Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как заключить договор социального найма». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, является договор социального найма жилого помещения. По договору социального найма гражданам Российской Федерации предоставляется жилое помещение из государственного или муниципального жилищного фонда (ч. 1 ст. 49 ЖК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.
Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Для принятия на учет в качестве нуждающегося в жилых помещениях гражданин должен подать в орган местного самоуправления по своему месту жительства заявление. Такое заявление может быть подано также через многофункциональный центр (ч. 3 ст. 52 ЖК РФ).
Также вместе с заявлением о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Так, в п. 8 Методических рекомендаций для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма, утвержденных приказом Минрегиона России от 25.02.2005 № 18′, установлены рекомендации, согласно которым для принятия на учет гражданин подает заявление с указанием совместно проживающих с ним членов его семьи. Заявление подписывается всеми проживающими совместно с ним дееспособными членами семьи.
Другие важные условия договора найма жилого помещения
Рекомендуем сторонам договора найма жилья не ограничиваться согласованием только двух существенных условий – описании жилья и размера оплаты.
Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей. По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому. Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).
Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального – на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.
В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком — не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.
Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.
Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).
Учитывая все вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что заключение договора социального найма не представляет собой никаких серьезных угроз для граждан, занимающих жилые помещения государственного или муниципального жилого фондов. Просто речь идет о подписании формального документа, предоставляющего нанимателю и членам его семьи без ограничения срока право пользования жилым помещением.
Одновременно с появлением у нанимателя по договору социального найма целого ряда прав, предусмотренных действующим с 01 марта 2005 года Жилищным кодексом РФ, договор социального найма также накладывает на нанимателя и членов его семьи ряд обязанностей, соблюдение которых необходимо, чтобы не допустить нарушения жилищных прав других граждан.
В целом, заключение договора социального найма жилого помещения ведет к упорядочению правоотношений в сфере использования государственного и муниципального жилого фондов и позволяет привести эти правоотношения в соответствие с нормами действующего Жилищного кодекса РФ.
Договор не ограничен по сроку действия. Получивший помещение в пользование гражданин, исполняющий возложенные на него обязанности добросовестно, может жить в нем сколько угодно долго.
Если обнаружено, что жилец, получивший квартиру по социальному найму, нарушает условия, то соглашение можно расторгнуть. Для этого нужно обратиться в суд. Договор прекратит действовать, если судья признает неправоту нанимателя. Срок действия этого договора также определит решение суда.
Наниматель также имеет право прекратить действие договора, расторгнув его по своей инициативе. Закон не препятствует отказываться от соглашения таким образом. В этом случае срок его действия закончится в день, когда жильцы освободят помещение.
По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилого фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (п. 1 ст. 60 ЖК РФ).
Договор социального найма жилого помещения регулируется следующими источниками:
- – ЖК РФ (ст. 60–91);
- – ГК РФ (ст. 672, 674, 675, 678, 680, 681);
- – договором социального найма жилья между наймодателем и нанимателем.
Некоторым гражданам предоставляется служебное жилье. Например, военнослужащим по контракту или сотрудникам государственных учреждений.
Когда срок действия контракта подходит к концу, жилое помещение подлежит возврату собственнику, т.е. государству. Однако если в семье съемщика есть дети, не достигшие совершеннолетия, то он получит материальную компенсацию до 40 % от стоимости жилья.
Если семья признается малоимущей, то служебное жилье может перейти в категорию муниципальное. Тогда возможно оформление дальнейшего проживания по социальному найму.
При возникновении спорных ситуаций и вопросов, касающихся муниципального жилья, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.
Теперь вы знаете, что такое социальный найм жилья, кому предоставляется такая жилплощадь и какие правовые последствия за собой несут такие правоотношения.
- Анализ положений Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации и других нормативных правовых актов, в том числе субъектов Российской Федерации, позволяет выделить следующие основные формы реализации гражданами Российской Федерации права на жилище в современных условиях:
- 1) предоставление жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на условиях договора социального найма в пределах нормы жилой площади;
- 2) предоставление жилых помещений на условиях договора коммерческого найма в домах государственного, муниципального и частного жилищного фонда без ограничения размера площади;
- 3) приобретение или строительство жилья за собственные средства без ограничения размера площади;
- 4) приобретение в собственность жилого помещения с использованием безвозмездных субсидий, банковского ипотечного кредита, ссуд на возвратной основе и по другим законным основаниям (наследование, дарение);
5) в иных формах (например, предоставление служебного жилого помещения или жилого помещения в специализированных домах (общежития, дома маневренного фонда, дома – интернаты для инвалидов, ветеранов и др., предоставление жилого помещения по договору безвозмездного пользования).
