Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выселение без предоставления другого жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Поскольку право на жилище является важнейшим конституционным правом, выселить нанимателя по договору социального найма из занимаемого им жилого помещения возможно только в случае его виновного противоправного поведения. В связи с этим в комментируемой статье говорится о невнесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги без уважительных причин.
Права и обязанности нанимателя
У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:
- обменивать или заменять жилье;
- требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
- иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.
Наниматель обязан:
- использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
- поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
- вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
- сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.
В Российской Федерации допускается выселение без предоставления жилья при соблюдении следующей последовательности действий:
- Проводится документальное свидетельствование нарушений.
- Собственник ставит в известность об этом проживающих, чтобы у них была возможность устранить нарушения в указанный срок. Для этого направляется заказное письмо с уведомлением.
- Если ситуация в лучшую сторону не меняется, собственник направляет иск в районный суд. На рассмотрение вопроса дается 2 месяца.
- Если выносится решение о выселении, у нанимателя есть 1 месяц на его обжалование в районном суде.
- Если решение остается в силе, оно направляется в службу судебных приставов. Здесь на основе решения запускается исполнительное производство, после чего осуществляется выдворение проживающих из квартиры.
Если у гражданина истекает право на использование жилья, он должен его освободить добровольно в установленные сроки. Если наниматель отказывается покинуть помещение, его выселят по решению суда. К иску в районный суд могут прилагаться такие документы:
- паспорта сторон;
- выписка из домовой книги;
- копия лицевого счета;
- договор социального найма;
- акт от участкового и других служб;
- квитанция об оплате госпошлины;
- технический паспорт;
- кадастровый паспорт.
Прежде всего, граждане, которым предоставляется жилое помещение по договору социального найма, должны быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 49 ЖК РФ). Во-вторых, данные граждане должны быть признаны малоимущими или отвечать критериям, установленным для иных категорий граждан. Таким образом, основанием для отказа в предоставлении жилого помещения по договору социального найма может стать:
- Отсутствие документов, подтверждающих факт признания заявителя нуждающимся в улучшении жилищных условий;
- Отсутствие доказательств признания заявителямалоимущим, либо:
- Несоответствие заявителя требованиям, предусмотренным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ для иных категорий граждан, имеющих право на получение жилья по договору социального найма.
Из вышеуказанного следует, что оснований для отказа в предоставлении жилого помещения по договору социального найма может быть очень много (в зависимости от того, к какой категории относится заявитель).
Кроме того, в статье 54 ЖК РФ названы основания для отказа в постановке на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. В частности, отказ допускается в случае, если:
- не представлены документы, подтверждающие право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях и при этом такие документы не могут быть запрошены или не предоставлены по межведомственному запросу.
- представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
- не истек пятилетний срок со дня намеренного ухудшения жилищных условий (если такие действия совершались заявителем).
Выселение без предоставления другого жилого помещения
Важно отметить, что чаще всего данное основание прекращения жилищно-правовых отношений является санкцией за противоправное поведение, но существуют исключения. В рамках жилищного законодательства установлены следующие случаи выселения граждан из занимаемого жилого помещения без предоставления взамен другого жилого помещения.
Выселение в случае бесхозяйственного обращения с жилым помещением, его разрушением или использованием его в не предусмотренных для него целях. В соответствии со ст. 91 Жилищного кодекса РФ (для договора социального найма) и ч. 2 ст. 687 Гражданского кодекса РФ (для договора коммерческого найма) в том случае, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним граждане систематически (два раза и более) разрушают или портят жилое помещение, выселение виновных лиц по требованию наймодатстя или других заинтересованных лиц производится без предоставления другого жилого помещения.
