Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Несовершеннолетние в сделке: как избежать проблем». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Порядок заключения предварительного договора купли-продажи
Чтобы оформить преддоговор и избежать в дальнейшем споров, важно предусмотреть все условия и соблюсти процедуру заключения сделки. Этапы заключения ПДКП стандартные.
✅ Проверить документы на имущество (свидетельство о праве собственности, техпаспорт, если есть договор дарения, мены, приватизации и т.д.).
✅ Составить преддоговор.
✅ Внести задаток или аванс, если предусматривается.
✅ Заключить основной договор или обратиться в суд, если контрагент уклоняется от обязательств.
Предварительный договор составляется в той же форме, что и основной. Нотариальное заверение для преддоговора нужно в сделках с долями, собственностью несовершеннолетних и пр. Если продаётся недвижимость, оформленная в ипотеку, или собственность несовершеннолетнего, необходимо разрешение третьих лиц — банка и органов опеки соответственно.
B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
Зачем он нужен при продаже доли в квартире
Это необязательный этап купли-продажи недвижимости. Участники отношений могут его пропустить.
Однако в некоторых случаях предварительный договор облегчает жизнь сторон. Например, его заключение часто требуется банку, в котором покупатель оформляет кредит на приобретение недвижимости: предварительный договор гарантирует кредитной организации, что операция точно состоится.
Также он применяется, если соглашение купли-продажи заключается с некоторой отсрочкой по времени, — гарантирует, что никто не передумает его заключать, а также что за период паузы ни одна из сторон не передумает насчет достигнутых договоренностей по сделке.
Когда речь идет о покупке доли в квартире, соглашение о намерениях также возможно. Особенно важно его заключить, если приобретатель нашелся до того, как о предстоящей сделке стало известно другим сособственникам.
Дело в том, что при продаже доли в квартире другие сособственники имеют преимущественную возможность ее купить. Чтобы соблюсти требования закона о преимущественном праве, владелец обязан разослать остальным собственникам официальные письменные уведомления о своем намерении. Этот документ содержит все существенные положения сделки, которую предстоит подписать, главное из них — ее цена.
После получения уведомлений у сособственников есть месяц на ответ. Доля может быть продана постороннему человеку, если в течение этого месяца все сособственники официально откажутся от покупки, направив письменный отказ, либо просто проигнорируют уведомление.
Однако возможна ситуация, когда человек, готовый приобрести объект, нашелся раньше, чем пройдена процедура уведомления долевых владельцев. В таком случае продавцу выгодно подписать с ним предварительный документ, чтобы он не передумал. Правда, потенциальному покупателю в такой ситуации важно понимать, что он рискует: любой из сособственников вправе воспользоваться своим преимущественным правом, и тогда приобретение объекта посторонним человеком станет невозможным.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
купли-продажи квартирыг. «» 2023 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1.Стороны обязуются в срок и на условиях Договора заключить договор купли-продажи, ( далее – «Основной договор»), квартиры принадлежащей Продавцу по праву собственности на основании . Вышеуказанная квартира состоит из жилой(ых) комнат(ы), имеет общую площадь кв.м., общую площадь без учета лоджий, балконов, прочих летних помещений кв.м., в том числе кв.м. жилой площади.
2.Основной договор должен быть составлен и подписан Сторонами в простой письменной форме в срок до « » 2020 года.
3.Покупатель подтверждает, что все существенные характеристики квартиры, включая ее месторасположение, пространственную ориентацию, вид из окон, размеры, планировку, состояние, инженерно-техническое оборудование, а также состояние придомовой территории и общих помещений дома его полностью удовлетворяют.
4.В квартире на момент заключения Договора зарегистрированы следующие лица: за которыми в соответствии со ст.292 ГК РФ сохраняется право пользования квартирой до их снятия с регистрационного учета. Продавец обязуется обеспечить снятие с регистрационного учета вышеперечисленных лиц не позднее дней после государственной регистрации Основного договора.
5.Квартира должна быть освобождена Продавцом от имущества, не входящего в ее цену не позднее дней после государственной регистрации Основного договора и передана Покупателю по Акту приема-передачи не позднее дней с даты выдачи Покупателю Свидетельства о государственной регистрации права.
6.Цена квартиры составляет рублей. При подписании настоящего Договора Покупатель передал Продавцу денежные средства в размере: рублей. Указанная сумма является авансом за покупаемую квартиру и учитывается Сторонами при взаиморасчетах в день подписания Основного Договора.
7.Оплату всех расходов по сбор документов необходимых для государственной регистрации Основного договора и перехода права по нему, а также расходы по подготовке проекта Основного договора осуществляет Продавец. Оплата расходов, связанных с государственной регистрацией Основного договора и перехода права по нему, производится солидарно Покупателем и Продавцом. В случае возникновения дополнительных расходов по инициативе одной из Сторон их оплачивает Сторона-инициатор.
