Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выселить квартирантов из коммунальной квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Коммунальные квартиры согласно действующему законодательству могут находиться в частной (общей или долевой) или муниципальной собственности. Но Гражданский и Жилищный кодексы не содержат каких-либо ограничений возможности сдавать их в найм (аренду) физическим лицам.
Могут ли выселить из коммунальной квартиры
Правовой статус квартиранта состоит в следующем:
- физическое лицо, которое является временным пользователем жилого помещения;
- не является его собственником;
- обязан оплачивать предоставленные коммунальные услуги;
- вносить обязательную плату за пользование жилым имуществом его владельцу (главному квартиросъемщику, если жилье является муниципальным).
Документы для выселения соседей или квартирантов из комнаты в коммунальной квартире
Для вынесения решения суду нужно предоставить такие документы:
- Правильно составленный иск и его копию со всеми приложениями (ответчику);
- Документ, подтверждающий право собственности истца на жилье (договора отчуждения прав, акты и свидетельства, выданные уполномоченными органами);
- Если выселяется наниматель – договор аренды, если бывший родственник – документ, подтверждающий разрыв отношений (свидетельство о расторжении брака, к примеру);
- Документ, удостоверяющий личность истца (паспорт или доверенность для представителя);
- Документы, подтверждающие законность и обоснованность требований истца о выселении (свидетельские показания, акты уполномоченных органов или заключение экспертов при нанесении ущерба незаконной перепланировкой);
- Квитанцию об оплате государственной пошлины.
Договор аренды (письменный) предполагает, что расстаться со снимающим у вас жилье можно, если:
- кто-либо из вас (арендодатель или арендатор) решил отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, — ст. 610 ГК РФ. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за три месяца до его фактического расторжения. Однако конкретно вашим соглашением может быть установлен иной срок. Получается, что как договаривались, так и будет. Также в договоре можно и нужно прописать штрафные санкции за нарушение этого условия;
- арендатор неоднократно нарушал условия договора или назначения имущества (например, если пересдавал вашу квартиру, но уже под хостел, то есть использовал в предпринимательских целях), — абз. 1 пп. 1 ст. 619 ГК РФ;
- жилец испортил ваше имущество — абз. 1 пп. 2 ст. 619 ГК РФ;
- более двух раз подряд не была внесена арендная плата по истечении установленного срока платежа — абз. 1 пп. 3 ст. 619 ГК РФ;
- арендатор не произвел капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки — абз. 1 пп. 4 ст. 619 ГК РФ. Как правило, снимающий жилье не должен делать в нем капремонт. Но иногда в договоре эта обязанность возлагается именно на жильца либо же данный пункт прописывается в отдельном акте-приложении, то есть по соглашению сторон (см. ст. 616 ГК РФ и комментарии к ней). Пример работ по капремонту: квартиросъемщик въехал в квартиру и по договоренности с хозяином сменил старую газовую плиту на электроплиту.
Вместе с тем, если арендатор что-то испортит, сразу выселить его нельзя. Надо обозначить для него срок, написав претензию и отправив ее ему с тем, чтобы он смог исправить то, что случилось.
Важно! Если вы хотите выселить жильца, опираясь на те пункты, в которых прописаны положения из ст. 619 ГК РФ, скорее всего, вам будет нужно обращаться в суд. Но перед этим, как сказано выше, необходимо соблюсти досудебный претензионный порядок. Если этого не сделать, ваше исковое заявление будет оставлено без рассмотрения:
- подошел срок окончания договора аренды;
- есть иные основания, предусмотренные договором.
Куда еще можно обратиться?
Вне зависимости от того, был ли заключен договор аренды в письменной форме или только в устной, собственник вправе обратиться к участковому, если у него есть подозрения, что из квартиры пропали вещи; что в квартире, помимо арендатора, находятся иные лица (помимо соблюдения прав собственника квартиры, это еще и его гражданская обязанность — знать обо всех проживающих лицах в целях противодействия терроризму). Кроме того, можно написать заявление в полицию с просьбой провести проверку и осмотр квартиры (у сотрудников полиции есть такие полномочия).
Тем не менее помните, что если не будет установлено факта совершения преступления, обращение в полицию не влечет за собой принудительного выселения жильца. Но может стать дополнительным доказательством в пользу собственника жилого помещения при подаче в суд искового заявления о выселении.
Выселить из приватизированной квартиры можно только тех людей, за которыми не закреплено право пожизненного пользования жилплощадью.
Исключения крайне редки. В основном это те люди, которые в своё время отказались от приватизации в пользу остальных членов семьи.
Их и собственников можно лишить права проживания только в случаях серьёзных и постоянно повторяющихся нарушений.
