Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В 2022 году упрощаются градостроительные согласования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливается, что есть два документа по планированию территории. Первый – это проект планировки, а второй – это проект межевания. Разрабатываться они могут отдельно или одновременно – все зависит от конкретных целей.
Основание для разработки проекта планировки территории:
1
Решение о подготовке документации по планировке территории принимается органом местного самоуправления по собственной иницативе или на основании предложения застройщика о необходимости разработки проекта планировки территории.
2
Глава администрации муниципального образования, на основании письма заказчика в течение тридцати дней выпускаетсоответствующий распорядительный акт о разработке документации по планировке территории в составе.
3
Данное решение подлежит официальной публикации в газете и на официальном сайте поселения.
Комментарий к ст. 45 ГрК РФ
1. Комментируемая статья определяет процедуру подготовки и утверждения документации по планировке территории. Подготовка документации по планировке территории представляет собой разработку соответствующей документации. Утверждение документации по планировке территории осуществляется в целях придания соответствующей документации юридической силы.
В ч. 1 комментируемой статьи указаны органы публичной власти, которые принимают решения о подготовке документации по планировке территории. Такие решения по общему правилу принимаются уполномоченными органами исполнительной власти РФ и субъектов РФ, а также органами местного самоуправления.
Пример: заявитель обратился в суд с требованием о признании незаконными действий органа местного самоуправления по отказу от согласования документации по планировке территории и обязании согласовать такую документацию. Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из отсутствия у администрации городского поселения оснований для уклонения от согласования представленной документации.
В обоснование своей кассационной жалобы заинтересованное лицо указало на то, что применению по данному делу подлежали положения ч. 1 ст. 45 ГрК РФ, поскольку уполномоченный федеральный орган не направлял уведомления о подготовке документации в администрацию городского поселения. Оставляя кассационную жалобу без удовлетворения, суд в том числе отметил, что доводы кассационной жалобы об отсутствии сведений о направлении уполномоченным органом уведомления о подготовке документации не могут свидетельствовать о неправильном применении судами норм права (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 января 2015 г. по делу N А41-21785/14).
Из указанного в ч. 1 комментируемой статьи общего правила ч. 1.1 предусмотрены исключения для:
1) лиц, с которыми заключены договоры о развитии застроенной территории (см. ст. ст. 46.1, 46.2, 46.3 ГрК РФ), договоры о комплексном освоении территории (см. ст. ст. 46.4, 46.5, 46.6 ГрК РФ), в том числе в целях строительства жилья экономического класса, договоры о комплексном развитии территории (см. ст. ст. 46.7, 46.8 ГрК РФ) по инициативе органа местного самоуправления (см. ст. ст. 46.10, 46.11 ГрК РФ);
2) правообладателей земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, по инициативе которых осуществляется комплексное освоение территории (см. ст. 46.9 ГрК РФ);
3) правообладателей существующих линейных объектов, подлежащих реконструкции, в случае подготовки документации по планировке территории в целях их реконструкции (о понятиях линейных объектов, реконструкции линейных объектов см. п. п. 10.1, 14.1 ст. 1 ГрК РФ);
4) субъектов естественных монополий , организаций коммунального комплекса в случае подготовки документации по планировке территории для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (о понятиях объектов федерального, регионального, местного значения см. п. п. 18 — 20 ст. 1 ГрК РФ).
———————————
Определение субъектов естественных монополий дано в ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 17 августа 1995 г. N 147-ФЗ «О естественных монополиях».
Определение организации коммунального комплекса приведено в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».
Решения о подготовке документации по планировке территории принимаются указанными лицами. Кроме того, ч. 1.2 установлено, что указанные лица осуществляют подготовку документации по планировке территории за счет собственных средств. Такие расходы не подлежат возмещению за счет средств бюджетов бюджетной системы РФ (ее понятие дано в абз. 4 ст. 6 БК РФ).
2. Частью 2 комментируемой статьи предусмотрены случаи, в которых принятие решения о подготовке документации по планировке территории, подготовка и утверждение такой документации осуществляются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти (исключения составляют случаи, указанные в ч. ч. 1.1 и ч. 3.1 комментируемой статьи). Компетенция федеральных органов исполнительной власти распространяется на осуществление указанных действий в отношении документации по планировке территории, предусматривающей размещение:
1) объектов федерального значения;
2) иных объектов капитального строительства, размещение которых планируется на территориях двух и более субъектов РФ, в том числе на территории закрытого административно-территориального образования , границы которого не совпадают с границами субъектов РФ.