8.В случае неисполнения Покупателем своих обязательств по настоящему Договору или отказа от подписания Основного Договора (в том числе по причине отсутствия денежных средств для полной оплаты) последний выплачивает Продавцу штраф в размере эквивалентном % внесенного аванса. Факт наступления указанных обстоятельств должен быть подтвержден Актом, составляемым Продавцом и Покупателем. В день составления указанного Акта Договор считается прекращенным в связи с невозможностью исполнения.
9.Продавец обязан вернуть Покупателю все полученные от Покупателя денежные средства (аванс) полностью в случае неисполнения Продавцом обязательств по Договору и расторжения Договора при обнаружении Покупателем обстоятельств препятствующих заключению Основного Договора на согласованных сторонами условиях: .
10.Стороны обязуются информировать друг друга о возникновении обстоятельств, которые могут влиять на исполнение Договора, в том числе об изменении гражданского состояния, утере или изменении реквизитов документов, удостоверяющих личность, изменении постоянного места жительства Сторон, а также невозможности получения уведомлений в связи с предполагаемым отсутствием и сообщать информацию об иной возможности оповещения отсутствующей Стороны.
11.Договор заключен на срок включительно до даты, указанной в п.2.1 Договора.
12.Все изменения и дополнения к Договору совершаются по согласию Сторон в письменной форме, в виде Дополнительного соглашения к Договору, которое в случае составления прилагается к Договору и становится его неотъемлемой частью.
Условия, при которых возможно оформление купли-продажи
Как и в стандартных случаях, приобретаемая квартира должна соответствовать юридической чистоте и обеспечиваться требуемой документацией. Недопустимо, чтобы объект был под арестом или находился в залоге. Эти требования предъявляются к продавцу недвижимости, который обязан представить документацию, подтверждающую правоспособность объекта.
Главное – это наличие оригиналов правоустанавливающего и право удостоверяющего документа. Кроме этого, к продавцу и лицу, представляющему интересы несовершеннолетнего покупателя, предъявляются требования:
- правоспособный возраст;
- наличие паспорта с пропиской;
- дееспособность.
Если родители (иные уполномоченные) передоверяют свои полномочия поверенным, то оформляют на них нотариально удостоверенную доверенность, с перечнем действий, которые те вправе совершить в контексте сделки.
В этом случае стороной сделки будет выступать несовершеннолетний собственник, а поверенный будет внесён в договор представителем «действующим в интересах». Законные представители обязаны предусмотреть все возможные риски, проверив:
- паспорт и всю документацию на квартиру, принадлежащую физическому лицу;
- учредительную документацию застройщика при покупке квартиры в новостройке.
Для большей правоспособности договор купли-продажи можно нотариально удостоверить или застраховать.
Какие отличия в процедуре приобретения жилья в новостройке?
Если дом не сдан в эксплуатацию, родители или опекуны оформляют Договор долевого участия (ДДУ), который по правоспособности заменяет купчую. Кроме специфики договора и того, что жильё приобретается у юридического лица, других отличий от процедуры оформления нет. Родитель или иной уполномоченный выступают представителем, о чём в ДДУ делается соответствующая запись.
Этот договор регистрируется по такому же правовому алгоритму, исходя из возраста несовершеннолетнего. После введения дома в эксплуатацию выписка о праве собственности оформляется на несовершеннолетнего, при представительстве уполномоченного лица.
Допускается переоформление права требования квартиры по ДДУ, где несовершеннолетний выступает цессионарием.
Договор купли-продажи квартиры
Сделка купли-продажи оформляется путем составления в письменной форме. Скачать бланк договора можно у нас на сайте здесь: . Законодательство РФ контролирует операции с недвижимостью при помощи норм и актов. Непосредственно сделки регламентируются статьями и . В том случае, если вопрос касается приобретения жилого помещения в новостройке, правовые отношения контролируются .
В качестве сторон соглашения участие принимают продавец и покупатель. Как продавцов, так и покупателей может быть несколько. В такой ситуации важно сколько собственников у жилища, и какое количество лиц намеревается вступить во владение этим жильем после совершения купли-продажи. Все участники должны быть совершеннолетними и дееспособными.
Если стороны имеют серьезные намерения в отношении сделки, но не имеют возможности произвести оплату сразу либо имеющихся бумаг недостаточно, для регистрации квартиры в собственность заключается . В документе прописывается сумма , если таковой имеет место и указывается дата, когда будет заключен основной акт.
Может ли этот документ противоречить основному ДКП?
