Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разделить дом и землю находящиеся в общей долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не всегда фактическая возможность раздела дома с участком совпадает с возможностями правовыми. Делимость объекта недвижимости, с точки зрения закона, имеет самостоятельное значение и не обязательно совпадает с реальной возможностью разделения стен и комнат.
Как делится земельный участок при долевой собственности на дом?
Согласно действующему законодательству земельные участки бывают двух видов:
- Делимые. То есть те, при разделе которых сохраняется целостность каждой новой части. После деления они остаются пригодными для первоначальных целей.
- Неделимые. Это те, которые по ряду причин, разделить не представляется возможным, так как нарушается целостность почвы или объект существенно теряет в цене.
Раздел частных строений осуществляется с учетом технических характеристик. Так, например, запрещено осуществлять деление недвижимости, если объект находится в аварийном состоянии.
Сделать из дома два самостоятельных помещения можно только если соблюдены все следующие условия:
- новые доли будут иметь отдельный вход;
- строения останутся жилыми и полностью изолированными;
- целостность земельного участка под домом не нарушится.
Стоит обратить внимание, что после раздела участка размер каждой новой доли должен соответствовать нормативу.
Для Москвы и Московской области, например, они следующие:
- с/х земли – от 2ГА;
- сады – от 6 соток;
- огороды – от 4 соток;
- участок под ИЖС – от 5 соток.
Варианты раздела дома и участка
Так, самым оптимальным вариантом является раздел жилья между всеми собственниками на части, пропорционально соответствующие долям указанных лиц. При этом каждый участок строения должен иметь свой отдельный вход.
Кроме того разделу подлежит придомовая территория, а также все прилегающие постройки и нежилые сооружения. Однако такой раздел может быть практичным при условии, если количество собственников не превышает двух человек. Иначе соблюсти указанные требования будет возможным только в случае, если недвижимость имеет достаточно большую площадь.
Приведенные примеры являются не единственными показателем сложности раздела участка при разделении жилого строения. В связи с этим судами, с учетом мнения всех владельцев, может быть принято решение о передаче жилой недвижимости, земельного участка и других нежилых помещений в долевую собственность, с дальнейшим определением порядка пользования и владения такой недвижимостью.
Кроме того, бывают случаи, когда раздел надела происходит вместе с разделением недвижимости, находящейся на стадии строительства.
Для разрешения такой спорной ситуации судом берется в учет следующее:
- степень завершенности строительных работ, а также этап, на котором они находятся;
- наличие возможности для осуществления технической экспертизы;
- вероятность продолжить строительство после реального раздела собственности между владельцами.
Что делать, если соглашение о разделе не достигнуто?
В случае, когда стороны, участвующие в разделе, не могут прийти к согласию или например, один из домовладельцев не общается с родственниками, а место его нахождения установить невозможно, то единственный выход — судебное урегулирование возникшего конфликта. Этот вариант более сложный, требует много времени и наличия определённых знаний.
Главное условие, которым будут руководствоваться судебные органы при разделе общего имущества — соблюдение всех прав каждой стороны. Пока длится судебное разбирательство, имуществу не должен быть нанесен ущерб в соответствии с ГК РФ ст. 252.
Исковое заявление необходимо оформить максимально правильно, описав все помещения, указать границы участка, которые предположительно образуются после разделения. Также необходимо предоставить суду ряд документов (в некоторых случаях достаточно копий). Грамотно составить судебный иск сможет только квалифицированный специалист. Готовый иск и приложение к нему в виде документов подаётся в судебный орган по месту жительства вас или ваших оппонентов.
Как разделить дом на доли
Итак, супружеские отношения испортились, и муж с женой планируют разделить имущество. Что им нужно для этого сделать.
- Варианты таковы:
- Пойти к нотариусу и заключить соглашение о разделе имущества. Это, можно сказать, вариант очень «цивилизованный». Так поступают пары, которые не хотят ссор и скандалов, которые расстаются по-доброму. Для заключения соглашения, нужно явиться к нотариусу с паспортами, документами на дом, свидетельством о браке или его расторжении.
- Обратиться с иском в суд. Исковое заявление подается в суд по месту расположения имущества. Оплачивается госпошлина, которая рассчитывается, исходя из стоимости спорного имущества. Решение суда вступает в силу, спустя 1 месяц со дня его вынесения.
