Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получил ключи от квартиры в новостройке: что дальше». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформить право собственности на квартиру вы сможете после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет. Постановка дома на кадастровый учет может занять до полугода, но точные сроки лучше уточнить у вашего застройщика при подписании акта приема-передачи.
Порядок регистрации сделок с недвижимостью: пошаговая инструкция
В соответствии с действующим законодательством ряд сделок подлежат государственной регистрации в Росреестре. Кроме того, государственной регистрации в Росреестре подлежат многие права на недвижимые вещи, в частности право собственности.
В настоящей статье мы поговорим о сделках с недвижимостью и правах на недвижимость, подлежащих государственной регистрации, а также о порядке такой регистрации: необходимых документах, сроках.
Ответим на частые вопросы: где регистрируются сделки с недвижимостью, как зарегистрировать право на недвижимое имущество и т.д.
Для начала необходимо отметить, что регистрация сделки и регистрация прав, возникающих на основании сделки без регистрации самого договора — это разные регистрационные процедуры.
Ключевое различие заключается в том, что в первом случае (если сделка подлежит регистрации) сделка не будет считаться заключенной до момента государственной регистрации (а в некоторых случаях Закон устанавливает при отсутствии регистрации такое последствие как недействительность сделки).
Во втором случае (если сама сделка не регистрируется, а регистрируются права) сделка считается заключенной с момента подписания договора, регистрации подлежат только права на недвижимое имущество, возникающие на ее основании.
Приведем список сделок, подлежащих государственной регистрации. Так, на сегодняшний день должны регистрироваться следующие сделки:
- договор аренды и субаренды
— земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года (не регистрируется договор, заключенный на неопределенный срок)- предприятия — независимо от срока действия
- договор участия в долевом строительстве
- договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве
- договор безвозмездного пользования (ссуды) объектами культурного наследия
- договор финансовой аренды (лизинга)
- соглашения об уступке требования (договор цессии) по сделке, требующей государственной регистрации
- соглашения о переводе долга по сделке, подлежащей государственной регистрации.
Соответственно регистрации подлежат соглашения об изменении условий данных договоров, а также расторжение данных договоров.
Иные сделки с недвижимостью, в отношении которых Гражданский Кодекс РФ предусматривает государственную регистрации, в настоящее время не регистрируются в силу ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 года № 302-ФЗ.
- договоры продажи жилых помещений
- договоры продажи предприятия
- договоры дарения недвижимости
- договоры ренты (если договор предусматривает отчуждение недвижимости)
То есть в настоящее время в связи с изменением законодательством не подлежат государственной регистрации в Росреестре договоры купли-продажи квартир (ДКП) и иные перечисленные выше договоры.
Также не подлежат госрегистрации иные договоры, например, договоры купли-продажи недвижимости, в том числе земельных участков и нежилых помещений, поскольку действующим законодательством это не предусмотрено.
Однако на основании таких договоров должен регистрироваться переход права (передача права собственности на квартиру и иную недвижимость по договору другому лицу). Кроме того, по договору найма, заключенному на срок не менее одного года, регистрируется обременение права собственности на Жилое помещение (не сам договор, а обременение).
Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество:
- право собственности на недвижимость (возникновение, переход права собственности на недвижимость, прекращение права собственности)
- право хозяйственного ведения
- право оперативного управления
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
- Сервитут
- залог недвижимого имущества
- доверительное управление
- иные ограничения и обременения недвижимости (арест, аренда и другие запрещения на совершение действий с недвижимостью).
При реорганизации юридического лица (за исключением преобразования) проводить госрегистрацию прав не обязательно, они признаются действительными и при ее отсутствии. Однако регистрация таких прав потребуется, если вы хотите распорядиться такой недвижимостью, например, заключить договор купли-продажи, ипотеки, аренды.
Это подтверждается тем, что право собственности на недвижимость при реорганизации юридического лица переходит к его правопреемникам в порядке универсального правопреемства и не зависит от госрегистрации прав на него. Такое право возникает с момента завершения реорганизации.
Eщe двa cпocoбa oфopмить пpaвo coбcтвeннocти
3apeгиcтpиpoвaть квapтиpy в coбcтвeннocть в нoвocтpoйкe мoжнo c пoмoщью cпeциaлиcтoв: caмoгo зacтpoйщикa и aгeнтcтвa нeдвижимocти.
