового кодекса страны.
Налоговая ставка остаётся неизменной – это 13%, а налоговой базой теперь считается кадастровая стоимость объекта. Пример выполнения подобных расчётов: кадастровая стоимость жилья определена на уровне 5 миллионов рублей, рыночная цена значения не имеет. Умножаем эту величину на коэффициент 0,7 – итого получается 3,5 миллиона рублей. Из этой суммы необходимо уплатить 455 тысяч рублей налоговой.
Такой вариант расчёта действует в случае, если квартира была передана в дар в 2016 году и после его наступления. Если же процесс дарения и регистрации права собственности произошли до 2016 года, алгоритм расчёта остаётся старым: 13% уплачиваются от кадастровой стоимости объекта без применения каких-либо коэффициентов.
Каким образом и когда осуществляется передача отчётности в налоговую
Человеку необходимо по месту его регистрации передать в территориальный орган налоговой службы такой пакет документов:
- Договор купли-продажи, в котором указана рыночная стоимость жилья и его кадастровая цена на основании независимой оценки;
- Налоговая декларация установленной законом формы 3-НДФЛ, которую продавец заполняет самостоятельно. В документе обязательно прописываются сведения о стоимости объекта сделки и сумме налоговой выплаты;
- Акт о приёме-передаче объекта и на основании него полученная выписка из реестра собственности;
- Копии любых платёжных документов, на основании которых видно, что покупатель внёс платёж.
В данном случае налоговая декларация – это основной документ, на основании которого происходит начисление и выплата налога. Подавать его необходимо в конце апреля того года, который идёт за отчётным. Помимо прибыли от продажи жилья в декларацию требуется вписать и другие источники прибыли, затем сведения проверяются налоговой.
Чтобы передать документ в нужную инстанцию и не иметь лишней головной боли, советуем заниматься подачей декларации самостоятельно. Только так вы наверняка будете знать, что все документы попали прямо в руки получателю. Если так поступить не получается, документы можно отправить почтой России заказным письмом. Как альтернатива – можно оформить доверенность на другого человека, которую заверить нотариально. На основании этого документа человек получает право подавать налоговую декларацию от вашего имени.
В налоговый орган также необходимо принести свой паспорт, если же вы относитесь к любой из категории льготников, что даёт право на освобождение от уплаты налогов, этот документ тоже необходимо иметь при себе.
Продажа жилья после дарения недвижимости – каков размер налога при продаже в 2023 году
По закону налогом не облагается дарение недвижимости физлицу – близкому родственнику. Однако иногда после оформления приведенной сделки одаряемый решает продать полученное от дарителя жилье.
Согласно законодательству РФ, доход от реализации полученного в дар жилья (недвижимого имущества) может быть освобожден от налогообложения. Такое возможно при условии, что одаряемый был собственником данного объекта на протяжении минимального срока владения, введенного п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ. Приведенный предельный срок отсчитывается с даты указания записи в ЕГРН о праве одаряемого на подаренное жилье и составляет:
- 3 года – когда частное домовладение, квартира, иное жилое помещение получено в дар от близкого, попадающего под критерии п. 18.1 ст. 217 НК РФ;
- 3 года – при наличии жилья, полученного в дар и являющегося единственным для физлица-одаряемого;
- 5 лет – если частное домовладение, квартира или другое жилье получено одаряемым в дар от иных физлиц, то есть не от родственника, попадающего под критерии ст. 14, 2 СК РФ. При этом такое жилье не является единственным у физлица-одаряемого.
Когда можно не платить НДФЛ при дарении недвижимости
В отдельных ситуациях допускается дарение недвижимости без уплаты налога, даже если стороны сделки не относятся к близким, приведенным в ст. 14, 2 СК РФ. Такое возможно, если есть судебное решение, согласно которому обе стороны сделки дарения стали членами одной семьи (письмо Министерства финансов России от 29.01.2018 № 03-04-05/4896).
Кроме того, ФНС РФ уточнено, платится ли налог на доход физлица при дарении недвижимости после аннулирования договора дарения по письменному соглашению. Согласно позиции ФНС РФ, в данном случае приведенный налог не уплачивается (письмо ФНС «По вопросу» от 08.12.2020 № БС-4-11/20190@). Ведь из-за аннулирования сделки одаряемый остается без материальной выгоды. Освобождение одаряемого от уплаты данного налога вступает в силу со дня внесения в ЕГРН записи о получении дарителем прав собственности на ранее подаренный частный дом и иную недвижимость.
