Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Цессия: что нужно знать о договоре переуступки прав». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.
Как говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты, сейчас случаи недобросовестности продавцов при переуступке встречаются все реже, но перед сделкой все-таки необходима проверка по ряду факторов. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, минимальный чек-лист для покупателя жилья по договору цессии включает в себя следующие пункты:
- во-первых, покупателю необходимо проверить, внес ли дольщик все платежи по ДДУ. Для этого нужно запросить у застройщика справку об исполнении финансовых обязательств и квитанции на общую сумму ДДУ у продавца;
- во-вторых, ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН, это можно проверить по штампу на оригинале договора или заказать выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома;
- в-третьих, необходимо удостовериться в отсутствии залога прав по ДДУ. Об этом свидетельствует штамп на оригинале ДДУ, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Отсутствие залога также можно проверить в выписке ЕГРН;
- в-четвертых, следует проверить самого продавца. Нужно узнать, не является ли продавец банкротом, фигурантом судебных дел, не имеет ли долгов у судебных приставов и действителен ли его паспорт. Эту информацию можно получить на сайтах городского суда, Федеральной службы судебных приставов, Единого федерального реестра сведений о банкротстве, Главного управления по вопросам миграции МВД России.
Как оформить договор продажи квартиры по переуступке: пошаговая инструкция
Начинают процесс переуступки прав на квартиру с изучения текста исходного договора долевого участия. Нужно проверить, прописана ли там возможность переуступки и надо ли получать согласие со стороны застройщика. Если возможность есть, стороны заключают между собой договор — в нём указываются параметры недвижимости и цена сделки, а также приводится ссылка на ДДУ.
«Если квартира или апартаменты приобретались в ипотеку, то возможны два варианта: продавец должен подтвердить выполнение своих финансовых обязательств или в договор включаются положения о переходе долга. Затем подписываются все документы, производятся расчёты, и договор направляется на регистрацию в Росреестр», — рассказывает управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка.
Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Плюсы:
- вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
- цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
- возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.
Минусы:
- переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
- есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
- существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.
❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.
Уступка прав требования по договору обладает рядом особенностей, которые необходимо учитывать, а именно:
- Цессия относится к области имущественного права, т.е. является обособленной ценностью, отделимой от персоналий владельца. Поэтому требования, связанные с личностью кредитора и должника, не могут быть переданы третьему лицу. Это исключает, например, передачу другому кредитору права на алименты, которые были присуждены в пользу конкретного человека.
- Уступка прав требования по договору должна производиться на возмездной основе, в противном случае подобное соглашение может быть рассмотрено судом как договор дарения, заключение которого между коммерческими организациями не допускается. Как следствие этого, сделка будет признана ничтожной и новый кредитор потеряет права на подачу иска.
- Ответственность за действительность передаваемого права требования лежит на старом кредиторе, и в случае признания такого права недействительным он обязан возместить все убытки нового. На практике часто встречаются случаи, когда старый кредитор заблуждается относительно своих правомерности своих требований к должнику либо – в случае его недобросовестности – заключает договора цессии сразу с несколькими новыми кредиторами. Только тщательный анализ сделки до её совершения позволит новому кредитору застраховать себя от убытков.
Стороны договора цессии
В договоре уступки цессии участвуют две стороны:
-
Цедент – лицо, уступающее требование к должнику, или первоначальный кредитор.
-
Цессионарий – лицо, принимающее требование.
Стороны в трехстороннем договоре уступки требования
Если при заключении договора участвует и должник, то он признается третьей стороной договора. Название третьей стороны – должник.
Преимуществами трехстороннего договора цессии является:
-
отсутствие обязанности уведомлять должника об уступке требования;
-
отсутствие необходимости получать согласие должника на уступку требования.
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Разобрав в статье, что такое договор переуступки права на квартиру, непогашенную задолженность или получение дивидендов, необходимо отметить, что такого рода соглашения обычно носят возмездный характер, хотя могут быть и безвозмездными.
Именно поэтому часто используется такой термин как продажа по цессии. Что это такое, объяснялось выше – простым языком одно лицо покупает у другого лица определенные права. От смены кредитора объем таких прав не меняется.
