Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переход права собственности по договору купли-продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.
Правовой статус имущества в «переходный» период
Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:
- С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
- С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.
Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.
Сущность акта при совершении сделок купли-продажи
Сделка такого типа связана с формированием двух документов. Первый — договор купли-продажи, который должны подписать обе стороны, после чего передача права на недвижимую вещь получает государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Второй — документ о фактической передаче, который законодатель назвал передаточным актом. Он подписывается автономно от момента регистрации сделки. В нём покупатель может отразить реальное состояние недвижимости и указать отдельные факты.
К примеру, договор составлен таким образом, что покупатель получает в собственность квартиру, которая не нуждается в ремонте и пригодна к использованию. Но в день её приёма он обнаружил, что куда-то исчезли умывальники и другая сантехника. Покупатель отражает это в акте, после чего подписывает его. При этом он считает, что отменять сделку из-за незначительного расхождения с условиями договора неразумно.
Переход прав на недвижимость
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ и п. 1 ст. 551 ГК РФ, право собственности возникает в момент государственной регистрации. Акт приёмки говорит лишь о том, что передача состоялась на практике. Это может произойти и до регистрации, и после неё.
Довольно большую важность здесь получает ст. 17 Закона о регистрации, которая указывает на то, что основанием для перехода права являются договоры и другие сделки, к примеру, завещание, представляющее собой одностороннюю сделку. Без этого зарегистрировать переход права на недвижимую вещь невозможно.
Из двух документов, — договора и передаточного акта, приоритетным является договор.
Более того, в нём стороны могут указать, что договор следует считать исполненным и без составления передаточного акта или иного документа о передаче. Такая возможность вытекает из самого принципа свободы договорных отношений и ст. 224 ГК РФ.
Другой комментарий к Ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Комментируемая статья определяет момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, т.е. эта норма охватывает случаи производного приобретения права собственности.
Возникновение права собственности предполагает, как об этом уже говорилось (комментарий к ст. 218), наличие определенного юридического состава. В хозяйственной жизни разные факты, образующие юридический (фактический) состав, могут возникать в разной последовательности. В связи с этим встает вопрос, с каким именно фактом увязывается возникновение права собственности.
2. Каждая из этих систем производного возникновения права собственности имеет свои преимущества. Например, система консенсуса точно отвечает действительным отношениям прежнего собственника (отчуждателя) и приобретателя. Когда они достигли соглашения, тогда и перешло право. Недостаток этой системы состоит в том, что третьи лица не могут точно определить, кто именно является собственником, пока состоявшийся переход каким-либо образом не станет публичным. Вследствие этого создается неопределенность в гражданском обороте — его участники не могут достоверно судить, кто является в данный момент собственником товара и от кого зависит юридическая судьба конкретной вещи. Невозможно определиться и с реальной кредитоспособностью того или иного лица.
Эти недостатки устраняются системой традиции, которая увязывает фактическую передачу вещи с переходом права собственности. В рамках этой системы действует презумпция: владелец считается собственником фактически принадлежащего ему имущества. Однако система традиции не всегда удобна, если отношения сторон сопряжены с дополнительными условиями, связанными со взаимными обязательствами по поводу отчуждения вещи.
Наконец, система регистрации устраняет всякую неясность в вопросе юридической принадлежности вещи, одновременно позволяя установить любые дополнительные права и обязательства сторон по поводу имущества.
Публичность регистрации позволяет третьим лицам получить достаточную информацию о кредитоспособности того или иного лица, что положительно сказывается на обеспеченности оборота.
Однако эта система довольно дорога и не способствует оперативности. Поэтому она применима лишь для недвижимости и некоторых иных крупных объектов.
Выбор той или иной системы перехода права собственности определяется рядом факторов: историческими, экономическими, политическими и т.д.
3. Действующий ГК придерживается системы традиции, т.е. перехода права собственности в момент передачи вещи. Для объектов недвижимости избрана система регистрации. Такой выбор является достаточно традиционным для отечественного гражданского права.
