Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дополнительное соглашение к договору купли продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Закон не оговаривает прямых требований к составлению документа. Тем не менее, косвенные правила содержатся в ГК РФ. Ст. 450 и ст. 164 Закона выставляют определенные нормы к оформлению дополнительного соглашения.
Вне зависимости от того, по каким причинам стороны приходят к дополнительному соглашению, само соглашение должно соответствовать ряду директивных законодательных указаний, а именно:
- предмет договора должен оставаться неизменным. Это означает, что условия дополнительного соглашения не должны обладать признаками самостоятельной сделки. Например, дополнительное соглашение к договору купли-продажи холодильника не может заменить холодильник автомобилем. Также недопустимо включать посредством соглашения дополнительные предметы в договор. Например, недопустимо включение в соглашение дополнительного условия о продаже номерного агрегата, если договор заключался только на предмет купли-продажи автомобиля. Самостоятельная сделка всегда должна быть оформлена в виде отдельного договора;
- дополнительные соглашения должны быть оформлены тем же образом, что и основной договор. Так, если основной договор был удостоверен нотариально, то и дополнительное соглашение будет нуждаться в нотариальном удостоверении;
- если основной договор купли-продажи нуждается в государственной регистрации, то и дополнительное соглашение к нему должно быть зарегистрировано в том же органе.
Для государственной регистрации вносимых изменений необходимо предоставить следующие документы:
- Заявление о регистрации, составленное в соответствии с установленной формой.
- Основной договор купли-продажи.
- Составленное дополнительное соглашение.
- Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.
Сотрудники Регистрационной палаты могут запросить также дополнительные документы, которые могут подтвердить основания для составления доп.соглашения.
- Кредитный договор и справка о выдачи кредита (если была оформлена ипотека).
- В случае изменения адреса – справка из органов местного самоуправления.
- Если были использованы средства материнского капитала – справка из Пенсионного фонда РФ.
Необходимые документы
К числу необходимых для оформления допсоглашения документов относятся следующие:
- Документы, подтверждающие личность и полномочия: для физических лиц – гражданские паспорта, для юридических лиц – устав или доверенность, подписанная руководителем.
- Документы, подтверждающие основание для внесения необходимых изменений в основной ДКП. Это могут быть:
- протокол, в котором будут указаны все разногласия участников и способы их решения;
- справки от соответствующих инстанций, в которых описаны разногласия участников сделки;
- решения судебных или административных инстанций;
- заявления от каждой стороны о необходимости внесения соответствующих изменений;
- письменные переписки между участниками, регулирующие разногласия и внесение изменений.
Из наших специальных публикаций вы можете узнать о нюансах и правилах составления предварительного ДКП и акта приема-передачи, а также как восстановить ДКП в случае утери.
Ст. 550 ГК РФ предусматривает, что стороны, заключая договор купли-продажи, составляют его письменно в виде одного документа, подписанного как продавцом, так и покупателем (о том, как оформить и заключить договор купли-продажи недвижимости, мы писали тут).
Эти правила действуют и для сделок с недвижимостью, причём даже в более жёсткой форме, поскольку в некоторых случаях ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требует ещё и нотариального оформления.
В едином документе стороны оговаривают:
- взаимные права и обязанности;
- предмет договора;
- цену сделки и другие существенные и несущественные (но важные сторонам) условия.
В нормативно-правовых актах не установлена обязательная регистрация договора купли-продажи квартиры в Росреестре. В этом случае, необходимой является регистрация передачи права собственности. Однако законом не запрещено делать это в добровольном порядке.
Документы, требуемые для регистрации:
- оригинал основного договора купли-продажи и 3 его копии;
- оригинал дополнительного соглашения и 3 копии;
- акт приема-передачи квартиры, если сделка уже осуществлена;
- чек об уплате государственной пошлины: для физических лиц составляет 1 000, для юридических — 15 000 тысяч рублей;
- свидетельство, подтверждающее право собственности;
- объяснения относительно необходимости заключения дополнительного соглашения;
- кадастровый паспорт квартиры;
- справка о стоимости документа. Необходима в том случае, если дополнительное соглашение оформлялось в нотариальной конторе;
- заверенное согласие супруга на реализацию сделки;
- для юридических лиц:
- нотариальные ксерокопии учредительных документов;
- свидетельства ИНН, ОГРН;
- распоряжение о назначении руководителя;
- выписка из ЕГРЮЛ;
- решение об оформлении дополнительного соглашения.
Если основной договор купли-продажи квартиры ранее зарегистрирован не был, вы можете поставить на учет сразу оба документа: основной договор и дополнительное соглашение. Чтобы осуществить регистрацию, необходимо обратиться в местное Управление УФРС. Срок регистрации составляет 1 месяц со дня подачи документации.
