Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем апартаменты отличаются от квартиры Екатеринбург». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если коротко: в статусе недвижимости. У застройщиков не всегда получается приобрести земельный участок для строительства жилой недвижимости, зато часто находится земля, пригодная для использования в коммерческих целях. Именно поэтому в последние годы стали так популярны апартаменты: строительная компания покупает землю и строит на ней дома, которые можно использовать для проживания.
Подводим итоги: какие преимущества покупки апартаментов
После того, как мы разобрались, чем отличаются апартаменты от квартир, следует объяснить, почему же они так популярны.
- Привлекательная цена. Она обычно ниже на 15–30% по сравнению с аналогичной квартирой в том же районе. Стоимость участка земли для нежилых объектов ниже, к тому же застройщик не обязан обустраивать ближайшую территорию инфраструктурой.
- Удобное расположение. Часто они возводятся в центре города или рядом с промышленными зонами — там, где строить жилые многоквартирные дома запрещено. Покупка апартаментов в таких местах для многих людей становится единственной возможностью сэкономить время на проезд до места работы.
- Получение дополнительного дохода. Если есть другая недвижимость для проживания, апартаменты можно сдавать, не опасаясь недовольства со стороны соседей. Так реально окупить все затраты, связанные как с ипотекой, так и с высокими коммунальными платежами.
Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.
Чтобы решать все вопросы так, как захочется, нужно быть мажоритарным собственником — владеть хотя бы 51% дома. В многоквартирных домах такое практически невозможно.
А вот в апартаментах — вполне. Половину здания может выкупить предприниматель и устроить гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он будет решать, что делать с территорией у дома и кого нанимать для благоустройства. Это отразится на суммах в квитанциях и уровне комфорта жильцов.
Чем отличаются апартаменты от квартиры при покупке
Если говорить об особенностях оформления сделки, то можно выделить следующие факты:
| Сфера | Квартира | Апартаменты |
| Возврат денег в случае банкротства застройщика | Гарантирован | Есть риск потерять деньги |
| Господдержка | Есть | Нет |
| Ипотека | Доступна | Доступна |
| Налоговые вычеты | Есть | Нет |
| Оформление ДДУ | Требуется | Требуется |
В качестве заключения ответим на главный вопрос нашей статьи: что выгоднее покупать в 2023 году – апартаменты или квартиру?
- Во-первых, все зависит от целей покупки недвижимости. Квартиру лучше брать для постоянного проживания, а апарты – для сдачи в аренду или реализации бизнес-идей.
- Во-вторых, соизмерьте уровень своего дохода, так как апартаменты помогут сэкономить около 15-30%. Однако приобретение квартиры позволит вам воспользоваться льготными программами, внести материнский капитал в качестве первоначального взноса и даже получить налоговый вычет. Поэтому стоит внимательно рассчитать разницу между двумя сделками.
- В-третьих, апарты принесут вам больше прибыли. Особенно, если они находятся в центре города и располагаются в жилом комплексе с развитой инфраструктурой. Но для этого нужно тщательно выбирать строительную компанию и быть уверенным в том, что она выполняет в срок все обязательства перед дольщиками.
Инфраструктурные нюансы
Когда строительная компания принимает решение о возведении комплекса жилых многоэтажек, ее руководство в обязательном порядке согласовывает свои планы с администрацией района. И, как следствие, строители берут на себя определенные обязательства по созданию в будущем микрорайоне необходимой инфраструктуры – прокладке коммуникаций, благоустройству придомовой территории, возведению школы, детского сада, поликлиники и т.д. Масштаб требующейся инфраструктуры рассчитывается по установленным государством нормативам, исходя из количества людей, которые будут проживать в планирующихся к возведению домах.
Когда здание возводится под апартаменты, застройщик имеет возможность существенно сэкономить на инфраструктуре. Поскольку для коммерческого объекта нет обязательных государственных требований по обеспечению его жильцов учреждениями образования и медицины. В связи с этим расходы застройщика снижаются, и он может предлагать апартаменты по привлекательной для покупателей стоимости. То есть, на 15-20% дешевле, чем аналогичные по площади квартиры в жилых многоэтажках.
