Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Где оформляется договор купли продажи земельного участка СНТ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В отличие от участков под индивидуальное жилищное строительство, которые, как правило, имеют более-менее, оформленные документы, владельцы дачных и садоводческих участков мало задумываются об этом, пока не наступает момент поиска покупателя.
Как оформить продажу земельного участка в снт
Поэтому объем работы, который им предстоит проделать для того чтобы оформить куплю-продажу земельного участка обычно довольно велик. А вот насколько – полностью зависит от того, что же у них все-таки имеется на руках.
Это может быть розовое или голубое свидетельство о собственности, при этом участок может быть поставлен на кадастровый учет, а может быть и не поставлен.
Более того, сплошь и рядом встречаются случаи, когда у владельца садоводческого участка имеется лишь членская книжка садовода, подтверждающая то, что он действительно состоит в данном товариществе и квитанции об оплате членских взносов. Такой садовод, фактически является лишь пользователем земельного участка в садоводстве, а вовсе не его владельцем. Хотя, имеет полное право на приватизацию данного участка.
Стандартный пакет документов для продажи земли включает:
- паспорт собственника (или собственников, если их несколько)
- выписку из ЕГРН
- документ, на основании которого возникло право собственности — договор купли-продажи, решение суда, договор дарения или свидетельство о праве на наследство
Дополнительно могут потребоваться:
- межевой план
- разрешение органов опеки и попечительства при наличии несовершеннолетних и недееспособных собственников
- нотариальное согласие супруга на продажу, если участок был приобретен в браке
- справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ
Если на участке есть зарегистрированная постройка (например, садовый домик), то на неё также потребуется предоставить документы, подтверждающие собственность.
Основные особенности операций по земельным участкам
Есть ряд особенностей, свойственных именно купле-продаже долей участков, которые отличают их от типичных договоров, связанных с продажей прав собственности на недвижимость.
- Кадастр – ключевой документ. Любые операции с землей допустимы только в том случае, если на участок имеется действительная запись в государственной базе данных – Кадастре. А для расчета всех пошлин и налогов применяется именно кадастровая стоимость.
- Целевое назначение земли. Все земли РФ имеют различные целевые назначения, которые фиксируются в документах на участок. Использовать их для других целей – недопустимо. Особый статус имеют земли сельскохозяйственного назначения, для которых установлено приоритетное право выкупа для местных муниципальных органов. Если вы хотите купить участок, к примеру, сельскохозяйственного назначения, а затем построить на нем коммерческое здание, вас ждет достаточно сложная процедура.
- Межевание. Это процедура выноса «в натуру» границ участка. Перед продажей желательно проводить эту операцию, чтобы границы были зафиксированы. Если же приобрести объект без межевания, могут возникнуть серьезные проблемы с соседями, как только вы попытаетесь пользоваться приобретенным земельным участком.
- Наличие построек на участке. В подавляющем большинстве случаев при продаже земли происходит и продажа здания. Однако бывают исключения, к примеру, если этот объект недвижимости принадлежит владельцу на правах сервитута и т.п. Существует и другая особенность: если на участке имеется объект недвижимости, который принадлежит другому гражданину, он обладает преимущественным правом покупки. А если собственник продает это здание, вместе с объектом продается и занимаемая этим объектом часть земли и территория, необходимая для доступа к этому зданию.
Одним из процессов подготовки к приобретению надела в садовом товариществе является сбор документов. Бумаги будут нужны и для оформления сделки, и для регистрации права собственника.
- Необходимые документы от продавца включают свидетельство о государственной регистрации права. Оно должно быть оформлено в УФСГР по региону, где находится участок в СНТ. Документ содержит дату получения, основание для получения собственником права на землю, информацию о хозяине, об объекте права.
- Также в этом свидетельстве есть данные номера регистрации участка в кадастре, правовые ограничения на надел. Если есть дополнительные собственники, они прописываются на изнаночной стороне.
