Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Грязь и некачественный сервис: как сменить управляющую компанию в доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».
Законные основания для смены УК
Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.
Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?
Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома.
К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.
Шаг второй: выбираем способ смены УК
Жилищный кодекс накладывает на собственников недвижимости некоторые ограничения, которые не позволяют просто так взять и сменить УК. Для проведения этой процедуры должны быть уважительные причины. Всерьёз обсуждать уход от действующей компании можно в нескольких случаях.
Первый: новая управляющая организация выбирается по окончании срока действия договора управления со старой УК.
Второй: действующая компания нарушает договор управления; это даёт собственникам квартир право расторгнуть договор в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).
Третий: действующую УК лишили лицензии на право управления домом согласно статье 199 Жилищного кодекса РФ.
Четвёртый: ваша управляющая компания не против расторжения договора по согласованию сторон.
Пятый: собственники меняют не просто управляющую компанию, а способ управления. Например, на общем собрании вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН. В дальнейшем товарищество может не управлять многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанять для этого УК в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ. У этого способа управления есть один большой плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, её можно будет с лёгкостью сменить, проведя всего одно общее собрание собственников. Правда, эту возможность нужно прописать в уставе ТСЖ.
Шаг 3: уведомить бывшую УК об уходе
В случае если решение о смене управляющей компании всё же принято, инициатор процедуры смены УК должен в течение пяти рабочих дней после общего собрания направить соответствующее уведомление в старую управляющую компанию.
Данное уведомление должно содержать следующую информацию. Если была выбрана новая УК:
- название новой организации, которую выбрали собственники в качестве управляющей компании;
- адрес местонахождения новой УК.
Если жильцы приняли решение об отказе от способа управления при помощи управляющей организации и решили перейти на непосредственное управление при помощи товарищества собственников (ТСЖ):
- информацию об одном из собственников жилого помещения, данные которого прописаны в решении о выборе способа управления.
Направить уведомление можно письмом по адресу местонахождения, а лучше всего по адресу регистрации старой управляющей организации. К уведомлению следует приложить копию протокола собрания жильцов, на котором они приняли решение о смене УК либо вообще об отказе такого способа управления.
Как провести собрание о смене управляющей компании
Подготовка к собранию, на повестке которого будет стоять вопрос о смене управляющей компанией, инициативная группа должна тщательно изучить договор, заключенный со старой компанией. Следующим шагом является подготовка повестки дня собрания, где особенно важно обсудить форму голосования (очная, заочная или смешанная).
Участникам собрания предстоит подготовить порядок расторжения договора со старой компанией, утвердить новую кандидатуру и подготовить новый договор, учитывая допущенные ранее недочеты. Также оговариваются конкретные сроки передачи техдокументации. Лучше всего сделать это через 2-3 дня после собрания, не позже, чем за месяц до окончания полномочий старой УК.
Важно! В случае утери документации старая управляющая компания должна восстановить их, на что закон отводит не более трех месяцев.
Не менее чем за 10 дней до проведения собрания об этом уведомляются жильцы, причем делать это надо заказным письмом или путем обхода квартир (под подпись). О сроках проведения мероприятия могут сказать также объявления на подъездах, вывешенные на самом видном месте. После проведения очной части собрания, члены инициативной группы обходят жильцов, которые не смогли принять участие в мероприятии. Составляется протокол, а информация относительно результатов собрания доносится всем собственникам жилых помещений.
Смена договора с управляющей компанией в многоквартирном доме не может происходить стихийно, действия всех участников (собственники жилья, руководство) подчинены законам, а именно:
- Статья 162 действующего Жилищного Кодекса, часть 8.2 предоставляет возможность жильцам в одностороннем порядке разорвать договорные отношения со старой управляющей организацией на основании невыполнения прописанных в документе обязательств (162 статья ЖК РФ)
- Статья 199 ЖК РФ регулирует случаи, когда происходит аннулирование лицензии УК сотрудниками жилищной инспекции (статья 199 ЖК РФ)
- В 161 статье указаны функциональные обязанности, которые должна предоставлять УК вне зависимости прописано это в договоре или нет (161 ст. ЖК РФ)
- В статье 124 указано, что при выборе новой УК гражданские права всех собственников жилья не были ущемлены (124 ст. ГК РФ)
- В случаях нежелания старой управляющей организации выполнять свои функции и последующем отказе досрочно прекращать договорные обязательства, при полном содействии местных судебных органов стоит обращаться в Арбитраж (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10 по делу N А11-10018/2008).