Отличие апартаментов от квартиры по закону
В апреле 2021 года Госдума опубликовала новый законопроект, который стал известен как “закон об апартаментах”. Под конец года его сняли с рассмотрения, и по нынешний день у этого типа недвижимости нет узаконенного правового статуса. Несмотря на это, оценивая отличие апартаментов от жилой квартиры, можно опираться на мнения, выдвинутые законопроектом:
- апартаментами не являются уже сданные квартиры, или недвижимость в возводимых новостройках;
- к жилому фонду их можно отнести только при строительстве в новом типе домов — “многофункциональных зданиях”, которые совмещают жилые помещения с нежилыми;
- застройщики будут обязаны относить такой тип жилья к квартирам и использовать эскроу-счета (с учетом требований ФЗ №214);
- получить прописку можно только по факту принятия законопроекта, т.к. в этом случае на них будет распространяться действие Жилищного кодекса.
Соответственно, до тех пор, пока законом не будет принят соответствующий юридический акт, апартаменты в нашей стране не причисляются к жилому фонду, что явно отличает их от обычных квартир. Но это вовсе не единственное их отличие.
Изъятие недвижимости за долги
Стоит теперь сказать и о серьезном преимуществе квартир. Например, если речь идет о изъятии недвижимости за накопленные у владельца задолженности. Никто не имеет права выселить человека из его единственного жилья, даже если он должен огромную сумму банку или любой иной финансирующей организации. Правило это касается только той собственности, которая полноценно принадлежит жильцу — если это ипотечная недвижимость, которая все еще находится в залоге, есть риск оказаться на улице.
Отличие апартаментов от квартиры заключается в том, что даже единственную собственность могут отобрать и выставить на продажу в счет долга. Все потому, что они не являются жилым фондом, а значит, у взыскателей нет никаких ограничений. Тут абсолютно неважно, что это единственное жилье владельца, выбранное для постоянного проживания. Для приставов апартаменты являются таким же активом, как любая нежилая зона, на которую можно наложить арест. Поэтому, если вы беспокоитесь о своем будущем, при покупке недвижимости выгоднее будет делать выбор в сторону квартиры.
Пространство и комфорт. Один из главных плюсов апартаментов — простор и комфорт. В отличие от гостиниц, апартаменты предоставляют гостям отдельные спальни, гостиные и полностью оборудованные кухни. Это позволяет создать домашний и уютный интерьер, где вы будете чувствовать себя как дома.
Свобода и независимость. Аренда апартаментов дает вам свободу выбора. Вы сами определяете, что и когда готовить, какие мероприятия посещать, сколько времени провести на пляже или в городе. Вы не зависите от графика работы гостиницы и можете планировать дни по своему усмотрению.
Экономия денег. Сравнивая стоимость аренды апартаментов и проживание в гостинице, можно заметить значительную разницу. Апартаменты обычно стоят намного дешевле, особенно если вы путешествуете большой семьей или группой друзей. Дополнительно вы сможете сэкономить на питании, готовя самостоятельно.
В многоквартирном доме собственники все вместе владеют общедомовым имуществом — общими балконами, фасадами, подъездами и подвалами. Без ведома жильцов эти помещения нельзя сдавать в аренду или использовать в коммерческих нуждах. Собственники сами выбирают управляющую компанию, создают товарищество, благоустраивают район.
Для владельцев апартаментов закон никак не регламентирует права на общедомовое имущество. Хоть и считается, что в апартаментах у жильцов те же права на имущество, что и у владельцев квартир, по факту это не так.
Например, половину здания может выкупить предприниматель и открыть гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он решает, что делать с территорией у дома, как регулировать тарифы на коммуналку, нанимать или нет дополнительный персонал. Всё это может отразиться на расходах и комфорте жильцов.
Kaкими бывaют aпapтaмeнты?
Существует две основные классификации апартаментов. Первая – по назначению помещения:
- Апарт-отель.
- Доходный дом.
- Кондоминум отель.
- Апартаменты в многофункциональном комплексе.
Апарт-отель относится к бюджетному классу. Он состоит из 2-3 жилых комнат, санузла и кухни либо специально оборудованного уголка для приготовления пищи. Арендовать номер можно на определенный срок. Дополнительно жильцы получают возможность пользования гостиничными услугами: заказ еды в номер, уборка помещения.
