Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли отменить дарственную на квартиру — причины аннулирования договора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предметом дарения может быть любая вещь, движимое и недвижимое имущество: ценные бумаги, деньги, коллекции антиквариата, монет, книг, картин, жилье, доля в жилье, автомобиль, а также имущественные права. Кроме того, предметом сделки может стать освобождение от исполнения имущественной обязанности: к примеру, кредитор-даритель освобождает должника от долга.
Когда можно оспорить и аннулировать дарение квартиры
Бывают случаи, когда даритель хочет отозвать свой подарок, либо кто-то из близких не согласен с решением дарителя. Оспорить акт дарения можно, но лишь в определенных ситуациях и только в судебном порядке.
В юридической практике встречаются случаи, когда получалось оспорить и аннулировать дарение недвижимости. В ряде случаев удается оспорить дарение дома или квартиры, если договор был составлен неправильно или с нарушением действующих норм законодательства.
Бывает, что родственники дарителя пытаются убедить суд, что тот не понимал, что делает, передавая в дар квартиру или дом. Однако, если сделку дарения заверил нотариус, оспорить договор крайне сложно. Поэтому во избежание рисков стоит оформить договор юридически грамотно: нотариус еще на стадии подготовки и проверки документов снимет спорные моменты, заметит ошибки и обезопасит сделку для всех сторон, а даритель подстрахуется на случай неоправданных претензий близких.
Когда сделка может быть признана ничтожной
Родственники или заинтересованные лица (кредиторы, налоговые или силовые органы) могут через суд доказать, что договор дарения недвижимости ничтожен. В юридической практике такие дела считаются сложными, и ни один юрист не даст гарантию успеха. Однако доказать ничтожность договора можно попробовать, к примеру, если сделка:
- Изначально оказалась мнимой. Например, даритель планировал сохранить жилье в своем владении и пользовании, а договор по сути фиктивный. Это нарушение закона, и совершается оно для того, чтобы дарителю скрыть свое финансовое положение или не допустить передачу имущества по наследству
- Притворна и скрывает другой договор. К примеру, предмет дарения якобы отдан безвозмездно, а на деле даритель получил деньги. Это тоже незаконно и делается, чтобы не платить госпошлину или налоги
- Квартира, дом, земельный участок на момент дарения находились под арестом
Нюансы, которые должны приниматься во внимание дарителем
Рекомендации этого раздела касаются не тех дарителей, которые стремятся оспорить сделку, а тех, которые, напротив, заинтересованы в том, чтобы составить юридически чистый Договор дарения, не дающий оснований для оспаривания по формальным признакам. Они следующие:
- В случае, если даритель состоит в браке и пишет дарственную на квартиру, являющуюся совместной супружеской собственностью, ему необходимо не только заручиться личным согласием своей «половины», но и оформить нотариальное согласие на дарение со стороны мужа или жены.
- Если объект дарения не находится в единоличном владении дарителя, а лишь в долевом – такое же согласие должны дать остальные собственники
- Если дарение происходит через представителя, в нотариальной доверенности на его имя должны быть указаны не только личные реквизиты доверителя, но и точное указание предмета дарения. То есть, адрес, площадь, характеристики жилого помещения.
Можно ли отменить договор дарения, пребывая с дарителем в гражданском браке?
В случае с официальным браком все однозначно супруг имеет право оспорить договор дарения, заключенный без его согласия.
Если же даритель оформляет дарственную в пользу своего родственника на квартиру, где он просиживает совместно с «гражданским» супругом, все несколько сложнее. Нотариального согласия на дарение от него не требуется. С точки зрения закона гражданские супруги абсолютно автономные субъекты, сколько бы времени по факту не длилась их совместная жизнь.
Но если речь идет о совместно нажитом имуществе, гражданский супруг имеет право подать иск. Однако ему придется доказывать факт своего финансового вложения в недвижимость (затраты на строительство, ремонт, оплату коммунальных услуг и прочее). Для этого понадобятся документы (например, чеки на покупку строительных материалов) и надежные свидетельские показания.
Есть срок давности, когда сделку дарения можно оспорить. Он составляет три года со дня, когда даритель узнал о нарушении своего права. Признать сделку дарения недействительной можно только через суд. Истцом в подобном деле будет выступать даритель либо другое заинтересованное лицо, а ответчиком — одаряемый или его наследник (когда даритель хочет вернуть недвижимость в связи с тем, что пережил одаряемого).
