Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение долей детям без нотариуса в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В 2020 году 1 марта был принят Федеральный закон № 35. Он внес изменения в Закон от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Именно этим нормативным актом регулируется весь процесс получения и распоряжения сертификатом на материнский (семейный) капитал.
Права супругов при покупке недвижимости
Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.
В Росреестре уточнили, что оформить совместно нажитую в браке недвижимость можно:
- на одного из супругов. При этом даже если законным владельцем будет зарегистрирован один супруг, оформленная на него недвижимость будет считаться совместной собственностью супругов;
- в общую совместную собственность супругов;
- с выделением долей супругов в соответствии с условиями брачного договора или соглашения о разделе имущества.
Отвечает основатель и генеральный директор юридической компании «Капитал консалтинг» Илья Сазонов (Тюмень):
Действительно, ранее все сделки с долями оформлялись только через нотариуса. В настоящее время в силу вступил закон, согласно которому сделки с долями могут обойтись без участия нотариуса при условии согласия всех собственников на сделку с долями. Бывают случаи, когда Росреестр неохотно принимает документы в простой письменной форме, требуя нотариального удостоверения. Тогда можно получить письменный отказ Росреестра и попробовать обжаловать его. Для выдела доли ребенку нужно:
- составить соглашение о выделении долей;
- правильно рассчитать размер долей, исходя из стоимости покупки жилья;
- подать заявление о регистрации в Росреестр через МФЦ;
- оплатить госпошлину в Росреестр.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
Итак, продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними детьми, да еще и имеющими доли, можно только с согласия органов опеки. Чтобы получить одобрение, обратитесь в территориальный орган опеки и попечительства с заявлением и пакетом документов:
- паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей;
- предварительным договором купли-продажи;
- правоустанавливающими документами на свою квартиру и ту, которую собираетесь купить.
Опека проверит все нюансы: не ущемит ли сделка права ребенка, не станут ли хуже его жилищные условия и социальное положение. Если все хорошо, то в течение 15 дней придет одобрение.
Если же будет отказ, то родители могут пожаловаться в суд. Нужно документально доказать, что произошла ошибка, и на самом деле дети ничего не потеряют, а только выиграют. Когда добро на продажу и покупку жилья получено, можно выходить на сделку.
Вот основные этапы купли-продажи жилья, если в нем есть доли детей:
- Заключить предварительный договор купли-продажи;
- Подать заявление в органы опеки и получить разрешение;
- Продать старую квартиру или дом;
- Заключить договор купли-продажи на новое жилье;
- Зарегистрировать жилье за собой в Росреестре и выделить доли ребенка в квартире;
- Отдать в органы опеки отчет о сделке. Подойдет справка из ЕГРН, где будут указаны доли детей. Сделать это нужно в течение 1-2 месяцев.
Как правильно составить соглашение о выделении доли без нотариуса?
При самостоятельном оформлении документа следует учесть следующие моменты:
- бланк должен содержать наименование документа, место и дата его составления;
- прописываются реквизиты собственников, из имущества которых будет происходить выдел долей детям (ФИО, дата рождения, паспортные данные и адреса родителей);
- указывается, что собственники действуют от имени своих несовершеннолетних детей, фиксируются их ФИО, даты рождения, сведения о свидетельствах о рождении;
- характеристики жилого строения (дома или квартиры), доли из которого выделяются в соответствии с соглашением: адрес, площадь, реквизиты документа о праве собственности;
- размер доли каждого из членов семьи, которыми они будут наделены по соглашению;
- подписи родителей с расшифровкой.
Для каждого из долевых собственников подготавливается свой экземпляр, дополнительно один передается в регистрирующий орган.
Какие потребуются документы?
При выделении долей происходит переход права собственности на имущество, что требует обязательной государственной регистрации. Поэтому сначала оформляется письменное соглашение о выделении долей, с которым необходимо обратиться в орган Росреестра или МФЦ.