Несмотря на временный характер действия, предварительный документ содержит все оговоренные сторонами условия. Эти условия впоследствии переносятся в основное соглашение. Следовательно, оба договора должны соответствовать друг другу.
Процедура продажи недвижимости с долей несовершеннолетнего заставит собственников побегать по инстанциям. Органы опеки следят за соблюдением прав несовершеннолетних, поэтому рекомендуется предоставить на рассмотрение комиссии наиболее полный пакет документации.
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение, которое заключается сторонами с целью подтверждения их взаимных намерений в отношении квартиры. ПДКП несет в себе гарантийные и обеспечительные функции. Благодаря заключению данного документа Продавец подтверждает, что он хочет и готов продать жилье Покупателю на оговоренных условиях. Покупатель же подтверждает, что он хочет и готов приобрести жилье именно у этого Продавца в установленные сроки и по указанной стоимости.
Сроки рассмотрения и завершение процедуры
Рассмотрение поданного заявления и изучение предварительного договора купли-продажи (или сразу 2-ух договоров) осуществляется в течение 15 дней с того момента, как сотрудники ООП принимают от заявителя весь комплект материалов (п. 3 ст. 21 ФЗ №48 от 24.04.2008).
Если семья получит разрешение на продажу объекта недвижимости, сделку понадобится завершить в стандартном формате. Для каждого ПДКП заключается свой основной договор купли-продажи, который затем регистрируется в Росреестре с уплатой госпошлины в размере 2000 рублей. Если в качестве Продавца в сделке участвует несовершеннолетний/недееспособный/ограниченно дееспособный гражданин, то основной договор купли-продажи понадобится обязательно заверить в кабинете нотариуса.
Если семья столкнется с отказом от органов опеки, она сможет пойти по 1 из следующих путей:
- Вариант 1. Расторгнуть предварительный контракт с Покупателем, а если заключался параллельный контракт на приобретение новой квартиры – расторгнуть предварительный контракт и с Продавцом. В этом случае Законный представитель Опекаемого лица рискует столкнуться со штрафными санкциями, предусмотренными положениями этих соглашений.
- Вариант 2. В 3-месячный срок обратиться в суд с Иском об оспаривании решения органа опеки и попечительства об отказе в даче согласия на продажу жилого помещения. За рассмотрение данных дел отвечают районные суды. Заявителю понадобится уплатить госпошлину в размере 300 рублей (для физических лиц).
Как оспорить решение органов опеки
Четких правил согласования или несогласования продажи доли квартиры несовершеннолетнего собственника закон не содержит. Конституционный Суд РФ озвучил позицию, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения недопустим.
Если продажа не ухудшит жилищные условия, а опека выдает отказ, нужно помнить – это не последняя инстанция. Незаконное решение опеки можно и нужно обжаловать через суд.
Заявление подается по Кодексу административного производства РФ районному суду по прописке заявителя или по месту нахождения ООП. Судья установит, есть ли явное ущемление прав и насколько обоснованным является отказ опеки.
Прослеживается положительная практика при условии, что интересы детей не нарушаются явным образом. Однако судебные разбирательства отнимают много времени, нервов и сил. Перед подачей подобного иска нужно тщательно взвесить, что выгоднее – инициировать судебный процесс или искать другое жилье, покупать с детской долей больше.
Регистрация сделки и перечень документов
Чтобы окончательно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. Без регистрации у покупателя не возникнет права распоряжения, а сам контракт нельзя считать исполненным до конца.
Для регистрации понадобятся:
- Договор купли-продажи, удостоверенный у нотариуса.
- Передаточный акт, если сам договор не выполняет функции передаточного акта.
- Согласие супруги продавца на продажу – нотариальное.
- Разрешение органа опеки и попечительства на сделку.
- Документы на квартиру: выписка из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности), технический и кадастровый план.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Справка о прописанных.
- Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей за регистрацию.
Для регистрации сделки сторонам нужно лично подойти на прием к специалисту Росреестра или МФЦ. Записаться на прием лучше заранее по телефону или через интернет, чтобы не терять время в очереди. Регистрация займет от 5 до 14 рабочих дней.
Более удобный способ – в электронном виде через нотариуса, который удостоверял договор. Регистрация занимает 3 рабочих дня. Услуги нотариуса платные – до 3 000 рублей. Пошлина за регистрацию оплачивается дополнительно.
Оформление документов для продажи
Какие документы нужны для продажи квартиры для опеки? На Комиссию органов опеки требуется представить пакет в следующем составе:
- ходатайство о продаже, обосновывающее необходимость сделки улучшением условий проживания ребенка;
- согласие несовершеннолетнего, имеющего паспорт;
- выписка из домовой книги;
- бумага, официально подтверждающая факт рождения ребенка (и его копия);
- документы, доказывающие право владения жильем и указывающие на основания его получения;
- выписка из ГКН;
- технический план квартиры из БТИ;
- справка об отсутствии задолженности по уплате имущественного налога;
- справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
ПД оформляется в том случае, когда контрагенты не готовы к немедленному оформлению основного ДКП квартиры. Это может случится по таким причинам:
- У продавца не подготовлены все документы, удостоверяющие право владения квартирой.