Как уже указывалось, любая система сопряжена с определенными неудобствами. Поэтому из принятого правила традиции допускаются исключения — как соглашением сторон, так и законом.
В то же время система регистрации не допускает частных исключений, так как в этом случае разрушается сам принцип регистрации. Из правила о том, что право собственности на недвижимость переходит в момент регистрации, исключения могут быть сделаны только законом.
4. Система традиций порождает проблему соотношения договора об отчуждении вещи и ее передачи. Если в момент заключения договора не происходит по общему правилу перехода права собственности, то возникает вопрос о зависимости передачи вещи от договора. На основе системы традиции можно сконструировать юридический механизм, в котором передача отрывается от договора об отчуждении вещи и переносит право собственности даже независимо от действительности самого договора. Такой механизм называется механизмом абстрактной традиции и имеет место, например, в германском праве, широко применяющем конструкцию так называемого вещного договора, т.е. договора исключительно о передаче собственности, заключаемого в момент фактической передачи вещи. Механизм абстрактной традиции создает несомненные удобства в обороте, поскольку не ставит действительность передачи собственности в зависимость от каких-либо пороков договора об отчуждении имущества.
Законодатель придерживается иного подхода, который можно назвать системой каузальной традиции. Поскольку в ст. 218 ГК договор об отчуждении вещи охарактеризован как основание приобретения права собственности (кауза), именно договор определяет действительность перехода этого права. И хотя переход права собственности происходит в момент практической передачи вещи, эффект этой передачи, т.е. перенос ею права собственности, предопределяется договором. Действительность передачи, стало быть, ставится в зависимость от действительности договора. Эта зависимость и есть проявление каузальности традиции.
5. Частным следствием каузальности традиции является то, что отчуждатель должен быть собственником не только в момент передачи вещи (переноса права собственности), что вполне очевидно, но и в момент заключения договора, если только самим договором не было прямо обусловлено, что предметом соглашения об отчуждении является вещь, которая будет изготовлена или приобретена в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Иными словами, договор о продаже или ином отчуждении находящейся в наличии вещи, не принадлежащей продавцу (отчуждателю) на праве собственности или ином праве, позволяющем распорядиться ею, является недействительным, при том что обе стороны или хотя бы один приобретатель добросовестно считали, что продавец (отчуждатель) имеет правомочие на отчуждение вещи. Это приводит к ситуациям так называемых цепочек недействительных сделок: если вещь отчуждена лицом, не имеющим права на отчуждение или с иными пороками, влекущими недействительность отчуждения, то все последующие приобретатели не приобретают право собственности.
Нужно особо подчеркнуть, что если отчуждатель не является собственником передаваемой вещи в момент ее передачи или в иной момент, который договором или законом указан как момент перехода права собственности, то приобретатель в любом случае не может стать собственником вещи независимо от действительности договора об отчуждении этой вещи.
Традиция должна быть совершена собственником (отчуждателем) или иным лицом по воле собственника (отчуждателя). Если приобретатель вещи добудет владение собственными действиями, помимо воли отчуждателя, такое приобретение традицией не является и создать приобретателю право собственности не сможет. Приобретатель окажется незаконным владельцем вещи. А право собственности останется за прежним собственником.
6. Стороны договора об отчуждении вещи вправе отступить от правила традиции, поскольку предметом договора не является недвижимость или иное имущество, подлежащее регистрации, и указать иной момент в качестве момента перехода права собственности. В частности, продавец может сохранить за собой право собственности на продаваемое имущество до полной его оплаты покупателем. В этом случае передача товара во владение покупателя не создает у него права собственности. Возможна и противоположная ситуация: стороны могут договориться, что имущество остается во владении продавца, но его собственником является покупатель. Это может иметь место, например, в том случае, когда продавец не имеет возможности хранения купленного товара и не намерен пользоваться им, а приобретает имущество исключительно с целью дальнейшей продажи. В этом случае он может впоследствии дать указание продавцу передать (отгрузить) товар третьему лицу (подробнее см. комментарий к ст. ст. 312, 313).