Одной из самых распространенных на практике форм реализации гражданами права на жилище является договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования.
По договору социального найма одна сторона – наймодатель (орган государственной власти, орган местного самоуправления, государственное унитарное предприятие, государственное учреждение) обязуется передать другой стороне – нанимателю (гражданину) жилое помещение по договору социального найма за плату во владение и пользование для проживания в нем.[21]
Это понятие носит общий характер.
Однако, давая общее определение договора найма жилого помещения, Гражданский кодекс Российской Федерации исходит из подразделения такого найма на наем жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (договор социального найма) и наем жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемый, как правило, на коммерческих началах (договор коммерческого найма).[22]
Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит норм, детально регулирующих правоотношения в сфере социального найма жилья, отдавая приоритет нормам действующего жилищного законодательства, базирующегося в настоящее время на Жилищном кодексе Российской Федерации.
В соответствии со статья 672 Гражданского кодекса Российской Федерации договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к данному договору лишь постольку, поскольку иное не предусмотрено Жилищным кодексом Российской Федерации.
Понятие договора социального найма жилого помещения в полной мере раскрывает Жилищный кодекс Российской Федерации.
Договор социального найма жилого помещения определен как соглашение, по которому собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение.
Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и относящимся к кругу лиц, имеющих право в соответствии с законодательством Российской Федерации получить жилье в государственном или муниципальном фонде социального использования.
В него входят жилые помещения в домах государственного, муниципального и бывшего общественного фонда, заселенные уже на условиях договора жилищного найма, которые определены Жилищным кодексом Российской Федерации, жилые помещения, предоставляемые гражданам в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.
Основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения, а также права и обязанности, проживающих в нем лиц, регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации и другими нормативными актами. Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к договору социального найма ограниченно.
Договор найма жилого помещения – договор консенсуальный (права и обязанности сторон договора возникают с момента его заключения), возмездный, двусторонний (двусторонность предполагает наличие прав и обязанностей у каждой стороны в договоре найма жилого помещения).
Жилое помещение социального использования, предоставляемое гражданам для проживания, должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.
Соответствие жилого помещения определенным санитарным и техническим требованиям – необходимое условие, обеспечивающее нормальное проживание и жизнедеятельность человека.
Жилище должно обеспечивать поддержание надлежащей температуры окружающей среды, иметь чистый воздух, должно обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь надлежащее естественное освещение, быть безопасным в противопожарном отношении.
Таким образом предметом договора найма может быть только изолированное жилое помещение – дом, квартира, часть дома или квартиры.
Дома (помещения) после их строительства либо переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то органами. В настоящее время такими органами являются бюро технической инвентаризации.
Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть изолированным, состоящим из квартиры либо одной или нескольких комнат.
Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.
Также не может быть объектом договора жилищного найма помещение, не признанное жилым.
Сторонами в договоре социального найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации наймодатель – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.
По вопросу о том, кто является наймодателем по договору социального найма жилого помещения, в юридической литературе нет единого мнения. П.В. Крашенинников, полагает, что данный договор заключается государственной или муниципальной организацией либо органом местного самоуправления.
Ю.К. Толстой предлагает еще более общий вариант: он считает, что договор социального найма заключается «соответствующей организацией», которую в дальнейшем именует «жилищно-эксплуатационной или иной организацией», и указывает, что именно с ней заключается договора социального найма».
Наниматель жилого помещения определен как гражданин, с которым заключается договор социального найма.[23] Так же определено и в Гражданском кодексе Российской Федерации.[24] Юридическому лицу жилое помещение может быть передано только по договору аренды с обязательным условием использования этого жилого помещения для проживания граждан.
Одним из существенных условий договора социального найма по жилищному законодательству является положение, в соответствии с которым проживающие совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.
Таким образом, договор социального найма жилого помещения характеризуется множественностью субъектов на стороне нанимателя. При этом Жилищный кодекс Российской Федерации уточняет, что к членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы.