🖊 Peгиcтpaция чepeз зacтpoйщикa вoзмoжнa, ecли вы пoкyпaли квapтиpy пo ДДУ: дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия. B этoм cлyчae пpeдcтaвитeли кoмпaнии-зacтpoйщикa caми oфopмляют тpeбyeмыe oт ниx дoкyмeнты, coбиpaют y жильцoв ocтaвшиecя бyмaги и выдaют выпиcки из EГPН чepeз нeкoтopoe вpeмя. Oни дeйcтвyют пo дoвepeннocти. Maccoвoe oфopмлeниe мoжeт зaнятyтьcя, пoэтoмy пpocлeдитe зa тeм, чтoбы в дoгoвope пepeдaчи пpaв нa oфopмлeниe былa пpoпиcaнa нeycтoйкa зa нapyшeниe вpeмeнныx paмoк. Toгдa зacтpoйщик пocтapaeтcя выдaть дoкyмeнт o coбcтвeннocти быcтpee, a ecли нe ycпeeт в oтвeдeнный cpoк — зaплaтит штpaф.
🖊 Peгиcтpaция чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти — пpocтaя, yдoбнaя и выгoднaя. Пpeдcтaвитeли aгeнтcтвa мoгyт paбoтaть пo дoвepeннocти, пoлнocтью взяв нa ceбя вce oфopмлeниe, или бeз нee — в этoм cлyчae oт вac пoнaдoбитcя личнoe пpиcyтcтвиe в Pocpeecтpe и пoдпиcи нa бoльшинcтвe дoкyмeнтoв. Aгeнтcтвa нeдвижимocти нecyт пoлнyю oтвeтcтвeннocть зa cвoю paбoтy, пoэтoмy oфopмляют пpaвo coбcтвeннocти быcтpo и бeз фaтaльныx oшибoк, кoppeктиpoвoк, нeтoчнocтeй.
Moжнo ли нe тopoпитьcя c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy в нoвocтpoйкe
3aкoнoдaтeльнo нac нe oбязывaют cpoчнo peгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть. Фaктичecки вы мoжeтe зaнятьcя этим чepeз мecяц, двa, тpи или пoлгoдa пocлe пoкyпки. Oднaкo чeм paньшe вы пoлyчитe выпиcкy из EГPН, тeм лyчшe. Oнa пoзвoлит вaм:
✏ Пpoпиcaтьcя в квapтиpe caмoмy и пpoпиcaть в нeй члeнoв вaшeй ceмьи, чтo мoжeт быть oчeнь вaжнo для oфopмлeния дpyгиx дoкyмeнтoв
✏ Пpoвecти pяд cдeлoк c нeдвижимocтью — нaпpимep, пpoдaть, cдaть, пoдapить, oбмeнять или ocтaвить в нacлeдcтвo
✏ Oфopмить льгoтный тpexлeтний пepиoд, ocвoбoждaющий oт yплaты НДФЛ, или пoлyчить кoмпeнcaцию в paзмepe 13% oт cтoимocти жилья
✏ Oфopмить дoтaции и льгoты нa oплaтy жилищнo-кoммyнaльныx ycлyг, дocтyпныe oпpeдeлeнным кaтeгopиям гpaждaн
✏ Bыдeлить плoщaдь для нecoвepшeннoлeтниx, нaпpимep, пpи иcпoльзoвaнии для пoкyпки мaтepинcкoгo кaпитaлa
Кто может не платить госпошлину: льготы
Есть льготные категории граждан, которые освобождены от уплаты госпошлины. Если регистрируется общая собственность нескольких лиц и среди них есть льготник, то пошлина льготника вычитается из общей суммы. Остаток делится на остальных заявителей по общим правилам и оплачивается. К льготникам относятся:
- малоимущие (за исключением госрегистрации ограничений / обременений прав на недвижимость);
- ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны, узники фашистских концлагерей, военнопленные во время Великой Отечественной войны;
- физические лица, которые обращаются для государственной регистрации права собственности на жилые помещения, предоставленные им взамен освобожденного жилья по московской программе реновации.
Когда могут приостановить регистрацию
На практике бывают случаи, когда не удается с первого раза оформить право собственности на жилплощадь. Приостановить регистрацию квартиры могут в таких ситуациях:
- Заявитель подал неполный пакет документов;
- Информация об объекте недвижимости, указанная в документах, не соответствует действительности или является устаревшей;
- На недвижимость наложены обременения или ограничения права собственности;
- Ошибки в бланках;
- Госрегистратор не получил сведения об объекте и его владельце, которые запрашивал в других госорганизациях.
