Как мошенники искусственно завышают цены на земельных аукционах

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как мошенники искусственно завышают цены на земельных аукционах». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Почему чиновники имеют возможность подменять аренду на собственность?

2. Сколько стоит аренда земельного участка у государства

3. Как взять в аренду землю сельскохозяйственного назначения

4. Особенности проведения аукционов по аренде

5. На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю

6. Аренда земли у администрации, если он не выставлен на торги

7. Основные тактики в аукционах

8. Главное из нового Земельного Кодекса РФ

9. Как проходит участие в торгах?

10. Как победить в торгах?

11. Оценка права аренды и составление отчета

12. Какие нужны документы

В Статья 39.6. ЗК РФ под название «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» сказано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Но не все так плохо. Ниже вы узнаете, почему у людей далеких от фермерства, тоже есть все шансы взять участок в аренду у государства без проведения торгов.

Почему чиновники имеют возможность подменять аренду на собственность?

Причина проста – дыра в законодательстве.

Вернее сказать – недостаточно четкое описание рамок, в которых должны действовать чиновники.

В частности, подпункт 2 пункта 2 статьи 39.18 ЗК РФ обязывает чиновников указать в извещении информацию о возможности проведения аукциона по аренде или продаже участка.

Но при этом ни слова о том, что информация должна соответствовать виду права, который указан в заявлении о предварительном согласовании.

Иными словами, законодатель, как и положено, определяет 2 возможных варианта (аренда или продажа). Но не уточняет, что выбор чиновников должен соответствовать тому виду права, который указали в заявлении.

Похожая конструкция содержится в подпункте 2 пункта 7 статьи 39.18 ЗК РФ.

Сколько стоит аренда земельного участка у государства

Подробный расчет ежегодной арендной платы выполняет Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) перед началом аукциона. Стоимость аренды будет зависеть от базовой ставки аренды для данной категории земель с учетом площади участка, вида его целевого использования, поправочного и зонального коэффициентов.

При наличии кадастровой оценки в течение последних 5 лет, размер арендной платы зависит от результатов торгов и кадастровой стоимости земельного участка (договор аренды заключают с тем, кто больше предложит максимальную ставку аренды за 1 год). Если кадастровая оценка не проводилась или ей более 5 лет, то торги проводят по процентной ставке от рыночной стоимости. Периодичность проведения государственной кадастровой оценки 1 раз в 3-5 лет.

Как взять в аренду землю сельскохозяйственного назначения

Аренда земли сельскохозяйственного назначения для выпаса и разведения животных, выращивания овощей, фруктов и зерновых культур, не предполагают строительства жилого дома. Однако строить можно на землях под личное подсобное хозяйство, правда лишь на 10% площади. Кроме того, на участке под ЛПХ можно легально выращивать овощи и животных, организовать производство по переработке продукции.

Нормативные документы сельских поселений публикуют на сайте администрации района. Ещё на таких сайтах размещают извещения о проведении торгов по аренде земли сельскохозяйственного назначения и их цены. Постановление администрации сельского поселения, об утвержденном порядке аренды, можно получить лично в администрации поселения или района.

В марте 2022 года Правительством решено упростить предоставление земельных участков физическим и юридическим лицам, если на них планируется создать производство в сфере импортозамещения. Они смогут взять их в аренду без торгов.

Особенности проведения аукционов по аренде

Аукционы на право заключения договора аренды земельного участка проводят местные органы власти. Преимущества таких участков заключается в том, что пользователи могут подключаться ко всем инженерным коммуникациям.

Однако к претендентам предъявляется ряд требований. Он должен продемонстрировать серьезность своих намерений и быть платежеспособным. Для начала ему предстоит внести первоначальный взнос, который будет учитываться после окончательных расчетов.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 808 от 11 ноября 2002 года размер задатка для участия в торгах составляет 20 % от начальной стоимости арендной платы. По этому документу организаторы аукциона могут установить «шаг». Этот аспект необходимо учитывать заранее.

На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю

Арендовать землю у государства могут физические и юридические лица — на разный срок и под разные цели. «Например, участок, выделяемый для постройки дома и проживания или ИЖС, предоставляется на предельный срок в 20 лет, причем регион также может включать в договор условия пролонгации данного договора. Если речь идет об аренде с целью реконструкции зданий, сооружений, то срок варьируется от трех до десяти лет», — рассказывает юрист Никита Тарновский. Всего, по словам юриста, законом предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли.

Максимальный срок аренды участка земли, принадлежащего муниципалитету или государству, — 49 лет. В остальных случаях срок зависит от целевого использования земли:

для строительства или реконструкции многоэтажного здания — десять лет;
для использования надела под ИЖС — 20 лет;
для юридического лица, занимающегося сельхозработами, максимальный период составляет пять лет;
земля под фермерское хозяйство — три года.