На основании соглашения или решения суда осуществляется регистрация права собственности в органах Росреестра, выдаются соответствующие свидетельства об этом. Встречается и другая ситуация, когда дом делится на доли. Например, собственник желает подарить часть своего недвижимого имущества некоему лицу. В таком случае, у прежнего собственника остается доля дома, а у нового собственника доля дома появляется. Такие «манипуляции» тоже требуют обращения в органы Росреестра, чтобы прошла регистрация права собственности на доли дома.
Часто сложности вызывает раздел домов, которые имеют чердаки и подвалы. Как разделить дом с подвалом? Отвечая на этот вопрос, нужно уяснить, каково назначение подвала. Если это нежилое помещение, то подвал может быть разделен, исходя из границ образовавшихся частей дома. А вот говоря о том, как разделить дом с жилым подвалом, нужно включать его площадь в «общий зачет», то есть учитывать его, как жилое помещение. Аналогичная ситуация и с чердаками.
На практике часто бывает так, что разделить на две квартиры в строгом соответствии с идеальными долями не представляется возможным. Какое-то отхождение от этих долей, все равно, присутствует. В этом случае, тот, кто получил долю больше, чем ему причитается, имеет право на получение денежной компенсации. О желании получить компенсацию это лицо должно сообщить в исковом заявлении или в соглашении о разделе недвижимости. Разделив дом, сторонам нужно решать вопрос и о разделе земельного участка. Так как, строение и земля связаны друг с другом. Но это, как говорят, совсем другая история.
Раздел участка с домом в судебном порядке
При невозможности достичь соглашения мирным путем, порядок деления имущества определяет суд. Обратиться в инстанцию может любой из владельцев. Ведение процесса зависит от подготовленности истца.
До судебного заседания заявитель может провести необходимые работы по выделению доли, а именно, изолировать помещение, подготовить технический план и проект раздела участка и дома. В этом случае суд назначит экспертизу, и если эксперт подтвердит допустимость отделения части недвижимых объектов, утвердит план. Дополнительно будут решены вопросы по компенсации, если доля одного из хозяев будет меньше установленной.
При отсутствии подготовки по техническому разделу, вопрос возможности выделения доли решает эксперт. При этом варианте велика вероятность отказа в иске по причине неделимости дома и земли.
Реальный раздел жилого дома, какие пришли перемены
Суть данного метода состоит в передаче каждой стороне отдельного помещения, подходящего для жилья. Это наиболее оптимальный метод деления недвижимости на двух владельцев.
Главный плюс – каждый владелец может продать свою долю, даже при отсутствии согласия другого собственника. Но, следует помнить, данный вариант никак не подойдет при переделе одноквартирных объектов, в подобной ситуации нужно искать иные способы решения сложившейся ситуации.
Деление разрешается при последующих обстоятельствах:
- каждый собственник должен иметь индивидуальный вход;
- собственность обязана быть годной для проживания;
- помещения целиком отделены;
- придомовая территория размежеваны.
Важно: если здание находится в аварийном, либо обветшалом состоянии, либо малопригодно для проживания, разделить его не удастся, даже через суд.
Раздел дома — почти всегда неприятная процедура, с большим количества стресса для совладельцев. Поэтому лучше решать все спорные вопросы путем компромиссов и договоренностей. Несмотря на все несогласия и неприязни, так быстрее решается любая проблема. Да и будут целее нервы и денежные средства, которые можно потратить на более приятные и полезные цели.
Конфронтация в этом вопросе создаст только лишние проблемы. А процедура раздела имущества рискует затянуться на неопределенный срок и с непредсказуемыми результатами.
Как разделить целый дом на две части?
Товарищество предъявило иск к городской администрации и потребовало признать подъезды 1 – 2 и 3 – 5 отдельными жилыми домами. Так как первая и апелляционная инстанции отказали в иске, ТСЖ обжаловало судебные акты, настаивая на следующих аргументах:
- вывод судов, что строительство дома проводилось в две очереди, неправомерен. Суды не исследовали обстоятельство постановки на учет секций 3 –5 уже после окончания строительства здания как самостоятельного объекта;
- ТСЖ «Парус» осуществляло управление общим имуществом МКД задолго до марта 2003 года, то есть до вступления в силу Жилищного кодекса РФ;
- право общей долевой собственности на земельный участок и общее имущество секций 1 –2 зарегистрировано в едином государственном реестре.
Образование новых помещений в пределах границ здания происходит по решению собственника. Соответственно, если происходит раздел нежилого помещения на несколько новых объектов, такое решение должны выразить все владельцы на праве долевой собственности.