Прекращение права собственности
Охарактеризованные выше производные способы возникновения права собственности (§ 2 настоящей главы) одновременно влекут за собой прекращение права предшествующего собственника. Однако многообразие имущества и форм его использования в коммерческом обороте порождает дополнительные ситуации, влекущие прекращение права собственности. Они названы и регламентируются в нормах гл. 15 ГК (ст. 235-243).
Все многочисленные случаи прекращения права собственности подразделяются в гл. 15 ГК на две группы: во-первых, прекращение права собственности по воле самого собственника и близкие к этому иные случаи (п. 1 ст. 235) и, во-вторых, принудительное изъятие имущества у собственника, которое допускается только при наличии прямого указания в законе (п. 2 ст. 235).
1. Прекращение права собственности по воле собственника. К этой группе оснований прекращения права собственности относятся отчуждение собственником его имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества.
Отчуждение собственником своего имущества происходит в силу заключенного им договора и одновременно влечет возникновение права собственности у приобретателя.
Отказ собственника от права собственности возможен в различных формах, которые в ГК называются с определением их правовых последствий. Это в первую очередь бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК); они должны приниматься на учет органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимость, и в дальнейшем могут быть признаны судом объектом права муниципальной собственности или возвращены первоначальному собственнику.
Кроме того, это вещи, брошенные или иным образом оставленные собственником с целью отказаться от права собственности на них (ст. 226 ГК). При незначительности их стоимости (до 5 МРОТ) они переходят в собственность владельца земельного участка, на котором обнаружены, а при большей стоимости их правовую судьбу определяет суд.
Наконец, в гл. 15 ГК о прекращении права собственности назван еще один случай отказа от собственности: прямое объявление собственником об этом или совершение им действий, определенно свидетельствующих о таком намерении (ст. 236 ГК). Эта норма во многом совпадает с приведенными выше нормами о бесхозяйных и брошенных вещах.
Гибель или уничтожение имущества возможны как в силу естественных причин (износ, использование), так и в результате воздействия внешних факторов (разного рода стихийные явления). В этих случаях прекращение права собственности не ставит правовых вопросов, требующих урегулирования, и ГК такие ситуации только называет (п. 1 ст. 235). Однако если речь идет о прекращении существования регистрируемого недвижимого имущества, об этом должна быть сделана запись в соответствующем государственном реестре.
2. Принудительное изъятие собственности. Говоря о принудительном прекращении права собственности, следует прежде всего иметь в виду ясные и четкие положения ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, согласно которым никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, а принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В ст. 235 ГК названы следующие основания принудительного прекращения права собственности:
а) обращение взыскания на собственность должника по его обязательствам, которое производится при наличии решения суда (ст. 237) и осуществляется по правилам исполнительного производства;
б) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка (ст. 239), которое производится за плату, определяемую при возникновении спора судом;
в) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей и домашних животных (ст. 240, 241) с возмещением их стоимости;
г) реквизиция (ст. 242) и конфискация (ст. 243) имущества.
3. Реквизиция используется государством при наступлении обстоятельств чрезвычайного характера (стихийных бедствий, эпидемий, эпизоотий и т.д.) и представляет собой изъятие имущества у собственника по решению государственного органа в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества (ст. 242 ГК).
Регулирование ГК по этому практически важному вопросу является чрезмерно кратким и требует расширения. В свое время в РСФСР действовал специальный закон о конфискации и реквизиции имущества 1927 г., формально до настоящего времени не отмененный, и принятие по этому вопросу специального закона было бы желательным.
4. Конфискация определяется в п. 1 ст. 243 ГК как предусматриваемое законом безвозмездное изъятие имущества у собственника по решению суда в виде санкции за совершенное преступление или иное правонарушение. Обычно конфискация — это последствие уголовного преступления. Согласно п. 2 ст. 243 ГК в случаях, предусмотренных законом, конфискация может быть произведена в административном порядке с правом обжалования такого решения в суде.
