Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Первичный и вторичный рынок жилья: что это, плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большую часть вторичного рынка недвижимости занимают предложения квартир из старого жилищного фонда. Меньшую — новостройки, которые уже введены в эксплуатацию. Их мы разберём в той части статьи, которая посвящена новым домам. Сейчас же сосредоточимся на объектах, которые в народе называют сталинками, хрущёвками и брежневками.
Чтo тaкoe втopичнoe жильe
Bтopичнoe жильe — этo жилaя нeдвижимocть — квapтиpы, дoмa, кoмнaты в oбщeжитияx — кoтopыe зapeгиcтpиpoвaны кaк coбcтвeннocть чacтныx лиц или мyниципaлитeтa. Пpoдaжa тaкиx oбъeктoв пpoxoдит oт coбcтвeнникa, в xoдe oфopмлeния cдeлки пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит oт пpoдaвцa к пoкyпaтeлю.
Baжнo! Дo пpивaтизaции жильцы мyниципaльныx квapтиp нe имeют пpaвa пpoдaжи, пocкoлькy oни нe являютcя coбcтвeнникaми.
Pacпpocтpaнeнo coкpaщeннoe нaзвaниe втopичнoй нeдвижимocти — втopичкa. Caм тepмин yкaзывaeт нa тo, чтo знaчит втopичнoe жильe — oбъeкты yжe нaxoдятcя в coбcтвeннocти и пpи пpoдaжe бyдeт oфopмлeнa пoвтopнaя пepeдaчa пpaв.
Что такое первичное жилье
Первичное жилье – это квартиры и дома, право собственности, на которые оформляется впервые. То есть к «первичке» относятся жилые объекты в новостройках, которые продает строительная компания.
Жилые объекты на первичном рынке недвижимости не зарегистрированы в государственном реестре собственности, то есть они продаются впервые.
Однако не в каждой новостройке все квартиры относятся к первичному рынку жилья. Например, если после ввода жилого дома в эксплуатацию, квартиру в нем на продажу выставляет дольщик, который уже получил право собственности. Даже если в этой квартире никто не жил, она все равно относится к вторичному рынку недвижимости, так как было оформлено право собственности.
Плюсы и минусы квартир первичного рынка
Такое жилье дешевле вторички на 25-30%, т.е. покупатель за имеемую сумму приобретет больше квадратов жилплощади. Поэтому банки охотно кредитуют первичку.
Квартира-первичка кристально чиста с позиции юриспруденции. Приобретая ее, владелец может не сомневаться в отсутствии кого-либо, способного претендовать на жилье в ней.
В многоэтажке-новостройке десятки предлагаемых к продаже квартир, что позволит выбирать жилье к максимально набором качеств, интересных лично покупателю. Этаж, степень дневной освещенности и даже совпадение номера квартиры с любимым числом –выбор за покупателем.
Кухни в квартирах-первичках всегда большие. А в варианте «свободная планировка» комнаты и техпомещения возможно спланировать по собственному желанию. И новостройки обычно огорожены, располагают собственной автопарковкой.
Все коммуникации – новые. Т.е. потребность их починки (замены) возникнет спустя многие годы.
Интерьер жилья в новостройке формируется под нужды хозяев с чистого листа. Исправлять недостатки прошлых ремонтов и переделок не придется.
Наличие единой социальной среды – важное достоинство новостройки. Т.е. соседи владельца такой квартиры будут примерно с равным доходом и социальным статусом.
Минусы жилья первичного рынка. Нередко квартиры-новостройки приемлемой стоимости расположены далеко от городского центра, иногда вообще вне города. Поэтому для любителей «центровых» спальных районов первичка – не вариант.
Долгое ожидание сдачи новой многоэтажки. Застройщики сдвигают сроки сдачи, причем неоднократно. Выбор застройщика требует особенного внимания. Однако выбирать приходится на основе прошлых проектов, отчего исключить риск полностью не получится.
После въезда в новостройку домовладельца ждут годы своего и соседских ремонтов, придется терпеть это. Дело тут в усадке стен новенькой многоэтажки, занимающих до семи лет (срок усадки зависит от качества общестроительных работ).
Где удобнее планировки квартиры?
В этом пункте однозначно выигрывают новостройки, даже несмотря на строительство большинства из них по типовым проектам. Согласитесь, просторная кухня-гостиная в 18-20 кв. м, дающая возможность зонирования пространств, куда привлекательнее и комфортнее для жизни своего предка в 5-6 кв. м из хрущевки.
Не редки на вторичке и длинные узкие коридоры, в которых «квадратов» много, а функциональности мало. Гораздо удобнее взять жилье с отдельной гардеробной либо специальной нишей под шкаф в коридоре или спальне.