Из неприватизированной квартиры выселить более просто, и почти всегда в такой ситуации предоставляется жильё по договору социального найма (об основаниях для выселения в таком случае читайте тут). Проблемой остаётся то, что процесс может затянуться на месяцы.
Членов семьи, как бывших, так и нынешних, выселить сложнее – возможно, придётся принять финансовое участие. Если родственных связей нет и это просто соседи, то заботы о новом месте жительства не могут быть возложены на истца.
Могут ли выселить из коммунальной квартиры
Любой жилец коммуналки, будь то собственник или квартирант, имеют определенный правовой статус. Для жильца, занимающего комнату по договору коммерческого найма, правовой статус состоит из следующих определений:
- квартирант – это физическое лицо, временно использующее жилое помещение;
- он не может быть собственником комнаты, в которой проживает;
- квартирант обязан своевременно оплачивать все коммунальные услуги, которыми пользуется, проживая в данном жилом помещении;
- арендатор обязан вовремя оплачивать аренду комнаты ее владельцу.
Как выселить арендаторов, живущих в квартире без договора найма?
Договор найма часто становится помехой именно, когда речь идет о выселении квартирантов. Это понятно, ведь он призван защитить права всех фигурантов сделки. Жильцы не реже страдают от произвола владельцев съемной квартиры, чем сами наймодатели от нерадивых квартиросъемщиков. Без оформленного соглашения хозяева квартиры могут выселить жильцов в два счета.
Первый способ можно без обиняков назвать «визитом вежливости». Владельцы собирают всю документацию на квартиру, не забывая о собственных паспортах, посещают жильцов и сообщают им о своем решении. Отказ арендатора освободить жилплощадь вполне может стать основанием для обращения в правоохранительные органы.
Второй вариант охарактеризовать учтивым сложно. Она заключается в том, что наймодатели, вооружившись документами и паспортами, тоже приходят в гости к квартирантам, но только в их отсутствие. Пригласив в качестве свидетелей соседей, хозяева выносят вещи жильцов из квартиры, даже не озаботившись охраной имущества. Юристы категорически не советуют так поступать, но в крайних случаях эта мера слывет вполне действенной, особенно, если обеспечить присутствие участкового.
Как выселить квартирантов из съемной квартиры при наличии у них временной прописки?
Регистрация по месту пребывания предусматривает проживание гражданина на указанной жилплощади до срока, упомянутого в документе. В этом случае выселение квартиросъемщика превращается в практически невозможную затею. Специалисты приводят лишь несколько причин, которые могут помочь в реализации процедуры:
— квартирант попал под призыв в ВС РФ;
— жилец препровожден в места лишения свободы;
— квартиросъемщик пропал без вести или умер (требуется официальное подтверждение);
— допущена ошибка при оформлении регистрации;
— документы признаны поддельными.
В некоторых ситуациях результативна устная договоренность с клиентом. Достигнув понимания, следует попросить жильца написать соответствующее заявление о снятии с регистрации.
Когда нет сил терпеть или как выселить шумных соседей-квартирантов?
Закон наделяет собственников и арендаторов жилья в многоквартирных домах не только широким спектром прав, но и определенными обязанностями. Есть ряд ограничений, распространяющихся на интересы соседствующих субъектов, среди которых фигурирует и шумное поведение. Так, в большинстве регионов РФ четко сформулированы указания в отношении проведения ремонтных работ и увеселительных мероприятий: нельзя шуметь в ночное время – после 22-23 часов и в утреннее – до 9-10 часов.
От асоциального поведения соседей-квартирантов есть два способа защиты: постоянные жалобы в адрес владельцев жилья (лучше фиксировать) и регулярные сообщения в полицию. Арендаторы будут выдворены с жилой площади за нарушение правил совместного проживания в многоквартирном доме, независимо от формы договора найма: коммерческий, социальный или собственнический.
Выселение непрописанных соседей
Выселение граждан, если они не пописаны в коммуналке — пожалуй, самый простой способ избавления от нежелательных жильцов, так как подобная категория людей самим фактом пребывания на территории жилплощади нарушает требования действующего законодательства.
По закону гражданин должен иметь либо временную, либо постоянную прописку и документ, подтверждающий право пользования комнатой в коммунальной квартире. Это может быть договор соцнайма, поднайма или аренды жилого помещения. А в соответствии с положениями статьи 76 ЖК РФ сдача комнаты в поднаем возможна только при наличии согласия всех проживающих в коммуналке граждан, включая нанимателей, собственников и членов их семей. Таким образом, при отсутствии документов, разрешающих гражданам пользоваться занимаемым ими помещением, у соседей появляется основание для выселения.