На недвижимое имущество
Начиная с этого года, оценка объекта недвижимости будет определять ставку налога. Величина, полученная в результате оценки, является кадастровой стоимостью. Эта цифра устанавливается государством и является фиксированной величиной.
Чем вызваны подобные изменения? Стоимость, являющаяся результатом инвентаризации, ниже рыночной оценки. В нее входит цена стройматериалов. Ценность объекта с точки зрения истории, престиж района, транспортная развязка не учитываются. Конечно, такой подход удобен для владельцев зданий, но для государства он убыточен.
Полученная стоимость в несколько раз превышает ту, что была после инвентаризации. Постепенное увеличение ставки позволит налогоплательщикам комфортно перейти на новые правила. Первые 3 года действует понижающий коэффициент. По истечении этого срока расчет производится по законодательным нормам.
Доходов с продажи подаренной квартиры и обычной: что общего в их налогообложении?
В свою очередь, полезно будет изучить то, что объединяет процедуры налогообложения дохода с продажи обычной квартиры и подаренной. В данном аспекте разница между соответствующими процедурами отсутствует, если рассматривать:
Данный вычет предоставляется в качестве альтернативы тому, который предполагает использование в целях уменьшения налоговой базы документально подтвержденных расходов по приобретению жилья. Вне зависимости от того, куплена ли квартира или подарена, соответствующий вычет может быть использован.
- Учет кадастровой цены при определении налогооблагаемой базы (при продаже квартиры, подаренной или купленной после 01.01.2016 года).
Как в 2020 году продать подаренную квартиру раньше минимального срока владения
Продолжаем разговор о поправках к Налоговому кодексу, вступивших в силу 1 января 2020 года. Сегодня — о продаже жилья, полученного в дар (п. 6 ст. 214.10 НК РФ и новая редакция подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Как было раньше? Если вам дарил квартиру не близкий родственник, вы обязаны были заплатить налог с рыночной стоимости квартиры. Но рыночная стоимость понятие крайне неопределенное, и Минфин настаивал на оценочной стоимости.
Если впоследствии вы продавали эту квартиру ранее минимального срока владения, то опять должны были заплатить налог, только теперь уже с продажной стоимости квартиры. И даже если вы имели право на налоговый вычет в 1 млн рублей, все равно ваша квартира попадала под двойное налогообложение.
Как сейчас? С 01.01.2020 года все изменилось. Да, если любимая свекровь подарит вам квартиру, вы по-прежнему должны уплатить налог на доход. Но теперь уже в НК четко определено, что налог на подарок будет рассчитываться с кадастровой, а не рыночной, стоимости.
А, кроме того, наступает справедливость при продаже этой квартиры ранее минимального срока владения. Теперь вы имеете право вычесть из дохода сумму, с которой уже однажды платили налог — тогда, когда получили квартиру в дар. Таким образом, вы значительно снижаете налогооблагаемую базу.
Пример:
В 2018 году тесть подарил вам квартиру. В Росреестре ее кадастровая стоимость 3 млн рублей. В 2019 году вы подаете декларацию 3-НДФЛ и платите налог: 13% х 3 000 000 = 390 000 рублей.
В 2019 году вы продаете эту квартиру за 3 млн рублей. В 2020 году вам нужно будет заплатить налог с дохода от продажи. И тут вы имеете полное право или применить вычет в 1 млн рублей, или учесть в расходах ту сумму, с которой вы уже заплатили налог, когда получили квартиру в дар. В итоге расчет налога такой: 13% х (3 000 000 — 3 000 000) = 0
Ура, государству вы ничего не должны!
Подписывайтесь на наш блог, у нас интересные материалы, живое общение и честный разговор!
Если собственник решит продать свою недвижимость до того, как истекут 3 года со дня, когда он получил ее по наследству или в дар, у него возникнет налоговая обязанность:
1) придется подать декларацию о полученном доходе.
Но со следующего года вводится одно исключение: если недвижимость будет продана не дороже, чем составляет имущественный вычет (1 млн рублей для жилья и 250 тысяч рублей для нежилых помещений), то собственник освобождается от сдачи декларации;
2) нужно будет заплатить НДФЛ с дохода, полученного в результате продажи недвижимости.
Но доход можно снизить на уже упомянутую сумму вычета либо на сумму расходов, которые понес когда-то наследодатель или даритель для покупки этой недвижимости. И за счет этого есть возможность уменьшить НДФЛ, который полагается к уплате, вплоть до нуля.
Например, мужчина получил по наследству дом, купленный когда-то его отцом за 4,5 млн рублей. Через год он продал дом за те же 4,5 млн рублей — и платить НДФЛ он не должен (правда, подать декларацию все равно придется).