Балкон в роли кладовки – тоже сомнительное удовольствие. Лучше присмотреть вариант с кладовой в квартире или же приобрести дополнительно метры для хранения за пределами своего жилья на цокольном этаже, а балкон или лоджию использовать как место для отдыха.
А что уж говорить про такие фишки от современных застройщиков, как гостевой санузел, собственная сауна в квартире или панорамное остекление в пол, из которого открываются виды на центр города, парк или воду.
Количество сделок по продаже и покупке жилья с каждым годом увеличивается. Кто-то смог собрать сразу средства на новый дом, кто-то пользуется возможностями ипотеки. У каждого из покупателей есть свои представления о будущем жилье, свои требования к нему. И первый пункт, который стоит в списке требований – это возраст жилья.
ВНИМАНИЕ! Вторичный рынок недвижимости представляет квартиры, дом, комнаты, которые уже эксплуатировались как жилые помещения, и часто не одно десятилетие.
За это время происходит износ здания, может ухудшиться экстерьер, внутренний интерьер. Новые дома, только построенные, более прочные и будут служить еще длительный срок.
Что такое вторичка (вторичный рынок) или первичка в 2023 году? С юридической точки зрения это способ совершения сделки:
- Первичный рынок предполагает покупку квартир в домах, которые только построены или будут сданы в эксплуатацию в ближайшем будущем. Такие квартиры еще не имели владельцев. Покупатель становится первым собственником, оформившим все соответствующие права. Обычно первичное жилье продают застройщики, строительные компании или их представители.
- Вторичная недвижимость – это квартиры или дома уже эксплуатируемые, они являются сданными объектами. Срок эксплуатации жилья может быть от нескольких месяцев до десятилетий.
Нужно знать, что такая квартира или дом уже имеет не только своего владельца (а то и нескольких, сменяющихся), но и определенную историю. Могла неоднократно проводится продажа такого жилья.
Для некоторых граждан, решившихся на покупку недвижимости, именно наличие истории, чужой атмосферы в доме становится главным отрицательным фактором вторички. Но у такого рынка недвижимости также есть много преимуществ, поэтому объекты на нем часто заслуживают внимания.
Что такое недвижимость
С юридической точки зрения имущество разделяют на движимое и недвижимое. У каждого — свои правила оформления, регистрации и купли-продажи.
Недвижимость — имущество, признанное в законодательном порядке недвижимым в силу природы (все, что связано с землей и сооружениями на ней) или закона (космические объекты, воздушные и плавательные судна).
Различают три основных вида недвижимости: земля, жилые и нежилые помещения. Недвижимое имущество также отличают по целям, которые оно выполняет:
- для жилья — дома, квартиры, комнаты;
- для коммерческой деятельности — отели, офисы, магазины;
- для производств — склады, заводы, фабрики;
- для сельскохозяйственных нужд — огороды, сады, фермы;
- для специальных целей — школы, больницы, церкви.
Наконец, недвижимость делится на первичную и вторичную.
Покупаем квартиру: что выбрать?
Разобравшись, что значат понятия «новостройка» и «вторичка», можно определяться с покупкой квартиры. При выборе вида недвижимости – вторичной или первичной – сопоставляют ряд параметров, согласно которым принимается решение.
- Цена вопроса. Первичное жильё обычно стоит дешевле аналогичной по площади и району «вторички». Цена квадратного метра в строящемся доме варьируется в зависимости от этапа его готовности, увеличиваясь к концу возведения. В одном и том же районе с новостройкой при одинаковых показателях «вторичка» будет стоить дороже.
- Сроки. Стоит учитывать, что счастливый обладатель новостройки по ДДУ может въехать через год-полтора, если договор был оформлен в стадии котлована, или в 3-х месячный срок – если квартира приобретается перед сдачей в эксплуатацию. Более того – стройка может затянуться на неопределенное время. Во вторичное жильё можно въезжать сразу после заключения сделки.
- Ремонт и отделка. Часто новостройка приобретается на этапе черновой отделки — «бетонных стен», тогда расход на отделку будет гораздо выше, чем даже капитальный ремонт квартиры вторичного рынка. Зато можно спроектировать самостоятельно внутреннее пространство. При одинаковых состояниях жилья на новостройку уйдёт меньше средств: не потребуется демонтаж, подведены все новые коммуникации. Если купить вторичное жильё после ремонта – можно обойтись без дополнительных вложений.
- Оформление документов и риски. Процедура более прозрачная при покупке новостройки, квартира «юридически чистая». Схемы мошенничества распространены при покупке вторичного жилья. Правовая грамотность или помощь юриста поможет избежать этой проблемы.