Решение собственника о разделе нежилого помещения образец.
Существует два способа раздела нежилого помещения между сособственниками: в досудебном порядке на основании письменного соглашения и в судебном порядке на основании решения суда.
В случае если между всеми сособственниками нежилого помещения достигнуто соглашение о его разделе, то действующим законодательством предусмотрен раздел нежилого помещения на основании письменного соглашения. В данном соглашении указывается между кем оно заключено, кому и на основании чего принадлежит доля в нежилом помещении, кому и какие выделяются помещения. Соглашение о разделе нежилого помещения является основанием для прекращения права общей долевой собственности и государственной регистрации права собственности на вновь образованные нежилые помещения.
Если же соглашение о разделе между сособственниками не достигнуто, то раздел осуществляется в судебном порядке. Для обращения в суд Вам потребуется составить исковое заявление. Исковое заявление подается в суд по месту нахождения жилого дома. Требования, предъявляемые законом к исковому заявлению, содержатся в статьях 131, 132 Гражданского процессуального кодекса РФ. К исковому заявлению следует приложить квитанцию об оплате государственной пошлины, размер которой определяется на основании статьи 333.19 Налогового кодекса РФ; правоустанавливающие документы на долю в нежилом помещении; выписку из ЕГРН на помещение; технический паспорт; документы, подтверждающие отправку искового заявления ответчику.
При определении вариантов раздела нежилого помещения, суд может исходить из сложившегося порядка пользования, нуждаемости в том или ином помещении и иных заслуживающих внимание обстоятельств. Раздел нежилого помещения должен быть осуществлен таким образом, что каждому сособственнику должно быть выделено изолированное и обособленное помещение. Если раздел нежилого помещения не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба, то сособственник вправе требовать выплаты ему компенсации в размере рыночной стоимости доли или потребовать определить порядок пользования нежилым помещением. Сособственник также вправе требовать выплаты ему компенсации в случае несоразмерности выделяемого ему имущества доле в праве общей долевой собственности на нежилое помещение.
Основным документом, на основании которого суд принимаешь решение о разделе нежилого помещения, является заключение эксперта. Для назначения экспертизы Вам потребует составить и подать в суд ходатайство о назначении экспертизы. При проведении экспертизы эксперт должен установить возможен ли раздел нежилого помещения в натуре, если возможен, то он должен определить варианты раздела исходя из размера долей и сложившегося порядка пользования, определить перечень и стоимость работ, необходимых для раздела, определить размер компенсации в случае несоразмерности выделяемого имущества доле в праве собственности на помещение.
При вынесении решения о разделе нежилого помещения суд обязан указать какие помещения на поэтажном плане передаются сособственнику в счет его доли, при необходимости указать перечень и стоимость работ, необходимых для раздела нежилого помещения, указать на то, что право общей долевой собственности прекращается.
В 2021 году допускается передавать в аренду помещение или часть здания, не отвечающее признакам изолированности и обособленности. Для такого варианта временного раздела нужно учитывать следующие нюансы:
- общая площадь здания или помещения может быть разделена на два или более временных объекта – их ограждение перегородками или строительными конструкциями не обязательно;
- каждая временная часть здания или помещения обладает уникальными характеристиками – их установит инженер при обследовании объекта и составлении технических планов на каждую часть;
- каждая часть при таком разделе объектов будет поставлена на временный кадастровый учет – постановка проходит по общим правилам, а изменение прав собственника не происходит.
Сведения временного кадастрового учета также будут внесены в кадастр. Одновременно будет зарегистрировано обременение прав на весь срок аренды. При регистрации договора необходимо представить документы, указанные в Федеральном законе № 218-ФЗ. При повторной сдаче в аренду аналогичных частей помещений необходимо новое оформление технических планов.
Комментарий эксперта. Если вам необходимо провести раздел помещений в границах здания, либо оформить техническую документацию для продажи иди аренды объектов, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй». Мы подготовим технический план в течение 1-2 дней, поможет собрать документы на учет и регистрацию в Росреестре, окажем консультационную поддержку по любым вопросам.
Как разделить жилой дом в натуре между собственниками
Часто сложности вызывает раздел домов, которые имеют чердаки и подвалы. Как разделить дом с подвалом? Отвечая на этот вопрос, нужно уяснить, каково назначение подвала. Если это нежилое помещение, то подвал может быть разделен, исходя из границ образовавшихся частей дома. А вот говоря о том, как разделить дом с жилым подвалом, нужно включать его площадь в «общий зачет», то есть учитывать его, как жилое помещение. Аналогичная ситуация и с чердаками.