Следует заметить, что жилищное законодательство даст наймодателю и членам его семьи, так сказать, второй шанс. Перед тем как выселить виновных лиц, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если наниматель жилого помещения и члены его семьи после предупреждения наймодателя не устраняют этих нарушений, вот тогда по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц они выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Выселение в случае систематического использования жилого помещения не по назначению. Использованием не по назначению является любое использование, которое противоречит ст. 17 Жилищного кодекса РФ. Согласно указанной статье жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного (круглогодичного) проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений либо в качестве общежитий. Предоставление (использование) жилых помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается.
Выселение из служебных жилых помещений. По истечении срока трудовых отношений, прохождения службы, пребывания на выборной должности либо досрочного прекращения указанных отношений граждане должны освободить жилые помещения, занимаемые по договору найма служебного жилого помещения. В случае отказа освободить служебное жилое помещение они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Выселение из общежитий. Выселению из общежития без предоставления другого жилого помещения подлежат (в обязательном порядке) граждане по истечении срока работы, службы или обучения либо досрочного прекращения отношений, связанных с работой, службой или обучением. В случае отказа освободить жилое помещение в общежитии они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Выселение поднанимателей. В соответствии со ст. 79 Жилищного кодекса РФ по истечении срока договора поднайма жилого помещения поднаниматель при отказе освободить занимаемое жилое помещение по требованию нанимателя подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. В таком же порядке поднаниматель подлежит выселению и в случае прекращения договора найма жилого помещения, а также если поднаниматель нарушает права и законные интересы соседей или использует жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проводит необходимый ремонт.
Выселение временных жильцов. В соответствии со ст. 80 Жилищного кодекса временные жильцы обязаны освободить предоставленное им жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в том случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи. В случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение наниматель или члены его семьи вправе обратиться в суд с иском о выселении временных жильцов без предоставления им другого жилого помещения. В таком же порядке временные жильцы подлежат выселению и в случае прекращения договора найма жилого помещения.
Выселение родителей, лишенных родительских прав. Данный случай выселения без предоставления другого жилого помещения противоречит Семейному кодексу Российской Федерации 1995 г., поэтому не применяется. В соответствии с ч. 2 ст. 91 Жилищного кодекса РФ без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены лица лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они были лишены родительских прав, является невозможным.
Выселение в случае самовольного вселения в жилое помещение. Самоуправным вселением в жилое помещение признается самовольное занятие гражданином жилого помещения без наличия у него законных оснований. Гражданин, самоуправно вселившийся в жилое помещение, выселяется из данного помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения.
Выселение из квартиры бывшего супруга
В случае прекращения семейных отношений граждане, ранее состоящие с собственником или нанимателем в брачных связях, могут выселяться, если у них нет другой жилой площади, пригодной для проживания в случаях:
- развода при предоставлении официального подтверждения из загса – свидетельства;
- когда бывший муж или жена фактически пользуются жилой площадью, не принадлежащей им на праве собственности или на основании договора социального найма;
- если квартира не относится к объектам совместного имущества супругов, приобретена одним из них до брака или в период официальных семейных отношений подарена мужу либо жене, или унаследована.
При выселении обязанности предоставить другую жилую площадь не возникает. В некоторых случаях суд может предоставить возможность второму супругу, не имеющему права на частью или полностью объект недвижимости, проживать в помещении определенное время. Причиной этого может послужить отсутствие иной жилой площади, сложное материальное положение или ухудшение состояния здоровья второй стороны.
Кого могут выселить, а кого не могут?
Некоторым может показаться, что под выселение попадают абсолютно все жильцы муниципального дома. Однозначно, так не происходит и здесь имеются исключения.
Срочное выселение касается:
- семьи нанимателя – в случае систематических нарушений;
- зарегистрированных в квартире лиц – если выселение не зависит от них (например, при переводе жилого помещения в нежилое).
Запрещается выселять из муниципальной квартиры:
- малолетних (до 14 лет) и несовершеннолетних – если они живут вместе с матерью или отцом;
- инвалиды I-II группы – считаются малоимущей категорией людей, которым нужен постоянный уход и соответствующие условия для проживания (пандус, инвалидное кресло, специальный санузел);
- пенсионеры – если они являются одинокими.