Сделка будет оформлена на основании следующих документов:
- документы, удостоверяющие личности всех участников сделки;
- заявление от собственника, если выдел происходит из общей долевой собственности супругов, то от каждого по заявлению;
- документы правоустанавливающего характера на Жилое помещение (Договор купли-продажи, дарения и т.д.);
- соглашение об определении долей каждого члена семьи в имуществе (если случай не требует нотариального заверения – в простой письменной форме);
- платежный документ об оплате государственной пошлины (с выделяющего собственника – 2000 рублей, с других по 350 рублей).
Какую долю необходимо выделить детям
Определенная доля, которая должна быть выделена каждому члену семьи после снятия обременения с объекта недвижимости, в 2020 году не закреплена в нормативно-правовых актах. В каждом регионе существуют свои нормативы предоставления площади жилых помещений – от 6 до 18 кв. метров.
Поэтому не стоит выделять детям меньшую долю. Но Закон вам этого не запрещает.
Обычно если жилье приобреталось полностью на средства материнского капитала, то доли распределяются поровну.
Также возможно неравномерное разделение квартиры, если на ее покупку вкладывались еще и деньги родителей. В этом случае допускается процентное соотношение разделения жилья, соразмерное вложенным средствам.
Новое в законодательстве о выделении долей в 2021 году
1 марта 2020 года был принят, а с 1 января 2021 года вступил в силу Фед. закон №35 “О внесении изменений в зак.акты связанные с распоряжением маткапиталом”. По Федеральному закону № 256-ФЗ в старой редакции говорилось об обязательном нотариальном сопровождении всех действий, связанных с распоряжением деньгами семейного капитала в процессе покупки, строительства или реконструкции жилья и выделения долей детям.
С 2021 года закон № 256-ФЗ в ч.4.ст.10 содержит следующие нормы:
| ТРЕБУЕТСЯ | НЕ ТРЕБУЕТСЯ |
| Оформление общей собственности на Недвижимость | Указывать размер долей детей и родителей |
| Сделка должна быть оформлена соглашением | Нотариальное удостоверение соглашения |
Когда выделение доли ребенка необходимо по закону
Мы уже говорили о том, что перед решением вопроса о том, как выделить долю ребенка в вашей собственности, нужно подумать над тем, следует ли это делать. Перейдем к описанию единственного случая, когда необходимость выделить долю ребенка родителям диктует законодательство. Таким случаем является приобретение жилья с использованием средств материнского капитала.
При таком приобретении выделение доли ребенка и родителей является обязательным. Это может стать проблемой, если кроме материнского капитала и собственных денег используются заемные средства. Банк не сможет наложить взыскание на недвижимость, если в ней есть доля. Проблема решается составлением нотариально заверенного обязательства выделить долю ребенка в течение 6 месяцев после выплаты кредита.
Нужен ли нотариус при составлении соглашения о выделении долей?
Есть ситуации, когда нотариальное присутствие при выделении долей обязательно, а когда оформить документ можно без него.
Без нотариуса составляется соглашение в следующих случаях:
- Жилье изначально приобретается с привлечением средств материнского капитала и в договоре купли-продажи сразу обозначаются размеры долей каждого из членов семьи.
- По завершению строительства (после постановки жилого строения на кадастровый учет) или снятия обременения в связи с полным погашением ипотечного кредита:
- доли выделяются детям из долевой собственности супругов в простой письменной форме по обоюдному совместному решению;
- родитель только один и имущество находится в его собственности, детям выделяет доли в простой письменной форме;
- жилье оформлено в общую совместную собственность супругов, оно так и останется для них в таком статусе, а детям будут определены доли. Соглашение оформляется в простом письменном виде без нотариального заверения.
Соглашение подлежит нотариальному заверению в нескольких случаях:
- Ипотечный кредит берется с определением долей каждого члена семьи. Тогда регистрируется ипотека долей и прикладывается нотариальное соглашение.
- Жилье приобретено обоими супругами по договору купли-продажи и оформлено ими в долевую собственность. Когда доли детям выделяются только из доли одного из супругов, потребуется нотариальный документ.