На практике часто бывает так, что разделить на две квартиры в строгом соответствии с идеальными долями не представляется возможным. Какое-то отхождение от этих долей, все равно, присутствует. В этом случае, тот, кто получил долю больше, чем ему причитается, имеет право на получение денежной компенсации. О желании получить компенсацию это лицо должно сообщить в исковом заявлении или в соглашении о разделе недвижимости. Разделив дом, сторонам нужно решать вопрос и о разделе земельного участка. Так как, строение и земля связаны друг с другом. Но это, как говорят, совсем другая история.
Осуществляя раздел дома, обязательно необходимо заручится поддержкой квалифицированного юриста.
Причин несколько:
- Во-первых, стоимость недвижимости довольно высока, чтобы рисковать таким имуществом, осуществляя раздел без квалифицированной помощи.
- Во-вторых, юрист сможет наиболее полноценно защитить интересы клиента, удовлетворить его требования. Профессионалы видят ситуацию несколько иначе, чем обыватели, не имеющие юридического образования. Можно сказать, что профессионалы видят больше.
Таким образом, если проводить раздел дома при помощи юриста, то процедура пройдет быстрее, а ее результат будет более выгодным для клиента.
По закону.
В делах по разделу недвижимости, вы имеете право на возмещение финансовых расходов и судебных издержек, а также компенсацию морального вреда, взыскав их в судебном порядке.
Структура искового заявления:
- В самом начале указывается наименование суда, который будет заниматься рассмотрением дела.
- Указываются сведения об истце и ответчике (Ф. И. О., место проживания, номер телефона).
- Цена иска.
- Описывается проблема.
- Указывается факт того, что истец пытался решить проблему мирным путем.
- Описание дома и земельного участка.
- В конце проставляется дата составления ходатайства, а также подпись заявителя.
При составлении искового заявления очень важно ссылаться на нормы законодательства РФ.
Если осуществляется реальный раздел жилого дома, эксперты советуют составить соглашение между собственниками. Оно является оптимальным вариантом распределения недвижимости. В этой ситуации помещение не потеряет статус целостного объекта и просто будет переведено в долевую собственность. С юридической и технической точки зрения этот метод является самым простым. Раздел осуществляется на основании устной или письменной договоренности. Эксперты советуют отдать предпочтение второму варианту. Он поможет избежать возникновения ряда проблем в будущем. Соглашение стоит заверить нотариально.
На практике гражданин может столкнуться с ситуацией, когда необходимо разделить двухквартирный дом. Изначально ситуация кажется простой. Каждое из помещений приспособлено для отдельного проживания. Однако, подавая документы в Росреестр, собственники могут получить отказ в регистрации права собственности. Причиной для принятия решения служит тот факт, что дом находится на земле, имеющей статус ИЖС. В этой ситуации потребуется переоформить недвижимость в общую долевую собственность. Каждый из двух хозяев получит по 1/2 доли в частном доме. Это позволит подтвердить целевое использование участка. Дом перестанет быть многоквартирным. Затем потребуется подготовить пакет документов и написать заявление о выделении доли в натуре.
Если здание было построено после 2006 года, потребуется предоставить акт о сдаче строения в эксплуатацию. Для этого должна быть назначена комиссия, которая определит пожарно-санитарное состояние дома, а также нарушения, которые могли быть допущены в процессе строительства. Пройти процедуру регистрации в Росреестре не удастся, пока все нарушения не будут устранены.
Если постройка попадает под действие закона о дачной амнистии, предоставление акта о сдаче строения в эксплуатацию не требуется. Чтобы разделить дом с минимальным количеством проблем, можно воспользоваться услугами квалифицированного юриста. Специалист поможет разобраться, как действовать в каждой конкретной ситуации.
Реальным разделом жилого дома в натуре считается прекращение его совладельцами их прав на общую собственность и раздел ее на отдельные доли, каждая из которых переходит в частную собственность одного из бывших совладельцев.
На практике такой раздел достаточно затруднен, особенно если совладельцы находятся в неприязненных отношениях друг с другом и зачастую просто не могут договориться между собой.
