Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Распространенные риски продавца при продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У собственника есть выбор — реализовывать жилье на рынке недвижимости самостоятельно, либо доверится посредникам или юристам. Решение неоднозначное, т.к. и профессионалы могут ошибаться, а нести финансовые потери только вам.
Наиболее безопасный способ отчуждения недвижимости — сделка купли-продажи!
Какие риски существуют
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.
Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.
Неточные формулировки в договорах
Между продавцом квартиры и риелтором заключается договор. Не относитесь легкомысленно к этому этапу и обязательно читайте все пункты. Особое внимание обратите на то, как сформулирована суть работы исполнителя по вашей сделке. Если фигурирует размытая формулировка типа «помощь в продаже» или «поиск покупателя», это повод насторожиться, потому что риелтор может в итоге не довести сделку до завершения, но заявить, что вы все равно должны ему деньги за активную работу. Продавец заинтересован в конкретном результате, а не бурной деятельности без финальной сделки.
Как бороться? Внимательно читайте договор, включая пресловутые пункты мелким шрифтом. Если вы сомневаетесь в том, что сможете учесть все нюансы, пригласите юриста, который будет действовать в ваших интересах. Не подписывайте документы с размытыми формулировками, которые могут быть трактованы не в вашу пользу.
Хитро составленное объявление
В поиске покупателей риелторы могут использовать еще одну хитрость: составлять объявление таким образом, чтобы оно выглядело максимально привлекательным. О недостатках при этом просто умалчивается. Приемы могут быть разные: уменьшение расстояния до метро, сокрытие непривлекательных факторов (типа отсутствия ремонта), указание о возможном снижении цены (тогда как продавец не согласен) и так далее.
Конечно, реально продать квартиру таким образом очень сложно. Приехав на место и разобравшись, потенциальные покупатели будут отказываться от сделки. Зато у риелтора будет доказательство того, что он активно работает, предлагает варианты, производит показы. В результате время идет, продажи нет, а риелтор при грамотно составленном договоре может получать деньги.
Как бороться? По возможности присутствуйте на части показов и общайтесь с потенциальными покупателями. Ненавязчиво расспросите, какие условия были заявлены в объявлении, каковы их ожидания, как происходило общение с риелтором по телефону. Можете самостоятельно найти объявления о вашей квартире и своими глазами увидеть, как они составлены. Наконец, можно обговорить с риелтором основные факты, которые будут указываться в объявлении.
Кто еще обладает правом пользования жильем
Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:
- Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
- Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.
Почему собственник продает квартиру
Поинтересуйтесь у продавца, почему он выставил жилье на продажу. Его ответ даст вам пищу для размышлений. Например, квартира досталась в наследство, но жить в ней продавец не собирается. Значит, покупателю надо проверить, нет ли других наследников, которые заявят права на недвижимость. Если продавец хочет продать свою однушку и с небольшой доплатой приобрести трешку, следует быть готовым, что сделка затянется, так как найти подходящий вариант продавцу будет непросто.
Даже молчание или неубедительные ответы дают некоторую информацию – с квартирой что-то не чисто. И что конкретно, придется выяснять покупателю. Это могут быть дефекты здания, буйный сосед-алкоголик за стенкой или еще масса причин.
Не лишним будет выяснить, как часто жилье меняло собственников (это указывается в выписке ЕГРН). Если квартира постоянно переходит из рук в руки, это говорит о мошеннической схеме или скрытых недостатках.
✅ Риски при осмотре квартиры посторонними людьми
С вами может связаться заинтересованный Покупатель и договориться о первичном осмотре жилого помещения. Это – нормальная и распространенная практика на рынке недвижимости, т.к. ни один человек не заинтересован в приобретении «кота в мешке».
Однако есть особая категория посетителей, которой необходимо остерегаться. Речь идет про воров. Их задача – не оценить состояние квартиры, качество ремонта или вид из окна, а забрать с собой все, что «плохо лежит».
Вот почему перед приходом постороннего человека вам необходимо убрать из зоны видимости все документы и ценные вещи. Будет лучше, если на период продажи вы:
- спрячете все бумаги и дорогостоящие предметы в недоступное место (например, в сейф);
- перевезете все бумаги и дорогостоящие предметы в другую квартиру (например, родительскую).