МФЦ — это лишь посредник между сторонами сделки и Росреестром. В задачи сотрудника входит проверка всех предоставленных документов. Процедура регистрации проходит в регистрирующем органе.
Обязанность МФЦ — проверить полноту и достоверность предоставленных данных.
Если документы собраны не в полном объеме либо в них содержатся ошибки, сотрудник вправе отказать в оказании услуги.
Специальной формы “отказного” документа нет. Но при этом сотрудник не может изложить претензии на словах. Он обязан дать письменный отказ с указанием причин.
Стоимость и сроки предоставления услуги
Срок регистрации права собственности на квартиру в МФЦ — 9 рабочих дней с момента подачи заявления. Если объект ставится параллельно на земельный учет, то срок увеличивается до 12 дней.
Если к заявлению прикладываются нотариально заверенные документы передачи недвижимости (завещание с правом на наследство, передача доли родственнику при разделе жилищной площади) — это ускорит процесс регистрации до 5 дней.
Стоит учесть, что многие документы, необходимые для регистрации права собственности через МФЦ — выдаются не за один день.
Стоимость услуги:
- Госпошлина за регистрацию данных в Росреестре — 2 000 рублей;
- Получение выписки из ЕГРП — 400 рублей;
- Дополнительные услуги – информация о бывших собственниках и даты прошлых сделок, связанных с квартирой, обойдутся дороже – 750 рублей.
Документы для регистрации права собственности
Полный комплект документов, необходимых для оформления перехода недвижимости в собственность, зависит от конкретного случая и типа объекта.
Общие документы для регистрации права собственности:
- паспорт или иной документ, по которому можно произвести идентификацию личности;
- доверенность — в случае если процедура оформления проводится с привлечением третьей стороны;
- документы, в которых имеется подтверждение факта возникновения права собственности или его перехода — договора дарения, приватизации или купли-продажи, свидетельство, подтверждающее наследство и иные;
- план межевания, техническая документация и иные бумаги, зависящие от объекта недвижимости;
- выписка из ЕГРН (при наличии);
- заявление на регистрацию;
- подтверждение оплаты пошлины;
- иные документы — судебные акты, исполнительные листы, согласие других владельцев, опекунов и органов социальной защиты.
Перед оформлением каждого конкретного случая, необходимо уточнить необходимую информацию в компетентных органах или у сотрудников МФЦ. Всегда делайте это заранее, поскольку запустив процедуру регистрации, при выяснении срочной необходимости предоставить какие-либо документы, могут возникнуть сложности и процесс остановится.
Следует отметить, что неверное оформление документов или их непредоставление приведет к отказу в регистрации права собственности. Служба государственной регистрации Росреестр имеет широкий перечень ситуаций для отклонения заявки. Со всеми правилами можно ознакомиться на официальном портале.
Требования к сдаваемым документам
Все подаваемые документы:
- должны быть хорошо читаемы;
- должны иметь все необходимые подписи и печати;
- не должны содержать подчисток, приписок и неоговоренных исправлений;
- не должны иметь сокращений в Ф. И. О., адресах, наименованиях организаций.
Заявление, равно как и документ-основание, подается в 1 экземпляре (подлиннике). Если же право возникло в силу сделки, то в отношении договора действуют несколько иные правила:
- нотариальный договор подается минимум в подлиннике и простой копии (подлинник вернут);
- договор в простой письменной форме — минимум в 2 подлинниках (1 из них вернут).
Межевой/технический план предоставляется на электронном носителе (флеш-накопителе или диске) в виде электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной подписью кадастрового инженера. Электронный носитель затем могут вернуть, если об этом попросить в заявлении.
Все иные документы предоставляются в подлиннике и 1 простой копии (подлинники вернут), за исключением актов государственных и местных органов, а также судебных решений — эти документы представляются в виде копий, которые потом возвращаются.
Какие документы иметь при себе
На встречу со специалистом МФЦ лучше отправляться во всеоружии, то есть со всеми
документами сразу. Но, даже если на первом визите у вас оказалось не все при себе, не
расстраивайтесь — недостающие бумаги можно донести. Как правило, первая встреча с
сотрудником МФЦ — консультационная.