- Средства материнского капитала были использованы в период брака супругов, но впоследствии брак расторгнут. Тогда происходит не просто выделение долей детям, но и раздел имущества между бывшими супругами. Потому сделка оформляется нотариусом.
Какие потребуются документы?
При выделении долей происходит переход права собственности на имущество, что требует обязательной государственной регистрации. Поэтому сначала оформляется письменное соглашение о выделении долей, с которым необходимо обратиться в орган Росреестра или МФЦ.
Сделка будет оформлена на основании следующих документов:
- документы, удостоверяющие личности всех участников сделки;
- заявление от собственника, если выдел происходит из общей долевой собственности супругов, то от каждого по заявлению;
- документы правоустанавливающего характера на жилое помещение (договор купли-продажи, дарения и т.д.);
- соглашение об определении долей каждого члена семьи в имуществе (если случай не требует нотариального заверения – в простой письменной форме);
- платежный документ об оплате государственной пошлины (с выделяющего собственника – 2000 рублей, с других по 350 рублей).
Купля-продажа недвижимости с маткапиталом
Согласно ст. 42 закона №218-ФЗ все сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, подлежат нотариальному удостоверению. Семьи, покупающие жилье за маткапитал полностью или частично, обязаны оформить его в собственность всех членов семьи, включая детей. Таким образом, договор купли-продажи с материнским капиталом, удостоверяется нотариусом в обязательном порядке.
В качестве собственников в ЕГРН приписываются родители и все дети. При этом размер долей устанавливается по соглашению. Понятно, то в данном случае родители являются законными представителями детей и самостоятельно решают вопрос. На практике встречается самый разный подход, особенно если жилое помещение покупается частично на собственные деньги, с дополнительным привлечением заемных средств и МСК.
Исходя из сложившейся судебной практики, самым правильным решением будет выделение долей, пропорциональных размеру материнского капитала, поделенного на всех членов семьи. Пример. Квартира куплена за 4 530 260 рублей, из которых 453 026 — маткапитал (10 %). В семье трое детей. На каждого члена семьи придется 1/50 доля, приобретенная за счет государственных средств.
Как правильно составить соглашение о выделении доли без нотариуса?
При самостоятельном оформлении документа следует учесть следующие моменты:
- бланк должен содержать наименование документа, место и дата его составления;
- прописываются реквизиты собственников, из имущества которых будет происходить выдел долей детям (ФИО, дата рождения, паспортные данные и адреса родителей);
- указывается, что собственники действуют от имени своих несовершеннолетних детей, фиксируются их ФИО, даты рождения, сведения о свидетельствах о рождении;
- характеристики жилого строения (дома или квартиры), доли из которого выделяются в соответствии с соглашением: адрес, площадь, реквизиты документа о праве собственности;
- размер доли каждого из членов семьи, которыми они будут наделены по соглашению;
- подписи родителей с расшифровкой.
Для каждого из долевых собственников подготавливается свой экземпляр, дополнительно один передается в регистрирующий орган.
Зачем выделять доли при покупке квартиры с участием материнского капитала?
При приобретении жилья за счет материнского капитала родители должны выделить доли несовершеннолетним детям. Таким образом защищаются их интересы, ведь помощь предоставляется государством в связи с рождением ребенка, чтобы улучшить жилищные условия семьи.
Доли выделяют следующим лицам:
- получателю материнского капитала;
- супругу получателя;
- детям.
Также стоит отметить:
- При покупке жилья за счет личных средств доли выделяются в момент оформления сделки. Условия фиксируются в договоре купли-продажи.
- Если квартира приобретена за счет ипотечного кредита, выделение долей возможно после погашения ипотеки и снятия обременения. Соглашение должно быть составлено в течение полугода.
- При строительстве дома за счет средств материнского капитала выделение долей производится после ввода жилья в эксплуатации и регистрации в Росреестре.