✅ Риски в особых случаях: ипотека, маткапитал, дарение
Не все квартиры отчуждаются одинаково. Свои особенности имеют:
- продажа ипотечной квартиры;
- продажа квартиры Покупателю, который имеет право на получение материнского капитала;
- дарение квартиры.
В случае с ипотечной недвижимостью могут возникнуть следующие сложности:
- В кредитном договоре указывается, что жилье, которое все еще находится в залоге у банка, просто-напросто нельзя продать. Иначе это станет основанием для расторжения договора между клиентом и банком и для принудительного изъятия квартиры.
- После проведения сделки Продавец обнаруживает, что он передал Покупателю только квартиру без кредитных обязательств. А вот кредит так и остался «висеть» на Продавце.
- Банк отказывает в проведении сделки. Отчуждение ипотечного жилья, проведенное без согласия и разрешения банка, будет признано недействительным.
Продажа недвижимости: «основы техники безопасности»
Не нужно быть специалистом в области юриспруденции, чтобы знать главные правила, которые уберегут продавца от серьезных проблем:
- Никогда не передавайте оригиналы документов третьим лицам без юридических оснований.
- Внимательно читайте все документы, которые подписывайте.
- Не передавайте деньги третьим лицам, покупателям, без документов, которые фиксируют факт передачи денежной суммы.
Обратите внимание! Процесс продажи недвижимости начинается с поиска потенциальных покупателей, сотрудничества со специализированными агентствами. Следует быть внимательным, подписывая договор на риэлтерские услуги.
Обращайте внимание:
- На личность потенциального покупателя;
- На вопросы, которые он задает;
- На особенности его поведения.
Важно! Убедитесь, что его интересует именно покупка вашей квартиры, а не имущество в ней.
Как распознать покупателя:
- Человек, заинтересованный в покупке, попросит ознакомиться с техническим планом.
- Потенциальный покупатель обратит внимание на состояние стен, пола, потолка, коммуникаций.
- Покупатель будет задавать вопросы, относительно того, кто владелец квартиры, каким образом теперешний владелец получил недвижимость.
- Покупателя будет интересовать вид из окна, соседи, особенности обслуживания дома коммунальными службами, инфраструктура района.
Как понять, что перед вами вероятный мошенник:
- Будет обращать особое внимание на вещи в помещениях.
- Не задаст вопросов, относительно непосредственно недвижимости.
- Не поинтересуется важными моментами: документацией, состоянием коммуникаций.
Еще одним видом рисков, который похож на предыдущий, является полная неоплата товара. Минимизировать данный риск можно путем 100% предоплаты, однако на практике это не всегда возможно.
Пример:
ОАО «ЕВРАЗ Металл Инпром» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ОАО «ЖБИ» о взыскании 1 781 432 руб. основного долга, 134 544 руб. 63 коп. процентов за пользование коммерческим кредитом, 32 296 руб. 18 коп. неустойки, 38 329 руб. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины и 33 000 руб. расходов на оплату услуг специалиста.
Покупатель оплачивает поставляемые товары с соблюдением порядка и формы расчетов, предусмотренных договором поставки (п. 1 ст. 516 Гражданского кодекса Российской Федерации). Факт поставки товара подтвержден по товарным накладным, факт оплаты не подтвержден. На основании этих фактов суд удовлетворил исковые требования.
Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке
Давайте обобщим всю приведённую выше информацию, выделив положительные и отрицательные стороны ипотеки для продавца.
Плюсы:
- Сниженные риски. Риски мошенничества со стороны покупателя заметно снижаются, если квартира приобретается при помощи ипотечного кредита. Большую часть денег перечисляет банк.
- Контроль всех операций банком. Все финансовые операции контролирует банк, он также следит и за юридической частью вопроса (за составлением специального договора, за наличием всех необходимых документов).
Минусы:
- Увеличение срока продажи. Если вам нужно продать квартиру за короткий срок, то ипотечный кредит для вас не подойдёт, потому что на подготовку к заключению договора, на оценочные работы и на сбор документов требуется пару недель.
- Задержка выплаты. Банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора, ведь необходимо дождаться перерегистрации недвижимого имущества в Росреестре.
Главными особенностями сделки такого рода являются:
- Использование покупателем заёмных средств. Продавец при этом должен учитывать, что на момент предварительных переговоров и даже заключения соглашения о намерениях (предварительного договора) покупатель не имеет на руках тех денег, которыми впоследствии собирается рассчитаться.