Соблюдение всех норм и требований при оформлении дополнительного соглашения к основному договору купли-продажи квартиры, а также тщательный анализ всех пунктов избавит стороны от потребности судейских тяжб, возможных рисков в виде утраченных денежных средств или даже потери всего имущества. Для того чтобы составить еще одно дополнительное соглашение или полностью аннулировать его, необходимо будет заключить еще один аналогичный акт, придерживаясь стандартной схемы.
Срок действия и вступления в силу дополнительного соглашения
В большинстве случаев, дополнительное соглашение имеет тот же срок действия, что и основной договор. Однако стороны могут решить по-другому и указать конкретный срок не только того, когда такой документ вступает в силу, но и того, когда она прекращает свое действие. Это имеет смысл делать только в том случае, если доп.соглашение предполагает выполнение каких-то определенных действий со стороны покупателя или продавца.
Пример: Составляется доп.соглашение о том, что продавец обязуется в 10-ти дневный срок вывезти все свои вещи из продаваемой квартиры. На время действия такого соглашения приостанавливаются любые другие операции с квартирой (регистрация на нового собственника, перечисление средств и так далее). Как только условие о вывозе вещей будет выполнение, соглашение теряет силу. Если продавец не уложится в 10 дней, то обязуется сделать скидку на жилье в размере 5%.
Дополнительное соглашение график платежей по договору купли продажи образец
Договор купли-продажи квартиры – один из основных документов необходимых для сделки с недвижимость, который заключают между собой продавец и приобретатель имущества. Данный документ является правоустанавливающей бумагой, в которой прописаны все возможные аспекты соглашения, и именно он обязан предупреждать все возможные конфликтные моменты и особенности соглашения.
- Однако порой случается так, что его не достаточно, для полного проведения сделки, а упомянутых в нём деталей не хватило, для того чтобы предупредить все аспекты и тонкости соглашения.
- В таких случаях требуется составление дополнительного соглашения.
- Что такое дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры, как и в каких случаях его составляют, мы расскажем в нашей статье.
- Ведь составители не всегда оказываются достаточно дальновидны, а в некоторых ситуациях тонкости невозможно проследить, что требует дополнения договора и разъяснения некоторых деталей соглашения.
Особенности дополнительного соглашения при покупке доли в квартире
Отдельно нужно отметить особенности таких договоренностей в тех условиях, когда продается не квартира целиком, а только ее часть. Исходя из требований законодательства, другие владельцы этой же квартиры имеют преимущественное право на выкуп доли на тех же условиях, которые предложены третьей стороне.
Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Логично, что дополнительное соглашение может вносить изменения в такие условия. Как следствие, все заинтересованные стороны должны получить уведомление о том, что условия сделки изменились и каким они стали на данный момент.
Это позволит другим совладельцам пересмотреть свою позицию и, вполне вероятно, выкупить долю пользуясь преимущественным правом.
Если этого не сделать, совладельцы получат право оспорить сделку в суде, что потенциально может привести к расторжению договора.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
Купля-продажа квартиры – дело не одного дня. С момента заключения договора купли продажи до окончательного расчета сторон и вселения покупателя в квартиру может произойти множество событий, могущих повлиять на его выполнение.
В этом случае заключается дополнительное соглашение к основному договору.
Что такое дополнительное соглашение к ДКП квартиры
Допсоглашение (ДС) – приложение к предварительному (ПДКП) или главному договору купли-продажи(ДКП). ДС оформляется, когда:
- участники сделки изменяют пункты в ранее составленных документах;
- в отдельных случаях – аннулируют договоренности.
Причины оформления ДС:
- продавец (собственник) отказывается от выполнения обязательств;
- покупатель отказывается от покупки;
- на момент внесения денег реализатору недвижимости, у приобретателя отсутствует необходимая сумма;
- изменение валютного курса;
- рост или спад цен на недвижимость;
- выявились обстоятельства, по которым недвижимость не может быть продана:
- находится под арестом;
- заложена банку;
- не получено согласие на продажу от других собственников и т.д.;
- обе или одна из сторон не исполняет условия.
Когда следует составлять соглашение
Российским законодательством не определен перечень причин или оснований, когда может быть составлено дополнительное соглашение. Это могут быть любые обстоятельства, когда стороны желают пересмотреть:
- стоимость недвижимости;
- сроки полного расчета;
- порядок передачи денег;
- дату передачи ключей и документов;
- меры по устранению выявленных в квартире недостатков;
- обязанности покупателя или продавца;
- сам факт отношений по договору (разорвать сделку).
На практике необходимость корректировки положений ДКП квартиры возникает, когда:
- В квартире обнаружены существенные недостатки, в связи с которыми стороны договорились о соразмерном уменьшении цены жилья. Рекомендуем почитать: Осмотр квартиры перед покупкой
- Стороны приняли решение сменить полную оплату по договору на выплаты с рассрочкой.