Покупая жилье за счет средств материнского капитала, родители дают письменное обязательство выделить доли в праве на жилое помещение. Документ оформляется у нотариуса. Копия документа хранится в пенсионном фонде, оригинал остается у заемщика.
Сделки будут проще и безопаснее, но с соблюдением прав детей пока много неясностей
Практически все опрошенные редакцией Циан.Журнала эксперты и участники рынка единодушны в том, что отмена детских долей значительно упростит и ускорит сделки, а также минимизирует риск того, что продажа квартиры будет оспорена (сейчас такое возможно, если доли детей не выделены или выделены неправильно).
Светлана Некрасова,
управляющий директор «Дом.РФ»:
— Сегодня для совершения сделок с жильем несовершеннолетних требуется получение предварительного согласия органов опеки, что в значительной степени ограничивает возможность отчуждения такого жилья. С одной стороны, это направлено на защиту интересов несовершеннолетнего, с другой — действующим законодательством не определены четкие критерии, на основании которых органы опеки должны предоставлять такое согласие.
На практике это приводит к тому, что сроки согласования могут затягиваться, а заранее оценить перспективы положительного решения почти невозможно. Сделки с недвижимостью могут срываться, даже когда они привели бы к улучшению жилищных условий несовершеннолетнего. Для защиты своих прав граждане вынуждены обращаться в суды, а это дополнительные время и затраты.
Следует отметить, что за получением согласия на сделку граждане сейчас могут обращаться только с бумажным заявлением.
Способами решения проблемы может стать изменение законодательства, предусматривающее, например, цифровое взаимодействие граждан с органами опеки, а также закрепление понятных критериев, при соблюдении которых органы опеки должны предоставлять согласие на совершение сделок с жильем несовершеннолетних.
Представляется, что подготовленный законопроект является еще одним шагом, направленным на решение существующих в этой сфере проблем.
Максим Лазовский,
владелец строительной компании «Дом Лазовского»:
— Подобная мера упростит жизнь владельцам жилья, так как часто выделение доли несовершеннолетним сопряжено с бюрократическими сложностями и затягивает сроки сделки. Нередко люди «забывают» про выделение долей, вспоминая об этом только перед сделкой. У всех свои жизненные приоритеты, продажа квартир с использованием материнского капитала во многих случаях происходит при разводе, а его редко планируют заранее.
Кроме того, возрастает риск оспаривания подобных сделок уже после регистрации — самими несовершеннолетними или их законными представителями (особенно, если родителей лишили прав). Поэтому потенциальные покупатели вполне логично относятся к сделкам с материнским капиталом с настороженностью и просят дополнительную скидку от рыночной цены объекта.
Сергей Вишняков,
руководитель агентства безопасных сделок с недвижимостью «Вишня»:
— Сейчас покупатели жилья имеют ненужные и плохо проверяемые риски. Потому что если детей не наделили долями, а квартира продана, прокуратура может развернуть такую сделку как нарушающую права детей.
Как только это требование уберут, покупателям станет спокойнее и исчезнет сложный фактор проверки безопасности сделки.
В целом, использование маткапитала для оплаты недвижимости нередко становится замкнутым кругом, ведь если квартира куплена в ипотеку, то доли можно будет выделить только после выплаты долга по кредиту. При этом и продать квартиру, чтобы купить другую (тоже в ипотеку) не получится , ведь опека не позволит продажу — такая схема, по их мнению, может нарушить права детей.
Соответственно, банки без согласия опеки и без залога в виде квартиры не выдают кредит. В результате люди становятся заложниками системы, ведь и вернуть маткапитал в ПФР им тоже не позволят.
Таким образом, инициатива с отменой этого правила участникам рынка только на руку. От этого выиграют те, кто хочет без лишних проблем увеличить жилплощадь или просто переехать.
Механизм контроля расхода маткапитала без детских долей пока не определен, но необходим
По мнению экспертов, главный риск новой инициативы — возможные манипуляции с недвижимостью, направленные на обналичивание средств маткапитала. По факту выделение долей является главным препятствием для таких махинаций. Требуется четкий и прозрачный механизм, который позволял бы контролировать расходование средств маткапитала именно на приобретение жилья.