В целом процедура стандартная: подается заявление в суд по месту нахождения недвижимости, в котором прописываются нарушения и требования, затем начинаются разбирательства. «Рекомендуем, помимо требований об отмене договора дарения, прописать требования о признании за истцом-дарителем права собственности на недвижимое имущество. После получения положительного решения оно направляется в Росреестр. Затем уполномоченный орган вносит сведения о новом собственнике жилого помещения», — посоветовала Софья Волкова.
Сторонам необходимо заблаговременно получать свидетельства вменяемости участников сделки, включая справки из психоневрологического диспансера.
Поэтапность процесса оспаривания договора дарения
Процесс возвращения подаренной квартиры через суд является довольно сложной процедурой, требующей сильной доказательной базы, в противном случае выиграть дело будет невозможно.
Для того чтобы вернуть подаренное жилье, надо найти доказательства того, что соглашение подписано с нарушением определенных правил, предусмотренных законом.
В этом случае факты нарушения должны быть документальными, например, если человек подписывал договор, пребывая в состоянии недееспособности, надо иметь на руках заключение врача, если человеку обещали уход и обманули, надо собрать письменные свидетельства от соседей и т.д.
При собирании доказательных бумаг надо помнить, что допустимый срок подачи иска исчисляется двенадцатью месяцами со дня, когда стал известен факт нарушения при оформлении дарственной. Когда все документы, доказывающие право на возврат жилья дарителю собраны, надо сформировать исковое заявление, прикрепив к нему доказывающие бумаги.
Важным моментом является то, что в случае, если заявление составляется самостоятельно, то есть без помощи юриста или адвоката, не стоит пользоваться примерами заявлений, потому что каждый исковой случай считается индивидуальным и имеющим личный подтекст.
В исковом заявлении оглашается просьба о возврате квартиры дарителю в связи с определенной причиной, наличие которой подтверждается документами (указывается вид и название документов, которые будут прикреплены к заявлению).
Дальше следует оплатить пошлину и с заявлением, талончиком по оплате пошлины и доказательными документами можно обращаться в суд, которым будут регламентироваться дальнейшие действия истца.
По каким основаниям можно оспорить дарение недвижимости
Все нюансы правоотношений между гражданами, в том числе и передача имущества в дар, изложены в Гражданском кодексе РФ. Согласно этому документу (ст. 578), основания для отмены дарения недвижимости могут быть такими:
- дарополучатель покушался на жизнь или здоровье дарителя, его близких родственников – нанесение телесных повреждений, покушение на жизнь лица, оформившего договор дарения, или его близких, не только уголовное преступление, но и основание для оспаривания дарственной в суде. Подтверждением противоправных действий со стороны одариваемого является обвинительный приговор, вступивший в законную силу;
- получатель имущества обращается с недвижимостью ненадлежащим образом, что составляет угрозу утраты объекта – халатное отношение к подарку может привести к тому, что даритель захочет забрать его обратно, и закон будет на его стороне (правда, только в том случае, если удастся доказать реальные нарушения со стороны одариваемого – например, разрушение объекта недвижимости по его вине);
- даритель прожил дольше, чем получатель подарка – иногда в договор вносится пункт, согласно которому объект имущества может быть возвращён дарителю в том случае, если он переживет получателя дара.
Эти основания касаются ситуаций, когда инициатором расторжения договора дарения недвижимости является даритель или его представители. Кроме того, существуют и другие основания, которые позволяют отменить такой договор:
- по соглашению обоих сторон – если и даритель, и одариваемый выражают желание отменить дарение недвижимости, это несложно сделать, как и с любым другим договором. Для этого не придется даже обращаться в суд, достаточно зарегистрировать в официальном порядке расторжение дарственной;
- если даритель – лицо (юридическое или физическое), которое было признано банкротом в судебном порядке, а сама передача недвижимости происходила в течение 6 месяцев до того, как суд вынес решение о банкротстве. В этом случае договор оспаривается одним из кредиторов банкрота или временным управляющим. Но окончательное решение о расторжении договора дарения принимает суд.
Возможно ли отозвать дарственную при жизни дарителя?
Отказаться от подарка может само лицо, которому предназначен дар. Если будущий владелец не хочет принимать подарок, то лучше всего отказаться сразу, заверив свой письменный отказ у нотариуса.
При жизни дарителя через суд сделка может быть отменена ближайшими родственниками, представителями органов власти либо им самим.
Если суд установит факт незаконных действий нового владельца квартиры в отношении лица, подарившего квартиру, то он в течение пяти лет может расторгнуть договор.