Как происходит оплата счетов после смены управляющей компании
После переоформления нужно дождаться, когда органы Государственного жилищного надзора включат дом в лицензию вновь избранной УК. Эти сведения структура выкладывается в открытый доступ на официальном сайте. Только потом жильцы начнут платить в новую организацию.
Если в ходе управления прежней компании собственники недобросовестно оплачивали счета, и образовалась задолженность, то при смене УК долг никуда не пропадает. Ресурсоснабжающие организации не правомерны требовать расчета непосредственно с должников, потому отвечать будут управленцы.
Но задолженности не относятся к новой обслуживающей компании. В подобной обстановке РСО вправе поставить условия, что не будет составлять договор обслуживания с новой компанией при отказе погашения долга. В результате жильцам отключат водоснабжение, электричество, тепло и прочие коммунальные ресурсы.
Сменить УК сложно. При появлении трудностей и неисполнении обязательств надо собирать доказательства, решить вопрос смены управления на общедомовом совете собственников. Если большинство согласится с доводами против действующей организации, то соглашения будут автоматически расторгнуты.
Что может стать основанием для отказа от УК?
Управляющую организацию можно сменить, если:
- истек срок действия прежнего договора управления;
- действующая УК грубо нарушала условия договора управления – в этом случае собственники могут расторгнуть его в одностороннем порядке;
- УК лишилась лицензии. Это может произойти, если компания в течение года дважды получит административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания Государственной жилищной инспекции (ГЖИ);
- стороны пришли к обоюдному согласию;
- собственники жилья на общем собрании отказались от УК и создали товарищество собственников жилья (ТСЖ) или ТСН (товарищество собственников недвижимости). Если товарищество решило не управлять домом самостоятельно, для этого нанимают новую УК.
Сроки и порядок действий при смене управляющей компании
Смена управляющей компании происходит посредством проведения общего собрания и занимает от одного до шести месяцев:
1- получение актуального реестра собственников МКД — до 2-х недель.
2- подготовка документов, необходимых для проведения собрания и смены УК или способа управления домом (ТСН) — до 2-х недель.
3- уведомление собственников — от 11 дней.
Согласно ЖК РФ, после размещения или рассылки уведомлений о смене управляющей компании или способе управления домом очная часть собрания должна назначаться не ранее чем за 10 дней после уведомления.
1- проведение очной части собрания — 1 день.
2- проведение заочной части собрания — до 3-х месяцев.
Мы рекомендуем закладывать на заочную часть собрания не менее двух календарных месяцев для набора кворума (от 50 процентов от общего количества голосов) по каждому интересующему вопросу.
3- подсчет голосов и формирование протокола общего собрания по вопросам управления общим имуществом, вариантами и формами управления и подсчитанными голосами собственников в процентном соотношении по каждому из вопросов — до 3-х дней.
4- сдача прошитых именных решений по каждому собственнику с протоколом в МЖИ (Государственная жилищная инспекция города Москвы) — 1 день.
5- внесение изменений в реестр лицензий города Москвы — до 4-х месяцев.
Как оповестить жильцов о необходимости проведения процедуры
Перед тем как сменить УК многоквартирного дома или новостройки, необходимо провести собрание жильцов. Для этого всех следует заблаговременно оповестить о планирующемся мероприятии. Чтобы эта процедура была проведена без нарушения ЖК РФ, не позднее чем за 10 дней до собрания все собственники уже должны знать о планирующемся совещании. Поэтому следует разослать уведомление поадресно. Это можно сделать при помощи отправки заказных писем, вручения оповещения под роспись. Не лишним будет развесить объявления на специальных досках у входа в подъезд. В уведомлении должна присутствовать такая информация:
- Повестка дня. Решение может приниматься в отношении только тех вопросов, которые включены в утвержденный перечень.