Садовая книжка, которую может предлагать хозяин участка в СНТ, не является заменой свидетельства о государственной регистрации. Только свидетельство о госрегистрации является документом, который дает право владения участком. Без него никто не может продавать земельную территорию садового товарищества.
Какие ещё правовые нормы действуют в СНТ?
- Собственность, которая была приобретена из фонда целевых взносов участников объединения, является имуществом СНТ.
- Общее собрание может принять решение открыть спецфонд товарищества. Источник его наполнения – вступительные или членские взносы, доходы, полученные от хозяйственной деятельности СНТ или другие поступления в фонд. Если за счёт этих средств приобретена или создана собственность объединения, то она принадлежит садоводческому товариществу как юридическому лицу.
- Законом устанавливается право участника СНТ, кроме выращивания овощей и фруктов на своём участке, ещё и строительство жилья и хозяйственных построек с правом регистрации проживания.
В соответствие со статьёй 252 ГК РФ, любой член садоводческого товарищества может выйти из его состава. Для этого нужно подать заявление председателю или правлению товарищества, написанное в произвольной форме. При этом член СНТ вправе требовать выделения его части из общего имущества.
Если консенсуса в этом вопросе в переговорах с правлением не достигается, то можно требовать выделения части из общего имущества в натуре. Если и здесь компромисс достигнут не будет, то участник объединения может требовать уплаты его доли другими членами СНТ.
Что влияет на стоимость жилья?
Одним из основных факторов, влияющих на стоимость сельского дома, является наличие центральных коммуникаций. Брокеры обманывают, потому что многие люди отказываются смотреть участки без природного газа. Они называют их реактивными участками.
Поэтому нужно быть бдительным и тщательно проверять всю документацию. Обращайтесь за информацией, уточнениями и не стесняйтесь переспрашивать — покупайте дом.
Наличие центрального водоснабжения — это еще одно положение дел. Если вы планируете жить в доме постоянно, то без регулярного водоснабжения не обойтись.
Если нет возможности подвести воду по трубопроводу, а вы любите свой участок, решением проблемы может стать собственная скважина. Индивидуальные канализационные системы (также называемые септиками) решают проблемы очистки воды. Открытие колодца стоит от 30 000 до 50 000 рублей, а установка септика — еще 40 000 рублей.
Конечно, обо всем нужно заботиться, включая регулярную откачку септиков, но вы не будете зависеть от прихотей коммунальных служб.
Вам также необходимо обратить внимание на местную инфраструктуру. Если некоторым людям удобнее делать покупки в городе, то пенсионерам может быть очень сложно добираться до магазинов, расположенных в нескольких километрах. Удобство транспортного сообщения — важный фактор, влияющий на комфорт проживания и, соответственно, на стоимость дома.
Что нам стоит дом построить: возведение жилья в СНТ
Многие люди считают, что проще и дешевле купить участок в общине и построить дом самостоятельно. Преимуществ у такого решения много — во-первых, это будет ваш дом, такой, каким вы его хотите видеть.
Во-вторых, проще купить и оформить участок в собственность. Однако при строительстве собственного дома необходимо учитывать множество нюансов. Например, вам необходимо позаботиться о лицензии на строительство дома на своем участке.
Если дом не превышает трех этажей и построен на расстоянии более трех метров от соседнего участка, по закону вам не нужно обращаться за лицензией.
Если вы планируете построить большой дом, необходимо обратиться к властям. Помните, что на строительство собственного дома может уйти несколько лет — вам придется выкопать ямы для фундамента, заложить фундамент и ждать, пока дом будет висеть. Опять же, не стоит читать это в капельнице, но, согласно проекту, вы будете там жить, поэтому позаботьтесь о безопасности здания.
Проект нужно заказывать у специалиста, что очень дорого, либо вам придется самостоятельно рассчитывать размеры балок, плит перекрытия и крепления стен.