Первоначально можно попробовать урегулировать конфликт во внесудебном порядке путем уведомления непрописанных соседей о необходимости покинуть жилое помещение. Если в ответ на требование поступил отказ, можно, не задумываясь о последствиях менять замки на входной двери коммунальной квартиры или обращаться в суд. При выборе последнего варианта особое внимание следует уделить сбору доказательств, подтверждающих факт незаконного проживания соседей на территории одной из комнат в коммунальной квартире.
Что нужно знать о выселении граждан из коммунальной квартиры
Существует практика отмены принятых судами первой инстанции решений о выселении, основанная на неправильном толковании и применении районными и городскими судами норм материального права. Иными словами, подобные иски зачастую рассматриваются поверхностно, а решения принимаются на основании общих формулировок при недостаточной доказательной базе, представленной истцом. Приведем простой пример.
Заявитель обращается в суд с требованием о выселении соседки и членов ее семьи из комнаты в коммуналке, аргументируя свое требование тем, что соседи живут в комнате непостоянно, появляются редко, скандалят, да и вообще своего согласия на их вселение другие жильцы не давали.
Исследовав представленные доказательства, районный суд приходит к выводу о возможности выселения «плохих соседей». Выселенные граждане не стали мириться со своим положением и дошли до высшей судебной инстанции. Когда пересмотром дела занялся Верховный суд, выяснилось, что проживание соседей на территории коммунальной квартиры обосновано (имеется договор соцнайма), согласие других жильцов на их проживание не требуется, а доказательств противоправного поведения соседей и нарушения правил проживания явно недостаточно.
Помимо этого, Верховный суд пояснил, что применение такого основания, как непостоянное проживание в квартире в данном случае неуместно. В подобных обстоятельствах правильнее было обратиться в суд с требованием о признании соседей утратившими право на жилье в связи с выездом. Результатом обжалования первоначально вынесенного судом решения, стала его отмена.
Нормативно-правовая база
Практически любое действие регулируется правовыми нормами. Не исключение и рассматриваемая тематика. Данный вопрос регулируют три кодекса: Гражданский, Жилищный, об Административных нарушениях.
Незаконная перепланировка и реконструкционные работы, неправильное использование жилого помещения запрещено в соответствии с п. 4 ст. 687 ГК РФ.
Другое основание – использование квартиры не по назначению, запрещено в соответствии со ст. 288 ГК РФ и ст. 17 ЖК РФ.
В отношении неправомерной деятельности, нарушающей порядок общежития, действует уже КоАП РФ, который устанавливает санкции за нарушение статей ГК и ЖК РФ.
Так ст. 6.4. КоАП — нарушение санитарно-эпидемиологических условий проживания, и ст. 7.21. КоАП — нарушение правил пользования жилым помещением.
Существуют отдельные статьи, регулирующие порядок выселения — ст. 293 ГК РФ, когда лицо собственник, а ст. 91 ЖК РФ — проживает в социальном жилье.
Выселение по причине нарушения прав
Выселение из коммунальной квартиры вследствие нарушения прав соседей предполагает присутствие в действиях граждан признаков противоправного деяния. В рамках требования о выселении это могут быть: нарушение тишины в ночное время, хулиганские действия в отношении проживающих в коммуналке лиц, умышленное вредительство и другие действия, нарушающие права и интересы граждан.
Этот вариант выселения также, как и предыдущий, допускает дополнение главного основания другими причинами, так как соединение нескольких предусмотренных законом оснований значительно увеличивает шансы выиграть дело в суде, тем более что, как правило, неисправимый нарушитель правопорядка страдает алкогольной или наркотической зависимостью и редко вовремя оплачивает коммунальные услуги. При этом заявителю также потребуется поддержка в лице других соседей и документальные доказательства вины ответчика.
Могут ли выселить из коммунальной квартиры
Любой жилец коммуналки, будь то собственник или квартирант, имеют определенный правовой статус. Для жильца, занимающего комнату по договору коммерческого найма, правовой статус состоит из следующих определений:
- квартирант – это физическое лицо, временно использующее жилое помещение;
- он не может быть собственником комнаты, в которой проживает;
- квартирант обязан своевременно оплачивать все коммунальные услуги, которыми пользуется, проживая в данном жилом помещении;
- арендатор обязан вовремя оплачивать аренду комнаты ее владельцу.
Резюмируя вышеизложенное: квартирант в коммунальной квартире – это временный жилец, который имеет право проживать в данном жилом помещении, но не может получить ее в собственность. Соответственно, собственник квартиры или комнаты может как вселять таких граждан, так и выселять их.
С другой стороны, квартирант, как и собственник, имеет определенные права: если жилец вселен на законных основаниях (по договору коммерческой аренды) и на оговоренный в договоре срок, то собственник не может выселить арендатора из жилого помещения до истечения этого срока. Конечно, если жилец не нарушает правил проживания и сам не дает собственнику поводов для досрочного выселения.