Но если дом остается в долевой собственности, совладельцы зачастую должны принимать какие-то совместные решения по вопросам:
- регистрации новых жильцов;
- ремонта;
- реконструкции дома, его инженерных сетей,
а при достаточно сложных отношениях это крайне затруднено или невозможно, то большинство собственников стремятся модифицировать свою половину в отдельное жилое помещение.
Сделать это можно путем выдела доли дома и земли под ним, другими словами – путем реального раздела недвижимости в натуре.
Для того, чтобы произвести такой раздел, собственники дома должны решить ряд вопросов:
- Определить точную стоимость жилого дома, учитывая при этом стоимость и надворных построек. Это можно сделать с помощью независимой технической экспертизы.
- Исходя из результатов экспертизы установить – возможен ли натуральный раздел с соблюдением равенства идеальных долей.
Идеальная доля – это доля собственности, которую в реальности невозможно увидеть или потрогать, так как в собственности каждого из совладельцев находится не реальная доля этого дома, например, половина кухни или четверть гостиной, а виртуальная доля собственности, подразумевающая собой вид права собственности на определенный дом.
- Установить – возможен ли раздел в натуре в принципе.
- Определить – есть ли необходимость проведения дополнительных работ для оборудования, например, отдельного входа, если такая необходимость есть, то определиться с их стоимостью.
Прежде чем начинать раздел дома в натуре, необходимо разобраться – существует ли техническая возможность его раздела. Для этого требуется проведение строительно-технической экспертизы, которая подтвердит либо опровергнет возможность реального раздела.
Такая экспертиза позволит определиться – соответствует ли и в какой степени жилой дом всем техническим требованиям. Также в итоговом заключении по желанию совладельцев дома эксперт может внести информацию о реальной рыночной стоимости недвижимости, о вариантах переоборудования и перепланировки, доступных для данного объекта, стоимости такого переоборудования.
После заключения экспертизы, что реальный раздел дома возможен, собственники должны получить разрешение на его перепланировку или перестройку. Такое разрешение выдают органы местного самоуправления.
Далее совладельцы для раздела дома могут использовать один из возможных вариантов:
- Выделение доли.
- Разделение имущества, находящегося в совладении.
И первый и второй варианты раздела возможны только при наличии технической возможности раздела жилого помещения на отдельные, независимые друг от друга части с оборудованием отдельного входа для каждой из них.
При реальном разделе дома всегда встает вопрос и о разделе в натуре земельного участка под ним.
Такой раздел возможен только в том случае, если после него образуются самостоятельные земельные участки, не поменявшие при разделе разрешенный вид их использования.
Кроме этого условия главным принципом возможности раздела участка рядом с домом можно назвать единство судьбы отдельной части дома с тем земельным паем, который прилегает к этой части. Другими словами, тот из владельцев, которому достанется определенная выделенная доля жилого дома станет владельцем земельного участка, на котором находится его собственность.
До тех пор, пока совладельцы не разделят дом в натуре, выделение обособленного земельного участка невозможно, поскольку вся земля остается в общей долевой собственности всех совладельцев жилого строения.
Таким образом, в тех случаях, когда при разделе в натуре жилого дома возможно обустройство отдельного входа, возможно и разделение в натуре прилегающего к дому земельного участка. Но при условии, что каждая часть поделенного участка будет не менее минимальной нормы земельного надела соответствующего целевого назначения. В противном случае деление земли недопустимо и участок считается неделимым.
В соответствии с российским законодательством нормой жилой площади на одного человека является 12 квадратных метров. Но в случае с реальным разделом между собственниками жилого дома эти нормы не применяются.
В тех ситуациях, когда на долю любой из сторон при разделе достается изолированное помещение менее установленной нормы при исполнении всех прочих требований (санитарных и технических), никто не вправе отказать в разделе, ссылаясь только на то обстоятельство, что помещение меньше нормативного.
Но и дробить дом на мизерные доли тоже непозволительно. Опасным пределом для человека считается жилое помещение менее восьми квадратных метров, поэтому установлено, что минимальной площадью любой отдельной доли при разделе является помещение размером 8,1 кв.м.
Выделение доли в натуре ни что иное, как раздел дома на два отдельных помещения. Сутью такого раздела является передача каждому из совладельцев изолированного помещения с отдельным входом, пригодного для проживания.
Основным преимуществом такого раздела можно назвать возможность каждого из собственников полностью распоряжаться своей частью дома:
- продать;
- подарить;
- оставить в наследство;
- оставить в залог.