В конечном итоге стоимость строительства будет столько же (а в большинстве случаев даже больше), сколько стоит готовый дом на рынке. Поэтому не стоит увлекаться тем, что строительство собственного дома поможет вам сэкономить деньги.
Сделка купли-продажи земельного участка в 2022 году: документы
Право собственности на участок передается, если собрана папка документов. Главный документ – договор купли-продажи земельного участка. В этой бумаге нужно указать все важные особенности территории, включая то, какой у неё кадастровый номер. Помимо этого указывается адрес, площадь, какое использование разрешено и т.п. Также нужно вписать данные о покупателе и продавце (ФИО, паспортные данные и т.п.). Чтобы договор был составлен, нужны паспорта сторон, межевой план территории, выписка ЕГРН. Когда договор готов, дальше нужно получить следующие бумаги:
- Квитанция за госпошлину.
- Паспорта владельцев (бывшего и будущего) и доверенных лиц, на имя которых выписана доверенность.
- Заявление от собственника. Пишется по установленному образцу.
Покупка дачи в садоводстве: правовые аспекты
СНТ создают частные лица, собственники земли. Но товарищество распоряжается также и землей, находящейся в общем использовании, это следует учитывать.
Дачный домик с землей продают, руководствуясь статьями ЗК РФ. Для этого:
- производят оценку владения (приглашают специальную комиссию);
- приводят в порядок бумаги, удостоверяющие право пользования и продажи недвижимого имущества и земли.
Если покупатель найден, имеет смысл узнать о том, как продать садовый участок быстро и как это сделать, не нарушая закона. Договаривающиеся стороны:
- заключают предварительный ДКП (это позволяет продавцу чувствовать себя увереннее, а покупателю не беспокоиться о том, что понравившийся ему участок будет кем-то перекуплен);
- подписывают основной ДКП;
- производят расчет;
- регистрируют право нового собственника;
- вносят плату по НДФЛ.
Продажа дачи, документы для оформления которой можно собрать достаточно быстро, невозможна без справки из ЕГРН. Выписки из Единого Государственного реестра могут содержать такую информацию:
- Характеристики объекта недвижимости.
- Данные об обременении или имеющихся ограничениях.
- Наличие арестов имущества.
- Историю перехода прав собственности.
Выписки могут быть расширенными и предоставлять полную информацию, как об имуществе, так и о собственниках. Для оформления сделки могут понадобиться данные о:
- Количестве владельцев имущества.
- Полной характеристике недвижимости.
- Дате оформления прав на объект.
- Обременениях, ограничениях и арестах.
- Кадастровых данных.
- Госстоимости имущества.
- Плане-чертеже участка или дома.
Дополнительные документы
Перечисленные ниже документы не нужно подавать в МФЦ или Рег.палату, их не имеют право требовать. Но они могут потребоваться при подготовке к сделке и чтобы покупатели проверили участок на «юридическую чистоту».
(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)
Границы не установлены
Имеет границы и местоположение
Покупатели наибольшее внимание уделяют границам участка, а именно: 1) Насколько точно были установлены границы и местоположение участка при межевании. 2) Добросовестно ли межевание было проведено. Раньше было много послаблений и уловок.
Сначала про точность границ. Такие ошибки могли быть при межевании: 1) Кадастровый инженер не выезжал на участок, а установил границы только по спутнику. Хотя выезд на местность обязателен.
Ни о какой точности не может быть и речи. Разброс бывает в 1 — 5 метров. 2) Кадастровый инженер пользовался непрофессиональным оборудованием.
3) Недобросовестный собственник после межевания переставил забор, чтобы увеличить участок. 4) В Росреестре допустили ошибку при переводе координат фактических границ на кадастровую карту. 5) Несколько лет назад кадастр и ЕГРП объединили в общую базу — ЕГРН.
Прошло это не очень гладко. Из-за этого бывает такое, что большой массив участков смещен на несколько метров.