Торги по аренде (или продаже) земельных участков – представляют собой мероприятие, на котором органы власти (местные или представители федеральных) разыгрывают участки земли под застройку, получившие кадастровый номер, имеющие доступ ко всем необходимым подключениям (свет, вода, газ и пр.), а также (для многоквартирных построек) разрешение на возведение на их территории капитальных строений. Кроме того, должен быть определен тип участка (под ИЖС, СНТ, ДНП и пр.).

Иными словами, на аукционе по продаже права на аренду земельного участка администрация выставляет зарегистрированные в кадастре участки, готовые к использованию в определенных целях, и устанавливает на них первоначальную цену (перед торгами специально проводится оценка земли независимым оценщиком). Все желающие могут принять в аукционе участие и предложить свою цену

. Побеждает тот, кто даст больше.

Разыгрывается на торгах, как право собственности, так и право на аренду.

Арендная плата назначается пропорционально к земельному налогу, применимому к участкам такого типа и размера.

Для проведения торгового мероприятия предусматривается определенный алгоритм действий.

Он включает в себя несколько этапов:

Принятие решение компетентными органами об организации аукциона – о соответствующем факте излагается информация в специальном постановлении.
Публикация заметки о запланированном мероприятии в газетах, интернете и городских информационных стендах.
Прием и фиксация заявлений на участие в публичных торгах по факту продажи или аренды территориальных наделов.
Изучение заявительной и сопроводительной документации специалистами на предмет допуска претендентов к участию в данном мероприятии.
Проведение самих публичных торгов.
Внесение актуальных итогов в актуальный протокол и закрепление результатов подписями компетентных лиц.
Публичное оглашение результатов проведенного аукциона.
Подписание соглашений и прочей документации с победителем – это должно быть в обязательном порядке осуществлено в течение пяти дней с момента подписания протокола о завершении мероприятия.

Аренда земли у администрации, если он не выставлен на торги

Физическое или юридическое лицо может подать заявку на аукцион, даже если земля не выставлена на торги. Но в таком случае арендовать можно лишь те земли, которые уже стоят на кадастровом учете.

В настоящей ситуации, порядок получения объекта в аренду следующий:

выбираем землю, которая уже стоит на кадастровом учете;
запрашиваем информацию о том, что имущество находится в публичной собственности;
осматриваем землю, оцениваем, подходит ли она под наши потребности;
подаем заявление в местную администрацию на проведение аукциона;
получаем документы на участок;
вносим задаток и участвуем в торгах;
в случае победы на аукционе, заключаем с администрацией договор аренды земельного участка.

Основные тактики в аукционах

На практике в электронных аукционах применяются тактики:

Агрессивная. Обычно используется, если участников очень много, а потенциальная прибыль от контракта позволяет серьёзно снижать цену уже с самого начала аукциона.
Аккуратная. Используется, в частности, когда не имеет смысла сразу задавать большое или среднее снижение цены, а число участников невелико. Тактика затягивает время проведения аукциона, поэтому в данном случае используется нетерпеливость других участников.
Выжидательная тактика. Она работает по принципу минимального шага снижения цены за максимальное время. Напоминает аккуратную тактику, но зачастую в итоге переходит в агрессивную — после «изматывания» соперников идёт резкое снижение цены, которое они уже не осилят. Однако иногда резко снижать цену бывает не нужно — другие участники устали и выбыли из борьбы.
Умеренная. Тактика основана на использовании среднего шага снижения цены с переходом к минимальному за средний промежуток времени. Такое поведение редко используется как основная модель поведения, чаще служит для определения тактик других участников и на основе этих данных — для перехода к другой, самой эффективной в текущих условиях тактике участия в аукционе.
Гибкая тактика. Сводится к реагированию на действия других участников и работает на том, что конкуренты не могут просчитать и определить, как поведёт себя участник.
Смешанные тактики. Это комбинация разных моделей поведения, в том числе их смена по ходу торгов.

Наряду с тактиками используются и контртактики — как ответные шаги на те или иные тактики участников. Если участников много и высок накал борьбы, часто приходится применять разные контртактики по отношению к разным конкурентам.

Грамотное применение тактик и контртактик предполагает хорошее владение теорией и практикой этого вопроса. Поэтому нужно либо самостоятельно разобраться в теме, либо привлекать специалиста.

Главное из нового Земельного Кодекса РФ

Муниципальные структуры (поселка, деревни, села) теперь являются земельными собственниками с правом продажи;
Инициирует проведение аукциона по продаже участка владелец публично-правовой собственности (федеральной, региональной или муниципальной);
Купить «напрямую» у администрации земельный участок под строительство индивидульного жилого дома (ИЖС) в границах неселенного теперь нельзя, только через публичный аукцион. Но в октябре 2022 мэрия Москвы утвердила список земельных участков под ИЖС, стать владельцем которых можно без участия в торгах. Об этом сообщает пресс-релиз департамента городского имущества;
Стали возможны аукционы по продаже не стоящих на кадастровом учете муниципальных участков по заявлению граждан.