Возможные риски, связанные с договором цессии
При подписании любого гражданско-правового договор существуют риски того, что он и сделка по нему будут признаны недействительными. В частности:
• риски, связанные с первичным договором, на основании которого основывается цессия. Прежде чем составлять макет вторичного договора, необходимо внимательно изучить первичное соглашение. Если оно будет признано судом недействительным, то и цессия автоматически потеряет свою юридическую силу. Поэтому особое внимание необходимо обратить на сумму долга, на порядок его погашения и прочие существенные условия;
• цедент должен иметь законное право на заключение документа по цессии. Нельзя включать в договор личностные обязательства. Право на передачу долга должно быть прописано в первичном договоре;
• неправильное оформление. Например, отсутствуют необходимые документы для внесения точных данных в «тело» договора. Кроме того, необходимо обязательно соблюсти именно письменную форму, устного договора цессии законодательством не предусмотрено;
• банкротство должника.
Форма и существенные условия договора цессии
При заключении договора цессии действует правило — форма соглашения об уступке права требования следует форме основного договора.
Если основной договор совершен в простой письменной форме, то и для договора цессии достаточно простой письменной формы. Нотариальная форма для договора цессии необходима при нотариальной форме основной сделки (п. 1 ст. 389 ГК РФ).
Совершение ряда сделок требует государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка права требования по такой сделке должна быть зарегистрирована в том же самом порядке. Например, соглашение об уступке права требования по зарегистрированному договору аренды тоже подлежит государственной регистрации.
Пункт 2 Постановления Пленума ВС РФ № 54 дает несколько уточнений к этому правилу.
Только с момента государственной регистрации договора цессии он считается заключенным для третьих лиц. В отсутствие регистрации соглашение об уступке не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.
Например, приобретатель имущества, которое является предметом договора аренды, вправе требовать исполнения арендатором обязанности по внесению арендных платежей. Совершенная ранее, но незарегистрированная уступка для приобретателя не влечет юридических последствий.
Но в этой ситуации необходимо было защитить добросовестного должника. Поэтому в п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 54 отмечается, что если договор цессии не был зарегистрирован или нарушена форма соглашения, а должник после получения уведомления об уступке исполнил свое обязательство цессионарию, то для него никаких неблагоприятных последствий не возникает.
Иными словами должник считается исполнившим обязательство надлежащему лицу (ст. 312 ГК РФ).
Что такое договор цессии?
Заключение такого соглашения позволяет кредитору, который не хочет или не может заниматься взыскание средств, передать свои полномочия другому лицу. С момента официальной регистрации сделки должник должен переводить платежи на реквизиты нового кредитора, о чем его следует уведомить письменно.
Самый распространенный вариант договора цессии — продажа кредита коллекторскому агентству.
На практике нередко встречается переуступка прав все новым и новым взыскателям. Такая ситуация частично обусловлена Федеральным законом от 03.07.2016 № 230-ФЗ.
Кроме передачи долга по кредиту граждан, существуют иные формы уступки:
- страховая цессия — права собственности переходят от страхователя к страховщику, что подразумевает выплаты обязательств в срок платежа;
- договор подряда также может стать темой для подписания этого документа, что требует согласия всех участников сделки (подрядчика, заказчика);
- уступка кредитных долгов в сфере поставки.
Таким образом, сущность договора цессии заключается в следующем: если одна сторона сделки (должник) не может или отказывается исполнять требования партнера (кредитора), последний передает право на взыскание долга третьему лицу. Соглашение заключается по обоюдному согласию и не имеет привязки к сумме долга. В качестве примера можно привести ситуацию, когда банк перепродает долг неплательщика коллекторскому бюро.
Цессия и договор цессии — что это такое простыми словами?
Слово «цессия», как правило, незнакомо людям, далеким от юриспруденции. Однако, когда обнаруживается происхождение термина — он пришел из латиницы и означает «передача», «уступка». Большинство людей вспоминают о таком понятии из гражданского законодательства как уступка права требования.
Сделка, объектом которой обозначена передача подобного права, актуальна для многих правообладателей как возможность оперировать нематериальными ценностями и выходить из трудных, неудобных ситуаций либо быстро реализовать свои права.
Договор цессии — это передача, или уступка, или перепоручение права требования третьей стороне.
Что такое право требование при этом? Такие права возникают в результате заключения другого, предшествующего соглашения между первыми двумя сторонами, по которому одна из сторон становится дебитором, должником, а другая — кредитором.