Доходный дом по факту является обычным многоквартирным домом, построенным для получения прибыли. Жильцы арендуют их на длительный период и получают некоторые дополнительные услуги: охрана, уборка, приготовление пищи.
Кондомиум отель – практически полный аналог апарт-отеля, но жильцы получают возможность арендовать помещение на более длительный срок, а впоследствии и выкупить его.
Недвижимость в многофункциональных комплексах изначально размещаются в нежилых помещениях: офисных зданиях, коммерческих постройках. Но по юридическому статусу они ближе к стандартным квартирам.
Нежилая недвижимость такого типа имеет еще одну классификацию:
- класс A – жилая комната, совмещенная с кухней по типу студии. Наличие ванны и туалета является обязательным условием. Площадь не превышает 40-50 квадратных метров и подходит для проживания пар или одиноких людей;
- класс B характеризуется наличием 2-3 комнат, кухни и санузла;
- класс C – площадь жилых помещений составляет более 100 м2. Обычно имеет 3-5 комнат и подходит для людей, желающих иметь жилье в центральных районах города.
- класс люкс – апартаменты, расположенные в пентхаусах, небоскребах или на берегу моря. Состоит из 2-3 комнат, санузла и кухни. Отличительной способностью, выделяющей такое жилье из остальных классов, является дорогостоящий ремонт и внутренняя отделка.
Апартаменты или квартира?
Помимо очевидных минусов апартаменты имеют ряд положительных характеристик: зачастую такое жилье расположено в центре города, где запрещена постройка зданий жилого типа. Цена на такое помещение может быть значительно ниже, чем на аналогичное в жилом доме. Дополнительном бонусом выступает возможность получения гостиничных услуг, соседство с рестораном, торговым центром, спортивным клубом, офисом или магазином.
Покупка апартаментов будет хорошим вариантом для получения прибыли или при наличии обычной жилой недвижимости. Если же для вас важна возможность постоянной регистрации, получение социальных и государственных льгот, низкая налоговая ставка и наличие необходимой инфраструктуры в шаговой доступности, стоит отдать предпочтение жилому помещению в виде квартиры или частного дома.
Высокие коммунальные платежи
Тарифы и нормативы для коммунальных услуг в апартаментах не регулируются государством, как в квартирах, потому что жильцы апартаментов по закону не относятся к классической трактовке «населения». Поэтому электроэнергия, холодная и горячая вода поставляется по тарифам коммерческих служб.
Стоимость услуг управляющей компании предсказать сложно — все зависит от класса новостройки. В апартаментах
Перевод апартаментов в жилое помещение
Как уже поняли апартаменты это коммерческая недвижимость. И если вы проживаете в них постоянно, то выгоднее будет перевести помещение в жилой фонд! Как перевести апартаменты в жилую недвижимость рассмотрим ниже. Сначала рассмотрим преимущества оформления апартаментов в качестве жилого помещения:
-
Инфраструктура – в здании обычно много социальных объектов: спорткомплексы, магазины, аптеки. При получении апарт-квартирой статуса жилого помещения, объекты остаются. Не в каждом многоквартирном доме вы найдете такие достоинства!
-
Коммунальные платежи – в обычных квартирах тарифы меньше.
-
Налоги – в жилых помещениях ставка ниже.
-
Налоговый вычет – его можно получить только за квартиру.
-
Прописка – в апартаментах возможна только временная регистрация, а в квартире – постоянная.
-
Расположение – апартаменты нередко находятся в районах с удобной транспортной развязкой. В курортных районах очень часто на первой береговой линии.
-
Стоимость – из-за меньшей цены апартаменты считаются рентабельным вложением. Осуществив перевод объекта недвижимости в жилой фонд вы не плохо выигрываете в стоимости покупки илли его последующей продаже.
Однако не всем апартам можно присвоить статус жилого фонда!