Фактический раздел дома в натуре возможен при соблюдении ряда условий:
- каждый из владельцев должен иметь отдельный вход в свою часть дома;
- каждая из частей выделенного имущества должна быть пригодна для постоянного проживания;
- все жилые помещения должны быть изолированы;
- раздел земельного участка обязателен, но только в том случае, если после раздела отдельные участки не поменяют вид разрешенного пользования, в противном случае земля останется в совместной собственности.
Важно. Если строение является аварийным либо непригодным для проживания, раздел дома в натуре невозможен ни при каких обстоятельствах.
Перед началом выделения дома в натуре необходимо пройти несколько этапов подготовки:
- Получить разрешение на перепланировку дома и внести изменения в его техплан. Так как при разделе дома в натуре перепланировка происходит всегда, выполнение этого пункта обязательно.
- На каждую их выделяемых долей необходимо оформить отдельный пакет документов (кадастровый и технической паспорт). Дополнительно необходимо заказать межевание земельного участка.
- Далее собственники составляют письменное соглашение о разделе.
- Следующий этап – посещение Росреестра. Там документы будут рассмотрены, и если сотрудники ведомства не найдут противоречий с действующим законодательством, то через две недели все владельцы своих частей дома получат документы о праве собственности.
Нередки ситуации, когда разделить пытаются двухквартирный дом. Пи разделе такого дома возникает интересная ситуация – недвижимость изначально предназначена для раздельного проживания двух хозяев, каждое помещение имеет отдельный вход, у каждого помещения имеется свой уникальный почтовый адрес, но Росреестр отказывает с регистрации права собственности. Причина банальна: земля под домом имеет категорию, предназначенную для индивидуального жилого строительства, а дом – статус многоквартирного.
В таких ситуациях оба владельца своих половин дома должны сначала оформить весь дом в общую долевую собственность, подтвердив таким образом целевое использование земли. Затем раздел происходит по вышеописанному сценарию: выделение долей в натуре.
Важно. Если такой дом построен в 2006 году или позже, то прежде, чем приступить к выделению долей, необходимо получить акт о сдаче недвижимости в эксплуатацию.
Суть фактического раздела заключается в изолировании помещений в доме, относящихся к доле каждого из собственников, друг от друга. По сути, части становятся отдельными домами. Это один из самых практичных способов разделить дом на несколько хозяев.
В отличие от простого совместного или долевого владения после фактического раздела каждый из собственников вправе продать свою часть дома без согласия другого собственника. Так же другой собственник не будет обладать правом преимущественной покупки.
К тому же, по завершении фактического раздела можно оформить на части дома отдельные почтовые адреса и абонентские счета у коммунальных служб.
Но при этом должны быть следующие условия раздела:
- у каждого владельца должен быть отдельный вход в дом;
- каждая из частей в отдельности должна быть пригодна для использования в качестве жилья;
- помещения в доле каждого должны быть полностью изолированы друг от друга;
- земельный участок также должен быть разделен.
Юридическое оформление раздела подразумевает лишь закрепление прав каждого собственника. Вместе с тем, весь процесс фактического выдела долей необходимо в установленном законом порядке задокументировать.
Так, чтобы процедура фактического раздела была законной, нужно оформить следующую документацию:
- Внести соответствующие изменения в техническую документацию жилого дома.
- Если планируется установить отдельные адреса, то оформить на каждый дом самостоятельные кадастровые паспорта.
- Сооружения, находящиеся в части земельного участка каждого из собственников, также нужно фактически и документально разделить и поставить на учёт в кадастровой службе.
- Составить соглашение между собственниками. Если по техническим причинам разделить дом или участок в равных долях не получается, то необходимо обговорить денежную компенсацию одной из сторон.
Собранная документация подаётся в Росреестр для регистрации. Если вся процедура была проведена согласно закону, то каждый из собственников по истечении двухнедельного срока получит выписку о праве собственности.
Казалось бы, что проще, чем разделить двухквартирный дом или таунхаус? Ведь границы уже заранее определены, каждый из собственников имеет свой вход и раздельно оплачивает коммунальные услуги. Однако не всё так просто.
По фактическому характеру такие строения подпадают под категорию многоквартирных домов, а земельный участок под ними, как правило, предназначается для ИЖС. Поэтому ни кадастровый орган, ни регистрационная палата не согласиться задокументировать раздел.
Таунхаус должен находиться в общей долевой собственности. В ином случае такое жильё необходимо сначала оформить как долевую собственность, а уже затем приступать к разделу. К сожалению, перепланировку в данном случае задокументировать также нужно.