Кредитор уполномочен осуществить цессию, уступить свой статус кредитора иной, третьей стороне. Как правило, третья сторона за получение этого права уплачивает первичному кредитору размер долга либо меньшего размера, либо наоборот. Но практикуется и безвозмездная передача.
Должник не участвует в процессе уступки и не наделен правом влиять на нее. Но при формировании договора уступки необходимо его осведомить о смене кредитора и указать факт уведомления в тексте контракта.
Поводом для такой манипуляции с долговым обязательством обычно является невозможность или затруднительность первичным кредитором истребовать долг:
- отсутствие механизмов правомерного воздействия на должника;
- нахождение в отдаленной от дебитора местности;
- нехватка времени заниматься вопросом;
- нежелание быть и дальше кредитором.
Закон не регламентирует причины обращения к цессии, так что мотивы лица не имеют ограничений.
Виды сделок, подлежащие переуступке
Более подробно о переуступке прав требований рассказал Верховный Суд (ВС) РФ в своем постановлении Пленума № 54 от 21 декабря 2017 года. Высшая инстанция указала, что допускается передача следующих требований новому лицу:
- для возврата необоснованно сбереженного или приобретенного имущества;
- для возврата активов, которое третье лицо приобрело по недействительной сделке;
- для получения компенсации за причиненный ущерб, включая убытки, которые могут возникнуть в будущем;
- цессия прав на неустойку и на требования по штрафам, пени, которые могут возникнуть в будущем;
- передача спорных прав новому участнику правоотношений;
- суррогация — когда страховая компания передает другому лицу (физическому или юридическому) права требования к страхователю, при этом отсутствие у новых взыскателей лицензии на ведение страховой деятельности не делает суррогацию недействительной.
Уступка прав требования возможна практически по всем договорам (займа, купли-продажи, подряда, оказания услуг). Цессионная сделка обычно оформляется в письменном виде.
Уступка требования касается цедента, цессионария и должника. И для каждой из сторон есть свои опасности.
Риски для должника. Цессионарий может оказаться поддельным. Мошенник заявляет, что он новый кредитор, и требует деньги. Если должник заплатит аферисту, это не освободит его от обязательства перед настоящим кредитором. Поэтому лучше уточнить у цедента, действительно ли он уступил права требования, и если да, то кому.
Еще бывает, что недобросовестный кредитор передает одно и то же право требования несколько раз. Должник платит одному кредитору, потом приходит другой и тоже просит заплатить. Такие цессионарии могут даже не догадываться о существовании друг друга.
Тогда действовать нужно так: изучить доказательства уступки — уведомления от цедента или договоры цессии — и платить тому, кто получил право требования раньше других. Если доказательства не предоставляли, а все просто на словах, то отдавайте долг первоначальному кредитору. Это будет считаться надлежащим исполнением обязательств.
Риски для цедента. Тут важна цена сделки. Это нормально, когда долги продаются с дисконтом. Например, древние требования по кредитам мы покупаем у банков за 2—6% от суммы долга.
Теоретически стороны могут прописать в договор любую стоимость, о которой договорятся. Но если договорная цена будет сильно отличаться от рыночной, будут проблемы.
Продадите требование слишком дорого, и суд может признать цессию притворной сделкой, которая маскирует что-то другое, например дарение. Продешевите, и у налоговой могут возникнуть вопросы: вдруг таким образом компания уклоняется от налогов.
Другой риск, что цессионарий не заплатит и сам превратится в должника. Момент перехода требования можно указать в договоре цессии. Если там ничего про это нет, требование переходит в момент заключения договора. Потому бывают ситуации, когда требование уже ушло, а деньги за него еще не поступили.
Если цессионарий не отдаст деньги, придется идти в суд. Проблем можно избежать, если в договоре прописать: требование переходит после того, как цессионарий полностью рассчитается с цедентом.
Вот реальный случай: у организации было требование в размере 270 млн рублей. Взыскать эти деньги не получалось, потому что у должника не было активов. Тогда организация уступила требование другой компании за 265 млн рублей. Казалось, это выгодная сделка: продать безнадежный долг почти без дисконта.
Но новый кредитор требование забрал, а 265 млн не заплатил. Цедент подал на него в суд. Новый кредитор заказал оценку рыночной стоимости требования и принес результаты в суд. Оказалось, что реально этот долг стоит 4,6 млн рублей.