———————————
Определение закрытого административно-территориального образования дается в п. 1 ст. 1 Закона РФ от 14 июля 1992 г. N 3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании».
Для принятия решения о том, к компетенции какого органа относятся принятие решения о подготовке документации по планировке территории, подготовка и утверждение такой документации, ключевым, таким образом, является отнесение планируемого к размещению объекта к объектам федерального, регионального или местного значения (см. п. 21 комментария к ст. 1).
Пример: учреждение обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения администрации муниципального района об отказе в подготовке и выдаче градостроительного плана земельного участка, а также обязании администрации подготовить, утвердить и выдать такой план. Возражая против удовлетворения заявленных требований, администрация указала на то, что принятие решения, подготовка и утверждение документации по планировке территории (в том числе градостроительного плана земельного участка как отдельного документа) для обеспечения строительства объектов федерального значения, к которым относится заявленный линейный объект, относятся к компетенции федеральных органов исполнительной власти.
Сколько стоит разработка проектов?
Стоит отметить, что стоимость услуги разработки проекта планировки территории и проекта межевания территории различается в зависимости от того, через какие инстанции вы намерены их делать. Так при разработке проектов через администрацию населенного пункта, платить ничего не нужно будет. Все финансовые затраты ложатся на муниципалитет города. Однако, этот путь не всегда приводит к результату. Дело в том, что многим гражданам и частным лицам отказывают в разработке проектов на бесплатной основе. Ссылаются на то, что у администрации просто нет средств. Или же администрация говорит, что готова выполнить проекты. Но придется подождать, пока появятся средства на их исполнение.
Если заявитель обращается в частную компанию, то тогда оплату он производит самостоятельно. Точную стоимость определить невозможно, так как она зависит от ряда факторов, в том числе и масштаба работы, сложности ее выполнения и тому подобного. Также цена зависит и от целей подготовки пакета документов. Более детально ответить на вопросы может специалист «Экостратег».
ППТ: Что это такое в строительстве
Проект планировки территории важно правильно составить и подать на утверждение до начала строительных мероприятий по возведению любого капитального объекта. С его помощью можно установить размещение наделов, на территории которых будет построен ОКС. ППТ позволяет определить характеристики развития конкретного объекта землепользования, с учетом уже имеющихся капитальных строений различного значения.
Помимо этого, при планировке территории определяются параметры размещения улиц, автомобильных дорог, коммуникационных линий, муниципальных объектов, иных зон с особыми правилами использования. ППТ даст возможность получить больше информации о наделе, где планируется возведение капстроения. Тщательный анализ конкретной части местности значительно повысит эффективность эксплуатации территории. Необходимые строительные мероприятия можно будет провести правильно, с соблюдением нормативов и правил безопасности.
Кто может выполнять ППТ?
Оформление бланка является задачей квалифицированного специалиста ‒ кадастрового инженера. В документе разработчик указывает не только, в каких целях осуществляются геодезические изыскания, но в том числе смету, график и вид планируемых мероприятий, используемое оборудование и список материалов, которые необходимы для реализации заказа. Еще в ППТ исполнитель указывает сроки реализации исследований, когда координаты поворотных точек будут установлены и согласованы с заинтересованными сторонами. Составлением бланка вправе заниматься государственные учреждения и коммерческие организации:
- Бюро технической инвентаризации (БТИ) ‒ здесь работают специалисты с подходящей квалификацией. Подать заявку на предоставление услуги может любое заинтересованное лицо. Цена исследований устанавливается федеральными и муниципальными законами субъекта РФ, где находится ЗУ;
- Геодезические специализированные компании ‒ в штате таких организаций работают специалисты с лицензией, квалификационным аттестатом и допуском СРО.
Проект межевания территории линейного объекта (+ образец проекта)
Говоря о «линейных объектах» (далее – ЛО), законодатель не дает нам четкого юридического определения.
Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ понимает под ЛО дороги (автомобильные и железные), линии электропередач, нефте-, газопроводы и иные подобные сооружения.
Градостроительный кодекс дает перечень ЛО в п.10.1 ст.1 – линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автодороги, ж/д линии и иные объекты.
В каждом из приведенных нормативно-правовых актов осталась недосказанность. К ЛО можно причислять и линии метрополитена, и мосты, и туннели и т. д.
Законодатель перечисляет виды объектов, не дав самого понятия ЛО, и это вносит определенные трудности, потому что при отсутствии четко сформулированного определения назначение объекта может пониматься и трактоваться неоднозначно.
