Выделение доли в натуре из общей долевой собственности

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение доли в натуре из общей долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Человек, продавший свою долю, должен оплатить в государственную казну налог с полученного дохода. Все остальные владельцы, оставшиеся проживать в квартире, после оплаты выделенной части (покупки), прибавляют к своим частям дополнительные квадратные метры. В этом случае, они должны платить налог на недвижимое имущество, рассчитанный с учетом произошедших изменений.

Выделение доли в натуре дает множество преимуществ собственнику.

Он может:

Продать жилую площадь	Продавец для начала должен предложить свое имущество другим владельцам. Для этого нужно письменно их уведомить, подождать ответ 30 дней. Если они не отреагировали, то гражданин может предложить покупку иным лицам, но цена не должна быть меньше первоначальной.
Передать в аренду	Необходимо заручиться письменным согласием иных собственников. Только после этого можно заселять новых квартирантов.
Подарить	Дарственная оформляется в нотариальной конторе, но денежных средств за безвозмездно переданные имущественные активы даритель не получит.

Подумайте, прежде чем требовать выделения части квартиры. В некоторых случаях это невыгодно. Для начала можно проконсультироваться с юристом, он поможет разобраться во всех нюансах.

Как выделить долю в квартире?

Когда требуется выделить долю в натуре и определить порядок пользования, собственники могут пойти двумя путями.

Первый — это договориться между собой и просто пользоваться недвижимостью в соответствии с договоренностями. Документально это соглашение не оформляется.

Второй вариант применяется в случае, если договориться полюбовно не удалось. Тогда владельцам приходится обращаться в мировой суд.

Понадобятся следующие документы:

• правоустанавливающие документы на имущество,
• паспорт,
• исковое заявление о выделении долей в натуре.

Когда суд «выделяет доли в натуре», он не выделяет отдельные объекты права, а просто фиксирует порядок пользования. После этого собственник пользуется имуществом так, как определил суд. Если вторая сторона каким-то образом этому препятствует, тогда можно обращаться к судебным приставам о понуждении в исполнении решения суда.

На практике суд отнимает много сил и времени, а итог получается примерно такой же, как и при соглашении. Разделить финансово-лицевой счет в Москве на данный момент невозможно.

Как производится выделение долей: особенности процедуры

Как вариант, выделение доли может совершаться посредством заключения особого соглашения между собственниками общей недвижимости. Если кто-либо из собственников при этом отказывается предоставить свое согласие, совладелец, намеревающийся получить персональную долю, вправе решить данный вопрос через суд. Между тем, специалисты рекомендуют таким совладельцам оценивать сложившуюся ситуацию реально.

Если, например, речь идет о разделе малогабаритного жилья в многоквартирном доме, то, скорее всего, образование в его рамках новой полноценной мини-квартиры окажется весьма проблематичным. При таких обстоятельствах суд, по всей видимости, вынесет решение о финансовой выплате заявителю денежного эквивалента его доли прочими собственниками. Как результат, истец утратит право на спорную квартиру, доли прочих совладельцев адекватно увеличатся.

Важный нюанс – судебное решение о замене выделения доли денежной компенсацией при определенных условиях может не требовать согласия совладельца (даже если он будет выступать против выплаты такой денежной компенсации).

Так, положениями ГК РФ предусматривается, что обладание несущественной долей (частью), выделение которой в самостоятельное помещение не представляется возможным физически, является основанием для вынесения судебного решения о выплате денежной компенсации её собственнику без получения его согласия. Данная норма предусматривается статьей 252 этого нормативного акта.

Способы выделения доли

Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:

1. Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
2. Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
3. Продать, подарить или передать по наследству свою часть.

Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:

1. Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
2. Личные данные каждого собственника.
3. Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
4. Размер долей участников соглашения и способ их определения.
5. Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.

Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.

В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.

На каких условиях возможен выдел доли?

В Постановлении ВС № 8 (от 21.12.1993) указывается, что из общей долевой собственности можно выделить долю в натуре только, если имеется техническая возможность предоставить собственнику изолированное жилое и подсобные помещения. Также для выдела необходимо, чтобы собственник обладал возможностью сделать отдельный вход в это помещение.

Если такой технической возможности не имеется, определяют порядок пользования жилым помещением.

Выделение доли в натуре в квартире многоквартирного дома – процедура не частая по причине отсутствия технических возможностей. Если она и осуществляется, то, как правило, в квартирах, расположенных на первом этаже, чтобы можно было сделать отдельный вход. Плюс подвод коммуникаций в обособленное жилье не должен мешать прочим жильцам и создавать угрозу повреждения общей конструкции здания.