Очень важно учитывать характер выселения из жилья по договору соц найма жилплощади. Если договор расторгается в судебном порядке, скорее всего выселят без предоставления нового жилья.
Современная практика знает три вида выселения из социальной жилплощади (ст. 84 ЖК РФ):
- люди получают благоустроенную квартиру – условия идентичны;
- жилое помещение не будет благоустроенным – например, комната в общежитии;
- жильцов выгонят из квартиры «в никуда».
Последний случай как раз связан с выселением за систематическое нарушение жилищных правил. Здесь действует простой принцип: «нарушил – освобождай жилое помещение и ищи новое».
Выселение из квартиры прописанного человека несобственника
При обращении в суд необходимо понимать, что исковое заявление составляется только с учетом требований, которые содержатся в ст. 131-132 ГПК РФ. Исковое заявление и документы к нему подаются в соответствии с количеством лиц, которые участвуют в заседании.
В иск включается следующий перечень информации:
- Сведения о наименовании органа, который рассматривает исковое заявление;
- ФИО истца и ФИО ответчика, а также сведения о месте их проживания и контактная информация;
- Основания для обращения в судебный орган;
- Перечень требований, который предъявляет истец с законодательным обоснованием;
- Перечень доказательств, которые прикладываются к исковому заявлению;
- Дата и подпись лица, обратившегося в суд.
Выселение из специализированных жилых помещений
Перечень видов объектов специализированного жилищного фонда (специализированных жилых помещений) установлен в ст. 92 Жилищного кодекса РФ.
К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Данный перечень сформулирован как исчерпывающий.
Целевое назначение указанных жилых помещений определяется в ст. ст. 93 — 98 ЖК РФ. Пользование специализированными жилыми помещениями осуществляется в соответствии с договорами найма таких помещений.
Прекращение договора найма
специализированного жилого помещения
Жилищный Кодекс различает расторжение (ст. 101) и прекращение (ст. 102) договора найма специализированного жилого помещения. Логически это не вполне корректно, так как расторжение договора обязательно влечет его прекращение. Поэтому расторжение договора найма было бы правильнее рассматривать как одно из оснований прекращения такого договора.
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
Расторжение договора найма специализированного жилого помещения возможно: а) по соглашению, т.е. взаимному согласию, наймодателя и нанимателя; б) по инициативе нанимателя; в) по инициативе наймодателя.
В последнем случае расторжение договора производится в судебном порядке (ч. 3 ст. 101 ЖК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 101 ЖК РФ наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма указанного жилого помещения.
Наличие у нанимателя права в одностороннем порядке в любое время расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения предполагает, что для расторжения договора в данном случае достаточно волеизъявления только одной стороны. Расторжение договора на основании ч. 2 ст. 101 Жилищного кодекса производится во внесудебном порядке.
Необходимо только, чтобы наниматель сообщил наймодателю об одностороннем расторжении договора, руководствуясь при этом требованиями заключенного с ним договора найма и соответствующего типового договора найма специализированного жилого помещения (ч. 8 ст. 100 ЖК РФ).
Следует обратить внимание на то, что при одностороннем расторжении договора найма специализированного жилого помещения по инициативе нанимателя не требуется согласие членов семьи данного нанимателя.
Для сравнения напомним, что наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе расторгнуть такой договор только с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ).
В отличие от нанимателя, наймодатель по договору найма специализированного жилого помещения не наделен правом в одностороннем порядке расторгнуть соответствующий договор.
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях.
Таким образом, если по поводу расторжения указанного договора не достигнуто согласие сторон (ч. 1 ст. 101 ЖК РФ), то наймодатель вправе инициировать расторжение договора только в судебном порядке по основаниям, названным в ч. 3 ст. 101 ЖК РФ.