Большинство покупателей для проверки границ просят собственника вызвать кадастрового инженера — инструкция. Услуга называется выносом точек в натуру. Не стоит приглашать того, который и делал межевание.
Инженер приезжает на участок, вбивает в свое GPS-оборудование координаты поворотных точек (углов), затем удостоверяется насколько эти координаты точны с фактическими границами (с забором). Поворотные точки указаны в выписке из ЕГРН, о ней ниже. Обычно на процедуре присутствуют покупатели.
Если не будут присутствовать, стоит запросить у инженера акт выноса границ в натуру.
Образец акта выноса точек в натуру
(нажмите на картинку для ее увеличения)
Теперь о добросовестности проведения межевания. Покупатели могут попросить предоставить межевой план участка, чтобы удостовериться в двух вещах. Во-первых, согласованы ли границы с соседями.
В межевом плане должен быть акт согласования с их подписями — ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. Не всегда соседи согласны с границами или они на момент межевания проживали в другом месте.
Поэтому иногда собственники по совету кадастровых инженеров идут на хитрость — оповещают о дате межевания через местную газету. Так и подпись соседа не нужна, если он не придет. Это разрешено, но некоторые этим злоупотребляют — п.
8 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. В данной ситуации сосед через суд может оспорить межевание и границы с большей вероятностью, чем если бы была его подпись.
Ведь фактического согласования с ним не было.
Акт согласования границ
Во-вторых, в межевом плане должен быть план участка, доказывающий факт его образования. Данный план должен был предоставить собственник. Без него добросовестный кадастровый инженер должен отказать в услуге, но раньше обходили и это ограничение.
В акте указывали, что границы существуют 15 и более лет — п. 10 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
Сейчас отказывают регистрировать границы при таких формулировках. Если при межевании собственник не предоставил доказательства образования участка, у соседа есть еще больше шансов оспорить межевание, потому что оно было проведено недобросовестно.
Если межевого плана руках нет, копию можно заказать в МФЦ. Госпошлина — 1740 рублей.
Если у участка не оформлены границы, по закону его все равно можно продать — подробнее. Но будет труднее найти покупателя. Такие участки обычно покупают родственники, друзья или хорошие знакомые. Или за меньшую рыночную цену. Поэтому лучше установить границы через межевание (инструкция). Я выше расписал с каким трудностями можно столкнуться.
К таким документам относится свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРН. Свидетельства не выдают с июля 2016 года, их как раз заменили выписками ЕГРН. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы.
Даже если есть только свидетельство, советую заказать и выписку — инструкция. Одни покупатели просят продавцов предоставить выписку, другие сами ее заказывают. Помимо ФИО собственников и информации об участке, в выписке есть координаты поворотных точек (если границы оформлены). Зачем эти координаты могут понадобиться покупателям я рассказала выше.
Образец бумажной выписки ЕГРН
(нажмите на картинку для ее увеличения)
В некоторых статьях в интернете пишут, что свидетельство или выписку нужно обязательно подать в МФЦ. Это неправда. Они не указаны в списке обязательных в ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. К тому же регистратор все равно лично запросит сведения из ЕГРН на участок для правовой экспертизы сделки — ст. 29 того же закона.
Исключение: если у продавцов право собственности в ЕГРН не зарегистрировано, они должны представить имеющееся на руках свидетельство или другой договор основания (о нем ниже). Тогда сначала зарегистрируют право на продавца, а затем переход права на покупателя.
Это документ, на основании которого возникло право собственности. Например, если участок был куплен, договором основания является договор купли-продажи. Если был получен в наследство — свидетельство о наследстве.
Если документа на руках нет, собственник может получить копию в МФЦ. Госпошлина — 340 рублей.
Это если участок находится в товариществе. По закону долги продавца не переходят на покупателя после сделки. Покупатель должен платить с даты регистрации права собственности по договору, а долги прошлых хозяев его не касаются — п.