Ему достаточно предоставить суду справку о побоях или иное медицинское заключение, выписку из больничной карточки или документ из полиции о возбуждении уголовного дела в отношении нового владельца квартиры.
Подробнее том, как сделать отмену дарственной при жизни дарителя, читайте здесь, а о порядке действий и сроках процедуры вы узнаете тут.
Условия отмены сделки
Согласно статье 578 ГК РФ, отменить договор дарения на квартиру можно при следующих условиях:
- Если даритель лишился жилья, или оказался в тяжелом материальном положении.
- Если одаряемый совершил родовое преступление относительно самого дарителя или членов его семьи.
- При халатном отношении к подарочному имуществу, осуществлении действий, которые приводят к снижению ликвидности недвижимости.
- При преждевременной смерти одаряемого, то есть если он умер раньше, чем даритель. Но, этот фактор обязательно должен быть указан в договоре дарения, иначе отмена дарственной на этом основании будет невозможна, а имущество станет просто наследственным.
- Если дарителем выступает ИП или иное юридическое лицо и путем дарственной он хотел скрыть свое имущество.
- Если сделка была заключена недееспособным лицом.
- Если после подписания договора сделка не была зарегистрирована в Росреестре.
Пример 1. Апелляционным определением Свердловского областного суда от 11.06.2019 по делу № 33-9786/2019 отменено решение суда первой инстанции, предписано произвести регистрацию отказа от дара в виде квартиры и исключить из ЕГРН запись о праве собственности. Петрова И.А. являлась собственником квартиры. Между ним и ответчиком Чалкиным А.Н. заключен договор дарения, произведена регистрация перехода права собственности. После совершения сделки существенно ухудшилось здоровье истца, и он обратился к ответчику за расторжением договора. Стороны подписали соглашение о том, что договор дарения расторгается по обоюдному согласию, и обратились за государственной регистрацией в Росреестр. Регистрация была приостановлена по мотиву невозможности расторжения исполненного договора и сторонам было предложено обратиться в суд с требованием об отмене дарения. Апелляционная инстанция посчитала, что, подписывая соглашение, одаряемая фактически выразила волю на отказ от дара, в квартиру она не вселялась. Следовательно, передача имущества не состоялась.
Пример 2. Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26.11.2019 № 88-934/2019 по делу № 2-68/2019 оставлено без изменений апелляционное определение об отмене договора дарения. Пьянов В.Н. обратился в суд с иском к Пьянову В.В. об отмене договора дарения, ссылаясь на то, что он являлся собственником квартиры. В пользу ответчика, который является его сыном, был оформлен договор дарения. Через какое-то время после совершения сделки Пьянов В.В. умышленно нанес телесные повреждения своему отцу с целью причинения вреда здоровью, что и послужило основанием для обращения в суд с иском об отмене дарения. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований. Апелляционная инстанция отменила его по причине того, что факт причинения телесных повреждений подтвержден заключением бюро судебно-медицинской экспертизы и материалами проверки по заявлению Пьянова В.Н. в правоохранительные органы.
Можно ли отменить договор дарения через несколько лет — Юридическая консультация
Бывший супруг вправе обратиться в суд с требованием о признании договора дарения имущества недействительным, только если условия данного договора нарушают его права и охраняемые законом интересы, в частности, если отчуждаемое имущество являлось имуществом, нажитым супругами во время брака, т.е. общим имуществом супругов, которое было отчуждено без его согласия. При этом необходимо учитывать срок исковой давности, т.е. срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в исковых требованиях.
Режим совместной собственности супругов, их права и обязанности установлены Семейным кодексом РФ. Порядок признания сделки недействительной, исчисление и применение сроков исковой давности, а также требования к договору дарения регламентированы Гражданским кодексом РФ.
Основания для отмены договора дарения
Отмена договора дарения также осуществляется с соблюдением положений норм действующего законодательства. Перечень оснований, дающих право на аннулирование сделки, приведён в статье 578 ГК РФ.
Дарственную признают недействительным в следующих случаях:
- одариваемый убил дарителя или кого-либо из членов его семьи, совершил покушение на жизнь или здоровье;
- одаряемый ненадлежащим образом распоряжался имуществом дарителя;
- даритель пережил одаряемого. В этой ситуации можно инициировать аннулирование дарственной в том случае, если в договоре есть пункт, в котором говорится, что имущество вернётся дарителю после смерти одаряемого;
- в роли дарителя выступает предприниматель или юридическое лицо и его признали банкротом. В этой ситуации суд аннулирует дарение, если оно было выполнено в течение полугода с момента признания лицом своей несостоятельности.