В каких случаях выделение доли в квартире в натуре невозможно:

• Общий размер и планировка жилья не позволяют провести выдел технически. Например, если речь идет о небольшой однокомнатной квартире;
• Если выдел в натуре нарушит целостность основных конструкций здания;
• Когда выделенная доля не может быть признана пригодной для проживания согласно СНиП. К примеру, если в получившейся комнате невозможно сделать оконный проем;
• Если выделение доли нарушает права и имущественные интересы третьих лиц.

Если выдел в натуре невозможен, а собственник не желает устанавливать договорной режим пользования, остается свою долю в квартире только продать. Возможность получения денежной компенсации закреплена в ст. 252 ГК РФ.

Как показывает статистический анализ, иски о выделе доли в натуре подаются довольно часто, но судебные решения большим разнообразием не отличаются. Если речь идет о квартирах в многоквартирном доме, шанс на положительный исход очень низок. Такой вариант возможен, если квартира была объединена из двух и в ней изначально предусматривались отдельные входы и имеется два санузла. Но такие случаи в судебной практике – большая редкость.

Обычно по результатам рассмотрения исковых заявлений судья выносит решение о правилах пользования общим имуществом. За собственниками может закрепляться и отдельная комната в квартире, но сам объект остается в общей долевой собственности.

Как правило, выдел в натуре допускается, если речь идет о частном доме. И даже в таком случае истец не всегда выигрывает судебный спор. Самая распространенная причина отказа – невозможность технического обеспечения положительного решения. В некоторых домах невозможно сделать отдельный вход, а где-то – оборудовать кухню и ванную комнату без повреждения важных конструкций здания.

Положительные решения иногда выносят, если речь идет о многоквартирном одноэтажном доме или о таунхаусе.

Выдел доли в натуре при отсутствии соглашения

По общему правилу выделить доли возможно, если это не причинит ущерба имуществу. Предварительно желательно обратиться к эксперту и показать технический паспорт квартиры/дома, чтобы он определил, имеется ли техническая возможность выделить доли.

Если такая возможность имеется, тогда заинтересованному лицу необходимо сделать техническое заключение, затем отправить заказное письмо на имя второго сособственника с предложением выделить долю в натуре в жилом доме или квартире.

Если второй сособственник не ответ на письмо либо ответит отказом, тогда следует обратиться в суд с иском по месту нахождения объекта недвижимости.

Если в суде спор зайдет в тупик, то будет назначена судебная экспертиза на предмет определения возможности выделения доли в натуре. По результатам экспертизы будет вынесено решение, которое будет исполнено вне зависимости от того, захочет ответчик этого или нет.

Особенности продажи выделенной доли в квартире

Когда становится вопрос о продаже доли, многих интересует, можно ли продать долю в квартире без выделения в натуре. Важно отметить, что остальные собственники будут иметь преимущественное право покупки данного имущества, поэтому в первую очередь необходимо предложить выкупить продаваемую часть им. Такое предложение должно быть подано в письменном виде.

Если совладельцы отказываются от него либо ничего не отвечают, продавать долю можно другому лицу на тех же условиях. Цена не может быть ниже, чем предлагалась соседям.

Лица, которые хотят продать долю в квартире без выделения, часто сталкиваются с несогласием со стороны своих соседей. В таком случае остается лишь прибегнуть к судебному разбирательству. Первый владелец действует в своих интересах, предоставленных им законом, а потому при наличии оснований может рассчитывать на положительное решение суда.

Родителям следует также обезопасить права своих детей. Выделение доли ребенку в квартире с обременением может привести к тому, что, если супруги не выплатят долг по кредиту, несовершеннолетний потеряет свою долю в счет погашения задолженности.

Таким образом, если долевая собственность перестает устраивать людей, они выделяют доли в натуре – определяя, какая часть квартиры кому принадлежит. При невозможности решить этот вопрос самостоятельно необходимо обратиться в суд. А если жилье приобреталось с маткапиталом, то выделение долей для детей обязательно, однако они смогут распорядиться ими по собственному усмотрению только при достижении 18 лет.

Соглашение об определении долей в квартире

Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:

1. наименование документа;
2. место и дату составления документа;
3. ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
4. данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
5. реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
6. регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
7. кадастровый номер квартиры;
8. размер долей участников соглашения;
9. все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
10. количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
11. подписи каждой из сторон.