Как можно понять из законодательных актов, линейными объектами могут быть самые разные сооружения, как по назначению, так и по виду. Их отличие от остальных объектов – протяженность. Это и склады, и газо-, нефте-, путепроводы, и линии связи, и другие сооружения. Эти сооружения могут быть и наземными, и располагаться под землей. Для основной массы таких объектов, как правило, наземных, требуется обязательное оформление земли под застройку. Для процедуры оформления земель под ЛО есть характерные особенности. Основные затруднения заключаются в том, что протяженность таких объектов очень велика, и железная дорога, например, или федеральная трасса могут проходить через земли СНТ (садоводческих товариществ), садовых участков, сельскохозяйственные, пашенные наделы, то есть земли самых разных владельцев – от собственников земли до пользователей наделов.
Если смотреть с точки зрения обывателя, то кажется, что при строительстве автомагистрали или газопровода нужно было бы заключить договор аренды части надела со всеми собственниками, но на деле все происходит иначе.
Если земли муниципальные и объект тоже, то подписывается акт о выборе участка под ЛО, и эта земля исключается из муниципальной собственности (читайте,как взять в аренду муниципальную землю). Если ЛО имеет собственника, то для его строительства требуется согласие владельцев земель, через которые он будет проложен. С ним будет заключаться договор аренды с условием бессрочной эксплуатации. Следующим этапом будет подготовка ПМТ и регистрация в кадастре. Затраты застройщика такого ЛО существенно возрастут за счет компенсации издержек владельцам з/у.
Если ЛО предполагается построить на с/х землях, то сначала придется выделить нужный надел, то есть заняться перераспределением земель, зарегистрировать преимущественное право, а только потом составлять договор аренды.
Проектирование и межевание при строительстве ЛО, регламентированы ст. 89 – 91 ЗК РФ.
Образец ППТ И ПМТ линейного объекта (автомобильная городская дорога)
Статья 42. Проект планировки территории
| « | Август 2021 | » | ||||
| Пн | Вт | Ср | Чт | Пт | Сб | Вс |
| 1 | ||||||
| 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 |
| 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 |
| 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 |
| 30 | 31 |
Что такое ППТ и как его разрабатывают
- Технический аудит
- Технический заказчик
- Получение ГПЗУ
- Разработка и согласование ППТ
- Изменение ПЗЗ
- Разрешение на строительство
- Технический заказчик стадия «Строительство»
- Разработка градостроительной концепции
Внесение изменений в ПЗЗ
Получение разрешения на строительство
ГПЗУ может разрабатываться в составе ПМТ, но чаще всего готовится в виде отдельного документа, о котором пойдет речь в следующей статье.
Согласно части 8 статьи 45 ГрК РФ подготовка ППТ и ПМТ может осуществляться непосредственно органами исполнительной власти или органами местного самоуправления либо иными лицами, которые могут быть привлечены ими на основании государственного или муниципального контракта:
Проект планировки и межевания территории – градостроительная документация, без которой невозможно разместить линейный объект на какой-либо территории. Он должен включать:
чертежи межевания участка;
материалы, обосновывающие сделанные чертежи.
Если для работы линейного объекта потребуется возведение объекта капитального строительства, совместно с ППиМТ готовится градостроительный план, содержащий данные о системе водоснабжения, ТП системы, сервисных объектов и др.
Изменения в Гражданский кодекс РФ, согласно которым при строительстве или реконструкции линейных объектов необходимо готовить ППиМТ, действуют с 31 декабря 2012. Таким образом, государство преследовало одну цель – упростить процедуру получения разрешения на строительство, поскольку ранее необходимо было разрабатывать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В случае отказа, получалось, что все силы и средства заинтересованного лица для получения ГПЗУ тратились впустую.
Но, несмотря на то, что данные поправки в Гражданский кодекс внесены были еще несколько лет назад, до сих пор при получении разрешения на строительство или реконструкцию линейного объекта можно предоставлять Градостроительный план вместо проекта планировки и межевания территории.
В 2012 года был введен переходной период, поскольку не все кадастровые инженеры имели опыт разработки совместного плана планирования и межевания территории для строительства. Его срок несколько раз продлевали, и в этом году Госдума приняла постановление, увеличивающее срок окончания переходного периода до 31 декабря 2015 года. В дальнейшем, если опять ничего не поменяется, разрешено будет предоставлять только лишь проект планировки и межевания территории.