- Покупатель не обладает нужными средствами для немедленного расчета, и для этого требуется немного подождать.
- При приобретении квартиры оформляется ипотечный кредит, однако банк требует время (до 3-х недель) для осуществления анализа квартиры, в том числе, юридической чистоты сделки и профессиональной оценки стоимости квартиры.
- Реализуемая квартира обременена залогом и требуется время для его снятия.
Договор купли-продажи квартиры
Сделка купли-продажи оформляется путем составления специального договора в письменной форме. Скачать бланк договора можно у нас на сайте здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры]. Законодательство РФ контролирует операции с недвижимостью при помощи норм и актов. Непосредственно сделки регламентируются статьями 455 ГК РФ и 125 АПК РФ. В том случае, если вопрос касается приобретения жилого помещения в новостройке, правовые отношения контролируются Федеральным законом №214 от 30.12.2004 г.
В качестве сторон соглашения участие принимают продавец и покупатель. Как продавцов, так и покупателей может быть несколько. В такой ситуации важно сколько собственников у жилища, и какое количество лиц намеревается вступить во владение этим жильем после совершения купли-продажи. Все участники должны быть совершеннолетними и дееспособными.
Если стороны имеют серьезные намерения в отношении сделки, но не имеют возможности произвести оплату сразу либо имеющихся бумаг недостаточно, для регистрации квартиры в собственность заключается предварительный договор. В документе прописывается сумма задатка, если таковой имеет место и указывается дата, когда будет заключен основной акт.
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
Процесс заключения сделки
Для того, чтобы продажа недвижимости была законно оформлена и зарегистрирована, необходимо получить согласие дольщика, совладельца или супруга. Разрешение пишется в произвольной форме или по образцу нотариуса. Документ является приложением к основному соглашению о купле — продаже недвижимости.
Договор составляется в двух экземплярах. Вступает в силу в момент подписания. Соглашение обязательно проходит государственную регистрацию. Органы Росреестра проверяют действительность документов и законность совершения сделки. В последующем, передача собственности происходит по передаточному акту.Свидетельство регистрации права собственности нового владельца выдается в течение 15 дней, если предоставлены все недостающие документы. Оформление сделки считается законным, когда соблюдены правила покупки движимого или недвижимого имущества.
Существуют определенные риски:
- если не получено согласие второго супруга или дольщика, высока вероятность обращения в суд обманутого совладельца. В этом случае, законодательство будет на стороне пострадавшего. Исковая давность по оформлению сделки с недвижимостью — 3 месяца.
- в случае, когда собственником является несовершеннолетний ребенок, органы ОП могут отказать в продаже недвижимости. Это приведет к невозможности совершения сделки.
При покупке квартиры, следует учитывать, что есть площадь общего пользования, например, кухня. Если продается доля в собственности, соседи должны наладить общий быт и взаимоотношения. Иначе, заселение новых владельцев может затянуться по решению суда, когда нарушаются права прежних жильцов. Совместная собственность может быть продана без согласия супруга/супруги если составлен брачный договор или другой документ, позволяющий полноправно распоряжаться таким имуществом.
Порядок заключения сделки с продажей долевого или совместного имущества:
- оформление соглашения купли — продажи имущества, подписание договора;
- оплата;
- принятие объекта недвижимости;
- подписание передаточного акта и смотрового листа;
- регистрация недвижимости в государственном органе.
Процедура совершения сделки происходит в обычном порядке, кроме того, что в договоре о купле — продаже недвижимости участвуют два собственника.
Порядок продажи квартиры с несовершеннолетними детьми
Несмотря на то, что до наступления совершеннолетия детям запрещено делать множество вещей – пользоваться кредитами, управлять транспортными средствами, посещать определенные места, закон позволяет им быть полноценными собственниками жилья, причем в этом деле возраст не имеет никакого значения.
- Обратитесь вместе с ребенком в паспортный стол по поводу написания заявления, необходимого для выписки. Бланк для заявления выпускается в определенной форме, он будет выдан вам по месту обращения. Заполненный бланк необходимо приложить к паспорту родителя, паспорту ребенка (либо свидетельству о рождении), а также к разрешению ООП и свидетельству о праве собственности ребенка в новом жилье.
- Заполните бланк убытия, указав в нем адрес нового места проживания ребенка.
- Дождитесь одобрения паспортного стола (обычно на это уходит несколько суток).