Права и обязанности данной категории граждан основаны не на формальном участии в договоре социального найма, а на родстве с нанимателем или на юридическом составе, включающим в себя факты: вселения с согласия нанимателя и других совершеннолетних членов семьи, совместном проживании и ведении совместного хозяйства.
Субъектный состав в договоре социального найма может быть изменен нанимателем в одностороннем порядке, без согласия наймодателя.
[25] Речь идет о праве нанимателя на вселение других граждан в качестве членов семьи.
Граждане, вселенные нанимателем, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи.
В договоре найма жилого помещения описываются все права и обязанности сторон, а также ответственность за неисполнение своих обязательств.
Жилищный кодекс Российской Федерации дает достаточно обширный перечень прав и обязанностей наймодателя и нанимателя, однако он не является исчерпывающим. Стороны могут иметь иные права, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами и договором социального найма.
Право пользования жилым помещением в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования возникает из нескольких юридических фактов, одни из которых являются административными актами (решения органов местного самоуправления о принятии гражданина на учет, о предоставлении жилого помещения и другое), другие же юридические факты носят гражданско-правовой характер (договор найма жилого помещения).
Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока действия и может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным законом или договором.
Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения. Данные обстоятельства влекут изменение условий оплаты жилого помещения.
Решение о предоставлении жилого помещения предоставляет собой административный акт (документ), который выдается органом местной администрации. Заключение договора социального найма является обязанностью, вытекающей из факта выдачи решения о предоставлении жилого помещения.
В законе не установлен срок, в течение которого должен быть заключен договор социального найма жилого помещения между наймодателем и нанимателем.
Гражданину органами местного самоуправления выдается решение (постановление) о предоставлении жилой площади. В этом решении (постановлении) указывается размер предоставляемого жилого помещения и точный адрес его местонахождения. Кроме этого в решении (постановлении) должны быть указаны члены семьи, которые будут проживать вместе с нанимателем на данной жилой площади.
- Для заключения договора социального найма жилого помещения гражданин должен обратиться в организацию выступающую наймодателем с решением (постановлением) о предоставлении ему жилой площади.
- На основании этого решения заключается письменный договор социального найма, в который вносятся подробные данные предоставляемого жилого помещения, паспортные и иные данные нанимателя, а также члены семьи нанимателя, которые будут проживать совместно с ним в данном жилом помещении.
- В договоре предусматриваются права и обязанности сторон, порядок расчетов и оплаты по договору, ответственность за невыполнение сторонами своих обязанностей.
- Договор социального найма жилого помещения составляется в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых остается у наймодателя, а другой – у нанимателя.
Жилые помещения (квартира, комната или дом) могут передаваться во временное пользование гражданам. Юридически такая форма сделки закрепляется договором найма. Сторонами этого договора будут наймодатель – тот, кто передает, и наниматель – тот, кто принимает. Одним из условий такого договора является своевременная оплата наймодателю за право пользования и временного владения.
Предметом договора найма может быть жилое помещение, которое является подходящим для долговременного проживания. Для определения пригодности необходимо обратиться к Жилищному законодательству. Письменная форма договора обязательна, иначе возможны последствия недействительности сделки.
Существенным условием договора найма жилого помещения считается предмет договора. То есть это вся информация о жилом помещении, с помощью которой можно индивидуально определить имущество. В случае отсутствия такого описания, договор считается незаключенным.
Договор найма может быть двух видов:
- Социальный найм;
- Коммерческий найм.
Соглашение на предоставление жилья по соц.найму составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Типовой бланк утвержден 21.05.2005 Постановлением Правительства РФ № 315 и является исполнением требований ст. 63 Жилищного кодекса.
Соглашение о передаче социального жилья заключается на основании не ордера, а согласно ст.57 ЖК, решения органа территориальной власти о предоставлении жилого помещения из соответствующего фонда.
Существует ряд причин, по которым возможно расторгнуть договорные отношения по социальному найму:
- по соглашению сторон с получением письменного одобрения нанимателя, а также членов семьи, совместно с ним проживающих;
- при разрушении (утрате) жилого помещения;
- в связи с отъездом нанимателя и его семьи на другое место проживания;
- по решению судебных органов в связи с нарушением условий договора (по основаниям, изложенным в п.4 ст. 83 ЖК);
- в случае одинокопроживающего нанимателя и его смерти.