В соответствии с ч. 4 ст. 83 Жилищного кодекса РФ, к которой отсылает рассматриваемая правовая норма, расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
- использования жилого помещения не по назначению.
Претензионное урегулирование
Рассмотренная выше практика показывает, что выселение из квартиры предполагает соблюдение четкой процедуры и наличие обоснований требований. Перед направлением заявления в уполномоченную инстанцию необходимо собрать доказательную базу. Выселение из квартиры производится, если:
- Зафиксированы факты нарушений правил использования недвижимого объекта.
- Имеются жалобы соседей о нарушении их интересов.
- Наниматель был уведомлен о необходимости прекратить ущемление прав других лиц.
- Повторно зафиксированы факты нарушений по истечении установленного для их устранения периода.
- Сделано уведомление о том, что будет произведено выселение гражданина, если он не исполнит требования и предписания.
- Произошло обращение в инстанцию, уполномоченную на рассмотрение гражданских споров.
Все эти мероприятия законодательно не регламентируются. Однако этот порядок выселения считается наиболее результативным и не попадает в указанные выше 90 % споров, заканчивающихся отказом в удовлетворении требований.
Основания, причины, в каких случаях?
Итак, мы выяснили, что выселение из муниципальной квартиры возможно.
На каких основаниях можно выселять жильца из неприватизированной жилплощади?
- Отсутствие по месту проживания
Довольно распространенный случай: человек прописался в муниципальной квартире, но затем переехал на другой адрес. Например, к сожителю или гражданскому супругу. Если при этом не уведомить собственника об отъезде, человека могут выселить в принудительном порядке. Основание – отсутствие по месту проживания свыше 3 месяцев.
- Порча имущества
Угроза обрушения конструкций, использование жилья не по назначению, нарушение санитарных и градостроительных норм – все это причины предупредить, а затем выселить жильца из муниципальной квартиры (п. 1 ст. 91 ЖК РФ).
- Задолженности по ЖКУ
Проживание в неприватизированной квартире гораздо выгоднее с точки зрения финансовых расходов. Но некоторые жильцы накапливают долги и не хотят платить за коммунальные услуги. Задолженность более 6 месяцев может стать основанием для выселения жильца из квартиры.
- Лишение прав родителей
Матери и отцы, которые лишены родительских прав, не могут проживать с ребенком под одной крышей (п. 2 ст. 91 ЖК РФ). Важно, чтобы такое решение вынес суд – это и будет причиной оформить раздельное проживание родителя и ребенка.
- Новое жилье
Неожиданное наследство, дар со стороны родственника, вступление в ипотеку, купля-продажа жилья – основания для того, чтобы выселиться из муниципальной квартиры. Если у человека появляется своя недвижимость, власти расторгнут с ним договор соц найма и попросят выселиться. Фонд государственного жилья не безграничен, так что квартиры полагаются лишь малоимущим слоям населения РФ.
Наступление этих и других обстоятельств приводит к выселению жильцов из муниципальной квартиры. Ответственность за процедуру возлагается на собственника жилья, т.е. на орган местного самоуправления.
Могут ли выселить из муниципальной квартиры без достаточных оснований
В следующем перечне перечислены причины, предусмотренные Жилищным Кодексом РФ, Постановлениями Правительства, иными тематическими законодательными документами:
- отсутствие платежей за пользование помещением и коммунальные услуги на протяжении шести месяцев и более;
- нанесение существенного ущерба объекту недвижимости;
- нарушение законных прав (интересов) соседей;
- лишение гражданских прав;
- нецелевое использование квартиры;
- перевод объекта недвижимости в категорию объектов для планового сноса либо признание непригодным для проживания;
- изъятие земельного участка для решения федеральных (региональных) задач;
- изменение конфигурации, размеров или назначения помещений после реконструкции;
- передача имущества в собственность религиозной организации.