- Решение о выделении средств покупателю банк принимает только после того, как происходит оценка квартиры. Если результаты оценки и проверки состояния жилья банк не удовлетворят – деньги выделены не будут, и, соответственно, сделка не состоится.
- Перевод банковских средств всегда осуществляется после того, как оформлена регистрация права собственности покупателя на квартиру. Это связано с тем, что банк может провести транзакцию лишь после того, как ему будет предоставлено обеспечение займа – то есть когда уже состоялась регистрация в ЕГРН обременения на квартиру.
А теперь рассмотрим, чем конкретно рискует продавец, заключая договор купли-продажи с использованием ипотечных средств.
Подготовка квартиры к продаже
Возьмем идеальный вариант: квартира в отличном техническом состоянии (стены, потолки, двери, окна, исправно работающая сантехника, газовая или электрическая плита, нормальное водоснабжение и отопление). В этом случае продавцу придется озаботиться «мелочами»: желательно освободить квартиру от мебели и проверить, чтобы мощность электрических лампочек позволяла производить осмотр при ярком освещении, так помещение будет казаться более просторным.
Вариант второй: квартира требует ремонта. Здесь следует учесть два момента. С одной стороны, ремонт придаст квартире более хороший внешний вид, а это — дополнительное преимущество при продаже. С другой стороны, его влияние на цену продажи может быть незначительным: многие покупатели все равно переделывают квартиру «под себя». Опытные специалисты, работающие на рынке недвижимости, советуют перед продажей просто подготовить квартиру к ремонту: освободить от мебели, удалить старые обои, плинтуса, затереть в стенах трещины, то есть облегчить будущему владельцу приведение квартиры в соответствие с его желаниями и возможностями.
Важно иметь в виду и то, что покупатель, выбирая квартиру, ориентируется не столько на ремонт, сколько на метраж, удобства и транспортную инфраструктуру. Поэтому он скорее купит «убитую» квартиру в двух шагах от метро, чем с евроремонтом, но в получасе езды от него. Так что решение о том, продавать квартиру «как есть» или заниматься ремонтом, продавцу лучше всего принимать с калькулятором в руках.
Еще одна важная задача – подготовка документов, свидетельствующих о «юридической чистоте» квартиры. Для этого необходимо оформить и нотариально заверить документы о ее текущем юридическом состоянии (отсутствие коммунальных задолженностей, единоличное право собственности продавца на жилье, отсутствие лиц, прописанных на данной жилплощади и другие преимущества, если они есть). Также стоит заранее выписать людей из квартиры, если есть такая возможность. Квартира, в которой никто не прописан, снижает риски покупателя и повышает ее стоимость.
Оформление договора купли-продажи
После того, как продавец соберет все необходимые для заключения договора купли-продажи документы и справки, стороны заключают договор. С формой договора можно ознакомиться в агентстве недвижимости, у нотариуса или в интернете.
Текст договора в большей степени важен для покупателя, для продавца более важна процедура получения денег, поэтому подробно на нем мы останавливаться не будем, принимая его стандартным.
Подписание договора происходит в простой письменной форме продавцом и покупателем, заверение у нотариуса не требуется, после чего совершается процедура оформления аренды банковской ячейки или иная процедура передачи денег. Необходимо обратить внимание на то, что квартира меняет собственника не в момент подписания договора купли-продажи, а в момент государственной регистрации этого договора, которая оформляется в течение месяца. Поэтому покупатель, как правило, «оттягивает» передачу денег до момента регистрации.
Какие бывают риски при продаже квартиры?
В предыдущем разделе были отмечены факторы и обстоятельства, каждый из которых может привести к различным последствиям и проблемам. По этой причине каждый из них необходимо рассмотреть в отдельности. При продаже квартиры риски продавца напрямую зависят от этапа продажи.
Так, непосредственно при заключении сделки могут иметь место следующие риски:
- юридическая неграмотность составленного документа, что вызывает его недействительность;
- невыгодные для продавца условия соглашения, когда он не заметил такие условия вследствие невнимательности;
- фиктивность самой сделки, когда покупатель на самом деле имеет другие цели, нежели добросовестное приобретение квартиры;
- участие в сделке третьих лиц, что может вызвать проблемы, связанные с их правомочиями по поводу заключаемой сделки.