Какие нужны документы для МФЦ для регистрации права собственности:
- заявление для регистрации права собственности. Это очень объёмный бланк, который
заполнять лучше вместе со специалистом; - договор, подтверждающий ваше право на получение квартиры (дарственная, договор
купли-продажи и так далее); - оригинал паспорта. Свидетельство о рождении предоставляется в том случае, если
заявителю нет 14 ; - квитанция, подтверждающая полную оплату госпошлины.
При необходимости, МФЦ список документов для регистрации права собственности может
расширить и запросить дополнительные подтверждения.
Преимущества и недостатки регистрации через МФЦ
Использовать МФЦ в качестве учреждения, обрабатывающего запросы населения, выгодно как гражданам, так и государству. Преимущества для физических лиц очевидны:
- Доступность организации. Как правило, в городах имеется несколько центров, которые могут обслуживать клиентов значительно быстрее, чем единственное отделение Росреестра в населенном пункте.
- Расширенный график работы. Прием ведется достаточно долго, как правило, организация работает минимум до 17:00, некоторые филиалы – до 20:00. То есть клиент может выбрать практически любое время в течение всего дня для посещения. Часть центров ведет дополнительный прием населения по субботам.
- Возможность предварительной записи в МФЦ на регистрацию прав собственности. Оформляется талон на посещение через интернет.
- Можно получить несколько услуг, предоставляемых различными государственными органами, не покидая МФЦ.
Плюсы при использовании подобных центров имеются и для государства. В первую очередь это:
- Возможность создать единый стандарт заполнения документов и процедуры их подачи;
- Освобождение служащих отдельных органов от рутинной работы и перенаправление образовавшихся мощностей в иную область;
- Практически полная ликвидация рынка посредников.
Оформление квартиры в собственность через МФЦ: пошаговая инструкция
Порядок регистрации права собственности на квартиру через МФЦ:
- Для удобства и экономии времени в МФЦ можно записаться заранее по телефону или через сайт «Мои документы», если в регионе предусмотрена такая возможность. Посетить МФЦ можно и без предварительной записи, сотрудники центра принимают граждан в порядке «живой» электронной очереди.
- На приеме посетитель предоставляет сотруднику центра весь собранный пакет документов и по выданному образцу заполняет заявление о регистрации права собственности. В обмен на полученную документацию заявитель получает расписку, по номеру которой можно следить за ходом обращения.
- В назначенный расписке день заявителю необходимо повторно посетить центр, чтобы получить выписку из Росреестра. Некоторые МФЦ оповещают граждан о готовности документов через СМС-сообщения.
Инструкция для пользователя
Процедура регистрации собственности имеет свои нюансы. Гражданину необходимо выполнить следующие действия:
- Записаться на прием к сотруднику многофункционального центра. Это можно сделать по телефону или на официальном сайте организации. Еще один вариант — лично посетить МФЦ.
- Подготовить необходимые документы.
- В назначенное время прийти к регистратору МФЦ и с его помощью составить заявление о постановке квартиры на кадастровый учет.
- Оплатить госпошлину в ближайшем терминале.
- Получить расписку о принятии документов. По ее номеру можно проверить, готово ли свидетельство.
Отдельно стоит сказать о некоторых нюансах работы многофункционального центра. Госпошлину можно оплатить прямо в офисе МФЦ. Кроме того, при необходимости сотрудники могут дополнительно проконсультировать клиента по интересующим его вопросам.
Сотрудники многофункционального центра не предоставляют бланков расписок получения денежных средств продавцом. Пользователь может на официальном сайте организации. Также в МФЦ не оказываются услуги по составлению договора. Если нет необходимости в его обязательном письменном заверении, он вступает в силу после того, как обе стороны подписали сделку и согласились с ее условиями.
Отдельно стоит сказать о том, как проходит регистрация права собственности на дом в МФЦ после подачи необходимой документации. Если у сотрудника нет сомнений в подлинности поданных документов, он заберет их на регистрацию, а заявитель получит расписку.
В самом многофункциональном центре право собственности не оформляется. Полученная документация передается на экспертизу в Росреестр.
Если специалисты сочтут список поданных документов неполным, то они приостановят сделку и попросят клиента принести недостающие бумаги. Кроме того, сотрудниками Росреестра установлены следующие причины отклонения сделки:
- Установленные законом виды запрещений на жилье (например, арест).
- Недостоверность или фальсификация предоставленной информации (к примеру, квартиру умершего человека можно оформить, только если открыто наследство).
- Неточности в документации.
- Неправомерность заключения сделки.