С другой стороны, возникновения споров не предполагается, ведь каждый совладелец изначально знал границы своей собственности.
Самым проблематичным моментом может стать раздел дворового участка. Обычно в таунхаусах участки предполагаются общими и границы их не определены. Однако вряд ли люди пожелают жить в общих дворах. И зачастую споров не избежать.
Как уже говорилось, деление доли возможно только в том случае, если это действие не приведет к ухудшению общих технических характеристик строения и не приведет к изменению целевого назначения одной из частей дома. Кроме этого, каждая часть должна находиться полностью автономно, то есть иметь отдельный вход.
По законодательству жилье в городе или селе можно делить максимум на 3 части. Даже такое количество хозяев встречается крайне редко. Два собственника одного частного дома – вариант, который встречается чаще всего.
Санитарные нормы предусматривают, что в жилом помещении на одного человека должна быть выделено не менее 1 кв. м. Вместе с тем, актуальность этих цифр при делении частного дома не принимается во внимание, так в таком случае большинство разделов подлежит оспариванию через суд.
Исходя из того, что дом можно поделить минимум на 3 части, применяется критическая норма кв. м на одного человека – 8,1.
Как поделить дом на 2 хозяина? Процесс реализуется мирным или судебным путем согласно нормам действующего законодательства с учетом регламентируемых нормативными положениями ограничений. Для мирного решения вопроса делаются технические и кадастровые документы на дом полностью и на отдельные части конкретно, после чего подписывается соглашение о делении на части. Когда стороны договорились, формируется обращение в местную администрацию с сообщением факта раздела и в Росреестр для регистрации новых владений.
Это интересно:
Пошаговая инструкция: как выписаться из частного дома
Какие документы нужны при оформлении договора купли продажи дома и образец заполнения
Как быстро узнать точный год постройки дома
Как разделить участок, если им владеет один собственник. В этом случае разделить участок легче, инструкции по ссылке всего в 3 этапа.
Другие статьи
Под совместной собственностью принято подразумевать имущество, которое принадлежит двум лицам, и не разделяется между ними. Такое возможно только в том случае, если супруги официально узаконили свои отношения.
Что касается долевой собственности, то под данным понятием принято подразумевать имущество, которое принадлежит нескольким лицам, и разделяется между ними на доли.
Ознакомимся с главными отличиями совместной собственности супругов от долевой:
| Критерии | Совместная | Долевая |
| Определение долей | Отсутствует | Присутствует |
| Право на оформление | Исключительно супруги | Любое лицо |
| Согласие на распоряжение | Не нужно | Потребуется от всех собственников |
| Подтверждение права собственности | Нет необходимости | Необходимо |
Общая совместная собственность возникает, когда супружеская пара состоит в официальном браке, и приобретает недвижимый объект без выделения долей. Если говорить о долевой собственности, то она может появиться при заключении брачного контракта.
Последовательность (этапы) раздела
Прежде чем приступать к процедуре, следует понять – имеется ли вероятность его дробления. В этих целях необходимо осуществление экспертизы, которая утвердит или не подтвердит эти возможности.
Проведенная экспертиза даст ответ и на другой вопрос – отвечает ли строение абсолютно всем технологическим условиям. Кроме того, в окончательном решении, согласно просьбе совладельцев, специалист вправе добавить сведения о действительной цене, об альтернативах перепланировки, доступных для этого объекта, и затратах на эти виды работ.
После одобрения экспертизы, владельцы обязаны оформить разрешение на перепланировку. Это можно сделать в органах местного самоуправления.
Затем владельцы смогут применить одну из альтернатив:
- Выделение доли;
- Раздел дома на 2 строения.
Это возможно лишь при делении на самостоятельные помещения, имеющие отдельный вход.
Таким образом, учитывая все вышеизложенное, можно сделать вывод, что реальный раздел домовладения между совладельцами возможен при наличии технических и правовых возможностей. Такой раздел осуществляется либо по соглашению между ними, либо в судебном порядке.
Перечень документов для регистрации права собственности
Для оформления госрегистрации новых участков надо представить следующий пакет документов в органы Росреестра:
- соглашение между собственниками о добровольной договоренности, причем в обязательном порядке, должно быть заверено нотариусом. Это в случае добровольного согласия. Если согласия между собственниками нет, тогда должно быть решение суда о разделении земельного участка,
- документальное удостоверение личности собственников,
- документы, дающие право претендовать на данную собственность,
- постановление муниципалитета о присвоении адресов земельным участкам,
- паспорт кадастра,
- платежный документ, подтверждающий оплату государственной пошлины,
- доверенность на представление интересов, если в деле присутствуют представители.
