Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как открыть агентство недвижимости с нуля? Пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кaк oткpыть pиэлтopcкyю фиpмy, кoтopaя нaчнeт пpинocить дeньги в ближaйшee вpeмя? Бeз дoлжнoгo плaниpoвaния — никaк. Чтo имeннo дoлжeн включaть типoвoй бизнec-плaн pиэлтopcкoгo aгeнтcтвa? Paccмoтpим глaвныe пoзиции.
Выбор месторасположения
Офис должен быть расположен в людном месте, необязательно это центр вашего города. Для вас главное при выборе местоположения — наличие жилого сектора вокруг. Из практики скажем, что большинство клиентов бывает у той фирмы, которая расположена в густонаселенных спальных районах. Однако если вы хотите охватывать все районы вашего города, собирая базу объектов, то офис нужно расположить в центре города.
Часто возникает вопрос: а лучше арендованное помещение или свое? Ответ один: свое и прежде всего потому, что это ваш уровень престижа. Более того, в своем помещении вы можете сделать любое переоборудование. Кстати, офис в собственности — большой плюс для будущего финансирования инвесторами, это хорошее доказательство вашей успешности. Лишне говорить, что в вашем офисе должен быть хороший и доброкачественный ремонт, офисная мебель. Это также необходимо как яркая вывеска над входом: клиенты, посещая ваш офис, будут сначала оценивать внешний вид и презентабельность, а уже потом профессионализм сотрудников. Поговорка » встречаем по одежке» работает в недвижимости точно также, как в обычной жизни.
Важно продумать заранее о том, чтобы в ваш офис всегда могли дозвониться клиенты. Конечно, можно поставить несколько обычных телефонов, однако мини АТС намного лучше справится с этой задачей . Запомните, что клиент не будет повторно набирать ваш номер , если он просто звонит по объявлению: будет занята линия — он позвонит вашим конкурентам. Ему без разницы кому платить комиссионные, но вам это важно, поэтому обеспечение стабильного дозвона — одна из главных составляющих успеха для роста клиентской базы.
Организация рекламной компании
Грамотная реклама — ключ к созданию клиентской базы. Реклама объектов непростая задача, но в этом вся суть при открытии агентства недвижимости. Изначально определитесь с тем, что именно вы будете пускать в рекламу. Вы должны уметь отличать ликвидность объектов и разбираться в ценовых категориях .
В любом городе, в любое время года всегда ценится дешевый объект, пусть то будет однушка в пятиэтажке или даже просто коммуналка. Начинать раскрутку проще с таких объектов, потому что привлечение элитных клиентов — задача сложная и реклама на такие квартиры весьма недешевая. Обращайте внимание на то подходит ли дом под кредитование, при обычной строчной рекламе это нужно указывать.
Принцип создания рекламы под объект в том, чтобы подчеркнуть все возможные плюсы квартиры: местоположение, развитость района, тип дома, этажность — особенно щекотливый момент. Если квартира на последнем или первом этаже, лучше это не указывать. Для таких квартир оптимальна реклама такого вида: «Продается 2к квартира ср/9эт». Пусть вас не смущает некая ложность информации, главное — клиент вам позвонит, а вот уже дальше — работа профессионального риэлтора. Именно он сумеет так выйти из этой ситуации, чтобы клиент ничего не заподозрил и охотно согласился сотрудничать с вашей фирмой.
При запуске рекламы нужно обязательно учесть район , в котором расположен офис. Скорее всего, если человеку нужен северный район города не позвонит вам, если у вас офис в южном. Ваше местоположение легко определяется просто по первым цифрам номера контактного телефона.
Солидный доход агентству недвижимости всегда приносят эксклюзивные объекты. Поэтому если вы или ваш сотрудник заключили эксклюзив, то необходимо особенно тщательно рекламировать такую квартиру. Для этого недостаточно просто объявления в модуле «Ва-Банка» или строчного в газете «Из рук в руки». Вооружитесь хорошим фотоаппаратом, сделайте несколько хороших и качественных снимков и разместите их в рекламных изданиях.
Для более успешной рекламы необходимо также иметь несколько рекламных растяжек с контактными данными вашей фирмы: они вывешиваются на балконы, окна эксклюзивных вариантов. Расчет строится на привлечении внимания прохожих людей, как правило, объекты с такими растяжками продаются быстрее.
Также хорошо работает расклейка объявлений и рекламные буклеты . Причем обязательно разделять эти два вида рекламы: если буклеты дают прок в магазинах, при распространении на улицах, то расклейка объявлений будет эффективна, если ее делать в людных местах. Например, остановки транспорта, специальные площадки, где собираются люди в поисках подходящих квартир, на подъездах. Очень важно, чтобы расклейка обновлялась раз в неделю, ведь ее могут просто посрывать.
Какие риски существуют
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.
Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.
Как работают черные риэлторы: опасайтесь мошенников
Если вы собираетесь связать собственную деятельность с рынком недвижимости, тогда стоит знать его темную сторону. Речь идет о черных риэлторах, которые часто мелькают в криминальных хрониках. Даная категория посредников необычайно опасная, и, ни в коем случае, нельзя брать с них пример. И, конечно же, самим не иметь с ними никаких дел, ибо это может обойтись очень дорого.
Кто такие черные риэлтора? Речь идет о частном маклере или же работнике агентства недвижимости. Он использует недобросовестные методы, которые позволяют получить чужую недвижимость.
- Для таких «специалистов» нет никакого закона и границ. Как правило, карьера такого «эксперта» завершается за решеткой.
Немного о заработке агента
Агенты по недвижимости работают по сдельной системе оплаты труда. Проценты устанавливает руководитель предприятия в зависимости от опыта и количества сделок. Существующая практика от 20 до 70 процентов от суммы вознаграждения по сделке. Но, как правило, удобный вариант, устраивающий обе стороны — 50 %. В среднем, агентства, где работает порядка 10 — 20 агентов считаются небольшими. В больших городах количество агентов на один офис, не считая филиалов, может приходиться до 100 человек. Можно рассмотреть вопрос открытия агентства недвижимости с рабочим штатом из одного человека. Руководитель, менеджер, агент и юрист выступают в одном лице. Для такого агентства понадобится 1 рабочее место и офис от 10 квадратных метров. Однако, прибыль такого агентства будет минимальна.
Что нужно знать перед открытием агентства недвижимости
Основными направлениями работы риэлторских компаний являются следующие:
- Долгосрочная аренда
- Краткосрочная аренда
- Посуточная аренда
- Покупка и продажа недвижимости
При создании бизнеса с нуля выберите определенную сферу, в которой планируете предоставлять услуги: жилой фонд, коммерческая недвижимость, загородные дома, недвижимость за рубежом, аренда квартир.
В идеале необходимо провести маркетинговое исследование и понять, какие услуги востребованы на рынке в вашем городе. Многие риэлторские фирмы предоставляют помимо основных целый ряд дополнительных услуг, которые зачастую приносят существенную часть прибыли:
- Консультации юриста, специализирующегося на недвижимости
- Согласование перепланировки объекта
- Перевод помещения из жилого фонда в нежилой
- Мероприятия, направленные на повышение взаиморасчетов покупателя и продавца
Совет от матерого бизнесмена
Многие из тех, кто открывает агентство недвижимости, сталкиваются с одной и той же ошибкой – понимание агентства как предприятия. Эта мысль у них сразу начинает доминировать над тем, что все-таки при этом создается бизнес, целью которого всегда является зарабатывание денег.
Они хотят нести добро сотрудникам, хотят сделать свое детище популярным, и при этом забывают одно – задача создания любого бизнеса: вложенные деньги должны работать и приносить владельцу доход. Поэтому вам совет: думайте о своих деньгах и о первоначальной цели. Опрошенные нами агентства недвижимости отмечают: конечно, можно обойтись по минимуму, то есть сэкономить буквально на всем: аренде помещения, рекламе и т. п. Мы возьмем пример масштабного открытия АН со всеми необходимыми составляющими. Поехали…
Дополнительные статьи доходов
Помимо комиссионных, вы сможете зарабатывать и на других операциях. Если общая стоимость по сделкам не достигает 10 000 $, то при таком раскладе организация вправе претендовать на фиксированную плату, к примеру, в 500 $. Если вы освоились на рынке и располагаете свободной суммой средств, например, в 100 000 или 200 000 $, то, помимо оказания посреднических услуг покупателю и продавцу, можете сами скупить рентабельные объекты и перепродавать их по более высокой стоимости.
Для успешной работы вы должны чувствовать себя как рыба в воде в городских жилых фондах и на рынке коммерческой недвижимости. Во избежание ошибок, при проведении сделок необходимо детально изучить особенности всех тех сфер, в которых осуществляет свою работу компания.
Когда регистрация будет завершена, можно подбирать офис. Для начала стоит определиться с сегментом клиентов. Если это успешные и обеспеченные люди, лучше выбирать офис в центре города рядом с деловым кварталом. Так у клиентов будет уходить минимум времени на дорогу, к тому же они будут относиться к агентству как к респектабельному, на одном с ними уровне.
Открывать агентство эконом-класса лучше в проходном, людном месте, чтобы до вас было легко добраться общественным транспортом, а вывеска была на виду.