Требования к кадастровым и землеустроительным работам усложняются с каждым годом со вступлением в силу новых законов. Так, в 2019 году наиболее популярными становятся работы с проектами планировки и межевания территории. Разберем подробнее, в чем отличие планировки от межевания, а также для чего готовят проекты.
Начиная масштабные строительные работы или реконструкцию, застройщик по закону обязан подготовить документацию по планировке территории:
Проект планировки территории готовят тогда, когда требуется формирование новых строительных объектов (домов, школ, детских садов и прочей инфраструктуры) в совокупности, а также когда размещаются линейные объекты (автомагистрали, электоосети, водопровод и др). А проект межевания нужен для определения границ по периметрам земельных участков или красных линий. Однако, основной частью проекта планировки территории будет проект межевания. То есть, проще сказать проект планировки включает в себя и межевание. Само же межевание территории также может существовать в виде отдельного проекта.
Прежде чем приступить к подготовке проектов следует собрать ряд документов:
- решение местной власти о подготовке проекта
- техзадание на выполнение проекта
- договор на проектные работы
- генплан
- правила землепользования в районе объекта
- топосъемка
- выписка из градостроительных регламентов, карты зонирования и др.
Проект планировки территории: состав документа, подготовка и утверждение проекта
Линейные объекты, будь то автодорога, электросеть или газопровод имеют значительную протяженность. При подготовке проектов планировки линейного объекта требуются согласования и с роснедрами, и с органами культуры, и с департаментом природной охранной среды. Часто, линейные объекты пролегают в нескольких муниципальных округах, поэтому разрешения должны быть получены не только на местном уровне. В зависимости от вида линейного объекта изготавливаются графические чертежи, где условными обозначениями прописываются существующие и планируемые данные. Также для строительства линейных объектов требуется разрешение краткосрочного пользования землями.
Проекты планировки и межевания застраиваемых районов и улиц должны четко соответствовать градостроительным нормам. В проектах учитываются такие параметры как транспортная, инженерная инфраструктура, водоснабжение, канализация, водосток, теплоснабжение телефонизация, электроснабжение, экономическая и техническая оснащенность, охрана природных ресурсов. На прилагаемых чертежах должны отражаться коммунальные, линейные объекты, элементы благоустройства, существующие и проектируемые здания и сооружения.
- Сведения о площади образуемых з/у, а также возможные способы их образования;
- Сведения о площади земель, относящихся к имуществу общего пользования, в том числе для резервирования и (или) изъятия для муниципальных или государственных нужд;
- Вид разрешения на использование образуемых з/у в соответствии с проектом планировки территории.
В качестве проекта планировки территории выступает документ, который входит в состав градостроительных документов. ППТ детализирует, какие именно объекты находятся на том или ином участке анализируемой территории.
Стоимость разработки и согласования проекта планировки и межевания территории в Московской области
Срок изготовления составляет от 1 месяца.
Объем документации – от 5 томов.
Стоимость – от 400 000 рублей, и напрямую зависит от объема проектируемой территории
Стоимость разработки и согласования проекта межевания территории рассчитывается в индивидуальном порядке и зависит от следующих факторов.
- Место расположения земельного участка.
- Его площадь.
- Необходимость урегулирования спорных вопросов с владельцами соседних участков.
- Присутствие на территории объектов культурного наследия.
- Стоимость инженерных изысканий.
- Необходимость проведения публичных слушаний и пр.
Услуги нотариуса оплачиваются отдельно. На итоговую стоимость также повлияет срочность.
Заказать у нас разработку и согласование проекта межевания территории, а также иные услуги по сопровождению строительства в Московской области вы можете по телефону или на сайте. Менеджер предоставит консультацию, обсудит с вами детали и сделает коммерческое предложение.
Чем отличается ПМТ и ППТ
Если сказать об их отличиях, то все будет содержаться в детализации информации. К примеру, проект планировки должен быть оформлен для больших площадей, такой территорией может быть район конкретного города. На проекте будут отражены все границы публичных земель, от категории использования это зависеть не будет. Естественно, любой участок не может быть полностью статичным, со временем он изменяет собственный вид, по этой причине реальные границы могут являться не такими, какими они были раньше. Не считая того, старые границы могут мешать развитию такого участка, именно по этой причине в проекте планировки можно менять данные границы.