2 ст. 223 ГК РФ и ст. 14 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ.
Но проблема в том, что некоторые председатели, зная о законе, все равно потребуют нового собственника оплатить долги предыдущего. Покупателям такая нервотрепка ни к чему, поэтому стоит получить справку об отсутствии задолженности перед товариществом. На крайний случай можно договориться с потенциальным покупателем и снизить цену на сумму долга.
В них указывают, состоит ли гражданин у них на учете. Покупатели требуют такие справки, если у них есть подозрения, что продавец не совсем адекватно себя ведет или видно, что он пьющий. Если покупатели с ипотекой, их банк может потребовать справку из психоневрологического диспансера от пожилых продавцов.
Например, банк ВТБ требует от продавцов старше 65 лет.
Перед получением справки следует пройти освидетельствование у их штатного психиатра или нарколога. Справки везде платные, цены уточняйте на месте.
Как купить дачу и не быть обманутым
Приобретая дачу в садоводческом товариществе, вы становитесь полноправным членом ТСЖ. Вы приобретаете права, а также обязанности по отношению к даче.
Несмотря на то, что государство всячески старается стимулировать людей регистрировать свою собственность в Земельном кадастре, не все спешат это делать по разным причинам. Многие не регистрируют свои дачи в Земельном кадастре, чтобы не платить дополнительные налоги. Другие просто не готовы тратить время и деньги на правильное оформление документов и не знают, что им необходимо зарегистрировать свою дачную собственность (участок, садовый домик или другие основные строения) в Росреестре.
В результате многие дачные участки не регистрируются в Земельном кадастре. Как купить дачу без обмана?
Первоначально покупатель ищет подходящий участок. Не имеет значения, является ли владелец членом клуба или нет, лишь бы участок был предоставлен для садоводческих целей.
Важно: на участке не должно быть зафиксировано никаких построек. Согласно российскому законодательству, участок следует судьбе дома, а не наоборот. Владелец здания может потребовать от владельца участка предоставить ему землю для обслуживания своей собственности.
Для приобретения участка необходимо следующее
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, а именно
- документы, подтверждающие законную передачу прав собственности (договоры приватизации, договоры купли-продажи, договоры дарения, судебные решения, свидетельства о наследовании и т.д.) (с 2017 года заменены выписками из Единого государственного реестра юридических лиц); и
- справки из правления ТСЖ с участками, подтверждающие право собственности объекта и отсутствие задолженности по подписке.
- справки из НДП и НД о том, что собственники не зарегистрированы в реестрах этих организаций; и
- справка из Бюро технической инвентаризации о наличии недвижимости на участке (в документе должно быть указано, что строений нет); и
- согласие супруга на сделку, заверенное нотариусом (если собственник состоит в браке).
Эти документы не являются обязательными. Однако они обязывают покупателя обезопасить себя от отмены сделки.
Если землевладелец не является членом ТСЖ, необходимо соглашение об использовании общего имущества ТСЖ. Владелец земли не должен иметь долгов перед ТСЖ.
Договор купли-продажи составляется сторонами самостоятельно.
Документ должен включать следующие разделы
- Информация о сторонах (ФИО, дата рождения, место жительства, паспортные данные продавца и покупателя); и
- Продавец передает, покупатель оплачивает и принимает участок (местоположение участка, земля, регистрационный номер участка, назначение и другая информация).
- Права и обязанности сторон — продавец обязан передать недвижимость в определенный срок, а покупатель должен ее оплатить (в этом разделе должно быть указано, кто обязан регистрировать сделку).
- Расходы и порядок расчетов
- измерение ответственности (штрафы за просрочку платежей, возмещение реального ущерба, причиненного в результате неправильного поведения подрядчика); и
- заключительные положения — порядок разрешения споров, срок действия договора, количество экземпляров договора и т.д.
- подписи, фамилии и оригиналы сторон.