- Квартира в кредит. Кредитованием первичной недвижимости занимаются не все банки. В этом плане покупка вторичного жилья выгоднее.
- Комфорт. Для многих эффект новой квартиры, ощущение «первого» хозяина – важные составляющие. Инфраструктура может быть развита как в новых, так и в старых районах, а вот современные коммуникации в новостройке – это важно.
Легче приходится тем, кто уже имеет определенную сумму или четкие перспективы кредитования: тогда вопрос сужается до вариантов жилья, которое можно себе позволить, исходя из имеющегося бюджета. Как правило, такие покупатели, приступая к поиску, уже знают, в каком сегменте искать подходящий вариант. Достаточно просто посмотреть квартиры в новостройках и старых домах, чтобы решить, что обойдется дешевле во всех смыслах.
Если речь идет о том, чтобы накопить на квартиру, лучше рассмотреть все варианты и определить сумму, которую необходимо собрать на тот вариант, который на данный момент кажется наиболее подходящим.
В целом же, сходные по цене предложения можно найти и на первичном, и на вторичном рынке, главное – подойти к делу осознанно и если привлекать специалистов, то отдавать предпочтение только профессионалам.
Главный риск покупки жилья на первичном рынке – это долгострой. Сегодня сделки с квартирами в новостройках проводятся через эскроу-счета. Деньги, внесенные по договору долевого участия, будут лежать в банке до момента сдачи дома. Поэтому единственное, что грозит дольщикам – потерянное время и упущенные возможности, ведь цены на недвижимость растут.
К примеру, стройку заморозили, а деньги за квартиру вы уже внесли. Даже если вы заберете эту сумму со счета, приобрести аналогичную квартиру уже не получится.
Еще одним минусом считается то, что качество первичного жилья может не соответствовать строительным нормам и ожиданиям дольщиков. Иногда заметить проблему удается не сразу: например, через пару лет по стенам ползут трещины или из-за плохой вентиляции в квартирах заводится грибок.
После вселения, скорее всего, придется делать ремонт. Тем же самым будут заниматься ваши соседи, поэтому надо смириться с постоянным шумом.
Чем первичное и вторичное жилье отличаются для банков
Банки относятся по-разному к выдаче ипотеки на первичное и вторичное жилье. Некоторые кредитные организации отказывают в выдаче ипотечного кредита на приобретение жилья в строящемся доме. Это связано с тем, что у каждого банка сформирован свой список застройщиков, по которым они могут выдать ипотеку. Некоторые застройщики внесены в «черный список».
В отношении жилья, приобретаемого на вторичном рынке, банки также устанавливают свои критерии в отношении года постройки многоквартирного дома (чтобы люди не брали кредиты на совсем «барачные» дома).
В основном документы и порядок получения ипотеки для жилья на первичном и вторичном рынке не отличается. Так, чтобы получить ипотеку, заемщику нужно обратиться в банк с заявкой, к ней надо приложить копии паспорта (заемщика и созаемщиков при их наличии) и трудовой книжки, а также официально заверенную справку по форме 2-НДФЛ для подтверждения заработка.
Стоит отметить, что ставка по ипотеки на первичное жилье в среднем на 0,5 пункта меньше, то есть, ставка по ипотечному кредитованию на первичку составляет от 7%, а на вторичное жилье – от 7,5% годовых.
Какие льготы предусмотрены при оформлении ипотеки
В России предусмотрены особые льготные условия ипотечного кредитования для некоторых категорий заемщиков:
- ипотека для молодых семей;
- ипотека для военнослужащих;
- ипотека для семей с двумя (и более) детьми или с детьми-инвалидами;
- социальная ипотека в разных субъектах России;
- иные льготные условия для приобретения квартиры в ипотеку.
Первая категория льготной ипотеки предусмотрена для молодых семей. Основными условиями являются:
- возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье не более 35 лет;
- молодая семья в установленном законом порядке признана нуждающейся в жилом помещении;
- у семьи имеются доходы, позволяющие получить кредит.
Для таких семей предусмотрена социальная выплата на уплату первоначального взноса при приобретении жилья в ипотеку. Размер выплаты определяется в зависимости от наличия или отсутствия детей и составляет 35% или 30% от расчетной стоимости жилья соответственно. Стоит отметить, что стоимость самого жилья рассчитывается в зависимости от установленного по муниципальному образованию норматива стоимости 1 кв. м жилого помещения площадью. Если семья состоит из 2 человек, то по Правилам, утвержденным. Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050, норматив жилого помещения составляет 42 квадратных метра. Если семья состоит из 3 и более человек — по 18 кв. м на одного человека.