Дмитрий Иванов, директор агентства недвижимости «Новая квартира»: – Раньше, если офис располагался на втором этаже и выше, количество посетителей снижалось почти до нуля. Мои знакомые в 2013 году, когда рынок был на подъёме, сняли офис на втором этаже рядом с рынком, закупили мебель, повесили огромную растяжку… и за полгода ни одного человека с улицы не зашло! В результате они закрыли фирму. Но компенсировать неудачное расположение офиса может хорошая реклама. На 2-3 этаж по рекламе в интернете люди теперь поднимутся.
Стоит обратить внимание на площадь офиса и количество комнат. Будет странно, если пришедшего клиента будет просто некуда усадить, потому что каждый клочок крохотной комнаты заставлен столами. Нормальному человеку из такого агентства сразу захочется сбежать.
Когда подписывать договор с агентом по недвижимости
Если вы звоните «владельцу» и он говорит вам, что квартира продана, но есть другие, не вступайте в дальнейший разговор и повесьте трубку. Лучше не звонить с личного номера, и уж тем более со стационарного.
В преамбуле необходимо указать:
- вид сделки;
- число, месяц и место заключения договора;
- наименования и роли контрагентов;
- серию и номер паспорта.
Рекомендуется включить в обязательства покупателя следующее: подписание акта, показывающего недвижимость, оплата услуг к определенной дате (должно быть четко указано, когда услуги должны быть оплачены).
В преамбуле необходимо указать:
- вид сделки;
- число, месяц и место заключения договора;
- наименования и роли контрагентов;
- серию и номер паспорта.
Рекомендуется включить в обязательства покупателя следующее: подписание акта, показывающего недвижимость, оплата услуг к определенной дате (должно быть четко указано, когда услуги должны быть оплачены).
Мои друзья в 2013 году, когда рынок переживал бум, сняли офис на первом этаже рядом с рынком, купили мебель, повесили огромный баннер….. И за шесть месяцев ни один человек не пришел с улицы! В результате они закрыли бизнес. Но неудачное расположение офиса можно компенсировать хорошей рекламой.
Сотрудники агентств недвижимости могут сотрудничать с нотариусами, адвокатами и солиситорами. Их услуги входят в комиссионные риэлтора или оплачиваются отдельно.
Шаг 3. Оценка недвижимости
Как выгодно продать квартиру? При продаже недвижимости очень важно не прогадать с ценой. Завышенные ожидания часто приводят к тому, что риэлторы в течение нескольких месяцев безуспешно пытаются найти покупателя, и в итоге продавец соглашается на цену значительно ниже, чем можно было бы поставить изначально.
Для людей, которые никак не связаны с недвижимостью, вопрос об ожидаемой выручке загоняет в тупик. Чтобы этого избежать, лучше «прицениться» заранее. Сделать это можно на сайте Федеральной службы государственной статистики.
Но нельзя просто скопировать «ценники» оттуда, поскольку окончательная стоимость недвижимости зависит не только от площади жилья, но и от дополнительных факторов. Среди них:
- район расположения квартиры;
- удаленность от центра города;
- инфраструктура в микрорайоне;
- тип дома;
- этаж квартиры;
- количество комнат;
- особенности планировки;
- стоимость коммунальных платежей.
В данном случае работник и работодатель (агентство недвижимости) заключают Трудовой договор. При заключении Трудового договора ВАЖНО создать необходимые условия труда и оборудовать рабочее место сотруднику, также провести специальную оценку условий труда.
В Трудовом договоре обязательно должно быть указано МЕСТО работы, а также условия оплаты труда. Сотрудник будет иметь право на ежегодные оплачиваемые отпуска, больничные и другие обязательные пособия.
Минимальная заработная плата, установленная в Трудовом договоре не может быть меньше минимального размера оплаты труда (МРОТ), установленного в каждом регионе. Например, в Москве МРОТ составляет с 01 ноября 2018 г. 18 781 рублей в месяц при полной занятости.
Обратите внимание! Даже если в Трудовом договоре предусмотрена сдельная оплата труда, то заработная плата сотрудника все равно не может быть меньше МРОТ в месяц при полной занятости.
При заключении Трудового договора работодатель уплачивает с фонда оплаты труда (ФОТ) налоги, общая ставка по которым составляет 30%, плюс процент взносов от НС и ПЗ, который может варьироваться от 0,2% до 8,5% в зависимости от вида деятельности. Для агентства недвижимости данная ставка составляет 0,2%.
Кроме этого, при выплате дохода сотруднику работодатель будет являться налоговым агентом и должен будет удержать и заплатить в бюджет 13% налога на доходы физических лиц (НДФЛ) за сотрудника.
Отчитываться по сотруднику работодатель должен ЕЖЕМЕСЯЧНО, отправляя отчетность в ПФ по форме СЗВ-М. Остальные отчеты в ИФНС, ФСС и т.д. сдаются работодателем ежеквартально и ежегодно.
Заработную плату сотрудник должен получать два раза в месяц, за первую половину месяца и за вторую половину месяца.