Можно ли вообще продавать
Также собственнику нужно выяснить — возможна ли продажа его недвижимости в принципе. Либо существуют объективные препятствия. На продажу жилья могут быть наложены различные ограничения и запреты (обременения). Например, на квартиру судом наложен арест на время какого-либо разбирательства или спора. Жилье арестовано в обеспечение обязательств по долгам. Такую недвижимость продать не получится. Обременением может быть залог по кредиту, ипотека, рента и пр.
Если жилплощадь обременена ипотечным кредитом и находится в залоге у банка, продажа возможна только с разрешения банка. Однако, за годы действия закона об ипотеке, Российскими банками наработана огромная практика подобных сделок по продаже квартир из под залога. Поэтому продать жильё за которое ещё не выплачен ипотечный кредит, сегодня не является серьёзной проблемой.
Собственник может и не знать о существующих обременениях. Поэтому желательно всё проверить, заказав выписку из ЕГРН. Все обременения обязательно вносятся в реестр. Впрочем, заказать свежую выписку имеет право и покупатель.
Необходимый минимум документов
- Свидетельство о праве собственности (выдавалось до 15.07.2016г.) либо выписка из ЕГРН для недвижимости зарегистрированной после 15.07.2016 г.
- Документ — основание. В зависимости от способа приобретения недвижимости это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи в собственность (приватизация); договор дарения или ренты; свидетельство о праве на наследство. Если этот документ утерян, его нужно восстановить, обратившись в Росреестр либо в нотариальную контору в которой получали оригинал (например, в случае наследства).
- Общегражданский паспорт. Продвинутый покупатель может попросить водительское удостоверение, СНИЛС, загранпаспорт либо ещё какой документ. Много документов — сложнее подделать.
- Документ в котором будет указано, кто зарегистрирован в квартире (сохранят ли они право проживания в случае продажи), есть ли задолженности по коммунальным платежам и пр. В разных регионах РФ эти документы могут называться по разному. Это может быть несколько разных документов или единый документ. Возможно это будет справка о составе семьи, выписка из домовой книги, выписка из поквартирной карточки либо единый жилищный документ (ЕЖД). И выдавать их могут в разных регионах, различные уполномоченные организации: МФЦ, службы по учету потребителей жилищно-коммунальных услуг, паспортный стол, управляющая компания или председатель жилищного кооператива. Справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, за водоснабжение и водоотведение, за электроэнергию, отопление, газоснабжение, капремонт и пр. тоже получают в соответствующих организациях.
Для того чтобы народ узнал от том, что вы продаёте вашу замечательную квартиру, нужно подать рекламное объявление. Времена когда объявления о продаже недвижимости подавались в газеты давно прошли. Сейчас главными рекламными площадками являются сайты объявлений в интернете. Как правило бывает достаточно подать объявление на Авито, Домофонд, Яндекс-недвижимость, ЦИАН и пр.
Прежде всего рекламное объявление о продаже квартиры должно быть написано без орфографических ошибок.
Следует избегать большого количества восклицательных знаков, написания ЗАГЛАВНЫМИ БУКВАМИ.
Постарайтесь не использовать в описании объекта превосходных степей: наилучший, идеальный, абсолютно, исключительно и пр.
Избегайте неинформативных пространных описаний в духе женских романов.
Информация должна быть точной и правдивой. Если до метро 20 минут пешком, не следует сокращать расстояние до 10 минут. Евроремонт это не только свежие весёленькие обои с Эйфелевой башней.
При составлении рекламного объявления важно чтобы оно легко читалось и было максимально информативно. Оно должно содержать следующую информацию:
- Что за квартира? (2-комнатная квартира улучшенной планировки)
- В каком доме? (В кирпичном доме 2005 года постройки)
- На каком этаже? (На 5 этаже 10-этажного дома)
- Сколько комнат? (Две изолированные комнаты)
- Какая площадь? (Общая площадь 68 кв. метров, жилая — 38 кв. метров, кухня 10 кв.метров)
- Состояние помещения? (Новый ремонт. Пластиковые окна, заменены водопровод и радиаторы отопления, балкон застеклён, на полу паркет и т.д.)
- Что из мебели и техники остаётся покупателю после продажи? (Встроенная кухня, встроенный шкаф-купе и т.д.)