Апартаменты можно перевести в жилое помещение, только если соблюден ряд требований:
-
апартаменты должны быть в собственности заявителя. После того, как дом сдан в эксплуатацию, по акту приемки-передачи квартиру отдают дольщику. При неоформленном праве собственности владелец вместе с документами подает соответствующую заявку в Росреестр;
-
здание с апартаментами находится в эксплуатации;
-
по всем характеристикам помещение должно быть похоже на обычную квартиру, должны иметься все инженерные системы;
-
дом расположен в жилой зоне по нормам градостроительного зонирования;
-
на жилье не наложены обременения – апартаменты не могут находиться под арестом или в залоге;
-
в воздухе не должен быть высокий уровень концентрации токсичных веществ – не больше допустимого;
-
ограждающие и несущие конструкции находятся в рабочем состоянии;
-
солнечный свет должен проникать в апартаменты хотя бы пару часов в сутки;
-
в районе апарт-квартиры есть вся необходимая социальная инфраструктура – парковки, детские площадки, зоны отдыха.
Если апартаменты соответствуют всем требованиям, собственник подает заявление в свободной форме: в местную администрацию, МФЦ, Госуслуги – все зависит от города. В заявлении должна быть указана следующая информация:
-
данные руководителя;
-
пункт об отсутствии обременений;
-
выписка из ЕГРН;
-
подробная информация об апартаментах;
-
название отдела, в который заявитель обратился;
-
наименование заявления;
-
перечень приложенных документов;
-
непосредственная просьба о смене статуса апартамента;
-
дата, подпись.
К заявке прикладываются документы, и оплачивается госпошлина:
-
паспорт владельца апарт-квартиры (копия);
-
план апартов с подробным описанием;
-
проект перепланировки;
-
техпаспорт жилья из БТИ.
По сути, апартаменты и квартиры имеют только одно базовое сходство – в них можно проживать, а вот отличий, тем не менее, гораздо больше. Два основных уже названы выше – принадлежность апартаментов к нежилому фонду и невозможность регистрации в них.
Однако присутствует большая разница и в других нюансах, о которых необходимо знать, если рассматривается возможность приобретения именно апартаментов:
- Поскольку апартаменты относятся к нежилой недвижимости, тарифы на все коммунальные услуги оказываются намного выше, поскольку определяются по иной методике. В среднем, в 2018 году коммуналка в апартаментах примерно на 20% дороже по сравнению с объектами «жилого» фонда. Платежи начисляются по, так называемым, «тарифам, приравненным к населению», которые, конечно, отличаются от ставок, по которым платят коммерческие предприятия, но которые значительно выше тарифов, предусмотренных для жилых объектов.
- Для представителей льготных категорий (инвалиды, многодетные семьи, участники боевых действий), проживающих в апартаментах, льготы не действуют, и они вынуждены платить в полном объеме.
- Налоги на жилую и нежилую недвижимость тоже рассчитываются по разным ставкам, и в итоге затраты у владельцев апартаментов оказываются выше, чем у собственников квартир. При расчете налога на апартаменты применяется минимальная планка по налоговой ставке в 0,5%, а не 0,1%, как для объектов жилой недвижимости. Максимальная ставка по квартирам может достигать 2% (по жилью, площадью более 300 квадратов), для апартаментов эта ставка также может быть поднята до 2%, однако большое значение имеет разница в целевом применении апартаментов.
Плюсы и минусы апартаментов
Разумеется, что статус нежилого помещения апартаментов изменяет некоторые их «параметры», привычные для владельцев квартир.
К плюсам апартаментов можно отнести более низкую по сравнению квартирами стоимость, а также возможность их расположения в деловых районах городов. Это позволяет поселиться поближе к месту работы.
Однако есть и целый ряд минусов апартаментов:
- В них можно получить только временную регистрацию по месту жительства – на пять лет. В квартире она, как известно, может быть бессрочной.
- Плата за коммунальные услуги в большинстве случаев выше, чем в квартирах – используется повышающий коэффициент, применяемый для коммерческой нежилой недвижимости.
- К данному виду помещение не применяются нормы СанПина, регулирующие освещенность, шумоизоляцию, инсоляцию и т.д.
- При банкротстве застройщика, покупатели апартаментов в рамках долевого строительства не смогут воспользоваться теми же гарантиями, что и покупатели жилых помещений у этого же застройщика.