Физическое лицо может зарегистрироваться в качестве ИП и вести предпринимательскую деятельность на свой страх и риск. Агентство недвижимости может заключать посреднические договора с ИП, в т.ч. агентские. В данном случае условия работы должны быть прописаны в агентском договоре, в т.ч. и сумма вознаграждения.
Полученное вознаграждение будет облагаться налогами самим ИП в зависимости от применяемой им системы налогообложения. Всю отчетность Индивидуальный предприниматель должен будет составлять и отправлять самостоятельно.
Очевидно, что работая с ИП, агентство недвижимости значительно экономит сумму на «зарплатных» налогах. Могут возникнуть риски переквалификации посреднического договора, заключенного с ИП, на трудовой договор, если в действительности ИП осуществляет трудовые функции. В данном случае действуют такие же выводы, которые были сделаны при рассмотрении 2 варианта. Только в отношении 2 варианта налоги платит Заказчик, а при 4 варианте налоги платит Исполнитель. Также обратят внимание, если с физическим лицом был сначала заключен Трудовой договор, а потом это же физическое лицо начало оказывать услуги как ИП.
Какие услуги оказывает агентство недвижимости
В список функций агентства входят:
- поиск объектов недвижимости, соответствующих требованиям клиента;
- предоставление нескольких вариантов для выбора, и их анализ;
- проверка безопасности объекта недвижимости и его владельца с юридической стороны.
Главная задача подобной организации – свести к минимуму риски при покупке, продаже, и других операциях в данной области, которые осуществляет клиент.
Молодой организации сложно охватить весь объем услуг, связанных с рынком недвижимости. Поэтому первоначально рекомендуется ввести ограничение по объему выполняемой работы. В этом случае выбирается определенный сегмент рынка недвижимости:
- элитный;
- эконом;
- коммерческий;
- загородный.
Выбор осуществляется на основе личного опыта и подготовки кадров, работающих в агентстве. Необходимо ориентироваться на ту сферу деятельности, в которой успех наиболее вероятен.
Шаг 1. Подготовка документов для открытия агентства недвижимости
После того, как предприниматель решит, что хочет открывать свое агентство недвижимости, ему необходимо подготовить определенный пакет документов и быть готовым к регистрации бизнеса.
Первое, что должен решить предприниматель, с какой формой бизнеса он будет работать — ИП (индивидуальный предприниматель) или ООО (общество с ограниченной ответственностью). Если предприниматель принял решение организовывать бизнес в одиночку, то в данном случае подойдет форма ИП, если же предприниматель имеет партнера, то в данном случае подойдет форма ООО.
Документы, необходимые для регистрации агентства недвижимости:
- Заявление о государственной регистрации с подписью, заверенной нотариусом;
- Решение о регистрации ИП или ООО;
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Шаг 3. Выбор расположения и площади для агентства недвижимости
Для ведения бизнеса желательно выбрать офис, который будет располагаться в центральной части города или в районе, где непосредственно будет осуществляться деятельность. Помимо этого, помещение может располагаться на первом этаже многоэтажного дома, имея отдельный вход с улицы. Также помещение может располагаться в большом бизнес-центре.
Офисное помещение агентства может состоять из нескольких отдельных помещений, таких как: зона ожидания, ресепшн, санузел и кабинеты, где будут располагаться непосредственно агенты по недвижимости. Отдельно должен быть организован кабинет руководителя, который возможно совмещать с местом, где будет располагаться юрист, который занимается оформлением документов.
Мария — владелица агентства недвижимости говорит, что лучше всего выбирать то помещение, которое располагается на первом этаже многоэтажного дома. Площадь ее офиса составляет 35 квадратных метров, а стоимость аренды составляет 48 950 рублей.
Для открытия собственного агентства недвижимости необходимо помещение площадью от 35 до 55 квадратных метров. Средняя стоимость аренды помещения варьируется от 73 000 до 100 000 рублей ежемесячно. Однако, если речь идет о крупных городах и престижных местах в центральной части города, то стоимость аренды может доходить и до 250 000 рублей.
В нашей модели мы рассмотрим вариант аренды помещения площадью 75 квадратных метров за 81 900 рублей.
Первый офис Сергея составлял 9 квадратных метров, на которых располагались 4 сотрудника. Следующий офис был уже размером в 87 квадратных метра. На данный момент, Сергей владеет офисом размером в 192 квадратных метра, стоимость аренды составляет 110 000 рублей.
Также, помимо оплаты ежемесячной аренды помещения, предприниматель должен выделить средства на осуществление ремонта в помещении. Для того, чтобы отремонтировать торговую площадь размером в 75 квадратных метров, необходима сумма в размере 150 000 рублей (сумма указана с учетом оформления фасада здания).
На ремонт помещения, площадью 192 квадратных метра, Сергей потратил 500 000 рублей.