Недавно Минфин опубликовал дополнительные разъяснения по вопросу начисления НДФЛ с продажи недвижимости:
— если объект продан по цене ниже его кадастровой стоимости, то доход продавца определяется как 70% от кадастровой стоимости (а то, сколько гражданин фактически получил по договору, не имеет значения).
При этом кадастровая стоимость берется та, что действовала по состоянию на 1 января года, в котором был зарегистрирован в ЕГРН переход собственности от продавца к покупателю.
Поэтому продать подаренную или унаследованную недвижимость, к примеру, за 1 млн рублей, чтобы освободиться от налога, не удастся, если ее кадастровая стоимость будет больше.
Минфин напомнил, что это правило не действует, если по состоянию на указанную дату кадастровая стоимость объекта не была определена (Письмо от 28.09.2021 г. № 03-04-05/78289).
Поправки в НДФЛ при продаже подаренного имущества
В соответствии с изменениями в налоговом законодательстве, внесенными поправками в 3-НДФЛ, при продаже подаренного имущества установлены особые сроки и порядок уплаты налогов.
Если подарок представляет собой недвижимость, то даритель не платит налог на подачи дарении. Однако при последующей продаже данной недвижимости будет начислен налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
Считается, что подаренное имущество продано по рыночной стоимости и налоговая база определяется в размере разницы между стоимостью имущества на момент его продажи и стоимостью на момент получения в подарок.
Для близких родственников (родители, супруги, дети) действуют особые правила. Если подаренное имущество было в собственности более трех лет, то продажа такого имущества освобождается от уплаты НДФЛ.
При продаже подаренной недвижимости, подлежащей налогообложению, налоговые обязательства возникают на стороне покупателя. Он обязан уплатить налог в течение 30 дней с момента сделки.
- Даритель, дарящий недвижимость, не платит налог.
- Покупатель, при продаже подаренной недвижимости, платит НДФЛ в течение 30 дней.
- Близкие родственники освобождены от уплаты НДФЛ при продаже подаренной недвижимости, если она была в их собственности более трех лет.
Какой налог нужно уплатить при продаже квартиры, которую подарили близкие родственники?
Если вы получили квартиру в подарок от близких родственников, то при ее продаже вам требуется оплатить налог на доход физических лиц по ставке 13%. Налог рассчитывается на сумму продажи квартиры, но не входит в нее.
Если вы продаете подаренную квартиру супругой, то также требуется уплатить налог по ставке 13% на сумму продажи квартиры. В случае продажи доли в квартире, которую подарили близкие родственники, налог нужно будет уплатить только на эту долю.
Когда подателем надлежащим образом уплачен налог на дарение, то при продаже подаренной квартиры налог на подаренную сумму не уплачивается.
Если не уплачивать налог при продаже подаренной квартиры, то на вас может быть возложена ответственность за неуплату налога. При этом стоит учитывать, что для несовершеннолетних получение в наследство или в дар квартиры не облагается налогом.
- Кто входит в число близких родственников при подарении квартиры?
- Супруги
- Дети и родители
- Братья и сестры
- Дедушки, бабушки и внуки
- С каких документов нужно начать, если вы решили продать квартиру, которую подарили близкие родственники?
- Список родственников, которые могут подарить квартиру без уплаты налога на дарение
- Документы на квартиру, подаренную вам близкими родственниками
- Документы на продажу квартиры
Как уменьшить налоговую базу при продаже квартиры, полученной в дар
Если вы получили квартиру в дар, то при ее последующей продаже будет требоваться уплата налога. Однако, можно снизить налоговую базу, чтобы уменьшить сумму налога, который придется оплатить.
- Получить согласие всех близких родственников на продажу квартиры.
- В случае подаренной квартиры можно уменьшить налоговую базу, если вы неуплатили налог при получении этого подарка.
- Если квартира была подарена супруге, то налог не входит в сумму налога, который нужно будет оплатить при продаже квартиры.
- Для продажи квартиры несовершеннолетнему ребенку потребуется согласие другого родителя.
- Всю ответственность за уплату налога при продаже квартиры несет продавец.
- Необходимо рассчитать налог на основе рыночной стоимости квартиры в момент продажи, если вы не сразу оплатили налог при получении подаренной квартиры.
- Для уменьшения налоговой базы требуется предоставить все документы о продаже квартиры. Необходимо учитывать все расходы, связанные с продажей.
- Если квартиру подарили нескольким людям, то каждый из них должен рассчитать свою долю налога.