Такую переплату ответчик объяснил тем, что это вообще не цессия. Он просто собирался передать истцу определенное имущество, но бесплатно это сделать нельзя, дарение между коммерческими организациями запрещено.
Тогда, по словам ответчика, они придумали хитрую схему: истец продает ответчику по завышенной цене требование, но ответчик не оплачивает это требование. Тогда истец забирает у ответчика имущество в качестве отступного.
В итоге суд признал цессию притворной сделкой и отказал истцу во взыскании 265 млн рублей.
Риски для цессионария. Главная опасность — что приобретенный долг не удастся взыскать. Качество уступаемых требований обычно так себе. Кредитор сначала пытается взыскать долг самостоятельно, а потом понимает, что это безнадежно. Тогда он ищет кого-нибудь, чтобы спихнуть требование и получить хоть что-то.
При этом цедент не отвечает за исполнение требования: если должник не заплатит новому кредитору — это проблемы нового кредитора.
Цессионарий имеет шанс заработать, когда долг продается с большим дисконтом или цедент ошибся в оценке вероятности взыскания.
Например, некоторые кредиторы не умеют работать с судебными приставами. Они относят исполнительный лист приставам и думают, что теперь деньги волшебным образом появятся у них на счету. Проходит время, но денег нет. Пристав присылает постановление об окончании исполнительного производства: не удалось найти должника и его имущество.
На самом деле пристав и не пытался, но взыскатель об этом не знает, потому что пустил дело на самотек. В итоге этот долг продают как безнадежный с большой скидкой, хотя по факту он вполне перспективный.
Оспаривание и признание недействительным
Оспаривать уступку нужно через суд. Вот основания, по которым суд может признать договор цессии недействительным или незаключенным.
Требование нельзя уступать по закону. Например, женщина передала подруге право на алименты от бывшего мужа. Или управляющая компания уступила требования по коммунальной задолженности коллекторам.
Сделка совершена перед банкротством, а ее цель — спасти активы от взыскателей или удовлетворить требования одного кредитора в ущерб других.
Не соблюдена форма сделки. Например, договор цессии должен пройти госрегистрацию, но не прошел. Или его нужно было удостоверить у нотариуса, но почему-то стороны это не сделали.
Не согласовано существенное условие договора — его предмет. То есть из текста договора невозможно понять, какое конкретно требование передается цессионарию.
У сторон не было права заключать договор. Например, от имени организации выступал не генеральный директор, а офис-менеджер. А потом выясняется, что по доверенности такого права у него нет.
Запрет на цессию. В договоре, из которого появилось требование, установлен запрет на цессию. Либо там указано, что для уступки требуется согласие должника, а оно не получено. При этом требование должно быть неденежным. Придется доказывать, что цессионарий действовал недобросовестно — заранее знал про запрет и все равно принял требование.
Гораздо сложнее оспорить уступку денежного требования вопреки запрету. Для этого нужно доказать, что цедент и цессионарий заключили договор цессии с целью причинить вред должнику.
Требование подарено. Цедент и цессионарий — коммерческие организации, а требование передано бесплатно.
Цессия — притворная сделка, которая прикрывает что-то другое. Например, уступку безнадежного долга по завышенной цене суд может расценить как дарение денег под видом цессии.
Сделка заключена под обманом, угрозами, насилием. Или когда одна сторона попала в тяжелые жизненные обстоятельства, а другая сторона этим воспользовалась и заставила подписать договор. Все это придется доказывать, одних слов будет недостаточно.
Юридический смысл договора
Договор цессии – что это простыми словами?
Если не использовать сложную юридическую терминологию, что можно сказать, что это замена кредитора. В результате цессии меняется юридическое или физическое лицо, которое может требовать исполнения конкретного обязательства (уплаты средств, передачи имущества и т.д.) с должника. Не обязательно основой обязательства должен быть договор (основанием может послужить, например, и причинение вреда имуществу или выданный исполнительный лист), на чаще всего на практике происходит именно так.
Участники правоотношений в цессии:
- старый кредитор, который изначально имел право требовать с должника уплаты средств, передачи имущества и т.д.;
- новый кредитор, которому продается долг;
- должник, который в результате цессии становится обязанным второму, новому кредитору вместо старого.