В проекте межевания все данные детализированы, устанавливаются границы не только публичных участков. На плане будут выделены границы частных владений, участков, на которых уже имеются здания, придомовых территорий, земель с инфраструктурой. Естественно, некоторая информация в этих документах будет совпадать. К примеру, однообразные будут границы земель общего использования, дорог, или территория для трубопроводов. В целом, в плане проекта межевания территории находится все информация о границах. На основании данного важного документа будет запланирована постройка, надо держать отступы от красных линий.
Когда требуется проект планировки и межевания
Проект планировки и межевания считается градостроительной документацией, именно эти документы нужны для планирования застройки и прокладки линейных сооружений. В статье 11.3 семейного кодекса можно найти ситуации, когда необходима данная документация:
- Документы нужны для земель сельхозназначения. И при всем этом на товарищество выделяется громадная территория с земляным массивом, этот участок будет в принадлежности. Территория может являться на кадастре как один самостоятельный участок, но из этого участка можно выделить отдельные участки, это полностью законно. У этих участков должен быть собственный кадастровый номер, и для проведения этого процесса нужны будут такие документы. В проекте планировки территории будут отображены транспортные полосы, инженерные коммуникации, но также иные объекты с общим предназначением. Проект межевания же оказывает помощь в выделении границы земельных участков.
- Если надо выполнить деление для участка, у которого большая площадь. К примеру, участок может быть выделен под высотное строительство. Все документы должны быть подготовлены не только на само здание, а также придомовую территорию.
- В случае если надо установить сервитут. Сервитут — это обременение для собственника участка, его надо выделить и зарегистрировать. Все это выполняется при помощи проекта межевания.
Понятие в законодательстве
Определение термину содержится в Градостроительном кодексе РФ (далее – ГрК РФ), а также в региональных нормативно-правовых актах, которые разрабатываются органами местной власти каждого отдельного региона. Если говорить о Москве и Подмосковье, то это ПП №270 и постановление №1197/52, соответственно.
Важно отличать проект планировки территории города (ГПЗУ), а также ПМТ от ППТ. Первый документ разрабатывается для территории всего города, и ППТ должен ему соответствовать, будучи при этом градостроительным документом для конкретного района, квартала или ещё меньшей территории. Проект межевания территории же создаётся для конкретного участка земли и определяет его границы, отводимые для тех или иных целей, и может быть включён в ППТ.
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
В правовом отношении ГПЗУ представляет собою выписку установленных для земельного участка регламентирующих ограничений. Источником таких ограничений служат ПЗЗ, проект планировки территории, данные кадастра, данные геодезической съемки, прочие материалы (для Москвы, например, решение Градостроительной земельной комиссии).
Также в ГПЗУ указывается:
- Наличие объектов капитального строительства.
- Ограничения (охранные зоны) от проходящих по нему и вблизи него инженерных коммуникаций.
- Санитарно-защитные зоны (СЗЗ) расположенных вблизи объектов.
- Ограничения зон с особыми условиями землепользования.
- Прочие обременения и ограничения, установленные на участок.
При обращении Инвестора за получением ГПЗУ не всегда видны многие осложняющие факторы. В таких случаях чаще всего Инвестор получает ГПЗУ-«нулевку», в котором указываются параметры «по существующему положению» застройки и не предполагается возможности нового строительства или реконструкции объектов.
Пошаговые инструкции подготовки ПМТ и ППТ
Последовательность подготовки проектов ПМТ и ППТ аналогична, поскольку документы схожи между собой. Подготавливаются планы в администрации или в частной организации. Не всегда муниципалитет оказывает подобные услуги, поэтому, перед подачей заявления нужно уточнить вопрос.
Оформляется обращение на специальное уполномоченное лицо. Прилагаются следующие бумаги:
- набросок генерального плана и дополнительно чертеж коммуникаций;
- выписка из кадастра на землю;
- топографическая схема с коммуникациями;
- документ, указывающий на отсутствие или нахождение на территории капитальных строений.
После предоставление указанной документации начинаются работы по подготовке плана. Специалисты основываются на приложенных к заявлению бумагах. Внимание концентрируется на:
- архитектуре;
- особенностях почвы;
- техническом оснащении;
- экологичности проводимых работ;
- итоговом результате.
Если решение принято в пользу заявителя, тогда оформляется специальное техническое задание. Далее происходит соответствующая кадастровая деятельность. Составляется ППТ и ПМТ. Второй проект в дальнейшем согласуется с водоканалом и электросетями. Происходит это на организованных публичных слушаниях. Процедура абсолютна бесплатна. Выполняется в период, не превышающий двух месяцев.