После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:

• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• выписка из ЕГРП;
• поэтажный план квартиры из БТИ;
• квитанцию об оплате государственной пошлины;
• другие документы, например, доверенность на представителя.

Как выделить доли в натуре

Как мы выяснили выше, выделение доли в натуре означает, что собственник получит официальное право владения, использования и распоряжения на отдельную комнату. Это поможет, в том числе и для более простой продажи, сдачи в аренду, разрешения конфликтных ситуаций с другими собственниками.

Главная проблема выделения доли в натуре – то, что в квартирах практически не бывает одинаковых или равнозначных комнат. Другими словами, сложно разделить пополам двухкомнатную квартиру с комнатами в 17 и 13 квадратных метров.

Поэтому Гражданский кодекс РФ устанавливает правило – если из-за особенностей квартиры выделить точно соответствующее доле собственника помещение невозможно, вводится механизм компенсаций.

Если выделенная в натуре комната меньше, чем доля ее владельца – он получает право на компенсацию за недополученную площадь, и наоборот. Закон не устанавливает конкретных правил расчета – предполагается, что разницу можно выплатить и другим эквивалентом по договоренности.

Иногда бывает, что доля конкретного владельца слишком маленькая, или же владелец не заинтересован в реализации своих прав, по решению суда ему будет присуждена компенсация даже без его согласия.

Как и в случае с разделом имущества на доли, выделение доли в натуре тоже можно произвести через соглашение или обратившись в суд.

Если все владельцы остальных долей согласны с выделением доли, то обращаться в суд нет необходимости – выделение доли оформляется соглашением. Этот документ более сложный, чем соглашение о разделе имущества:

• подписывается всеми собственниками квартиры;
• заверяется нотариусом;
• подлежит регистрации в Росреестре – как само соглашение, так и непосредственно изменение соотношения частей в оставшемся имуществе.

Соглашение о выделении доли в натуре должно, кроме стандартных реквизитов документа, содержать такую информацию:

• данные о долях всех владельцев квартиры;
• данные правоустанавливающих документов всех владельцев;
• отсутствие взаимных материальных претензий по факту заключения соглашения;
• данные о наличии или отсутствии обременений;
• срок, в течение которого все участники соглашения должны зарегистрировать изменения в Росреестре.

После того, как соглашение будет подписано и зарегистрировано в Росреестре, выделенная в натуре доля станет полноценной собственностью.

Достичь соглашения удается не всегда, так как суммы компенсаций за «несовпадающие» метры – величина спорная. Если стороны не достигли компромисса, остается только обратиться в суд.

Подает иск тот, кто планирует выделять свою долю в натуре. В исковом заявлении нужно указывать такую информацию:

• информация об объекте недвижимости (квартире);
• техническое обоснование возможности выделить долю в натуре (чтобы она соответствовала требованиям);
• сумму компенсации (и указать, как она формируется);
• просьба к суду осуществить процедуру выдела.

К исковому заявлению нужно будет приложить документы – технический паспорт помещения, заключение экспертизы о возможности выделить долю в натуре.

После того, как суд примет решение, можно обращаться в Росреестр для государственной регистрации права собственности на выделенную в натуре долю квартиры.

Когда можно выделить долю в квартире в натуре

Если же дом является малоэтажным, в нём нет помещений общего пользования, то шансы выделить долю в натуре и зарегистрировать индивидуальное право собственности на квартиру довольно велики.

Рассмотрим это на конкретном примере из нашей практики.

Квартира располагалась в одноэтажном доме и принадлежала долгое время двум собственницам в равных долях. За это время они полностью обособили свои части помещения друг от друга, сделали отдельные входы, у каждой был отдельный санузел и собственная кухня. Никаких разногласий по порядку пользования у них не возникало. Коридором, кухней, столовой, санузлом и встроенным шкафом пользовалась одна собственница, а двумя другими жилыми комнатами, кухней и санузлом другая собственница.

Женщины даже разделили оплату коммунальных платежей, каждая оплачивала по отдельной квитанции и у каждой стоял свой собственный прибор учёта.

При таких обстоятельствах, вполне возможно было разделить данную квартиру фактически на две отдельные квартиры.

В суд от имени одной из собственниц нами было подано исковое заявление в отношении другой собственницы, в котором мы указали, что просим прекратить право общей долевой собственности, разделить квартиру в натуре, признать право собственности каждой из сторон на те помещения, которыми она фактически пользуется.