Судебная практика по сделкам дарения
Обычно разбирательства осуществляются по инициативе самого дарителя или близких родственников. Чтобы понять, как будет действовать суд, необходимо ознакомиться с судебной практикой. Мать оформила дарственную на квартиру в пользу сына. Человек поселился в помещении и начал водить в него друзей и девушек лёгкого поведения. Даритель выразил недовольство поведением сына. Молодой человек начал угрожать женщине. Однако даритель не перестал наблюдать за сыном. Во время очередного визита мужчина нанес матери несколько ударов, а затем сообщил, что в следующий её приход дело закончатся убийством. Она не стала терпеть подобное поведение и подала исковое заявление в суд о признании дарственной недействительной, опасаясь, что сын продаст помещение или приведет его в нежилое состояние. В качестве свидетеля была привлечена соседка. Дополнительно были предъявлены доказательства побоев. Суд удовлетворил иск дарителя и признал сделку недействительной.
Как отозвать дарственную на квартиру, долю в квартире или дом после регистрации, процедура по шагам
В данном случае придется обращаться в суд, чтобы сделку с долей в квартире признали недействительной, расторгли ее, и вернули имущество или его долю предыдущему владельцу. Для этого нужно:
- Учесть сроки исковой давности
- Собрать доказательства.
- Правильно составить исковое заявление.
- Подать иск в суд.
В заявлении обязательно укажите следующие пункты:
- название судебного органа;
- данные об истце и ответчике;
- изложенные грамотным языком основания для отмены договора дарения, а также обстоятельства заключения договора;;
- перечень документов, прикладываемых к заявлению;
- подпись истца.
Количество экземпляров заявлений, которые подаются в суд, соответствует число лиц, участвующих в разбирательстве.
Когда судья принял дело к производству, у него есть 5 дней, чтобы вынести определение о возбуждении гражданского дела, и позволить отозвать дарственную обратно или отказать в этом.
В России Судья вправе отказать в рассмотрении иска, если раньше уже были разбирательства в деле и суд вынес соответствующее решение.
Отмена дарения: как вернуть подаренную квартиру?
Итак, как вернуть подаренную квартиру обратно дарителю? По общему правилу, легитимная дарственная не подлежит отмене, а подаренное имущество не может быть возвращено прежнему собственнику. Такое правило действует в целях защиты прав собственника, которым после регистрации дарственной становится одаренное лицо. Так что возвращается такое жильё строго при определённых случаях.
Законодательство предусматривает некоторые случаи, когда вернуть дарственную, в том числе и жильё, можно. Хотя, как признаёт большинство специалистов, отвечая на вопрос можно ли вернуть квартиру после дарения, осуществить это довольно сложно. Но при грамотном подходе можно добиться успеха.
Главное, определиться с причинами, при наличии которых дарственную на квартиру возможно будет отменить. Можно ли вернуть подаренную квартиру?
Законодательство к перечню таких оснований относит следующие обстоятельства:
- Когда одаренное лицо пытается лишить жизни лицо, подарившее квартиру, либо лишить жизни одного из членов семьи подарившего лица, то по заявлению этого лица сделка подлежит отмене. Если же в результате действий одаренного лица, направленных на убийство дарителя, тот погибает, то правомочие требования такой отмены передаётся членам его семьи.
- Даритель вправе через суд требовать отмены дарственной, если новый собственник каким-либо образом причиняет вред подаренной квартире. Для этого в суде необходимо предъявить доказательства ущерба, причинённого жилищу.
- Если дарителем выступала предпринимательская структура, в том числе индивидуальный предприниматель, то любое заинтересованное лицо может в судебном порядке потребовать отмены дарственной, если она нарушает права иных лиц на подаренную квартиру либо общее имущество предпринимательской структуры, в том числе и интересы кредиторов.
- Если в самой дарственной указан пункт, согласно которому жильё возвращается дарителю, когда одаряемый человек погибает раньше его, то при смерти одаряемого лица соглашение автоматически отменяется. Подобный пункт дарственной не подлежит оспариванию, одновременно ограничивая права одаряемого лица на продажу или повторное дарение квартиры третьим лицам.
Гражданское законодательство закрепляет право одаренного лица, согласно которому фактический возврат имущества осуществляется лишь в том случае, если оно сохранилось в натуре.
То есть, если даритель своевременно не заявит свои права в суде и не потребует отмены дарственной по причине причинения ущерба квартире либо иным образом её уничтожения, то он потеряет квартиру в любом случае.