Другими словами, в оборот поступили новые земельные участки, а чтобы купить землю, больше не нужно обращаться в администрацию города или районного центра — достаточно обращения в администрацию поселения, на территории которого расположен участок.

Покупка земельного участка под ИЖС у государства по кадастровой стоимости — это не только выгодно, но и безопасно. Однако найти подходящий для строительсва дома или бизнеса ЗУ в муниципальные собственности не просто;
Кроме свободных государственных земель рекомендую обратить внимание на земли бывших колхозов. Если колхозная земля уже была разделена на паи, то выгоднее покупать земельные участки у сельских жителей — бывших членов колхоза. Далеко не все из них землями пользуются и, возможно, готовы продать свой пай за небольшую цену. Возможно, такой вариант окажется выходом для тех, кому не удастся купить землю напрямую у государства. Жаль, что паевые земли, в основном, сельскохозяйственного назначения.

Как проходит участие в торгах?

Для принятия участия в рассматриваемом процессу нужно обратиться в администрацию муниципального образования или войти на сайт этого органа. Там отражается информация о времени и месте проведения торгов и указан период, на протяжении которого происходит прием заявок. Заявление требуется написать заранее. Кроме того, сотрудникам администрации нужно предъявить акт, посредством которого удостоверяется личность гражданина. Изначально оплатить нужно 10 процентов от стоимости участка, выставленного на торги. Затем определяется точная дата проведения аукциона. Всем гражданам направляются уведомления.

ВАЖНО !!! Организовать аукцион земель, предназначенных для строительства индивидуального дома, удастся, если заявки поданы минимум 2 гражданами. Когда интерес проявил только 1 человек – допускается выкуп надела по начальной стоимости. Если предусматривается, что участвовать в торгах планирует много граждан, то обладать необходимо большим финансовым запасом.

Шаги на торгах могут быть разными, к примеру 150 тысяч рублей. Данный показатель зависит от того, сколько заявок подано на участие в аукционе. Как правило, начальная стоимость определяется как 2,5 процента от цены, отраженной в кадастре. В силу этого участники получают возможность значительно повышать стоимость.

После проведения торгов тот, кто выиграл, должен внести всю сумму. Если этого не сделать – стать собственником участка не удастся.

Как победить в торгах?

Для успешного прохождения торгов потребуется постараться еще до того, как они начнутся. Изначально гражданину нужно провести работу исследовательской направленности. Это говорит о том, что необходимо отыскать объявление, в котором указано, что земельный надел выставляется на торги. В нем прописан кадастровый номер, присвоенный территории. С помощью указанной информации получится узнать минимальный набор данных относительно надела. Для этого потребуется воспользоваться официальным порталом регистрирующего органа или любым платным сайтом.

Указанные ресурсы предоставляют возможность получить сведения об основных параметрах надела. В частности, это его место расположения и величину. Затем используется адрес, который берется на кадастровой карте. С его помощью человек узнает, где находится территория и уточняет ее принадлежности. Изучить необходимо правила застройки. В них отражается карта градостроительного назначения.

Оценка права аренды и составление отчета

Чтобы выяснить обоснованность арендной платы, часто приглашают оценщика, который готовит отчет о том, насколько выгодно будет использование лесного надела и во сколько оно должно будет оцениваться. Выгода от использования оценивается с учетом площади участка, его благоустроенности, удобства для использования по назначению, а также множества других факторов.

Пример отчета оценщика:

описание задания;
сведения о заказчике;
применяемые стандарты, методы оценки;
текущее состояние участка (описание);
анализ рынка и возможностей для использования лесной земли;
анализ арендной платы;
другие сведения.

Для оценки используются доходный, сравнительный методы. Оцениваются такие важные параметры, как длительность аренды, возможность приоритетного права на продление договора, размер установленной арендной платы и многое другое. Получив отчет оценщика арендатор может проверить адекватность установленной арендной платы.

Многих граждан Российской Федерации интересует вопрос о том, как выиграть аукцион на земельный участок. Публичные торги представляют собой специальное мероприятие, в рамках которого региональные или федеральные органы власти разыгрывают земельные участки под индивидуальную застройку. Данные территориальные объекты имеют кадастровую кодификацию и доступ к основным коммуникациям, включая электричество и водоснабжение.

Перед началом процедуры в обязательном порядке должно определяться фактическое назначение земли. Другими словами, муниципалитеты выставляют на аукционе землю, имеющую государственную регистрацию в едином реестре и готовую к постоянному использованию. Компетентными инстанциями определяется первоначальная стоимость на основании оценки независимой комиссии.

Принять участие в торгах могут все заинтересованные лица. Победителем выходит тот гражданин, который предложит большую сумму. В качестве объекта розыгрыша выступает как право собственности, так и право на аренду.