Каждый пункт оснований для выселения из муниципальной квартиры можно рассмотреть подробно. С учетом ограниченного объема публикации далее приведены отдельные примеры.
Нарушение порядка оплаты коммунальных услуг оспорить в суде сложно. Но допустима отмена выселения по причинам, признанным уважительными:
- ухудшение состояния здоровья;
- наличие в семье несовершеннолетних детей, инвалидов;
- утрата постоянного трудоустройства.
Намеренное разрушение имущества нанимателем должно быть доказано истцом в ходе судебного разбирательства. Таковым не будет признан естественный износ. В некоторых случаях для подтверждения правоты пользуются экспертным заключением.
В случае с неприватизированными квартирами другое жильё не предоставляют. Но всегда смотрят по ситуации и делают исключения. Например, если выселяемому некуда податься, то судья может предоставить отсрочку для решения проблемы.
Но решаете её именно вы, а никак не государство. Исходя из своих возможностей можно арендовать квартиру либо комнату в общежитии.
Кроме того, если выдворение происходит не по вашей вине, а именно:
- снос жилого дома;
- выселение из аварийного жилья по договору социального найма;
- перевод коммунальных квартир в нежилой фонд.
То в таком случае остаться на улице вам не грозит, взамен будет предоставлено другое жильё.
Регулирует проблему законного пользования жилплощадью Жилищный Кодекс РФ, называя основания для выписки жильцов из квартиры (в том числе служебной, муниципальной, не приватизированной, общежития).
В статье 90 Жилищного Кодекса говорится, что в случае полугодовой неуплаты «коммуналки» за муниципальное жилье возможно выселение его жильцов, но с предоставлением им другой жилплощади по найму.
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
В статье 85 Жилищного Кодекса есть перечень прочих условий для выписки: использование жилплощади не по назначению (магазин, склад и др.); проживание в доме, подлежащем сносу; передача прав на жилье религиозным сектам; незаконная перепланировка с изменением площади.
Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:
- Дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу.
- жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.
- Жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение.
- Жилое помещение признано непригодным для проживания.
- В результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
- Жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности».
Выселение из жилого помещения без предоставления жилья: ипотека
В наше время самой распространенной причиной выселения жильцов является несвоевременное внесение оплаты по ипотеке. Если раньше при выселении обязательно учитывалось проживание в квартире детей или инвалидов, которые не могут быть выселены в никуда, то в ипотечном вопросе этот факт не имеет никакого значения.
Перед тем, как принять кардинальные меры и подать на человека в суд с требованием о выселении, применяются и другие меры:
- Если приобретенное жилье находится в залоге у банка-заемщика, он допускает наличие некоторых просрочек по выплате кредита;
- Если гражданин, заключивший с банком договор по ипотечному кредиту, имеет большие задолженности, на него может быть подан иск в суд о взыскании суммы долга или квартиры;
- Только суд может принять решение о способе продажи ипотечной квартиры. Чаще всего квартиры выставляются на публичные торги. В том случае, когда покупателей на квартиру не нашлось, по закону квартира переходит в собственность банка. Он оформляет на нее свои права и решает самостоятельно, как дальше поступить с недвижимостью
Если на квартиру во время торгов нашелся покупатель, то именно он и становится ее собственником. По закону, если банк обратился с взысканием к человеку, взявшему у него кредит на ипотеку, и данное жилье было реализовано на торгах, то автоматически гражданин теряет все права на эту недвижимость.
Но такая процедура может происходить только при том условии, что недвижимость была выставлена как залог кредита по ипотеке. Кредиты такого типа могут предоставлять не только банки, но и другие юридические лица, кредитные организации (статья 78 Закона об ипотеке).
Если квартира была продана на торгах, бывшие жильцы потеряли на нее свое право и должны быть выселены по требованию нового владельца недвижимости. В данном случае проживание других жильцов, а именно малолетних детей, стариков, инвалидов не является мотивом для прекращения выселения.