- Информация об инициаторе собрания и членах инициативной группы – ФИО и данные из удостоверяющего личность документа.
- Форма проведения (заочная договоренность или собрание).
- Дата, время и место мероприятия. Либо место, где принимаются бюллетени, и период, в течение которого осуществляется их сбор.
- Сведения о том, каким образом жильцы оповещаются о месте и времени мероприятия.
- Если проводится голосование, бюллетени вкладываются в оповещение. В них нужно обязательно указать ФИО всех членов группы, которая будет заниматься подсчетом голосов. Отдельно необходимо выделить председателя и секретаря собрания.
Если в оповещениях не будет какой-либо информации из списка, то собрание и принятые на нем решения могут быть признаны незаконными.
Оповещение управляющих организаций о решении собственников
Когда протокол собрания будет готов, его необходимо отдать и старой УК, и новой. Это следует сделать для того, чтобы действующая УК узнала о том, что жильцы прекращают сотрудничество с ней, а новая – что вы желаете начать сотрудничество с ней.
Следует учесть, что в течение месяца с момента, когда вы решили сменить УК, прежний исполнитель должен передать все бумаги, касающиеся технического состояния дома, новому. Этот момент лучше проконтролировать самостоятельно. Если старая компания откажется передать бумаги выбранному собственниками кандидату, то тот может подать заявление в Арбитражный суд с просьбой посодействовать в передаче документов на здание. Может помочь и обращение в прокуратуру.
Если старая УК обещает исправиться, можно поверить и продолжить сотрудничество с ней. Но как показывает практика, ранее не выполнявшая свои обязанности надлежащим образом организация не будет соблюдать все пункты договора и в будущем.
Основанием для смены УК в большинстве случаев становится некачественное выполнение организацией своих обязанностей. Решение о смене УК собственники квартир нередко принимают из-за недоступности, непрозрачности информации о деятельности компании, хотя закон обязывает Управляющие компании отчитываться перед жильцами о своей работе.
Перечислим наиболее распространённые причины, побуждающие жильцов сменить управляющую компанию:
При частом бездействии УК собственники квартир вправе подавать жалобы. Но для этого необходимо каждый случай нарушения или бездействия организации оформлять документально с составлением актов, которые впоследствии послужат основанием для её смены.
Если УК продолжает игнорировать жалобы и выполнять свои прямые обязанности, то сотрудничество с такой организацией необходимо прекращать. Закон даёт собственникам право поменять Управляющую компанию по окончании срока договора.
Соглашение можно расторгнуть и в досрочном порядке, но не в период первого года работы. Для расторжения договора с УК у жильцов должны быть веские основания.
Поменять Управляющую компанию можно в следующих случаях:
Шаг 2. Направьте письменное уведомление о принятом решении в управляющую организацию
В течения пяти рабочих дней уведомление о решении расторгнуть договор с приложением копии такого решения нужно направить в организацию, ранее управлявшую многоквартирным домом, и в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля, если региональным законодательством соответствующие полномочия переданы органам местного самоуправления) (ч. 1.1 ст. 20 ЖК РФ; п. 18 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 (далее- Правила № 416); Письмо Минстроя России от 19.11.2019 № 40814-ОГ/04 «О случаях направления копии решения о смене способа управления многоквартирным домом в орган местного самоуправления»).
Указанное уведомление должно содержать, в частности, наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, и ее адрес. Оно может быть направлено с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) (п. 18 Правил № 416).
Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, получила уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).
В течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления управляющая организация обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений общего пользования, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и т.п., вновь выбранной управляющей организации (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ; п. 19 Правил № 416).