- Изменились личные данные участников сделки (фамилия, паспортные сведения) или название улицы, где расположен продаваемый объект, поэтому необходимо скорректировать текст ДКП, чтобы беспрепятственно зарегистрировать по нему право собственности в Россреестре.
- Покупатель не получил от третьего лица деньги, необходимые для оплаты по сделке, поэтому требуется изменить сроки оплаты.
- Обнаружены новые обстоятельства, связанные с появлением наследников или других третьих лиц, претендующих на квартиру.
- Изменились обстоятельства у продавца, по которым он не может освободить квартиру в установленные сроки. При этом покупатель соглашается подождать необходимое время при условии, что новые сроки будут закреплены документально.
- У продавца появились сомнения в платежеспособности покупателя, поэтому требуется ввести дополнительные меры для безопасности сделки (к примеру, неустойку за задержку с оплатой сделки).
- У продавца или покупателя появились существенные аргументы для отмены сделки.
Для чего необходим документ?
Дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости – это официальный документ, который заключается между покупателем и продавцом в случае изменения, отмены или корректировок условий сделки. Договор обладает юридической силой и является приложением к основному контракту. Также дополнительный контракт может быть использован для аннулирования сделки.
Документ оформляется в следующих случаях:
- собственник передумал продавать недвижимость;
- покупатель отказался от покупки по каким-либо уважительным причинам;
- нехватка денежных средств для внесения полной оплаты;
- стали известны факты о наличии наследников или третьих лиц, которые претендуют на недвижимость;
- наличие обременения, задолженности или ареста;
- стороны нарушили условия сделки;
- инфляция национальной валюты, в связи с чем, изменились цены на недвижимость в конкретном населенном пункте.
К оформлению доп. соглашения требуется подходить ответственно, так как любое нарушение условий сделки влечет за собой административную ответственность. Документ не требует обязательного нотариального заверения. Однако для того чтобы обезопасить стороны от возможных рисков, рекомендуется проконсультироваться с опытным юристом. До подписания, покупателю не будет лишним зайти в паспортный стол, побывать в ЖКХ и управляющей компании, в ССП и непосредственно в жилье. Следует выяснить, какие причины подвигли вторую сторону на заключение дополнительного соглашения. Эти действия помогут минимизировать риски.
Отличия допсоглашения от договора
Дополнительное соглашение, в отличие от ДКП, является лишь приложением к нему, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный документ. Само по себе оно не имеет юридической силы. Есть и иные отличия:
- договор нередко заключается на более длительный срок, чем допсоглашение к нему;
- срок действия соглашения не может превышать срок действия ДКП;
- в допсоглашении не описывают подробно технические детали и условия сделки;
- вначале подписывается договор и уже затем допсоглашение к нему;
- сторонами договора выступают любые юридические лица, ИП или граждане, а соглашение удостоверяют только те, кто подписывал и ДКП.
Куда обращаться для регистрации
Регистрацией договоров по следках с недвижимостью занимается Росреестр. Дополнительное соглашение можно представить непосредственно в Росреестр, либо подать документы через МФЦ. Если сделка проходил нотариальное удостоверение, документы на регистрацию может направить нотариус.
Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь
От имени организации заявление, допсоглашение и другие документы может подать руководитель. Он действует без доверенности, поэтому нужно приложить документ, подтверждающий полномочия. Также в Росреестр или МФЦ может обратиться представитель с нотариальной доверенностью.
Регистрация дополнительного соглашения. Вопросы эксперту.
Когда необходимо составлять?
Допсоглашение составляется в случаях, когда нужно изменить условия договора, расторгнуть его или внести в него информацию, которая важна для выполнения конкретных обязательств сторон.
Допсоглашение к ДКП подписывается в самых разных ситуациях:
- Изменилось название улицы, где расположено жилье. Соглашение составляется для того, чтобы затем внести эти изменения в ЕГРН;
- Подробный осмотр квартиры показал, что у нее есть серьезные недостатки, из-за которых покупатель потребовал соразмерного уменьшения стоимости;
- У продавца подорвано доверие к покупателю, из-за чего он пожелал включить в ДКП отдельный пункт об ответственности в случае несвоевременной оплаты по сделке;
- Изменились условия оплаты. Если стороны изначально договорились о предоплате, но затем решили внести в ДКП положение о рассрочке;
- Продавец не может в срок покинуть квартиру. Покупатель не против, но желает отразить это в тексте договора, внеся в него новые сроки выселения продавца;
- Необходимо изменить платежные банковские реквизиты, указанные в договоре, потому что в них вкралась ошибка.
Причины для подписания нового соглашения определяют исключительно участники сделки. Исчерпывающего перечня оснований для этого нет.