Договор не может быть изменен или расторгнут при смене собственника жилого помещения при переходе жилого помещения в оперативное управление другого субъекта. Это придает дополнительную стабильность для нанимателей.
Физическое лицо вправе вселять в помещение других людей на бесплатной основе, однако им необходимо соблюдать порядок проживания, установленный законодательством.
Жильцы вселяются в квартиру по договоренности с семьей проживающего или по дозволению наймодателя. Цель – проживание в квартире на бесплатной основе. При этом их нахождение в помещении не должно превышать 6 месяцев. В случае если временно проживающие люди отказываются покидать помещение, человек должен обратиться в суд с заявлением и требованием выселить этих лиц в понудительном порядке.
Таким образом, к характерным особенностям подобных правоотношений относятся безвозмездность и ограниченный срок временного проживания.
Член семьи вправе претендовать на получение аналогичного статуса. Однако необходимо, чтобы остальные родственники были на это согласны.
Если люди проживают в одной квартире на основе разных договоров соцнайма, то они могут объединить соглашение. Для этого им необходимо заполнить соответствующее заявление, указав в нем требование оформить единый договор с кем-либо из членов семьи. Действие этого договора затронет все помещения, занимаемые одной семьей. В случае если наймодатель вынес по данному вопросу отказ, последний должен иметь четко прописанные основания и причины.
Особенности договора усматриваются в характеристике его субъектов, предмете и сроке. Предмет договора социального найма жилого помещения – жилые помещения, или их части, которые гражданин может получить и использовать для проживания в законном порядке. Жилье должно иметь отдельный вход, то есть быть изолированным. По договору социального найма предоставляется жилое помещение, имеющее особый статус: жилье муниципального, а также государственного фонда.
Под понятием «субъекты договора» подразумеваются его участники. Выдается жилище наймодателем – государственным органом, уполномоченным на подобные действия законом, с соблюдением четко регламентированной процедуры, а получить жилье для использования может наниматель — гражданин. Закон разрешает заключение договора соцнайма на особенных условиях: с представителем семьи гражданина, которому положено жилье, по общему соглашению и заявлению всей его семьи. Если наниматель умер, договор перезаключается с членом его семьи, проживающим на территории принятого по договору соцнайма помещения, и полноправно его использующий, на основании заполненного в определенной форме заявления. Заявление подается наймодателю, который может как согласиться на переоформление, так и отказать в нем, но такой отказ должен быть четким и обоснованным. Важно отметить, что отказ кого-то из членов семьи умершего гражданина существенно помешает переоформлению договора.
Понятием «срок договора» определяется временной промежуток, в течение которого гражданин имеет правомочия по договору. Особенность договора соцнайма в том, что пределы срока проживания граждан не установлены. Тем не менее, договор социального найма жилого помещения можно расторгнуть как по инициативе нанимателя, так и в судебном порядке.
Особенности соглашения
Перед подписанием данного документа граждане должны разобраться в его особенностях. Договор социального найма жилого помещения отличается особенностями:
- в качестве предмета такого соглашения выступают разные жилые помещения или только их части, причем пользоваться ими можно исключительно для постоянного проживания с учетом многочисленных требований законодательства;
- у жилья должен иметься отдельный вход, поэтому оно должно быть изолированным;
- жилые помещения принадлежат по-прежнему государству или муниципалитету;
- предоставляются они только нанимателям, являющимся гражданами, которые нуждаются в жилье;
- пользоваться недвижимостью может не только ответственный квартиросъемщик, но и все члены его семьи;
- если человек, с которым непосредственно заключалось соглашение, умирает, то перезаключается договор на другого члена его семьи, который проживает в этой недвижимости, а также пользуется ею на законных основаниях;
- не устанавливаются в данном соглашении какие-либо ограниченные сроки, в течение которых могут граждане пользоваться жилым помещением, поэтому стандартно такой документ является бессрочным.
Расторжение данного контракта может осуществляться по инициативе самих нанимателей или в судебном порядке, когда инициатором выступает непосредственный владелец, являющийся наймодателем. Обычно необходимость в расторжении договора социального найма жилого помещения обусловлена тем, что жильцы нарушают требования данного соглашения или права соседей.