Принудительное прекращение права собственности по решению суда возможно и в ряде других случаев, например при ликвидации юридического лица в случае осуществления им деятельности с грубыми или систематическими нарушениями требований законодательства (п. 2 ст. 61 ГК).
Момент перехода права собственности: итоги
В современной ситуации вопрос, связанный с выбором условий договора поставки, определяющих момент перехода права собственности на товары от покупателя к продавцу, требует рассмотрения и управленческого анализа как минимум с трех точек зрения:
- влияния динамики прав продавца и покупателя на выступающие предметом договора товары с точки зрения возможности их использования в своей экономической деятельности с целью получения доходов и минимизации рисков, связанных с осуществлением сделок купли-продажи;
- возможности получения легальных налоговых экономий за счет отсрочки совершения налоговых платежей в бюджет с операций по реализации товаров;
- моделирования картины финансового положения компании в ее внешней бухгалтерской (финансовой) отчетности.
В какой момент возникает право собственности на движимое и недвижимое имущество, если это право признал суд
Если суд признал право собственности на движимое имущество, то оно возникнет по общим правилам, а не с момента вынесения судебного решения. Это связано с тем, что такое решение лишь подтверждает ранее возникшее право, а не порождает новое.
Например:
• вы купили оборудование и получили его по акту 13 февраля 2019 г. Судебное решение о признании вашего права собственности на эту вещь вступило в силу 26 января 2021 г. В такой ситуации вы стали собственником оборудования 13 февраля 2019 г., когда его получили;
• вы получили трактор по договору выкупного сублизинга, который предусматривал, что вы станете собственником после того, как внесете все лизинговые платежи, включая выкупную цену. Деньги вы перечисляли вовремя и 19 марта 2020 г. полностью расплатились с сублизингодателем. Решение суда о признании за вами права собственности вступило в силу 28 января 2021 г. В этой ситуации вы стали собственником 19 марта 2020 г.
Если речь идет о признании права собственности на недвижимость, то и здесь момент принятия решения судом не играет роли. Оно по общему правилу возникнет с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ).
Например, если суд признал право собственности юрлица на здание по давности владения, оно возникнет с момента государственной регистрации, то есть уже после вынесения судебного решения (п. 1 ст. 234 ГК РФ).
Необходимость госрегистрации права собственности на недвижимое имущество
С юридической точки зрения понятия «владелец» и «собственник» недвижимости не являются синонимами. Получивший объект по правовому основанию гражданин считается его владельцем, а документы называются правоустанавливающими. К ним относятся договоры и соглашения:
- приватизации жилого помещения, дающие право на получение от государства гражданину жилья единожды;
- купли-продажи или мены при приобретении жилья на вторичном рынке;
- дарения при получении подарка от дарителя;
- долевого участия в строительстве при планировании покупки жилья на первичном рынке;
- об ипотеке;
- о разделе материальных ценностей, находящихся в совместном распоряжении, чаще всего при расторжении брака между супругами;
- решение судебной инстанции о разделе имущественных активов.
Помимо договора купли — продажи при отчуждении недвижимости совершаются еще два акта — передача имущества и регистрация перехода права собственности.
Согласно ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента его передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в ред. от 21.04.2001) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), разделы которого содержат записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав (ст.12). Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним Закон понимает юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ст.2).
Если при осуществлении обычных сделок купли — продажи действует презумпция собственности владельца имущества, то при осуществлении купли — продажи недвижимости регистрационный порядок вводит прямую перепись собственников. В результате при переходе права собственности на недвижимое имущество система обычных сделок купли — продажи дополняется системой регистрации. В этом случае сделка купли — продажи сохраняет только собственное, обязательственное значение передачи имущества, а главенствующая роль отводится системе регистрации.
В период от момента фактической передачи имущества до момента государственной регистрации перехода права собственность выбывает из юридического оборота. Сам акт государственной регистрации регистрирует не договор купли — продажи (так как последний не передает собственность) и не само недвижимое имущество (так как последнее осуществляют органы технического контроля — БТИ). Предметом регистрации права являются действия сторон по передаче недвижимого имущества, направленные на переход собственности.