Для обоснования данных требований в иске мы указали:

• Собственницы родственниками не являются.
• У каждой из них собственный лицевой счёт для оплаты коммунальных платежей.
• У каждой собственницы стоят собственные приборы учёта.
• Между сторонами сложился порядок пользования квартирой, который устраивает каждую из сторон.
• Квартира оборудована отдельными входами.
• У каждой из собственниц имеется в пользовании своя отдельная кухня и отдельный санузел.

Решение суда о выделе доли нужно будет исполнить, т. е. поставить вновь образованные объекты на кадастровый учёт и зарегистрировать на них право собственности. Для этого они должны иметь правовой статус, определённый законодательством.

Этот вопрос разрешается в резолютивной части судебного решения. А для того, чтобы суд правильно написал резолютивную часть, нужно правильно сформулировать просительную часть иска.

На практике по этому вопросу всегда много формализма из серии «кто что просит, тот то и получит/не получит». Также, в качестве судьи может попасться молодой или малограмотный «экземпляр», а разгребать проблемы потом вам. Поэтому, если хотите получить нужный результат, то правильно формулируйте исковые требования и позицию.

Как мы писали в начале статьи, при выделе доли в натуре образуются два или более новых объекта:

• вновь созданные объекты из выделенных долей;
• исходный объект в изменённом состоянии, т. е. та часть первоначального объекта, которая остается после «отрезания» выделяемых долей.

И все эти объекты должны иметь такой статус, который будет соответствовать законодательству, позволит поставить их на кадастровый учёт и использовать по назначению.

Соответственно, принимая решение о выделе, суд должен в решении указать:

• площадь, назначение и вид вновь образуемых объектов (а также иные характеристики, в зависимости от самого объекта);
• площадь, назначение и вид оставшейся части исходного объекта (а также иные характеристики, в зависимости от самого объекта);
• прекратить право общей долевой собственности на изначальный объект.

При этом, всё это «счастье» должно соответствовать градостроительным требованиям, целевому назначению земельного участка и т. п.

Если совладельцам не удалось достичь компромисса в процессе переговоров, то придётся выделить долю в квартире через суд несогласным с предложенным разделом сособственникам. Однако инстанция вправе назначить компенсацию в принудительном порядке в определённом размере, часто исходящем из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Компенсация стоимости

В соответствии с положениями ГК РФ, если не удаётся в натуре выделить часть жилой площади, точно соответствующую доле гражданина в общей собственности, последнему полагается денежная компенсация.

Если размер выделенной площади, наоборот, превышает установленный соотношением доли участника, то этот владелец компенсирует со своей стороны другим собственникам эту разницу.

Также закон устанавливает, что в случае, когда определение доли в реальности невозможно, то другие участники собственности должны выплатить ему соразмерную денежную компенсацию.

По договорённости, денежная выплата может быть заменена каким-либо другим эквивалентом.

Заменить выдел в натуре выплатами можно лишь с согласия владельца.

В ситуациях, когда полагающаяся владельцу часть слишком мала по размеру, или данный гражданин слабо заинтересован в реализации своих прав на имущество, или выдел доли в натуре невозможен, по решению суда другие собственники могут выплатить этому лицу компенсацию и без его на то согласия.

Все вопросы, касающиеся определения размера выплат, решаются на основании выводов экспертов, профессионально занимающихся оценкой недвижимости.

Необходимость и целесообразность выдела доли в натуре в квартире

Что такое выделенная доля в квартире, как не идеальная возможность «отгородиться» от бывших членов семьи, практически превратившихся в соседей по коммунальной квартире.

Необходимость максимума обособленности возникает в ситуациях:

• расторжения брака между супругами с сопутствующим разделом совместно нажитого имущества;
• взросления детей и создания ими собственных семей;
• вступления в права наследования нескольких наследников, имеющих равную степень родства по отношению к наследодателю, но психологически несовместимых друг с другом;
• проживания лица, страдающего алкоголизмом, психическими расстройствами или ведущего асоциальный образ жизни.

Если невозможно провести перепланировку, то ничего не остаётся другого, кроме как выделить комнату в квартире в натуре с разделением лицевых счетов по коммунальным услугам. Целесообразность данного шага существует для увеличения её рыночной стоимости:

• при продаже или обмене;
• при сдаче в аренду или имущественный наём.

Похожие записи:

• Проверка отчета о финансовых результатах по обычной форме
• Пенсия проживающим в чернобыльской зоне
• Субъективная сторона преступления