Как разделить дом и участок на двух хозяев
Итак, для собственников существует два варианта раздела имущества: по договоренности или через суд. С первым вариантом все понятно, в данном случае владельцы недвижимости сами определяют то, какими именно помещениями они будут владеть и где будут проходить границы владений. Если собственники проживают в одном помещении, им стоит составить договор пользования площадью и график пользования общими комнатами (кухня, туалет, ванная).
В юридической практике нередки ситуации, когда один объект недвижимости принадлежит нескольким хозяевам. И рано или поздно наступает момент, когда жилплощадь необходимо поделить. Например, собственники хотят жить отдельно или же кто-то планирует продать свою долю. Самым частым примером является раздел дома/квартиры между супругами при разводе. Это очень сложная ситуация, которая имеет десятки нюансов и тонкостей.
Как можно разделить дом на два адреса
Если службы БТИ или Росреестр отказываются согласовывать проект дома и регистрировать право собственности, владельцы долей могут оспорить отказ в судебном порядке, для этого необходимо заручиться независимой инженерной экспертизой, доказывающей безопасность планируемых работ. При разводе Развод предполагает деление всего имущества супругов поровну. Если супруги не согласны с делением площади дома по умолчанию на две равные части, они обращаются в судебные органы.
В некоторых случаях, как можно понимать, раздел дома в натуре просто невозможен, в отличие от разделения земного участка. Например, препятствием становится аварийное состояние объекта, при котором перепланировка запрещена; невозможность полноценного разделения инженерных коммуникаций; отсутствие возможности создания двух полноценных помещений и т.д. Как разделить недвижимость? Итак, для собственников существует два варианта раздела имущества: по договоренности или через суд.
Сложности с продажей и оформлением
Трудности при строительстве двух домов на одном участке могут возникнуть при оформлении таких объектов, особенно если были нарушены градостроительные нормы. «Хотя в законе нет прямого запрета на регистрацию двух жилых домов на одном участке, Росреестр не зарегистрирует право собственности на второй жилой дом в пределах одного участка земли», — отметила юрист, эксперт по недвижимости Дарья Коровина. Такой объект могут признать самостроем и снести — сносить его будет собственник за свой счет.
Сложности могут возникнуть и при продаже, даже если объекты узаконены, добавил адвокат Владимир Постанюк. Желающих купить сразу два дома обычно немного. Придется или разделять участки, или продавать дома отдельно. Например, присваивать второму дому новый адрес или разбираться с оформлением прав на земельный участок. «При покупке одного дома из двух покупатель сможет рассчитывать не на весь земельный участок, а только на 1⁄2 доли в праве собственности на него. В будущем покупателю, возможно, придется обращаться в суд за установлением порядка пользования земельным участком. На подобные условия согласится не каждый, и вновь возникнет необходимость делить земельный участок по всем правилам», — предупредил юрист.
Строительные нормы и ограничения для раздела на помещения
Помимо соблюдения нормы о разделе строения и помещения на аналогичные объекты, есть и другие ограничения. Например, разделив нежилое помещение, нельзя автоматически признать их квартирами, использовать для проживания людей. Для этого необходимо подтвердить, что объект отвечает нормативам для жилья (они указаны в Постановлении Госстроя РФ № 2003, других актах).
Есть и другие ограничения, которые нужно соблюсти при работах с целью раздела:
- для вновь образованных жилых помещений минимальный размер комнат не может быть менее 8 кв.м., а их ширина – менее 2.25 м.;
- нельзя сделать раздел на полноценные объекты недвижимости, если невозможно обеспечить их изолированность и обособленность (по признакам, указанным выше);
- в процессе раздела все вновь образованные помещения должны соответствовать нормам пожарной, санитарной, гигиенической и иной безопасности (например, невозможен раздел с общим уменьшением жилой площади за счет увеличения других помещений, при нарушении правила “мокрых зон”, иных норм);
- раздел не должен ухудшать условия проживания в других помещениях МКД, приводить к порче или разрушению конструкций любого здания.
В большинстве случаев невозможно сделать раздел в натуре по долям, указанным в правоустанавливающих документах. Также для работ требуется согласие или соглашение правообладателей, а в МКД – одобрение жильцов дома.