Что касается передачи недвижимого имущества, то в отличие от перехода права собственности, который увязывается с моментом государственной регистрации, передача пользования и владения имуществом при исполнении договора купли — продажи утрачивает правовое значение и сохраняется только как обязательственная. Покупатель вправе требовать передачи недвижимого имущества продавцом не как собственник, а как сторона в договоре, так как такая передача является исполнением договора (ст.556 ГК РФ). Она осуществляется путем составления акта приемки — передачи, подтверждающего фактическую передачу имущества.
Способы перехода прав
Условно все способы перехода права собственности на недвижимость условно разделяют на 2 категории: первоначальные и производные.
Среди наиболее распространенных первоначальных способов перехода
можно выделить:
-
Создание нового объекта
. Данный способ является наиболее распространенным в правовой практике и подразумевает возведение новых зданий. В соответствии с законодательной базой, право на такое имущество присваивается владельцу по факту прохождения регистрации. -
Приобретение прав на бесхозные объекты
. Бесхозным называют имущество, которое не имеет владельца, либо владелец которого неизвестен. Касательно данного вопроса лучше консультироваться с экспертом в юрисдикции, ведь процедура имеет множество нюансов и тонкостей.
К производным способам
перехода прав собственности можно отнести такие случаи:
-
На основании отчуждения
. Именно так чаще всего оформляются квартиры, дома и прочие объекты, переходящие по договору купли-продажи. Реализатор регистрирует отчуждение прав на собственность, а вторая сторона оформляет переход прав на отчужденную недвижимость. -
При наследовании
. Право переходит по завещанию (при наличии такового) либо законам о наследовании по факту вступления лица-наследователя в наследство. Все аспекты такого процесса регулируются отдельной законодательной базой.
Кроме того, существуют и более специфические способы перехода недвижимого имущества, но, как правило, они менее распространены в юридической практике и требуют отдельной консультации у нотариуса.
Независимо от способа перехода прав на недвижимость, рекомендуется тщательно проверять все юридические моменты, ведь недвижимое имущество часто является объектом мошеннических схем и махинаций.
Когда вступает в силу
Многих интересует такой вопрос, как вступление в собственность. А с какого именно момента можно считать квартиру своей собственной на законных основаниях? В разных ситуациях момент перехода имущества от одного собственника к другому или получения права владения и распоряжения недвижимостью впервые наступает после внесения записи в единый реестр недвижимости.
Но правила созданы для того, чтобы их нарушать, а значит, и в этом случае есть определенные исключения:
- в случае получения наследства – права на имущество начинают действовать с даты открытия наследства;
- в случае оформления брачного договора – права на имущество начинают действовать с даты заверения договора нотариусом;
- в случае членства в кооперативе потребителей – с момента полного погашения пайского взноса;
- в случае ипотеки – с момента оформления документов, но квартира до полного расчета является залоговым имуществом;
- в случае проведения процедуры реорганизации – с момента ее завершения.
Вообще по закону, срок оформления права собственности на недвижимость не может превышать одного месяца.
В заключение необходимо еще раз отметить, что все манипуляции, предусмотренные для получения прав на недвижимость, придуманы для сохранения своей собственности. Ведь квартиры стоят дорого, так же как и земля. Кроме того, на собственника налагается обязанность следить за сохранностью своего имущества и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Когда возникает право собственности?
Наличие недвижимости дает не только права по его использованию и распоряжению, но и обязанности. Владелец должен платить налоги и коммунальные платежи, содержать ее в порядке. Важным моментом является возникновение права, которое появляется после регистрации в Росреестре на основе правоустанавливающих документов. Данная обязанность возникает на основе ФЗ № 218 от 30.12.2015 «О государственной регистрации недвижимости».