Вячеслав Климов,
юрист адвокатского бюро Asterisk:
— Отмена обязанности родителей регистрировать право собственности ребенка на долю в квартире с маткапиталом действительно упростит жизнь владельцам.
Однако сама по себе такая законодательная инициатива представляется спорной. По сути, единственное возможное препятствие в таких сделках — это получение согласия органа опеки. Но является ли это достаточным основанием для лишения ребенка права на долю в квартире? На мой взгляд, нет. Приводимые в пользу такой инициативы доводы кажутся неубедительными.
Исходя из такой логики, можно отменить доли детей во всех квартирах, ведь там тоже могут возникнуть трудности при продаже из-за органа опеки. В этой связи неясно, почему, по мнению Сбербанка, озвученному им в письме в Госдуму, инициатива не приведет к нарушению прав детей.
Для большего понимания, конечно, нужно ознакомиться с самим текстом законопроекта, как только его опубликуют. Возможно, в нем предусмотрены соответствующие гарантии для детей.
Максим Лазовский,
владелец строительной компании «Дом Лазовского»
Не секрет, что есть теневые организации, которые помогают обналичивать материнский капитал. Как правило, такие услуги интересны неблагополучным семьям с родителями, отягощенными зависимостями. Отмена долей может упростить опасную работу «черных» компаний, а детей оставить вообще без крыши над головой.
Если инициатива будет подкреплена регламентом сохранения интересов несовершеннолетних или же будут прописаны конкретные типы сделок, где выделение долей не требуется (например, если жилищные условия семьи неоспоримо улучшаются), то она разумна и эффективна.
Также необходимо повысить эффективность взаимодействия регистрирующих, муниципальных органов и опеки. От оперативной верификации сделки в случае отмены долей будет зависеть многое.
Екатерина Торопова,
директор группы компаний «Метражи» (Екатеринбург)
— Многие опасаются, что без обязательства наделить детей долями маткапитал будут просто обналичивать и тратить. В частности, это касается люмпенизированных семьей. Что на это сказать? Кому надо, его и так обналичивает. Система контроля в этом смысле у нас не очень-то работает.
Хорошим выходом была бы выдача маткапитала только на погашение ипотеки, без всяких дополнительных обязательств. Кстати, региональный маткапитал в Свердловской области и маткапитал на третьего ребенка (так называемый отцовский) не предусматривают выделения долей. При этом ими можно погашать ипотеку. Почему же тогда таким неудобным обязательством обременен федеральный маткапитал?
При всей своей спорности, инициатива наглядно демонстрирует сохраняющиеся годами шероховатости при использовании маткапитала для улучшения жилищных условий семей с детьми. Возможно, с отменой обязательных детских долей они будут устранены.
Вероятно, именно эти сложности привели к тому, что число семей, желающих использовать материнский капитал для приобретения недвижимости, постепенно сокращается: с 97% в 2011 году до 77% в 2021-м.
Кто должен выделять доли
По общему правилу выделением долей в недвижимости, которая была приобретена на материнский капитал, должен заниматься владелец сертификата. В подавляющем большинстве случаев им является женщина, родившая второго ребенка.
Кроме детей, правом на жилье по МК обладает и супруг. Однако следует отметить, что он теряет соответствующее право в случае расторжения брака до момента распоряжения маткапиталом.
Кроме этого, если женщина вступает в брак после получения использования средств МК, то ее супруг также не может претендовать на долю в недвижимости.
На практике ситуация с распределением долей является более сложной. Так, если МК оплачивается ипотека, которая оформлялась на супруга, то выдел производит именно он.
Чаще всего доли выделяются супругами совместно по соглашению о распределении. Это касается случаев приобретения жилья в ипотеку, где они выступают как заемщик и созаемщик, а также покупки недвижимости на собственные средства с привлечением средств материнского капитала.