Преимущества первичной недвижимости
Отталкиваясь от вышеперечисленных ценообразующих факторов, можно определить достоинства покупки первичного жилья:
— использование при строительстве современных домов высокотехнологичных, долговечных и надежных материалов, соблюдение новых требований безопасности;
— проектировка просторных помещений с удобной планировкой, согласно новым нормативам;
— наличие стеклопакетов и счетчиков на воду и газ;
— обязательны лифты (иногда и грузовые) с подземными и наземными парковками;
— гарантийный период эксплуатации помещений (5 лет), а именно – на потолки, инженерные сооружения и стены с окнами, что обязует застройщика при появлении проблем в это время устранить неполадки и компенсировать убытки жильцам.
Но есть и свои недостатки, это:
— черновая отделка квартиры (просто стены – без ремонта и коммуникаций), что предполагает значительные дополнительные траты для покупателя перед заселением;
— новостройки, как правило, возводятся в местах, удаленных от транспортных артерий и не имеют развитой инфраструктуры;
— отсутствует широкий выбор вариантов, так как ликвидное и бюджетное жилье разбирают на ранних этапах строительства, а ближе к завершению остаётся дорогое жилье (с большой площадью), на первом и/или последнем этаже, а также с плохим обзором из окна;
— нет возможности прописаться самому и родственникам;
— неудовлетворительные условия ипотечного кредитования, что связано с аккредитацией застройщиком объекта в 2-3 банках, условия которых зачастую не выгодны, а ставки выше на 1-2%.
Но со временем жилые микрорайоны обрастают необходимыми торговыми центрами, социальными и другими объектами инфраструктуры. А стоит ли возможность первым жить в квартире, в которой никогда никто не спал, и отсутствие алкоголиков и наркоманов среди соседей (они вряд ли приобретут жилье в новостройке) всех вышеперечисленных неудобств – решает каждый для себя сам.
Преимущества вторичной недвижимости
Для вторичного жилья характерны следующие бесспорные преимущества:
— возможностью скорейшего заселения, так как уже имеются коммуникации с ремонтом;
— широким выбором вариантов (включая этаж, вид из окна, близость остановок и так далее);
— большим количеством предложений по ипотечному кредитованию;
— моментальной пропиской себя и семьи;
— благоустроенной инфраструктурой (если дому более 5 лет).
Но существует немало и недостатков, которые относятся зачастую к «вторичке» советской постройки, где долго не было капитального ремонта:
— износ несущих стен из-за длительной эксплуатации и воздействия окружающей среды;
— риск разрушения старых инженерных коммуникаций;
— маленькая площадь и старая планировка.
Но ради справедливости следует отметить, что ненадежные стены с коммуникациями могут быть и в новых домах, так как безответственные застройщики с целью обогащения экономят на материале и не придерживаются норм строительства, а также техники безопасности. Поэтому при покупке недвижимости на первичном или вторичном рынке необходимо нанимать эксперта и проверять безопасность жилья. Иногда средства, которые потребуется дополнительно вкладывать в квартиру, составляют до половины ее стоимости.
Требования банков к вторичному рынку
Но и к побывавшей в собственности квартире кредитные организации предъявляют свои требования. Как-никак, недвижимость становится банковским залогом на весь период кредитования. В случае, если заемщик окажется финансово несостоятельным, банк обязан будет реализовать залог, чтобы не понести убытки. Поэтому квартира должна соответствовать некоторым физическим характеристикам, чтобы ничего не препятствовало ее последующей перепродаже.
- Дом, в котором заемщик планирует приобрести жилье, должен быть возведен не ранее 1957 года.
- Обязательное условие – наличие всех современных коммуникаций. Банк не возьмет в залог дом, в котором отсутствуют горячее и холодное водоснабжение, отопление и канализация.
- К моменту полной выплаты ипотеки дом, в котором расположена квартира, не должен быть физически изношен более чем на 70%.
Что такое вторичная недвижимость?
Вторичным называется жилье, на которое оформлено право собственности. Первоначально, с момента возведения здания до его полной постройки оно имеет статус «Первичное».
После того, как на квартиру нашелся покупатель, заключил договор купли-продажи, подписал акт приема-передачи объекта и прошел процедуру государственной регистрации прав на нее – она переходит в разряд «вторички».
Недвижимая собственность может быть не только частной, но и государственной, и, несмотря на то, что проживающие в ней не имеют прав – она также относится к разряду вторичной.
На квартиру, купленную в ипотеку, право собственности остается за заемщиком денежных средств. Но на жилье накладывается ряд ограничений : запрет на сдачу в аренду, продажу, обмен и т.д. (требуется разрешение у банка). Обременения снимаются после полного погашения долга.