Право собственности на недвижимость возникает в следующих случаях:
| Приобретение | Если осуществляется покупка недвижимости за счет заемным или собственных средств, оформляется договор купли-продажи. |
| Дарение | Также требует заключения договора, но имущество передается на безвозмездной основе. |
| Наследование | Если по завещанию или по закону передается имущество, его необходимо оформить путем получения свидетельства на наследство. |
Существуют и другие основания, на основе которых возникает право собственности. Это может быть получение дома или квартиры от государства, обмен недвижимости.
Кому платит арендатор?
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.
В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В соответствии с п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Из приведенных положений следует, что арендодатель, продавший недвижимое имущество, не имеет права требовать с покупателя (бывшего арендатора) арендную плату с момента заключения договора купли-продажи данного имущества до государственной регистрации соответствующего права, если стороны в договоре купли-продажи не установили иное.
Однако имеется и противоположная позиция по вопросу правомерности продолжения получения арендных платежей с покупателя (бывшего арендатора) с момента заключения договора купли-продажи до государственной регистрации перехода права.
Так, один из федеральных арбитражных судов округа указал следующее.
Довод заявителя относительно того, что с момента подписания договора купли-продажи недвижимого имущества у арендатора прекратилось обязательство по внесению арендных платежей, отклоняется судом округа как основанный на неверном толковании норм материального права.
В пункте 2 ст. 8 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ).
В соответствии с названными нормами права факт заключения договора купли-продажи недвижимости сам по себе (без государственной регистрации перехода права) не порождает у покупателя права собственности на это имущество, а потому до момента регистрации права собственности на спорное недвижимое имущество пользователь должен оплачивать плату в размере стоимости аренды соответствующего имущества.
Суд оценил заключенный контрагентами договор купли-продажи и счел, что названным договором не предусмотрена замена первоначального арендного обязательства иным обязательством, в связи с чем пришел к правильному выводу о том, что договор купли-продажи не может быть квалифицирован как соглашение о новации (Постановление ФАС ВВО от 23.05.2011 по делу N А17-4650/2010).
Мы не согласны с такой позицией, поскольку после заключения договора купли-продажи и до государственной регистрации покупателю передается право владения недвижимостью, за которую продавец уже получил стоимость (цену) имущества. Продавец не может повторно распорядиться правом владения проданной вещи, так как оно уже принадлежит покупателю.
Усмотрение сторон относительно момента перехода права собственности
Следующая проблема, которая привлекла внимание авторов, связана с диспозитивностью п. 1 ст. 223 ГК. Как известно, право собственности может возникнуть у покупателя и ранее передачи вещи. Таково общепризнанное буквальное толкование п. 1 ст. 223 ГК. Авторы приводят судебную практику разных округов, которая его полностью подтверждает . Странным кажется как раз то, что авторы отмечают: «Есть основания полагать, что в судебной практике господствует подход, согласно которому право собственности возникает с момента передачи. Так, в судебных актах встречается вывод о том, что покупатель, которому не было передано владение, не имеет права на виндикацию имущества у третьих лиц» . Однако в приводимых авторами примерах суды рассматривали классические ситуации, когда право собственности переходит либо в момент передачи вещи, либо в момент государственной регистрации. Неудивительно, что в такой ситуации суды следовали прямому указанию закона; неудивительно и то, что лицо, не ставшее собственником, не управомочено на виндикацию. Приведенные примеры не имеют никакого отношения к случаям, когда стороны определили момент перехода права собственности на движимую вещь отлично от общего правила, а значит, никак не опровергают традиционное толкование п. 1 ст. 223 ГК.
Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Указ. соч. С. 115.
Там же.
Подобный подход, однако, «вызывает сомнения» у авторов. «Обоснованным видится» им иное толкование п. 1 ст. 223 ГК, при котором собственность может перейти в силу соглашения сторон лишь после передачи, но никак не раньше ее.
Еще раз подчеркнем, что п. 1 ст. 223 ГК никак не ограничивает свободу договора в определении момента перехода права собственности. Поэтому отказ от буквального толкования требует тщательной аргументации. Проанализируем предложенные в статье доводы. Авторы выставляют в свою защиту один явный аргумент и «сомнения» в существующем подходе.